三權(quán)分置下古村落旅游開(kāi)發(fā)中農(nóng)戶房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為意愿研究
——以江西省金溪古村落實(shí)踐為例

張文昌 李淑珍

2018年國(guó)家提出宅基地三權(quán)分置政策，為放活古村落旅游開(kāi)發(fā)中的房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)，激活古村落的旅游價(jià)值提供了政策基礎(chǔ)。然而在實(shí)際的旅游開(kāi)發(fā)中農(nóng)戶因切身利益得不到保障而不愿意積極合作，出讓古建筑經(jīng)營(yíng)權(quán)?；诖吮疚膹恼厝龣?quán)分置模式下古村落旅游發(fā)展的研究角度出發(fā)，以撫州市金溪縣為例通過(guò)對(duì)農(nóng)戶在古村落旅游開(kāi)發(fā)中的行為意愿進(jìn)行調(diào)查，研究農(nóng)戶在古村落旅游開(kāi)發(fā)中房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓意愿和實(shí)際訴求，并結(jié)合相關(guān)理論探索出一套在三權(quán)分置模式下，古村落保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)中相關(guān)利益者間的矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制，以期為相關(guān)研究和社會(huì)實(shí)踐提供幫助。

一、問(wèn)題的提出

隨著旅游業(yè)發(fā)展以及建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、解決“三農(nóng)”問(wèn)題等的需要，古村落的保護(hù)與開(kāi)發(fā)問(wèn)題日漸引起關(guān)注。毛慧卿在江山市古村落的研究中總結(jié)，古村落旅游開(kāi)發(fā)需要明確核心利益主體應(yīng)有的定位，相關(guān)的利益主體必須明白利益協(xié)調(diào)機(jī)制創(chuàng)建的必要性，并暢通各方利益訴求溝通渠道，明晰古村落中構(gòu)成旅游要素資源的產(chǎn)權(quán)歸屬，建立村民、社區(qū)利益受損補(bǔ)償機(jī)制，政府回歸管理者角色，這樣才能促進(jìn)古村落協(xié)調(diào)發(fā)展[1]。

國(guó)內(nèi)關(guān)于宅基地三權(quán)分置的研究主要集中在三權(quán)分置下農(nóng)房（宅基地）的融資功能和農(nóng)房流轉(zhuǎn)面臨的問(wèn)題上。如，陳萍建議在編纂民法典應(yīng)明確農(nóng)民對(duì)宅基地的產(chǎn)權(quán)及宅基地可抵押性，同時(shí)為宅基地用房融資提供相應(yīng)的法律保障[2]。王靜分析比較了房產(chǎn)評(píng)估中的常用方法——市場(chǎng)法、收益法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法與農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估間的適用性，認(rèn)為成本法適合評(píng)估農(nóng)房的抵押價(jià)值；同時(shí)詳細(xì)闡述了運(yùn)用成本法評(píng)估農(nóng)房抵押價(jià)值的原則和實(shí)踐操作[3]。高勇對(duì)重慶、浙江、湖北等地的試點(diǎn)情況進(jìn)行了分析，并結(jié)合國(guó)外的產(chǎn)權(quán)抵押理論及模式，提出日后推進(jìn)此項(xiàng)工作的相關(guān)對(duì)策[4]。文志宇開(kāi)創(chuàng)性地將財(cái)產(chǎn)人格化（稟賦效應(yīng)）的概念引入到農(nóng)戶的農(nóng)房經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的問(wèn)題研究上，認(rèn)為農(nóng)戶的農(nóng)房（宅基地）祖業(yè)觀是一種特殊的財(cái)產(chǎn)稟賦效應(yīng)，農(nóng)戶對(duì)宅基地私有產(chǎn)權(quán)認(rèn)知與祖業(yè)觀會(huì)極大阻礙宅基地跨村交易從而阻礙農(nóng)戶住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押融資功能的實(shí)現(xiàn)[5]。

基于以上研究，本文以解決古村落旅游中農(nóng)戶房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)意愿的問(wèn)題為中心任務(wù)，從宅基地三權(quán)分置政策出發(fā)，查閱了大量宅基地三權(quán)分置和古村落旅游開(kāi)發(fā)的相關(guān)文獻(xiàn)。綜合分析，總結(jié)出宅基地三權(quán)分置模式下宅基地（房屋）經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面臨的問(wèn)題，以及農(nóng)戶的利益訴求，再具體到個(gè)案。通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查分析撫州金溪古村落的旅游開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀，農(nóng)戶房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)意愿。最后結(jié)合宅基地三權(quán)分置模式以及古村落旅游開(kāi)發(fā)相關(guān)的研究，針對(duì)性地給出了滿足農(nóng)戶利益訴求的多層次利益分配機(jī)制和農(nóng)戶房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的建議，以期解決古村落旅游開(kāi)發(fā)與保護(hù)中相關(guān)利益者的核心矛盾，為日后古村落旅游開(kāi)發(fā)與保護(hù)提供借鑒。

二、古村落旅游開(kāi)發(fā)中的農(nóng)戶行為意愿

運(yùn)用計(jì)劃行為學(xué)理論，對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)中農(nóng)戶行為意愿進(jìn)行調(diào)查。問(wèn)卷發(fā)放對(duì)象以金溪縣農(nóng)戶為主，共發(fā)放線上問(wèn)卷75份，剔除無(wú)效問(wèn)卷20份，實(shí)際有效問(wèn)卷55 份。問(wèn)卷設(shè)計(jì)分為兩部分：第一部分調(diào)查農(nóng)戶對(duì)古村落保護(hù)與價(jià)值的基本認(rèn)識(shí)；第二部分針對(duì)還未將房屋（宅基地）經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶進(jìn)行古村落旅游開(kāi)發(fā)行為意愿調(diào)查，內(nèi)容包括農(nóng)戶對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)行為響應(yīng)、行為態(tài)度、行為意向、主觀規(guī)范、知覺(jué)行為5 個(gè)部分，相關(guān)測(cè)量變量采用了李克特五級(jí)量表。

（一）農(nóng)戶對(duì)古村落保護(hù)的基本認(rèn)識(shí)

對(duì)于“您認(rèn)為古建筑是有價(jià)值的且急需保護(hù)的歷史人文資產(chǎn)?”100%的農(nóng)戶選擇“是”，說(shuō)明古村落農(nóng)戶對(duì)古村落都有基本的保護(hù)意識(shí)。

（二）村民對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)行為意愿調(diào)查結(jié)果分析

問(wèn)卷內(nèi)容涉及5 個(gè)部分共13 項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，結(jié)果如下表所示。

表1 樣本農(nóng)戶關(guān)于古村落旅游與開(kāi)發(fā)的心理特證

由上表可知對(duì)于“您愿意自己投入資金對(duì)古宅進(jìn)行維修與保護(hù)？”50.91%的人表示非常愿意，23.64%的人比較同意。說(shuō)明古村落居民對(duì)古宅保護(hù)與開(kāi)發(fā)的主動(dòng)參與意識(shí)較強(qiáng)，行為意愿較強(qiáng)烈。對(duì)于“您自己不愿意投入資金對(duì)古宅進(jìn)行維修與保護(hù)的主要原因有”61.1%的農(nóng)戶是因?yàn)閷?duì)古宅進(jìn)行維修投入資金巨大，說(shuō)明農(nóng)戶的稟賦因素始終是影響農(nóng)戶古村落保護(hù)與開(kāi)發(fā)參與度的主要原因。另外四個(gè)變量的結(jié)果分別由幾個(gè)相關(guān)題項(xiàng)調(diào)查結(jié)果取平均值而得到，每個(gè)題項(xiàng)都設(shè)置為李克特五級(jí)量表，其中，行為態(tài)度的題項(xiàng)包括：開(kāi)發(fā)我村，我的古宅（古建筑）才具有價(jià)值。不開(kāi)發(fā)古村，古建筑只能逐漸衰敗。開(kāi)發(fā)古村旅游項(xiàng)目對(duì)村民民生有利。結(jié)果表明，69.09%的農(nóng)戶清楚的認(rèn)識(shí)到古村落旅游開(kāi)發(fā)對(duì)古村的利弊，對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)的行為態(tài)度非常積極。

旅游開(kāi)發(fā)參與意向的題項(xiàng)包括：如果有政府參與，我更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)。如果在公開(kāi)、公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)古建筑價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，我更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)。結(jié)果表明60.00%的農(nóng)戶參與意愿強(qiáng)烈，只有3.64%的農(nóng)戶參與意愿非常微弱，說(shuō)明農(nóng)戶整體的參與行為意愿較強(qiáng)烈。對(duì)如果有政府參與，我更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)問(wèn)題，有66.67%的農(nóng)戶持非常積極的態(tài)度，沒(méi)有人持消極態(tài)度，表明在農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上政府的公信力較高，多數(shù)農(nóng)戶愿意將房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給政府和政府合作。對(duì)如果在公開(kāi)、公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)古建筑價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，我更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)題項(xiàng)，有53.33%的農(nóng)戶非常同意，只有6.67%的農(nóng)戶非常不同意，表明農(nóng)戶對(duì)古建筑經(jīng)營(yíng)權(quán)的估值問(wèn)題和價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)的公信力非常關(guān)心。

主觀規(guī)范包括村里有聲望的村民出租（讓）古建筑使用權(quán)，我也會(huì)更愿意。如果村里其他村民都出租（讓）古建筑使用權(quán)，我也會(huì)更愿意，兩個(gè)題項(xiàng)。結(jié)果表明63.46%的農(nóng)戶非常愿意，只有9.19%的人非常不愿意，結(jié)果說(shuō)明農(nóng)戶的古村落旅游開(kāi)發(fā)行為受外界影響較大。

知覺(jué)行為題項(xiàng)包括：我了解古村古建筑的流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定。我了解古村古建筑的市場(chǎng)價(jià)格。如果我了解古村古建筑的流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定，更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)。如果我了解古村古建筑的市場(chǎng)價(jià)格，更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)。如果我可以從古村旅游項(xiàng)目中獲利，我更愿意出租（讓）古建筑使用權(quán)。結(jié)果表明46.67%的人非常同意，只有13.34%的人非常不同意。知覺(jué)行為認(rèn)知表明農(nóng)戶自身的經(jīng)驗(yàn)和能力對(duì)其行為產(chǎn)生的影響。結(jié)果說(shuō)明農(nóng)戶還是非常關(guān)注古建筑流轉(zhuǎn)過(guò)程中自身收益問(wèn)題。

綜合上面的分析結(jié)果表明，要提高農(nóng)戶的房屋流轉(zhuǎn)意愿，讓農(nóng)戶愿意出讓（租）房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)提高農(nóng)戶的古村落旅游保護(hù)參與度，就需要政府和相關(guān)組織加大對(duì)農(nóng)戶關(guān)于古建筑流轉(zhuǎn)政策的普及，加大宅基地三權(quán)分置政策的普及力度，加快古村落宅基地三權(quán)分置改革試點(diǎn)工作的進(jìn)行，同時(shí)在古建筑流轉(zhuǎn)過(guò)程中盡量做到價(jià)格透明，優(yōu)化利益分配機(jī)制讓農(nóng)戶明顯感覺(jué)到收入的增加。

三、古村落旅游開(kāi)發(fā)行為意愿的回歸分析

（一）樣本數(shù)據(jù)信度與效度分析

1.農(nóng)戶行為意愿信度分析。為了驗(yàn)證問(wèn)卷數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性和有效性，以下對(duì)回收的所有樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行信度和效度的分析。由于關(guān)于農(nóng)戶行為意愿的題目均采用李克特五級(jí)量表設(shè)計(jì)，所以將統(tǒng)計(jì)結(jié)果應(yīng)用SPSSAU 對(duì)農(nóng)戶行為意愿變量的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行信度的檢驗(yàn)，結(jié)果表明本研究的Cronbach α系數(shù)為0.995，標(biāo)準(zhǔn)化Cronbach α系數(shù)為0.99，表示量表的內(nèi)在信度較高。

2.樣本效度分析。古村落旅游開(kāi)發(fā)與保護(hù)的行為意愿影響因素效度分析。利用SPSS17.0對(duì)農(nóng)戶古村落保護(hù)的行為意愿的12個(gè)影響因素調(diào)查結(jié)果進(jìn)行KMO 測(cè)度及Bartlett 球度檢驗(yàn)，結(jié)果表明KMO 值為0.791 介于0.7-0.8 之間，接近0.8；同時(shí)，相應(yīng)的顯著性概率Sig.值是0.000，遠(yuǎn)小于0.01 的顯著性標(biāo)準(zhǔn)，表明農(nóng)戶古村落保護(hù)的主動(dòng)參與意愿影響因素調(diào)研數(shù)據(jù)具有良好的效度，各影響因素變量之間具有較強(qiáng)的相關(guān)性，所選影響因素變量調(diào)研獲得的數(shù)據(jù)能滿足本研究的需要。

（二）古村落旅游開(kāi)發(fā)農(nóng)戶行為意愿影響因素回歸分析

表2 農(nóng)戶行為態(tài)度回歸分析結(jié)果

1.古村落旅游開(kāi)發(fā)行為意愿影響因素回歸模型假設(shè)。本小節(jié)根據(jù)對(duì)計(jì)劃行為理論的分析結(jié)合上一小節(jié)對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)農(nóng)戶行為意愿影響因素信度和效度分析的結(jié)果得出以下四條原假設(shè)：（1）農(nóng)戶行為態(tài)度X1對(duì)農(nóng)戶行為意愿Y有顯著影響關(guān)系。（2）農(nóng)戶對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)的知覺(jué)行為X2對(duì)行為意愿Y具有顯著影響關(guān)系。（3）農(nóng)戶的主觀規(guī)范X3對(duì)行為意愿Y 有顯著影響關(guān)系。（4）農(nóng)戶的旅游開(kāi)發(fā)參與意向X4對(duì)行為意愿Y有顯著影響關(guān)系。

2.古村落旅游開(kāi)發(fā)行為意愿影響因素線性回歸模型分析

（1）農(nóng)戶行為態(tài)度回歸分析。本文采用SPSSAU將農(nóng)戶行為意愿作為因變量，將農(nóng)戶行為態(tài)度作為自變量帶入模型得以下結(jié)果。

從上表可知，將行為態(tài)度作為自變量，而將行為意愿作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.305，對(duì)模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過(guò)F檢驗(yàn)(F=8.789，p=0.008＜0.05)，也即說(shuō)明行為態(tài)度一定會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：行為意愿=1.741+0.460*X1。最終具體分析可知：行為態(tài)度的回歸系數(shù)值為0.460(t=2.965，p=0.008＜0.01)，意味著行為態(tài)度會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

（2）農(nóng)戶知覺(jué)行為控制回歸分析。將農(nóng)戶對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)的知覺(jué)行為X2作為自變量帶入模型得出以下結(jié)果。

表3 農(nóng)戶知覺(jué)行為控制回歸分析結(jié)果

從上表可知，將知覺(jué)認(rèn)知作為自變量，而將行為意愿作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.314，對(duì)模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過(guò)F檢驗(yàn)(F=9.158，p=0.007＜0.05)，也即說(shuō)明知覺(jué)認(rèn)知一定會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：Y=1.851+0.510*X2。最終具體分析可知：知覺(jué)認(rèn)知的回歸系數(shù)值為0.510(t=3.026，p=0.007＜0.01)，意味著知覺(jué)認(rèn)知會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

表4 農(nóng)戶主觀規(guī)范回歸分析結(jié)果

（3）農(nóng)戶主觀規(guī)范回歸分析。將農(nóng)戶對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)的農(nóng)戶的主觀規(guī)范X3作為自變量帶入模型得出以下結(jié)果。

從上表可知，將主觀規(guī)范作為自變量，而將行為意愿作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.309，對(duì)模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過(guò)F檢驗(yàn)(F=8.936，p=0.007＜0.05)，也即說(shuō)明主觀規(guī)范一定會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：Y=1.775+0.464*X3。最終具體分析可知：

主觀規(guī)范的回歸系數(shù)值為0.464(t=2.989，p=0.007＜0.01)，意味著主觀規(guī)范會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

（4）農(nóng)戶參與意愿回歸分析。將農(nóng)戶對(duì)古村落旅游開(kāi)發(fā)的參與意向X4作為自變量帶入模型得出以下結(jié)果。

表5 農(nóng)戶參與意愿回歸分析結(jié)果

從上圖可知，將旅游開(kāi)發(fā)參與意愿作為自變量，而將行為意愿作為因變量進(jìn)行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R2為0.314，對(duì)模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過(guò)F檢驗(yàn)(F=9.145，p=0.007＜0.05)，也即說(shuō)明旅游開(kāi)發(fā)參與意愿一定會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生影響關(guān)系，以及模型公式為：Y=1.747+0.473*X4。最終具體分析可知：旅游開(kāi)發(fā)參與意愿的回歸系數(shù)值為0.473(t=3.024，p=0.007＜0.01)，意味著旅游開(kāi)發(fā)參與意愿會(huì)對(duì)行為意愿產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。

由以上線下回歸模型分析得出關(guān)于農(nóng)戶旅游開(kāi)發(fā)行為意愿的四條原假設(shè)均成立。而且農(nóng)戶古村落旅游行為態(tài)度，旅游參與意向，主觀規(guī)范，知覺(jué)行為均對(duì)農(nóng)戶的旅游開(kāi)發(fā)行為意愿有顯著正向影響。

四、古村落保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)中利益方矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制

本章在前人研究成果基礎(chǔ)上，吸收已有典型古村落保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)旅游與開(kāi)發(fā)中存在的共性問(wèn)題，結(jié)合問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，基于宅基地三權(quán)分置政策，提出了以政府為主導(dǎo)、農(nóng)戶為主體、公司參與，激活古村落旅游價(jià)值的古村落旅游與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系，以及旅游開(kāi)發(fā)權(quán)益保障機(jī)制。

（一）構(gòu)建宅基地三權(quán)分置下以社區(qū)為載體的旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系

宅基地三權(quán)分置下以社區(qū)為載體的旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體系涉及的主體是地方政府，農(nóng)戶，旅游開(kāi)發(fā)商。通過(guò)本文的研究和相關(guān)文獻(xiàn)總結(jié)出在古村落旅游開(kāi)發(fā)中農(nóng)戶的行為意愿，尤其是對(duì)房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)意愿，是古村落旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施，以及徹底激活古村落旅游價(jià)值的關(guān)鍵。因此要確立農(nóng)戶在古村落保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用中的主體地位，政府領(lǐng)導(dǎo)社區(qū)，與旅游公司、當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶分工協(xié)作。同時(shí)政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，通過(guò)政府授權(quán)引導(dǎo)社會(huì)資本參與古村落的保護(hù)與開(kāi)發(fā)，政府、農(nóng)戶、公司相互影響，相互作用，徹底激活古村落旅游價(jià)值，構(gòu)建古村落旅游開(kāi)發(fā)管理體系。

（二）構(gòu)建宅基地三權(quán)分置下以社區(qū)為載體的旅游開(kāi)發(fā)權(quán)益保障機(jī)制

古村落的農(nóng)戶是村落的真正主人，是古村落歷史文化價(jià)值的核心部分，是村落保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用的主體。確保農(nóng)戶權(quán)益，讓農(nóng)戶平等分享旅游發(fā)展的成果，收獲到切實(shí)的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境收益才能留住人，才能真正讓古村落豐富的歷史文化價(jià)值保持完整性，只有留住了人才能激發(fā)村落的內(nèi)生動(dòng)力，村落才有可持續(xù)發(fā)展的可能。為全面保障農(nóng)戶權(quán)益，在權(quán)益保障機(jī)制方面要始終以農(nóng)戶核心利益來(lái)設(shè)計(jì)，合理構(gòu)建歷史文化村落保護(hù)與開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制、知情權(quán)保護(hù)機(jī)制與收益分配機(jī)制。

（三）農(nóng)戶知情權(quán)保護(hù)機(jī)制構(gòu)建

通過(guò)本文的研究和相關(guān)文獻(xiàn)得出農(nóng)戶作為古村落的主人具有強(qiáng)烈的主動(dòng)參與意愿，也希望古宅得到保護(hù)與開(kāi)發(fā)。但是，農(nóng)戶由于自身對(duì)古村落房屋（宅基地）具有較強(qiáng)的稟賦效應(yīng)，農(nóng)戶會(huì)高估自己房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)的價(jià)值。因此農(nóng)戶對(duì)古建筑估值過(guò)程也會(huì)非常關(guān)注，另外農(nóng)戶作為房屋的所有權(quán)人也有權(quán)力清楚古建筑的實(shí)際估值。所以在對(duì)古建筑估值的過(guò)程需要向農(nóng)戶全程透明，同時(shí)對(duì)生僻的概念和政策也要給農(nóng)戶詳細(xì)講解，一切與宅基地流轉(zhuǎn)和旅游開(kāi)發(fā)的信息和制度和規(guī)劃都要第一時(shí)間向農(nóng)戶公開(kāi)傳達(dá)，以保護(hù)農(nóng)戶在古村落開(kāi)發(fā)中的知情權(quán)。

（四）利益分配機(jī)制構(gòu)建

古村落保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中涉及多個(gè)參與者的利益，如何進(jìn)行利益分配，將對(duì)各方行為產(chǎn)生重要影響，特別是作為古村落主人的農(nóng)戶利益訴求能否得到滿足，將在很大程度上決定保護(hù)與旅游開(kāi)發(fā)利用的成效。為了確保古村落保護(hù)發(fā)展過(guò)程中各參與主體的利益訴求，特別是要切實(shí)保護(hù)農(nóng)戶的核心利益，應(yīng)在利益共享、公平公正、農(nóng)戶優(yōu)先的原則下，構(gòu)建多方式、多渠道、多層次的利益分配機(jī)制。

一是農(nóng)戶可以通過(guò)自主參與到旅游開(kāi)發(fā)中獲得經(jīng)濟(jì)收入。政府部門應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)制度，為愿意在旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工作的農(nóng)戶優(yōu)先提供優(yōu)質(zhì)的就業(yè)崗位。對(duì)愿意自主經(jīng)營(yíng)門店的政府應(yīng)給予相應(yīng)的政策支持和補(bǔ)貼。使農(nóng)戶在參與旅游發(fā)展的過(guò)程中更好的創(chuàng)業(yè)或在旅游公司能獲得更好的工作崗位，增加農(nóng)戶的收益。二是農(nóng)戶通過(guò)集體入股獲得股利分紅的方式進(jìn)行分配。在農(nóng)村房地等資源產(chǎn)權(quán)明晰的情況下，農(nóng)戶可以產(chǎn)權(quán)、實(shí)物、資金等多種形式參股旅游發(fā)展，并在年終分配的時(shí)候，根據(jù)持有的股份比例獲得相應(yīng)的現(xiàn)金收益。在這種股份制投資方式下，村落社區(qū)和當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶有機(jī)會(huì)分配到大部分的旅游收益，最大限度的保護(hù)了農(nóng)戶的利益，進(jìn)一步推動(dòng)村落的有效保護(hù)和持續(xù)發(fā)展。