范曉東 楊佳碩 張慶春
海南省作為著名的旅游勝地,隨著自由貿(mào)易港政策的實(shí)施,其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭,商品房?jī)r(jià)格也將發(fā)生很大變動(dòng)。分析商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的影響因素具有重要的現(xiàn)實(shí)意義,既可以幫助政府調(diào)控經(jīng)濟(jì),又可以幫助房地產(chǎn)商把握市場(chǎng)動(dòng)向。不少學(xué)者已經(jīng)在這方面做了研究,例如,年超等(2011)基于方差分析模型研究了影響北京市商品房平均銷售價(jià)格的因素?;诙嘣€性回歸分析模型,王北星等(2011)研究了人口、土地價(jià)格和竣工面積對(duì)長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格的影響;李生彪(2014)分析了人均收入、人口數(shù)量、商品房平均投資成本和一年期定期存款利率對(duì)蘭州市商品房?jī)r(jià)格的影響;薄鑫和孫英雋(2018)討論了商品房銷售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI和新建住宅銷售價(jià)格對(duì)西安市商品房?jī)r(jià)格的影響。本文綜合運(yùn)用方差分析模型和一元線性回歸分析模型,對(duì)海南省商品房?jī)r(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。
1.方差分析
我們將地區(qū)作為一個(gè)因素考慮海南省不同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格是否有顯著差異。選取海南省4個(gè)地區(qū)的商品房2015—2019年平均價(jià)格(數(shù)據(jù)來(lái)源海南統(tǒng)計(jì)年鑒),以地區(qū)作為自變量,商品房?jī)r(jià)格作為因變量進(jìn)行單因素方差分析。利用R軟件計(jì)算得到方差分析表,見(jiàn)表1。
表1 地區(qū)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的單因素方差分析
從表1可見(jiàn),P值為0.00295<0.05 ,所以拒絕原假設(shè)H0,即有證據(jù)表明不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格有顯著差異。
2.回歸分析
考慮商品房造價(jià)對(duì)海南省商品房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)海南省2012—2019年的商品房?jī)r(jià)格和造價(jià)(數(shù)據(jù)來(lái)源《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》)。利用R軟件建立一元線性回歸分析模型,計(jì)算結(jié)果如表2所示。
表2 一元線性回歸分析結(jié)果
由參數(shù)估計(jì)表中的P值均小于0.05,說(shuō)明回歸模型的系數(shù)都是顯著的。由此可以得到一元回歸估計(jì)方程為y=3656+1.104x1。經(jīng)計(jì)算多重判定系數(shù)為0.9686,表明商品房?jī)r(jià)格的變差中被估計(jì)的回歸方程所解釋的比例為96.86%,一元線性回歸分析模型擬合效果良好。
3.一元線性回歸分析模型的殘差分析
作出一元線性回歸分析模型的殘差直方圖和標(biāo)準(zhǔn)殘差圖,如下圖所示。
一元線性回歸分析模型的殘差直方圖(左)
標(biāo)準(zhǔn)殘差圖(右)
由上圖的直方圖可見(jiàn),殘差的均值為0,近似服從正態(tài)分布,且從標(biāo)準(zhǔn)殘差圖來(lái)看,各標(biāo)準(zhǔn)化殘差基本都位于-2和2之間,這表明誤差項(xiàng) 服從正態(tài)分布的假定成立。
本文基于方差分析模型和一元線性回歸分析模型,分析了海南省商品房?jī)r(jià)格的影響因素??紤]不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行方差分析,得出不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格有顯著差異的結(jié)論;通過(guò)分析商品房?jī)r(jià)格(y)與造價(jià)(X1)的相關(guān)關(guān)系建立一元線性回歸分析模型,得到估計(jì)的回歸方程為 y=3656+1.104x1。這表明:海南省商品房?jī)r(jià)格與造價(jià)呈正相關(guān)。造價(jià)每增加1元,商品房?jī)r(jià)格平均增加1.104元。一元線性回歸分析模型通過(guò)了殘差分析,并且由多重判定系數(shù)可知模型擬合效果良好,伴隨著造房成本的不斷增加,例如勞動(dòng)力,土地等相關(guān)因素,海南省商品房?jī)r(jià)格也在增加。所以我們要盡量控制造房成本,才能更好地控制商品房?jī)r(jià)格的平均水平,為相關(guān)部門(mén)做決策提供參考依據(jù)。