鐘京濤
案? ?例
乙公司為甲公司的全資子公司,兩公司的法定代表人為同一人。2014年6月,乙公司通過(guò)股東會(huì)決議,將其名下的一宗土地(以下簡(jiǎn)稱“案涉土地”)轉(zhuǎn)至甲公司名下。2015年8月,甲公司持相關(guān)材料向所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理案涉土地過(guò)戶手續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后將案涉土地登記至甲公司名下。
2016年5月,乙公司的董事郭某對(duì)上述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)事項(xiàng)提出異議,認(rèn)為乙公司隱瞞實(shí)情在股東會(huì)決議中偽造其簽名惡意轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn);辦理過(guò)戶時(shí)乙公司未到場(chǎng),違反轉(zhuǎn)移登記雙方共同申請(qǐng)的規(guī)定等。隨后,郭某以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未盡到審慎義務(wù)且無(wú)法證實(shí)登記人員具備上崗資格等為由,向人民法院提起行政訴訟,請(qǐng)求撤銷案涉土地登記行為,恢復(fù)乙公司的原有案涉土地證。
一審法院認(rèn)為,案涉登記行為屬于變更登記,登記機(jī)構(gòu)行為符合法律規(guī)定,隨后駁回郭某訴訟請(qǐng)求。郭某不服,提起上訴。二審人民法院認(rèn)為,本案系轉(zhuǎn)移登記,但登記材料齊全,程序合法,遂裁定維持一審判決。郭某仍不服,以二審法院適用法律錯(cuò)誤為由,申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
分? ?析
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等有關(guān)規(guī)定,雙方申請(qǐng)是轉(zhuǎn)移登記的基本原則,只有特定情形下才可單方申請(qǐng),主要包括:繼承、接受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)的;人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等確定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的,以及法律、行政法規(guī)規(guī)定可以單方申請(qǐng)的其他情形。
本案中,甲公司與乙公司之間案涉土地的劃轉(zhuǎn)過(guò)戶應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)移登記。雖然存在乙公司為甲公司全資子公司且法定代表人一致、房屋所有權(quán)已登記在甲公司名下的特殊情形,從實(shí)質(zhì)上看,甲公司單方申請(qǐng)具有一定合理性,但是甲公司與乙公司是屬于兩個(gè)不同的民事主體,房地分離特定遺留問(wèn)題處理需要有明確依據(jù)和遵循特定程序,從規(guī)范操作角度來(lái)看,本案轉(zhuǎn)移登記仍應(yīng)當(dāng)由雙方申請(qǐng)。
根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等規(guī)定,轉(zhuǎn)移登記中的權(quán)源材料應(yīng)當(dāng)是買賣、互換、贈(zèng)與合同;繼承或者受遺贈(zèng)的材料;作價(jià)出資(入股)協(xié)議;不動(dòng)產(chǎn)分割合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)等直接載明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變動(dòng)的書(shū)面協(xié)議,而不是間接的文件或決議。企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)提交記載內(nèi)容明確的書(shū)面不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移協(xié)議。本案中,股東會(huì)決議作為登記材料代替案涉土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議,顯然不當(dāng)。股東會(huì)決議是其內(nèi)部材料而不是辦理轉(zhuǎn)移登記的要件,登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)收取和審查。否則,就會(huì)出現(xiàn)本案中郭某作為股東要求審查其真實(shí)性的情形,其就此提起訴訟在所難免。對(duì)于該問(wèn)題,二審和再審法院在審理中未予指明,可以說(shuō)是本案的一個(gè)缺憾。
本案再審法院認(rèn)為,甲公司和乙公司申請(qǐng)土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,按規(guī)定向區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交了有關(guān)申請(qǐng)材料。乙公司雖未到場(chǎng),但不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記雙方申請(qǐng)的意圖,在于確定權(quán)屬變更系雙方真實(shí)意思的表示。不過(guò),甲、乙兩公司是母子公司關(guān)系,二者法定代表人一致,而且申請(qǐng)登記的相關(guān)文件比較齊全,權(quán)屬變更行為的真實(shí)性并不因乙公司未參與申請(qǐng)而令人產(chǎn)生合理懷疑,因此該程序瑕疵不應(yīng)構(gòu)成撤銷被訴登記行為的理由;郭某關(guān)于股東會(huì)決議系偽造、其效力存疑的主張,已經(jīng)超出了登記機(jī)構(gòu)的審查范圍,可通過(guò)其他途徑進(jìn)行救濟(jì)。隨后,法院于2019年3月裁定駁回郭某的再審申請(qǐng)。
本案中雖然再審法院經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后未支持郭某的訴訟請(qǐng)求,但從規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的角度來(lái)說(shuō),案涉登記行為有值得反思和改進(jìn)的地方,其中的程序瑕疵是導(dǎo)致當(dāng)事人長(zhǎng)期多次提起訴訟的誘因。雖然登記機(jī)構(gòu)最終勝訴,但也付出了大量時(shí)間和精力。如果登記中規(guī)范操作,這一情況完全可以避免。本案中當(dāng)事人提出的另一個(gè)問(wèn)題是登記人員的資格問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記專業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)高、責(zé)任大,對(duì)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)要求具有相應(yīng)專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。在統(tǒng)一登記前,有“土地登記上崗資格”和“房屋登記官”等相應(yīng)制度規(guī)定,但目前原有規(guī)定已廢止,在從業(yè)人員資格管理方面缺失相應(yīng)制度性規(guī)定,這也是今后立法和制度建設(shè)中值得思考和完善的問(wèn)題。(作者單位:自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心)