謝富勝 王 松 李 直

一、引言

20世紀(jì)70年代至80年代中期，發(fā)達(dá)國家的土地和住宅價(jià)格普遍暴漲，由此產(chǎn)生的“城市地租”現(xiàn)象引起國外學(xué)者關(guān)注。哈維(D.Harvey)、鮑爾(M.Ball)和海依拉(A.Haila)等學(xué)者運(yùn)用馬克思的地租理論，分析了城市空間特質(zhì)、土地所有權(quán)和社會(huì)關(guān)系對(duì)城市地租的影響，推動(dòng)了馬克思主義城市地租研究的興起。

改革開放之初，城市土地有償使用、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等問題也逐漸在中國城市發(fā)展過程中被提出。一些中國學(xué)者開始探討社會(huì)主義城市地租，其中部分議題與國外學(xué)者討論比較一致，如地租類型學(xué)的辨析、城市土地價(jià)格、城市地租來源等。(1)蔡繼明：《略論城市地租的不同形式》，載《經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)》，1987(4)；楊繼瑞：《開發(fā)城市地產(chǎn)業(yè)的理論思考》，載《中國社會(huì)科學(xué)》，1990(2)；陳征：《社會(huì)主義城市級(jí)差地租》，載《中國社會(huì)科學(xué)》，1995(1)；楊繼瑞：《城市絕對(duì)地租的來源及形成機(jī)理》，載《中國社會(huì)科學(xué)》，1997(5)。但當(dāng)時(shí)中國住房商品化改革和城鎮(zhèn)化發(fā)展剛剛開始，相關(guān)研究無法涵蓋發(fā)達(dá)國家城市已經(jīng)出現(xiàn)的空間分化和住房市場方面的問題。改革開放40余年來，隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城市空間擴(kuò)張、“土地財(cái)政”、房價(jià)攀升、房地產(chǎn)金融化等問題受到我國學(xué)者的重視。(2)黃小虎：《從土地財(cái)政與土地金融分析中國土地制度走向》，載《上海國土資源》，2012(2)；劉守英：《土地制度變革與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型》，載《中國土地科學(xué)》，2018(1)；趙燕菁：《貨幣、信用與房地產(chǎn)——一個(gè)基于貨幣供給的增長假說》，載《學(xué)術(shù)月刊》，2018(9)；孟捷、吳豐華：《制度—壟斷地租與中國地方政府競爭：一個(gè)馬克思主義分析框架》，載《開放時(shí)代》，2020(2)。這些現(xiàn)象與發(fā)達(dá)國家自20世紀(jì)70年代以來出現(xiàn)的情況非常相似，本文擬對(duì)當(dāng)代國外馬克思主義學(xué)者的城市地租研究進(jìn)行系統(tǒng)梳理，以期提供借鑒，并推進(jìn)相關(guān)研究。

已有的綜述主要遵循三個(gè)思路：按時(shí)間順序梳理爭論的焦點(diǎn)及變化(3)Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296;Callum Ward,and Manuel B.Aalbers.“‘The Shitty Rent Business’:What’s the Point of Land Rent Theory”.Urban Studies,2016,53(9):1760-1783.；按研究主題概述代表性觀點(diǎn)(4)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88;孟捷、龔劍：《金融資本與“階級(jí)—壟斷地租”——哈維對(duì)資本主義都市化的制度分析》，載《中國社會(huì)科學(xué)》，2014(8)。；按流派介紹研究進(jìn)展(5)Joon Park.“Land Rent Theory Revisited”.Science & Society,2014,78(1):88-109.。這些綜述普遍認(rèn)為馬克思地租理論主要針對(duì)農(nóng)業(yè)部門，但農(nóng)業(yè)與城市情況存在諸多差異。對(duì)馬克思地租理論能否擴(kuò)展至城市情形下地租的分析，引發(fā)了構(gòu)建城市地租理論的分歧：是在馬克思的地租理論框架下構(gòu)建一般化理論，還是針對(duì)城市情況的特殊性構(gòu)建特殊化理論。現(xiàn)有綜述雖然認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，但沒有進(jìn)一步討論，反而將重點(diǎn)放在探察大量細(xì)節(jié)問題上，無法整體把握馬克思的地租理論在城市特殊條件下的拓展?；谶@一線索，本文將城市地租問題區(qū)分為一般理論問題和特殊現(xiàn)實(shí)問題兩個(gè)層面，對(duì)已有研究進(jìn)行系統(tǒng)梳理和比較，并從中汲取經(jīng)驗(yàn)啟示，以期促進(jìn)城市地租理論的發(fā)展。

二、國外馬克思主義城市地租研究

在20世紀(jì)70年代發(fā)達(dá)國家房價(jià)劇烈波動(dòng)的刺激下，國外學(xué)者基于馬克思的地租理論，對(duì)城市和住房問題進(jìn)行研究，推動(dòng)了馬克思主義城市地租研究的興起，但在理論構(gòu)建思路上出現(xiàn)分歧。

(一)馬克思主義城市地租研究興起及其特點(diǎn)

國外學(xué)者認(rèn)為城市地租研究應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考察土地特質(zhì)、社會(huì)主體行為模式和土地所有權(quán)的社會(huì)關(guān)系等產(chǎn)生的影響。相關(guān)理論研究主要聚焦于三個(gè)方面。

第一，與土地所有權(quán)壟斷相聯(lián)系的絕對(duì)地租和壟斷地租。這被認(rèn)為是當(dāng)代大城市的兩種主要地租形式，其中壟斷權(quán)力對(duì)價(jià)格設(shè)定的影響是推動(dòng)房價(jià)暴漲的根源所在。(6)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.由于學(xué)者們對(duì)壟斷權(quán)力與地租形成機(jī)制之間關(guān)系的理解各不相同，既有研究主要有四種傾向：一是摒棄絕對(duì)地租，將住房地租視為壟斷地租(7)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.；二是堅(jiān)稱存在絕對(duì)地租(8)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”.Capital & Class,1977,1(3):100-122.；三是認(rèn)為兩種地租是同一回事(9)Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.；四是發(fā)展替代絕對(duì)地租的新概念(10)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.。

第二，從社會(huì)階級(jí)的視角理解城市地租反映的社會(huì)關(guān)系。階級(jí)關(guān)系是城市社會(huì)關(guān)系的重要方面，階級(jí)身份差別、不同階級(jí)之間的力量對(duì)比等能夠影響壟斷權(quán)力，因而引發(fā)了對(duì)土地壟斷權(quán)力與階級(jí)關(guān)系的研究。城市特定位置代表的聲望、地位，以及金融機(jī)構(gòu)和政府塑造的具有地理和制度性差異的市場，都包含某種身份象征意義。(11)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.城市地租的形成與不同階級(jí)之間關(guān)系以及社會(huì)權(quán)力的分配直接相關(guān)。(12)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

第三，考察土地所有權(quán)和地租的作用。城市空間中地租水平不僅是生產(chǎn)率和土地用途的反映，還會(huì)在空間競爭中受財(cái)富分配不平等、競價(jià)者權(quán)力和階級(jí)斗爭的影響。這些因素賦予土地空間一定的社會(huì)性特質(zhì)，產(chǎn)生相應(yīng)的地租形式并決定其具體水平。土地所有權(quán)作為階級(jí)權(quán)力的載體，與地租相結(jié)合，能調(diào)節(jié)土地用途，影響資本積累過程，但影響的方向性存在爭議。(13)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.71-86.

上述內(nèi)容構(gòu)成了國外馬克思主義城市地租研究的基本特點(diǎn)。在相關(guān)問題探討中，學(xué)者們將馬克思的地租理論與城市地理空間、社會(huì)主體和階級(jí)關(guān)系、金融資本等具體情況相結(jié)合，提出了諸多新概念新思想，但就能否將馬克思的地租理論轉(zhuǎn)用于城市情況產(chǎn)生爭論，如何聯(lián)系馬克思地租理論構(gòu)建城市地租理論也因此出現(xiàn)分歧。

(二)馬克思地租理論與城市地租

多數(shù)學(xué)者力圖將馬克思的農(nóng)業(yè)地租范疇推廣到城市地租，但也有學(xué)者認(rèn)為城市情況特殊性使經(jīng)典理論的適用性很小。其中，鮑爾的觀點(diǎn)最具有代表性，主要包含以下三個(gè)論點(diǎn)。

第一，城市土地背后的社會(huì)關(guān)系相較于農(nóng)業(yè)更復(fù)雜，難以應(yīng)用馬克思的地租理論。鮑爾認(rèn)為，地租理論真正的起點(diǎn)是資本主義條件下具有歷史特殊性的社會(huì)關(guān)系。馬克思主要基于農(nóng)業(yè)中的“地主—農(nóng)場主”之間的階級(jí)關(guān)系以及相應(yīng)的生產(chǎn)方式、行為和沖突展開地租理論研究。但在城市背景下土地涉及土地所有者、開發(fā)商、建筑工人、金融資本、房東和租戶等主體間的多重關(guān)系。因此，直接應(yīng)用馬克思地租理論，會(huì)限于土地使用者和所有者的二元關(guān)系，而忽略城市地租的復(fù)雜社會(huì)關(guān)系。(14)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.

第二，城市土地所有權(quán)占有地租的方式不同，建筑業(yè)低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成的假設(shè)也難以證實(shí)，無法確定是否存在城市絕對(duì)地租。馬克思的絕對(duì)地租有兩個(gè)形成條件——土地私有權(quán)阻礙資本自由流動(dòng)和農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成較低。但城市土地往往被用于競價(jià)最高的用途。而且，房屋建造涉及多個(gè)勞動(dòng)過程，其中勞動(dòng)與機(jī)械、建材的比率各不相同。建筑業(yè)還具有就業(yè)不穩(wěn)定、勞動(dòng)強(qiáng)度高和工資水平低等特點(diǎn)，這會(huì)減少可變資本，導(dǎo)致資本有機(jī)構(gòu)成提高。因此，很難在經(jīng)驗(yàn)上衡量建筑業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成。而且，馬克思在轉(zhuǎn)形問題中的缺陷也對(duì)城市絕對(duì)地租存在與否提出挑戰(zhàn)。(15)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.

第三，由于市場結(jié)構(gòu)不同，農(nóng)業(yè)與城市的級(jí)差地租形成機(jī)制不具有可比性。在生產(chǎn)分散化的農(nóng)業(yè)中，農(nóng)產(chǎn)品市場與土地市場相互分離，農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一市場價(jià)格，不同地塊的谷物產(chǎn)量及運(yùn)輸成本決定級(jí)差地租。但該邏輯無法應(yīng)用于住宅、商業(yè)、金融業(yè)等非生產(chǎn)性用地租金。建筑物一經(jīng)建成就附著在土地上，建筑物市場與土地市場緊密相連，形成的是個(gè)體差異化價(jià)格，不存在統(tǒng)一市場價(jià)格。資本間競爭不僅不會(huì)削弱，反而會(huì)增強(qiáng)這種級(jí)差化。因此，市場結(jié)構(gòu)不同是城市和農(nóng)業(yè)兩種情況最本質(zhì)的區(qū)別。(16)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.

鮑爾的詰難引起諸多反駁?？死?E.Clark)認(rèn)為可以類比的應(yīng)當(dāng)是建筑物使用者的產(chǎn)品。城市空間的使用者按市場統(tǒng)一價(jià)出售商品，而成本卻不同，可以用馬克思的地租理論來理解。地租主要是對(duì)土地所有者的支付，并非對(duì)建筑物的支付。(17)Eric Clark.“A Critical Note on Ball’s Reformulation of the Role of Urban Land Rent”.Environment and Planning A:Economy and Space,1987,19(2):263-267.克爾(D.Kerr)認(rèn)為，鮑爾錯(cuò)誤地將“價(jià)格”理解為建筑物的價(jià)格，但建筑物價(jià)格只反映建造成本。更重要的是，馬克思的地租理論并不屬于市場結(jié)構(gòu)范疇，而是分析土地所有權(quán)對(duì)剩余價(jià)值生產(chǎn)和分配的影響。理解城市土地所有權(quán)及其社會(huì)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)先抽象出地租范疇，而不是像鮑爾那樣徹底拒絕馬克思的范疇。(18)Derek Kerr.“The Theory of Rent:From Crossroads to the Magic Roundabout”.Capital & Class,1996,20(1):59-88.

(三)理論構(gòu)建思路的分歧

鮑爾的詰難及相關(guān)討論反映出學(xué)者們?cè)诔鞘械刈饫碚摰臉?gòu)建思路上存在分歧。根據(jù)理論范式的差異，海依拉歸納出兩種思路：一種是“一般化”思路，主張堅(jiān)持馬克思的基本范疇，探析城市地租理論的一般規(guī)律；另一種是“特殊化”思路，認(rèn)為不存在一般性城市地租理論，而應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。(19)⑥ Anne Haila.“The Theory of Land Rent at the Crossroads”.Environment and Planning D:Society and Space,1990,8(3):275-296.

一般化思路根據(jù)對(duì)城市地租的普遍規(guī)律的研究，力圖構(gòu)建一般性理論。該思路基于馬克思地租理論的基本范疇對(duì)土地所有者行為進(jìn)行抽象概括，力求在抽象掉社會(huì)關(guān)系多樣性之后，理解土地所有權(quán)對(duì)土地用途及價(jià)格的影響，并且重視地租在城市發(fā)展中的作用。哈維提出城市地租的產(chǎn)生依賴于土地空間上的資本循環(huán)，是用來分析城市空間結(jié)構(gòu)等現(xiàn)實(shí)問題的核心范疇。(20)大衛(wèi)·哈維：《資本的限度》，513頁，北京，中信出版集團(tuán)，2017。穆萊(R.Murray)同樣強(qiáng)調(diào)解決現(xiàn)實(shí)問題需要一個(gè)關(guān)于現(xiàn)代土地所有權(quán)的一般理論及相應(yīng)的地租理論。(21)Robin Murray.“Value and Theory of Rent:Part One”. Capital & Class,1977,1(3):100-122.海依拉對(duì)一般化思路作了概括：“地租不再由生產(chǎn)部門的剩余決定。地租的水平受周邊地區(qū)的地租及全球房地產(chǎn)市場的影響?！诂F(xiàn)代城市中，如果地租已開始在空間的使用者和用途的決定中扮演關(guān)鍵角色，平均利潤率和地租之間關(guān)系的問題，對(duì)于建立一般的城市地租理論來說，就不再重要了?！雹捱@種理論思路與勞動(dòng)價(jià)值論沒有緊密聯(lián)系，不再以土地產(chǎn)品的生產(chǎn)過程為研究對(duì)象，而是為研究現(xiàn)代城市中的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)提供了分析框架。

特殊化思路主張?jiān)谝欢v史和制度條件下分析具體情況。鮑爾指出拋開具體的歷史特征去構(gòu)建一般性城市地租理論，不僅會(huì)忽視城市地租及其社會(huì)關(guān)系，還無法有效分析城市土地的具體租金水平。(22)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.建筑物供給過程涉及復(fù)雜社會(huì)關(guān)系，土地所有者能夠影響建筑供給，形成具有歷史特殊性的社會(huì)結(jié)構(gòu)。這在城市情況中包含各種“偶然組合”，因而必須對(duì)相關(guān)事件進(jìn)行精確調(diào)研。(23)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.法因(B.Fine)指出資本投入土地的條件受土地所有權(quán)的影響，有必要進(jìn)行歷史的、具體的考察。(24)Ben Fine.“Land,Capital and the British Coal Industry Prior to World War II”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.107-125.卡茨(S.Katz)強(qiáng)調(diào)社會(huì)權(quán)力的作用，認(rèn)為工人群體的空間流動(dòng)塑造了地租決定的邏輯和城市空間的劃分，應(yīng)當(dāng)引入歷史分析和社會(huì)學(xué)方法來討論社會(huì)權(quán)力的形式和分配。(25)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.根據(jù)這種思路，不可能存在可以解釋各種多樣性和偶然性的城市地租理論。

理論構(gòu)建思路的分歧根源于學(xué)者們未能有效區(qū)分馬克思農(nóng)業(yè)地租理論中包含的一般性與特殊性。在一般性層面，馬克思的地租理論基于價(jià)值、生產(chǎn)價(jià)格和利潤率平均化等規(guī)律，研究農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中土地私有權(quán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的資本主義歷史特征。馬克思探討了資本主義生產(chǎn)方式下土地所有權(quán)壟斷性和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特殊性對(duì)資本競爭與積累的影響，從而抽象出地租理論的基本范疇。在特殊性層面，馬克思引入了前資本主義的階級(jí)基礎(chǔ)，將資本主義農(nóng)業(yè)地租的決定和繼續(xù)存在訴諸生產(chǎn)資料占有、階級(jí)關(guān)系、地主權(quán)力和行為等農(nóng)業(yè)部門的歷史偶然性因素。這些因素能夠影響農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值的生產(chǎn)和分配，形成相應(yīng)的具體地租形式。所以，馬克思的地租理論是回答土地與資本關(guān)系的一般性問題與具體歷史條件下農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特殊性問題的統(tǒng)一。然而，學(xué)者們?cè)谖茨苷J(rèn)清這種一般性與特殊性區(qū)別的情況下，就帶入城市地租研究，實(shí)際上只強(qiáng)調(diào)了其中一個(gè)側(cè)面。兩種思路并非簡單對(duì)立，應(yīng)當(dāng)遵循馬克思地租理論的一般性邏輯來認(rèn)識(shí)城市地租的特殊性問題。基于這一視角，本文從資本主義條件下城市地租的一般理論問題與特殊現(xiàn)實(shí)問題兩個(gè)層面，總結(jié)和比較學(xué)者們構(gòu)建城市地租理論的觀點(diǎn)方法，重新梳理城市地租理論研究的思想脈絡(luò)。

三、城市地租理論問題的探索

在資本主義條件下，城市地租特殊性不會(huì)改變馬克思地租理論包含的一般規(guī)律，但的確會(huì)影響地租形成的具體機(jī)制。如何將城市地租特殊性與馬克思地租理論一般性邏輯相結(jié)合，是城市地租理論建構(gòu)的關(guān)鍵。這要求首先對(duì)城市地租研究涉及的一般理論問題進(jìn)行梳理。

(一)城市建筑物的特性

建筑物雖然不是城市土地出產(chǎn)的產(chǎn)品，但為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供了空間場所。馬克思指出，“空間是一切生產(chǎn)和一切人類活動(dòng)的要素?！?26)馬克思：《資本論》，第3卷，875頁，北京，人民出版社，2004。對(duì)建筑空間營造、建筑業(yè)投資及其背后社會(huì)關(guān)系的分析，成為構(gòu)建城市地租理論的前提。

哈維認(rèn)為城市建筑的特殊性在于房屋建造與資本積累過程密切相關(guān)。(27)David Harvey.“The Geography of Capitalist Accumulation:A Reconstruction of the Marxian Theory”.Antipode,1975,7(2): 9-21.將一定空間中建筑物的形態(tài)、功能和結(jié)構(gòu)視作整體，稱為“建成環(huán)境”(built environment)。建成環(huán)境直接為資本積累創(chuàng)造條件，從而將積累過程與地理構(gòu)造聯(lián)系起來。建成環(huán)境中的資本流通可以根據(jù)土地所有權(quán)獲取地租，占有一部分剩余價(jià)值。對(duì)建成環(huán)境的投資不斷創(chuàng)造出新產(chǎn)品、新需求，能夠促進(jìn)資本積累的順利進(jìn)行，進(jìn)而出現(xiàn)了針對(duì)社會(huì)再生產(chǎn)不同環(huán)節(jié)需要的建成環(huán)境，具體分為兩類：在物質(zhì)上形成固定資本從而促進(jìn)生產(chǎn)過程的被稱為“生產(chǎn)的建成環(huán)境”；構(gòu)成消費(fèi)或勞動(dòng)力再生產(chǎn)的支持條件的被稱為“消費(fèi)的建成環(huán)境”。哈維借此將房屋建造、勞動(dòng)者消費(fèi)等現(xiàn)象整合進(jìn)資本積累模式，這就使建筑物的供給和空間功能與土地和資本關(guān)系聯(lián)系起來，進(jìn)而構(gòu)建一般性的城市地租理論。

鮑爾認(rèn)為哈維的分析涉及社會(huì)關(guān)系的討論，但忽視了建成環(huán)境結(jié)構(gòu)的形成過程，而且并沒有把社會(huì)關(guān)系當(dāng)作主要研究對(duì)象。(28)Michael Ball.“The Built Environment and the Urban Question”.Environment and Planning D:Society and Space,1986,4(4):447-464.他用“建筑供給結(jié)構(gòu)”(structure of building provision)來分析創(chuàng)造和使用建成環(huán)境結(jié)構(gòu)的各類主體間的關(guān)系。建筑供給過程是從生產(chǎn)、交換、分配到建成使用的全過程。對(duì)建筑物的考察應(yīng)當(dāng)探究不同主體之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及某一主體的經(jīng)濟(jì)作用，從而解析建筑供給和地租。從社會(huì)關(guān)系層面來說，地租作為獲取土地使用權(quán)的一種支付，涉及從最初出讓到最終使用過程中的各類社會(huì)主體。土地所有者雖然可以索取地租，但地租水平的高低由土地潛在使用者之間的競爭決定。建筑供給結(jié)構(gòu)為分析地租占有機(jī)制引入了生產(chǎn)關(guān)系前提和土地市場競爭。但這也將理論抽象程度降低到具體層面，只關(guān)注現(xiàn)實(shí)中極具偶然性的市場現(xiàn)象。

一些學(xué)者將“再生產(chǎn)”引入建筑物空間和相關(guān)城市服務(wù)的討論。埃德爾(M.Edel)認(rèn)為，資本積累過程在生產(chǎn)上要使用勞動(dòng)力，在消費(fèi)上要實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值，應(yīng)當(dāng)在勞動(dòng)力及其社會(huì)關(guān)系的再生產(chǎn)中看待城市服務(wù)的作用。他全面分析了住房、交通、教育、醫(yī)療、娛樂、司法等與勞動(dòng)力再生產(chǎn)的關(guān)系。這些消費(fèi)空間的地租是資本價(jià)值流的空間轉(zhuǎn)移，受通勤狀況、需求差異以及家庭、社區(qū)和國家等社會(huì)關(guān)系的影響。(29)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992.耶格(J.J?ger)分析資本再生產(chǎn)中建筑物、城市分工結(jié)構(gòu)與地租類型學(xué)的關(guān)系。(30)約翰內(nèi)斯·耶格：《城市地租理論：調(diào)節(jié)學(xué)派的視角》，載《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究》，2017(2)?？ù恼J(rèn)為，城市空間和地租是階級(jí)斗爭的對(duì)象和地點(diǎn)，主張將勞動(dòng)力再生產(chǎn)與地租理論聯(lián)系起來。(31)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.上述分析表明建筑物空間嵌入資本積累過程，為資本、勞動(dòng)力及其社會(huì)關(guān)系的再生產(chǎn)提供了場所，這是應(yīng)用馬克思地租理論和構(gòu)建城市地租一般性理論的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

(二)城市地租的形成機(jī)制

在馬克思的地租理論中，地租是土地所有權(quán)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種實(shí)現(xiàn)形式，不同歷史時(shí)代有不同的表現(xiàn)。各類地租形式的共同性在于“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，即不同的人借以獨(dú)占一定部分土地的法律虛構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)”(32)馬克思：《資本論》，第3卷，715、865頁，北京，人民出版社，2004。。對(duì)土地的壟斷權(quán)力是獲得地租的根源，與不同經(jīng)濟(jì)機(jī)制相結(jié)合的壟斷方式，產(chǎn)生了不同類型的地租。這在城市情況中的表現(xiàn)形式成為構(gòu)建城市地租理論的重要問題。

學(xué)者們起初對(duì)級(jí)差地租的形成機(jī)制并無爭議，認(rèn)為其產(chǎn)生于不同位置之間或者連續(xù)投資的資本效率之間的相對(duì)差異。(33)Simon Clarke,and Norman Ginsburg.“The Political Economy of Housing”.Kapitalistate,1976,4/5:66-99.但鮑爾提出質(zhì)疑，認(rèn)為地段的區(qū)位特征和資本投入水平是一定歷史條件下由社會(huì)因素決定的，存在某些偶然或特質(zhì)性。(34)Michael Ball.“Differential Rent and the Role of Landed Property”.International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):380-403.資本投入能塑造獨(dú)特的建筑空間，交通工具發(fā)展改變可達(dá)性和通勤時(shí)間，不同地段的空間相對(duì)差異處于動(dòng)態(tài)變化中。(35)大衛(wèi)·哈維：《資本的限度》，526頁，北京，中信出版集團(tuán)，2017。馬克思同樣指出，“這種相對(duì)差別會(huì)以一種與自然距離不一致的方式發(fā)生變化”。(36)馬克思：《資本論》，第2卷，277頁，北京，人民出版社，2004。位置的相對(duì)差異可能會(huì)被抹平，也可能進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，級(jí)差地租的變化具有一定偶然性。

一些學(xué)者將偶然性造成的變化引向絕對(duì)地租、壟斷地租的討論，資本有機(jī)構(gòu)成問題成為爭論的焦點(diǎn)。直觀上，建筑業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成，絕對(duì)地租形成機(jī)制可以直接推廣至城市。但鮑爾指出，建筑業(yè)的資本有機(jī)構(gòu)成不一定很低，且該條件不一定保證高利潤。(37)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.巴蘇(D.Basu)提出，地租形成的關(guān)鍵是產(chǎn)品價(jià)格必須足夠高，存在不依賴于資本有機(jī)構(gòu)成的其他機(jī)制。(38)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.馬克思也曾提及，“如果農(nóng)業(yè)資本的平均構(gòu)成等于或高于社會(huì)平均資本的構(gòu)成，那么，上述意義上的絕對(duì)地租……就會(huì)消失”，“地租在這種情況下……只能來自產(chǎn)品的壟斷價(jià)格”。這也表明建筑業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的高低并非城市地租產(chǎn)生的決定性條件。

影響市場價(jià)格并獲取地租的關(guān)鍵是土地所有權(quán)的壟斷性。城市地租的壟斷性成為爭論的又一焦點(diǎn)，主要有三種理解：一是市場需求激增引致市場價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格，形成超額利潤。巴蘇認(rèn)為，影響需求的因素包括人口增長、城市化和社會(huì)發(fā)展帶來的收入增長等。(39)Deepankar Basu.“Marx’s Analysis of Ground-Rent:Theory,Examples and Applications”.UMASS Amherst Economics Working Paper No.241,2018.二是政府和金融機(jī)構(gòu)的干預(yù)對(duì)區(qū)位和市場條件產(chǎn)生影響，成為地租形成的基礎(chǔ)。哈維和查特吉(L.Chatterjee)認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)和政府政策對(duì)不同地區(qū)的區(qū)別對(duì)待，形成地理差異上的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)生對(duì)絕對(duì)空間的階級(jí)壟斷權(quán)力，從而占有絕對(duì)地租。(40)David Harvey,and Lata Chatterjee.“Absolute Rent and the Structuring of Space by Governmental and Financial Institutions”.Antipode,1974,6(1):22-36.沃克爾(R.Walker)認(rèn)為政府提供的公共服務(wù)設(shè)施像自然條件那樣，能夠創(chuàng)造地租。這是政府重新分配社會(huì)剩余資源的“再分配地租”(redistribute rent)。(41)Richard A.Walker.“Urban Ground Rent:Building a New Conceptual Framework”.Antipode,1974,6(1):51-58.三是土地壟斷條件受階級(jí)關(guān)系的影響。哈維認(rèn)為，某些特殊地點(diǎn)代表的聲望、地位等階級(jí)文化象征可以成為索取地租的條件，所有者階級(jí)的資源壟斷產(chǎn)生對(duì)地租的權(quán)力，提出“階級(jí)—壟斷地租”(class-monopoly rent)概念。(42)David Harvey.“Class-Monopoly Rent,Finance Capital and the Urban Revolution”.Regional Studies,1974,8(3/4):239-255.艾克諾馬基斯(G.Economakis)提出“政治地租”(political rent)概念，認(rèn)為市場建立在現(xiàn)有階級(jí)關(guān)系的基礎(chǔ)上，土地所有權(quán)壟斷程度是階級(jí)力量對(duì)比的結(jié)果。(43)George E.Economakis.“On Absolute Rent:Theoretical Remarks on Marx’s Analysis”.Science & Society,2003,67(3):339-348.

上述三種觀點(diǎn)分析不同條件下土地壟斷權(quán)力及其對(duì)壟斷價(jià)格的影響，提出了不同的絕對(duì)地租形成機(jī)制或替代概念。但一些學(xué)者認(rèn)為壟斷地租的基礎(chǔ)也是壟斷價(jià)格。(44)⑨ Alain Lipietz.“A Marxist Approach to Urban Ground Rent:The Case of France”.Intervention au Séminaire International de Florence,1982(2/3):1-35.因此，這并沒有區(qū)分清絕對(duì)地租與壟斷地租的界限。正如馬克思的反問，“如果土地所有權(quán)使人們有權(quán)讓產(chǎn)品高于它的費(fèi)用價(jià)格而按照它的價(jià)值出賣，那么，為什么土地所有權(quán)不能使人們同樣有權(quán)讓產(chǎn)品高于它的價(jià)值出賣，就是說，按照任何一個(gè)壟斷價(jià)格出賣呢？”他回答道，“這個(gè)價(jià)格只受需求情況的限制，就是說，只受有支付能力的需求的限制，而這個(gè)有支付能力的需求隨著所提供的產(chǎn)品的價(jià)格水平而具有極為不同的大小和范圍?！?45)《馬克思恩格斯全集》，第34卷，372-373頁，北京，人民出版社，2008。對(duì)于城市地租，“許多情況下壟斷價(jià)格占有優(yōu)勢，……對(duì)建筑地段的需求，會(huì)提高作為空間和地基的土地的價(jià)值”。(46)馬克思：《資本論》，第3卷，874-875頁，北京，人民出版社，2004。這里的壟斷價(jià)格屬于市場價(jià)格的現(xiàn)實(shí)運(yùn)動(dòng)，因此三種地租的形成機(jī)制以及產(chǎn)生何種地租形式，需要聯(lián)系城市情況的特殊性來討論。

(三)城市地租的來源

在馬克思的地租理論中，地租是全社會(huì)剩余價(jià)值的分配形式之一，主要表現(xiàn)為土地所有者獲得的超出社會(huì)平均利潤的剩余價(jià)值。不同地租形式獲取收益的渠道和方式有所不同。國外學(xué)者圍繞城市土地產(chǎn)品特殊性和土地壟斷能力的具體方式進(jìn)行了一系列討論，這也直接引發(fā)了關(guān)于城市地租來源的爭論。

利皮茲(A.Lipietz)堅(jiān)持地租來源于剩余價(jià)值，區(qū)分了兩種不同轉(zhuǎn)化機(jī)制：“馬克思貢賦”(Tribute à la Marx)是建筑業(yè)剩余價(jià)值的轉(zhuǎn)化，構(gòu)成絕對(duì)地租；“恩格斯貢賦”(Tribute à la Engels)是從其他部門轉(zhuǎn)移過來的剩余價(jià)值，源自壟斷價(jià)格產(chǎn)生的超額利潤，通過不同階級(jí)的地租支付實(shí)現(xiàn)，屬于壟斷地租。⑨然而，利皮茲又主張?jiān)诔鞘星闆r中不必區(qū)分兩者，壟斷地租才是城市地租的主要來源。但根據(jù)他的分析，馬克思貢賦產(chǎn)生于生產(chǎn)過程，是馬克思地租理論的一般結(jié)論；恩格斯貢賦只在流通領(lǐng)域發(fā)生，具有城市地租的特殊性。雖然都受土地壟斷的影響，但地租占有機(jī)制并不相同。在城市地租理論建構(gòu)中，二者應(yīng)成為相互補(bǔ)充而并非相互否定的一對(duì)概念。

哈維則區(qū)分了帶來地租的“資本循環(huán)”(circulation of capital)和“收入循環(huán)”(circulation of revenues)。(47)David Harvey.“Land Rent and the Transition to the Capitalist Mode of Production”.Antipode,1982,14(3):17-25.他指出馬克思對(duì)地租的分類只是從資本循環(huán)的角度進(jìn)行的，也即地租與土地上的資本投入相關(guān)。如果把土地視為金融資產(chǎn)，土地上的資本投入就通過土地市場與資本總循環(huán)過程聯(lián)系在了一起。另一方面，城市地租的產(chǎn)生還與收入循環(huán)相關(guān)。各種收入形式都源自生產(chǎn)過程，但進(jìn)入分配過程，收入就能以信貸、生活服務(wù)等方式在各個(gè)階級(jí)內(nèi)部及相互間流轉(zhuǎn)。地租是一種收入循環(huán)形式，因?yàn)楸仨氈Ц兜刈鈦頁Q取居住空間的相關(guān)服務(wù)。兩種循環(huán)統(tǒng)一于資本積累過程，收入循環(huán)花費(fèi)的時(shí)間就是資本循環(huán)損失的時(shí)間。租賃、信貸等手段可以減少人們?yōu)橘徺I住房商品而進(jìn)行的貨幣貯藏，從而再次啟動(dòng)收入循環(huán)，有利于加快資本循環(huán)。此外，哈維認(rèn)為城市地租體現(xiàn)了土地私有權(quán)的剝削性。正如馬克思強(qiáng)調(diào)，“在這里，社會(huì)上一部分人向另一部分人要求一種貢賦，作為后者在地球上居住的權(quán)利的代價(jià)，因?yàn)橥恋厮袡?quán)本來就包含土地所有者剝削地球的軀體、內(nèi)臟、空氣，從而剝削生命的維持和發(fā)展的權(quán)利。”(48)馬克思：《資本論》，第3卷，875頁，北京，人民出版社，2004。

綜上，結(jié)合城市情況特殊性，哈維提出產(chǎn)生地租的兩種循環(huán)，與利皮茲提出的兩種貢賦存在相似之處，拓展了馬克思地租理論。特別是以收入支付的地租與消費(fèi)關(guān)聯(lián)，體現(xiàn)城市空間的消費(fèi)功能。由此帶來的地租無疑加深了對(duì)勞動(dòng)者的剝削，這是由資本和土地私有權(quán)的剝削本質(zhì)決定的。要結(jié)合地租理論中的土地與資本關(guān)系，來認(rèn)識(shí)和分析城市地租的這種特殊情況。

四、城市特殊性問題探討與研究拓展

城市情況中有許多農(nóng)業(yè)部門不具有的獨(dú)特問題，構(gòu)建城市地租理論應(yīng)考慮城市情況的特殊性。學(xué)者們對(duì)城市背景下的特殊現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行了深入討論，并就一些新現(xiàn)象拓展了城市地租理論的研究范圍。

(一)階級(jí)關(guān)系與城市空間格局及其變化

地理結(jié)構(gòu)和建筑分布格局是城市的特有問題。對(duì)于發(fā)達(dá)國家城市出現(xiàn)的郊區(qū)擴(kuò)張、居住隔離等空間分化現(xiàn)象，學(xué)者們將其置于不同階級(jí)群體的相互關(guān)系下進(jìn)行分析，探討了階級(jí)關(guān)系與城市地租及空間結(jié)構(gòu)的關(guān)系。

城市空間秩序和分化現(xiàn)象與土地及建筑物的供求密切相關(guān)。鮑爾認(rèn)為，階級(jí)之間的社會(huì)關(guān)系影響建筑物供給。同一建筑供給結(jié)構(gòu)的不同主體和不同建筑供給結(jié)構(gòu)的主體之間的競爭，決定空間主導(dǎo)權(quán)，從而決定土地用途的多樣性及其轉(zhuǎn)化。占據(jù)主導(dǎo)地位的階級(jí)決定建筑供給采用的生產(chǎn)方式。(49)Michael Ball.“The Urban Rent Question”.Environment and Planning A:Economy and Space,1985,17(4):503-525.哈維考察城市資源供給者的階級(jí)與需求者的階級(jí)，闡釋空間分割與階級(jí)結(jié)構(gòu)的關(guān)系。(50)David Harvey.“Labour,Capital and Class Struggle around the Built Environment in Advanced Capitalist Societies”.Politics & Society,1976,6(3):265-295.建筑樣式、居住隔離和郊區(qū)化等形式是不同群體之間社會(huì)分化與意識(shí)形態(tài)沖突在空間上的表現(xiàn)。(51)David Harvey.“Flexible Accumulation through Urbanization”.Perspecta,1990,26:251-272.卡茨批評(píng)哈維的解釋只關(guān)注資本再生產(chǎn)的空間秩序，未能融入工人斗爭的歷史現(xiàn)實(shí)。他強(qiáng)調(diào)勞動(dòng)者階級(jí)的空間需求，提出“工人地租”(workers’ rent)概念，分析工人斗爭及其跨地區(qū)流動(dòng)對(duì)塑造城市空間的影響。(52)Steven Katz.“Towards a Sociological Definition of Rent”.Antipode,1986,18(1):64-78.

作為城市空間格局變遷的重要形式之一，城市更新被稱為“紳士化”或“中產(chǎn)階級(jí)化”(gentrification)。史密斯(N.Smith)提出“租隙”(rent gap)理論，租隙即資本化的地租和潛在地租之間的差額，反映土地當(dāng)前用途與最佳用途的區(qū)別。城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和周圍條件的變化，使一塊地出現(xiàn)潛在的更佳用途，租隙增大，產(chǎn)生再投資的吸引力。城市更新傾向于建設(shè)適應(yīng)中上層階級(jí)需要的高級(jí)住宅。(53)Neil Smith.“Toward a Theory of Gentrification”.Journal of the American Planning Association,1979,45(4):538-548.博拉薩(S.Bourassa)認(rèn)為租隙理論缺乏實(shí)用性，土地的真實(shí)地租可通過契約觀察，而潛在地租難以準(zhǔn)確測度，高價(jià)格土地的空置地塊有較高的租隙，而已密集開發(fā)地塊的租隙具有不確定性。(54)Steven C.Bourassa.“The Rent Gap Debunked”.Urban Studies,1993,30(10):1731-1744.克拉克批評(píng)博拉薩混淆抽象與具體，將理論應(yīng)用的范圍縮至再開發(fā)時(shí)期的預(yù)測功能，這拋棄了社會(huì)階級(jí)關(guān)系的研究。(55)Eric Clark.“The Rent Gap Re-Examined”.Urban Studies,1995,32(9):1489-1503.史密斯回應(yīng)稱，租隙引致的紳士化應(yīng)在城市空間不平衡發(fā)展中理解。(56)Neil Smith.“Of Rent Gaps and Radical Idealism:A Reply to Steven Bourassa”.Urban Studies,1996,33(7):1199-1203.這些具體研究針對(duì)城市階級(jí)關(guān)系的不同特殊現(xiàn)象，其中反映的一般性規(guī)律有待進(jìn)一步概括。

(二)土地所有權(quán)對(duì)資本積累的作用

在馬克思的語境中，土地所有權(quán)被認(rèn)為是資本積累的障礙。但在經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)中，城市建設(shè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)又相互制約。學(xué)者們認(rèn)為有必要重新審視城市情況下土地所有權(quán)對(duì)資本積累的作用。

一部分學(xué)者認(rèn)為城市土地私有權(quán)仍然會(huì)阻礙資本積累。馬西(D.Massey)認(rèn)為，土地所有制形式對(duì)資本積累的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出分配層面。(57)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.她與卡塔拉諾(A.Catalano)分析了英國的三種土地所有制?！扒巴恋厮袡?quán)”(former landed property)是封建主義向資本主義過渡時(shí)期的產(chǎn)物。封建統(tǒng)治階級(jí)占有土地，直接生產(chǎn)者與土地分離，出現(xiàn)地主階級(jí)和租佃制度。但前者無意于土地投資，限制了資本積累?！爱a(chǎn)業(yè)土地所有制”(industrial landownership)由產(chǎn)業(yè)資本、自耕農(nóng)和建筑商的土地所有權(quán)構(gòu)成。他們大都在自有土地上從事生產(chǎn)，跨越了土地私有權(quán)和產(chǎn)業(yè)資本的矛盾，但經(jīng)營分散限制了更大規(guī)模的投資和生產(chǎn)力提高。“金融土地所有制”(financial landownership)為資本主義生產(chǎn)方式的產(chǎn)物。房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司等將房地產(chǎn)作為投資標(biāo)的，通過信貸杠桿擴(kuò)大投資，迅速集中大量土地，但導(dǎo)致土地價(jià)格和收入基本面分離,土地壟斷及地價(jià)高昂限制了資本流動(dòng)。對(duì)于資本積累，三種形式的變遷既克服原來土地所有制的阻礙，又形成新的限制。(58)Doreen Massey,and Alejandrina Catalano.Capital and Land,Landownership by Capital in Great Britain. London:Edward Arnold，1978,pp.69-166.埃德爾歸納了制約城市發(fā)展的七種障礙：大地產(chǎn)所有制、公共交通或公用事業(yè)壟斷、城市土地碎片化、土地投機(jī)行為、壟斷資本集團(tuán)對(duì)土地和投資的統(tǒng)制、國家限制建筑面積和密度政策以及金融壟斷和高利率。(59)Matthew Edel.Urban and Regional Economics:Marxist Perspectives.New York:Harwood Academic Publishers,1992,pp.60-61.

土地所有權(quán)在資本積累中發(fā)揮積極作用的一面也受到學(xué)者們的重視。哈維指出當(dāng)土地被視為純粹金融資產(chǎn)時(shí)，在資本循環(huán)中可以發(fā)揮類似生息資本那樣的調(diào)節(jié)作用，能夠配置土地用途，因而具有積極作用。金融化使土地所有者與資本家的利益趨于一致。土地所有者們會(huì)積極建設(shè)有利于資本積累的建成環(huán)境。土地因此成為金融資本配置的資產(chǎn)形式之一，隸屬于生息資本流通。土地市場和土地空間各種用途的競爭被納入資本循環(huán)，建筑業(yè)部門也成為積累過程中不可或缺的一部分。地租成為土地使用變化的誘因，土地所有者會(huì)主動(dòng)篩選土地用途，以尋求提升未來地租收益，因而土地所有權(quán)不完全是土地投資的一個(gè)障礙。(60)大衛(wèi)·哈維：《資本的限度》，535、568頁，北京，中信出版集團(tuán)，2017。

一定條件下，土地所有權(quán)對(duì)資本積累的正反兩方面作用會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)換。鮑爾提出，在18世紀(jì)至19世紀(jì)初的英國，土地所有權(quán)攫取開發(fā)利潤和房屋租金的能力催生了建筑投機(jī)，吸引大量資金流入建筑業(yè)，促進(jìn)了城市基礎(chǔ)設(shè)施和房屋的建設(shè)。19世紀(jì)末，國家開始大規(guī)模投資基礎(chǔ)設(shè)施(如公共交通)，建筑投機(jī)開發(fā)商轉(zhuǎn)而將社會(huì)發(fā)展收益占為己有，阻礙了城市發(fā)展。(61)Michael Ball.“Land Rent and the Construction Industry”.In Michael Ball,et al.(eds.).Land Rent,Housing and Urban Planning:A European Perspective.London and New York:Routledge,2018,pp.81-85.這表明，土地所有權(quán)對(duì)資本積累的影響，實(shí)際上被土地所有者與資本家關(guān)系左右，國家和金融機(jī)構(gòu)的干預(yù)是改變其關(guān)系的重要條件。

馬克思指出，城市土地所有者“顯然具有完全的被動(dòng)性，他的主動(dòng)性(特別是在采礦業(yè))只在于利用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步”。(62)馬克思：《資本論》，第3卷，874頁，北京，人民出版社，2004。也就是說，土地所有權(quán)本質(zhì)上阻礙資本積累，一旦地租過分占有社會(huì)價(jià)值，阻礙作用就會(huì)顯露。因此，土地所有權(quán)對(duì)資本積累作用的分析應(yīng)當(dāng)根據(jù)一定時(shí)期的城市發(fā)展及其制度條件的具體情況進(jìn)行探討，其作用機(jī)制及變化規(guī)律是否普適，還需進(jìn)行更廣泛的考察總結(jié)。

(三)土地和住房的金融化

從20世紀(jì)60年代中期開始，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)投資就對(duì)金融資本展現(xiàn)出極強(qiáng)的吸引力，對(duì)20世紀(jì)70年代的土地和住宅價(jià)格暴漲起到推波助瀾的作用。許多學(xué)者探究了金融資本與土地的聯(lián)系，以及基于地租收益的土地資產(chǎn)金融化現(xiàn)象。

金融資本對(duì)土地和房地產(chǎn)市場的介入已經(jīng)成為現(xiàn)代資本主義生產(chǎn)方式的重要制度條件。馬西和卡塔拉諾將其稱為“金融土地所有制”，是英國的三種土地所有制的核心。(63)Doreen Massey.“The Analysis of Capitalist Landownership”. International Journal of Urban and Regional Research,1977,1(1/3):404-424.金融機(jī)構(gòu)直接控制的土地?cái)?shù)量不多，但卻能主導(dǎo)土地市場，原因包括：第一，金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地的投資以收益最大化為目標(biāo)，雖然不能直接創(chuàng)造地租，但能刺激需求，抬高土地價(jià)格；第二，在政治過程中，金融資本通常是政府權(quán)力的中心部分，能夠影響立法和政策制定，由此實(shí)施的土地法案會(huì)使傳統(tǒng)土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融資本更加依賴。馬西等研究的是金融資本的控制力，但卻忽視了關(guān)于土地所有者行為的討論，只說明了金融資本與土地資產(chǎn)之間關(guān)系的一個(gè)方面。

哈維提出了針對(duì)土地資產(chǎn)金融化現(xiàn)象更具有普遍性的觀點(diǎn)，即土地所有者將土地視為一種純粹的金融資產(chǎn)。由于土地可以買賣并帶來地租，憑借對(duì)未來收益流的索取權(quán)，土地資產(chǎn)取得虛擬資本形式。土地虛擬資本化已成為資本主義社會(huì)中各經(jīng)濟(jì)主體的普遍觀念。土地購買者的付款相當(dāng)于一種有息投資，土地交易變成未來收益索取權(quán)的轉(zhuǎn)讓，購買土地轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)金融資產(chǎn)的持有。這使土地持有者變成貨幣資本家的一個(gè)派別，在土地開發(fā)利用上，地主與資產(chǎn)階級(jí)的利益相融。在信用體系支持下，基于未來地租索取權(quán)進(jìn)行的土地轉(zhuǎn)讓和抵押，使土地市場運(yùn)行變成了金融資本流通的一個(gè)特殊分支。但是，一旦金融資本的介入是為了無休止地抬升未來地租，引起土地所有權(quán)憑證的投機(jī)泛濫，就會(huì)推升債務(wù)杠桿，并出現(xiàn)對(duì)土地資源的掠奪性開發(fā)，造成資源極大浪費(fèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，不斷堆積的金融風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)導(dǎo)致資本積累的周期性毀滅。(64)大衛(wèi)·哈維：《資本的限度》，567-568頁，北京，中信出版集團(tuán)，2017。

海依拉認(rèn)為土地作為金融資產(chǎn)只是一種假設(shè)的傾向性趨勢，并非全部土地所有者都會(huì)依此行事。她提出催生土地資產(chǎn)金融化的三重結(jié)構(gòu)性條件：對(duì)市中心的需求構(gòu)成“外部支持條件”；政府部門的作用創(chuàng)設(shè)“環(huán)境條件”；土地所有者對(duì)積累的態(tài)度構(gòu)成“內(nèi)在支持條件”。地租形成條件的結(jié)構(gòu)性變化和土地整體升值會(huì)激勵(lì)土地所有者追求收益最大化，增強(qiáng)他們把土地當(dāng)作金融資產(chǎn)的意愿。(65)Anne Haila.“Land as a Financial Asset:The Theory of Urban Rent as a Mirror of Economic Transformation”.Antipode,1988,20(2):79-101.但是，海依拉并沒有解答這些條件產(chǎn)生的原因、彼此的聯(lián)系以及影響地租的機(jī)制。哈維這一觀點(diǎn)的前提假設(shè)是人們將地租和利息混為一談。馬克思曾批判：“把地租這種土地所有權(quán)的特殊經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，說成和利息一樣的東西。好像這樣一來，土地所有者和資本家之間的對(duì)立就消失了?！?66)馬克思：《資本論》，第3卷，701-702頁，北京，人民出版社，2004。因此，土地資產(chǎn)金融化如何形成，在城市地租中是否具有指導(dǎo)意義，取決于不同參與主體之間關(guān)系的變化，究竟哪一階級(jí)或群體占據(jù)主導(dǎo)地位需要具體分析。

2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)，再次引起學(xué)者們對(duì)城市地租投機(jī)和住房金融化的重視與反思。(67)Ben Fine.“Marx’s Rent Theory Revisited? Landed Property,Nature and Value”.Economy and Society,2019,48(3):450-461.危機(jī)首先被歸咎于20世紀(jì)80年代開始的金融監(jiān)管、租金管控的去管制化進(jìn)程，住房資產(chǎn)證券化衍生品泛濫。金融化為資本流入住房部門打開大門，房價(jià)上漲表現(xiàn)為一種貨幣現(xiàn)象。一旦房價(jià)停滯或下降，利率、違約率上升，投資者開始懷疑其資產(chǎn)價(jià)值，在突如其來的流動(dòng)性要求下，二級(jí)市場將不可避免地崩潰。(68)Michael Ball.“Cities and Housing Markets Changes and Continuities in the Aftermath of the 2007-08 World Financial Crisis”.Urban Studies,2010,47(5):931-944.金融化還使住房市場從一個(gè)局部的地方性市場轉(zhuǎn)變?yōu)槿蛐允袌?，房主的行為與全球的金融投資者聯(lián)系起來，基于房產(chǎn)的全球性金融產(chǎn)品的市值依賴于地方性行為主體所能提供的地租。(69)Manuel B.Aalbers.“The Financialization of Home and The Mortgage Market Crisis”.Competition and Change,2008,12(2):148-166.在更深層次的社會(huì)結(jié)構(gòu)和主體行為問題上，哈維指出，在新自由主義政策的推動(dòng)下金融監(jiān)管不斷減少，投機(jī)性的開發(fā)商、金融業(yè)者明顯成為住房市場的主導(dǎo)力量。(70)⑧ David Harvey.“The Urban Roots of Financial Crises”.Socialist Register,2012,48:1-35.吉羅內(nèi)(A.Guironnet)等學(xué)者認(rèn)為金融投資者行為起到關(guān)鍵作用，他們能對(duì)地方政府的建成環(huán)境投資進(jìn)行干預(yù)，使城市開發(fā)項(xiàng)目和空間結(jié)構(gòu)越來越適于為金融市場提供投資資產(chǎn)。(71)Antoine Guironnet,Katia Attuyer,and Ludovic Halbert.“Building Cities on Financial Assets”.Urban Studies,2016,53(7): 1442-1464.

住房日益轉(zhuǎn)化為金融工具，加劇了城市發(fā)展不平衡、社會(huì)不平等，這正是金融危機(jī)的根源所在。哈維指出，通過對(duì)證券化資產(chǎn)的利潤率操縱以及次級(jí)貸款隱含的掠奪性條款，開發(fā)商和金融投資者能夠?qū)⒈姸嗟褪杖肴后w的財(cái)富轉(zhuǎn)移到自己的口袋中。金融危機(jī)的城市根源就在于攫取地租的掠奪性積累。⑧懷利(E.Wyly)等學(xué)者通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)在種族、階級(jí)劃分的地方性住房市場中，使用價(jià)值與交換價(jià)值的不匹配為金融投機(jī)提供了套利機(jī)會(huì)，次級(jí)貸款利用風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)中的法律和監(jiān)管漏洞，深入滲透社區(qū)，使跨國金融網(wǎng)絡(luò)能夠從中不斷提取地租，造成全國甚至跨國的城市之間不平衡發(fā)展。(72)Elvin Wyly,Markus Moos,and Daniel J.Hammel.“Race,Class,and Rent in America’s Subprime Cities”,In Manuel B.Aalbers(ed.).Subprime Cities:The Political Economy of Mortgage Markets.Oxford:Wiley-Blackwell,2012,pp.242-289.阿爾伯斯(M.Aalbers)認(rèn)為金融資金大量流入，推升了房價(jià)，造成實(shí)際收入與家庭債務(wù)不匹配，結(jié)果是財(cái)富在家庭、階級(jí)和地點(diǎn)之間的流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致地區(qū)發(fā)展不平衡和階級(jí)不平等加劇。(73)Manuel B.Aalbers,and Anne Haila.“A Conversation About Land Rent,Financialisation and Housing”.Urban Studies,2018,55(8):1821-1835.

然而，金融危機(jī)雖然摧毀了數(shù)以萬億計(jì)的虛擬財(cái)富，但這種金融結(jié)構(gòu)及其導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性不平衡并沒有受到削弱。新自由主義模式及其伴隨的金融和房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的體制得到挽救，金融和房地產(chǎn)的主導(dǎo)地位實(shí)際上進(jìn)一步強(qiáng)化。(74)Annelore Hofman,and Manuel B.Aalbers.“A Finance-and Real Estate-Driven Regime in The United Kingdom”.Geoforum,2019,100:89-100.科雷爾、赫爾佐格(R.Corell & E.Herzog)認(rèn)為在危機(jī)沖擊之下，土地所有者與金融資本聯(lián)合的壟斷集團(tuán)只是調(diào)整了內(nèi)部的分配結(jié)構(gòu)，通過救市政策緩解和轉(zhuǎn)移了危機(jī)。大量低利率資金的注入，雖然維持了住房需求和房價(jià)的穩(wěn)定，但所有者卻從中獲得了更多的未來價(jià)值轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致有效資本積累減少，以致未來相當(dāng)長一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入停滯。(75)Richard Corell,and Ernst Herzog.“Subprime Crisis and Marx’s Theory on Ground Rent”.World Review of Political Economy,2014,5(2):149-171.

以上分析表明，住房和土地的金融化趨勢是在一系列外部制度條件和內(nèi)部社會(huì)關(guān)系的結(jié)合下形成的。雖然金融化只是指導(dǎo)社會(huì)主體的行為模式之一，但金融化所能帶來的巨大地租收益促使投機(jī)性動(dòng)機(jī)在社會(huì)上蔓延。金融資產(chǎn)價(jià)格漲落所激起的各類主體的狂熱、恐慌等情緒和行為，與房地產(chǎn)金融化趨勢相互強(qiáng)化，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深刻影響。因此，金融化具有從一個(gè)局部性、地方性的特殊情況演變?yōu)檎w性的普遍行為方式的內(nèi)生動(dòng)力，必須加強(qiáng)對(duì)其中體現(xiàn)的一般規(guī)律的研究和認(rèn)識(shí)。

五、評(píng)論和未來展望

國外學(xué)者對(duì)城市地租理論的關(guān)注興起于20世紀(jì)70年代，跨越了約半個(gè)世紀(jì)的研究歷程。國外學(xué)者嘗試將馬克思的地租理論轉(zhuǎn)用于城市情況，深入分析了發(fā)達(dá)國家的各類城市和住房問題。但由于農(nóng)業(yè)與城市情況存在諸多差異，在如何構(gòu)建馬克思主義城市地租理論上，學(xué)者們爭論不休，出現(xiàn)一般化與特殊化思路的分歧。這根源于未能充分把握馬克思地租理論的一般性與特殊性，不加區(qū)分地帶入城市地租研究，因而產(chǎn)生混淆。不過，學(xué)者們對(duì)各類城市問題進(jìn)行研究，提出了一些城市地租理論的新思想新概念。例如，城市地租占有機(jī)制可能不依賴于資本有機(jī)構(gòu)成較低的條件，而是憑借土地所有權(quán)的壟斷能力；城市地租的來源包括剩余價(jià)值轉(zhuǎn)移和勞動(dòng)者收入支付；地租收益會(huì)驅(qū)動(dòng)土地所有者主動(dòng)調(diào)節(jié)土地用途，從而促進(jìn)資本積累。這些理論成果強(qiáng)調(diào)土地所有權(quán)和社會(huì)關(guān)系對(duì)城市地租的影響，深化了對(duì)土地與資本之間關(guān)系的認(rèn)識(shí)。但諸如絕對(duì)地租與壟斷地租的區(qū)別、土地所有權(quán)作用的方向等問題，仍需進(jìn)一步探究。

雖然國外學(xué)者對(duì)馬克思主義城市地租理論的研究與形成令人滿意的理論體系依然存在距離，但這并不妨礙馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)能夠?yàn)槌鞘械刈庋芯刻峁┆?dú)特的理論工具。每至危機(jī)時(shí)刻，馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)總能激起學(xué)界的極大興趣。在20世紀(jì)70年代初發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，面對(duì)土地和住宅價(jià)格劇烈波動(dòng)的現(xiàn)象，國外學(xué)者對(duì)城市地租問題的研究是對(duì)馬克思主義城市地租理論的補(bǔ)充和拓展，加深了對(duì)城市發(fā)展中各種新現(xiàn)象的認(rèn)識(shí)。對(duì)于反思2007—2008年先后爆發(fā)的美國次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)來說，這仍然不失指導(dǎo)意義。發(fā)達(dá)國家推行的新自由主義政策強(qiáng)化了對(duì)地租收益最大化的投機(jī)性動(dòng)機(jī)，使金融資本日益滲透并控制了城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)。在金融資本和地租投機(jī)的裹挾下，不同社會(huì)階級(jí)的收入分化、居住空間分化，可能激化社會(huì)矛盾，使作為金融化利潤基礎(chǔ)的城市地租獲取渠道變得不穩(wěn)定，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，最終引爆系統(tǒng)性危機(jī)。這些研究成果探析了城市地租背后的規(guī)律，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代城市發(fā)展實(shí)踐豐富和完善城市地租理論。

近年來，我國城市發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房屋庫存高、居住隔離、房價(jià)攀升、房地產(chǎn)金融化趨向等問題。習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”(76)習(xí)近平：《決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告》，載《人民日?qǐng)?bào)》，2017-10-28。，要推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。(77)習(xí)近平：《國家中長期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略若干重大問題》，載《求是》，2020(21)。對(duì)于發(fā)達(dá)國家出現(xiàn)過的類似問題，國外學(xué)者分析了深層次的城市地租作用機(jī)制，結(jié)合我國實(shí)際情況，主要有三點(diǎn)啟示：第一，合理利用地租進(jìn)行土地開發(fā)，能有效推動(dòng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我國實(shí)行土地公有制，政府作為城市土地所有權(quán)的行使者，可以利用地租來主動(dòng)調(diào)節(jié)土地用途和城市規(guī)劃，還能通過出讓或抵押未來地租進(jìn)行融資，投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施、福利項(xiàng)目等公共服務(wù)，使城市地租服務(wù)于社會(huì)發(fā)展，惠及廣大人民群眾。第二，房地產(chǎn)金融化表面上是一種貨幣現(xiàn)象，實(shí)際則涉及城市地租分配問題。在土地二級(jí)市場和房地產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)，要加強(qiáng)政府干預(yù)，化解不同社會(huì)主體在城市地租收益分配上的矛盾，防止金融化導(dǎo)致的不平等。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)金融監(jiān)管和全球政策協(xié)調(diào)，建立完善房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，防止貨幣過度流入房地產(chǎn)市場。第三，城市地租對(duì)社會(huì)發(fā)展起何種作用關(guān)鍵受社會(huì)關(guān)系的影響，制度條件可以引導(dǎo)各類主體之間的關(guān)系及行為。應(yīng)當(dāng)將金融政策與土地和住房制度改革相結(jié)合，滿足人民群眾“住有所居”的需求，形成抑制投機(jī)行為的制度環(huán)境，讓人民群眾共享城市發(fā)展成果。總之，要將馬克思經(jīng)典地租理論的基本原理與我國具體實(shí)踐相結(jié)合，吸收國內(nèi)外學(xué)者的有益思想，在實(shí)踐中進(jìn)一步推動(dòng)馬克思主義城市地租理論發(fā)展。