海南省商品房?jī)r(jià)格影響因素統(tǒng)計(jì)分析

范曉東 楊佳碩 張慶春

海南省作為著名的旅游勝地，隨著自由貿(mào)易港政策的實(shí)施，其經(jīng)濟(jì)和社會(huì)必將呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，商品房?jī)r(jià)格也將發(fā)生很大變動(dòng)。分析商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的影響因素具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，既可以幫助政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)，又可以幫助房地產(chǎn)商把握市場(chǎng)動(dòng)向。不少學(xué)者已經(jīng)在這方面做了研究，例如，年超等（2011）基于方差分析模型研究了影響北京市商品房平均銷售價(jià)格的因素?；诙嘣€性回歸分析模型，王北星等（2011）研究了人口、土地價(jià)格和竣工面積對(duì)長(zhǎng)春市商品房?jī)r(jià)格的影響；李生彪（2014）分析了人均收入、人口數(shù)量、商品房平均投資成本和一年期定期存款利率對(duì)蘭州市商品房?jī)r(jià)格的影響；薄鑫和孫英雋（2018）討論了商品房銷售面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)住宅竣工房屋面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI和新建住宅銷售價(jià)格對(duì)西安市商品房?jī)r(jià)格的影響。本文綜合運(yùn)用方差分析模型和一元線性回歸分析模型，對(duì)海南省商品房?jī)r(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。

一、海南省商品房?jī)r(jià)格影響因素的統(tǒng)計(jì)分析

1.方差分析

我們將地區(qū)作為一個(gè)因素考慮海南省不同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格是否有顯著差異。選取海南省4個(gè)地區(qū)的商品房2015—2019年平均價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源海南統(tǒng)計(jì)年鑒），以地區(qū)作為自變量，商品房?jī)r(jià)格作為因變量進(jìn)行單因素方差分析。利用R軟件計(jì)算得到方差分析表，見(jiàn)表1。

表1 地區(qū)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的單因素方差分析

從表1可見(jiàn)，P值為0.00295＜0.05 ，所以拒絕原假設(shè)H0，即有證據(jù)表明不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格有顯著差異。

2.回歸分析

考慮商品房造價(jià)對(duì)海南省商品房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)海南省2012—2019年的商品房?jī)r(jià)格和造價(jià)（數(shù)據(jù)來(lái)源《海南統(tǒng)計(jì)年鑒》）。利用R軟件建立一元線性回歸分析模型，計(jì)算結(jié)果如表2所示。

表2 一元線性回歸分析結(jié)果

由參數(shù)估計(jì)表中的P值均小于0.05，說(shuō)明回歸模型的系數(shù)都是顯著的。由此可以得到一元回歸估計(jì)方程為y=3656+1.104x1。經(jīng)計(jì)算多重判定系數(shù)為0.9686，表明商品房?jī)r(jià)格的變差中被估計(jì)的回歸方程所解釋的比例為96.86%，一元線性回歸分析模型擬合效果良好。

3.一元線性回歸分析模型的殘差分析

作出一元線性回歸分析模型的殘差直方圖和標(biāo)準(zhǔn)殘差圖，如下圖所示。

一元線性回歸分析模型的殘差直方圖（左）

標(biāo)準(zhǔn)殘差圖（右）

由上圖的直方圖可見(jiàn)，殘差的均值為0，近似服從正態(tài)分布，且從標(biāo)準(zhǔn)殘差圖來(lái)看，各標(biāo)準(zhǔn)化殘差基本都位于-2和2之間，這表明誤差項(xiàng) 服從正態(tài)分布的假定成立。

二、結(jié)語(yǔ)

本文基于方差分析模型和一元線性回歸分析模型，分析了海南省商品房?jī)r(jià)格的影響因素?？紤]不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行方差分析，得出不同地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格有顯著差異的結(jié)論；通過(guò)分析商品房?jī)r(jià)格（y）與造價(jià)（X1）的相關(guān)關(guān)系建立一元線性回歸分析模型，得到估計(jì)的回歸方程為 y=3656+1.104x1。這表明：海南省商品房?jī)r(jià)格與造價(jià)呈正相關(guān)。造價(jià)每增加1元，商品房?jī)r(jià)格平均增加1.104元。一元線性回歸分析模型通過(guò)了殘差分析，并且由多重判定系數(shù)可知模型擬合效果良好，伴隨著造房成本的不斷增加，例如勞動(dòng)力，土地等相關(guān)因素，海南省商品房?jī)r(jià)格也在增加。所以我們要盡量控制造房成本，才能更好地控制商品房?jī)r(jià)格的平均水平，為相關(guān)部門(mén)做決策提供參考依據(jù)。