劉月

摘要：房建工程在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中起著不可替代的作用，特別是90年代后期，隨著房建工程改革的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)有了快速發(fā)展的可能，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展過(guò)程中所遇到的問(wèn)題日益突出。樓市環(huán)境在不斷變化，房?jī)r(jià)也在不斷上漲，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。基于此，本篇文章對(duì)房建工程造價(jià)的全過(guò)程成本控制進(jìn)行研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：房建;工程造價(jià);全過(guò)程;成本控制

引言

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，房建工程造價(jià)管理迎來(lái)了前所未有的重大發(fā)展機(jī)遇，如何采取規(guī)范有效的全過(guò)程成本控制實(shí)施策略，全面優(yōu)化提升房建工程造價(jià)總體成效，最大限度提高房建工程項(xiàng)目的實(shí)施效益，成為現(xiàn)代房建工程項(xiàng)目實(shí)施中的重點(diǎn)課題之一，本文就此展開了探討。

1在房建工程全過(guò)程中進(jìn)行成本管理要點(diǎn)的意義

對(duì)于房建工程而言，在主體構(gòu)成當(dāng)中，以施工項(xiàng)目、施工時(shí)間、施工工序、施工人員和成本管理難度等為主要特征。在工程項(xiàng)目施工中，開展成本管理，便可以有效保證工程質(zhì)量。同時(shí)，使整體工程按照預(yù)約日期有效完成，對(duì)施工過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行充足的預(yù)算審核分析，以達(dá)到最終的管理目標(biāo)，房建工程項(xiàng)目成本管理質(zhì)量直接影響到企業(yè)投產(chǎn)后經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的整體效益。項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)要想保障有效的投資運(yùn)營(yíng)，就必須對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理體系進(jìn)行全面掌控，依據(jù)其各自項(xiàng)目的差異性，展開有效的成本控制;刪除不必要的環(huán)節(jié)，將更多的有效資源投入到項(xiàng)目的在建工程環(huán)節(jié)中;在有限的成本支出下，建造出符合企業(yè)質(zhì)量要求的投資項(xiàng)目，以保障企業(yè)投產(chǎn)后經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

2目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題

2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的依據(jù)。在整個(gè)開發(fā)階段，期望系統(tǒng)的最終實(shí)現(xiàn)是成本控制的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，房屋功能是否滿足客戶要求，能否達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，能否在公司彈性的前提下控制總成本是關(guān)鍵，目前多數(shù)房地產(chǎn)公司由于設(shè)計(jì)上的不到位，把大部分設(shè)計(jì)工作都交給了設(shè)計(jì)院，但設(shè)計(jì)院的最終設(shè)計(jì)成果往往難以審核，有時(shí)由于設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平低，最終設(shè)計(jì)不合理，不必要的功能無(wú)法有效降低，材料使用成本過(guò)高，整個(gè)設(shè)計(jì)階段的房屋成本過(guò)高。因設(shè)計(jì)不合理，后期修改協(xié)商率過(guò)高，影響了施工進(jìn)度，使工程造價(jià)大幅度增加，超過(guò)了原設(shè)計(jì)費(fèi)用的上限。

2.2工程施工管控不到位

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施階段存在著項(xiàng)目管理和項(xiàng)目管理薄弱環(huán)節(jié)。出于各種原因，談判管理混亂，談判的審批程序不清楚，導(dǎo)致談判的結(jié)果不明確，有的談判是在施工階段由工程部而非設(shè)計(jì)、成本部門來(lái)理解。修改的談判由項(xiàng)目監(jiān)測(cè)階段的施工單位進(jìn)行，并移交給成本會(huì)計(jì)部門。修正談判缺乏嚴(yán)格的約定，修正談判的真實(shí)性或數(shù)量難以準(zhǔn)確評(píng)估，導(dǎo)致雙方相互爭(zhēng)辯，導(dǎo)致修正談判失控，最終導(dǎo)致成本核算大幅增加。

3房建工程造價(jià)的全過(guò)程成本控制

3.1項(xiàng)目決策階段

在項(xiàng)目決策階段，企業(yè)需要做好項(xiàng)目的整體可行性研究，以整體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估為基礎(chǔ)導(dǎo)向。例如，在財(cái)務(wù)管理中，將其作為項(xiàng)目投資成本的切入點(diǎn)。投資項(xiàng)目決策、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度，以整體的評(píng)估方式為基準(zhǔn)。其整體評(píng)價(jià)指標(biāo)多樣性，包含了投資回收、資本利潤(rùn)分配、內(nèi)部收益率分析等。因此，就財(cái)務(wù)角度判斷，其整體項(xiàng)目具有明顯的可操作性，對(duì)外部環(huán)境進(jìn)行研究調(diào)查，以現(xiàn)行價(jià)格體系可以為預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)導(dǎo)向，還可考慮變動(dòng)因素。

3.2設(shè)計(jì)階段的成本控制

實(shí)行限額設(shè)計(jì)，形成多套各具側(cè)重的設(shè)計(jì)方案，對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)性與價(jià)值性進(jìn)行充分比對(duì)分析，有效運(yùn)用良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行有效評(píng)價(jià)，選擇最為切合實(shí)際的最優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)設(shè)計(jì)方案。為滿足區(qū)域間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，必須融入現(xiàn)代化、數(shù)字化、自動(dòng)化的設(shè)計(jì)理念，提高對(duì)現(xiàn)代信息化設(shè)計(jì)技術(shù)的應(yīng)用程度，對(duì)房建工程工期、造價(jià)、環(huán)保以及安全等要素進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌，確保各項(xiàng)資源要素高效穩(wěn)定運(yùn)行?？煞e極采納標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)方法，在全面確保房建工程項(xiàng)目基本功能的基礎(chǔ)上，確保設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)房建工程功能和設(shè)計(jì)規(guī)模的最大化。

3.3項(xiàng)目招標(biāo)工作以及項(xiàng)目過(guò)程階段

在項(xiàng)目招標(biāo)工作中，需要對(duì)其建設(shè)的基本工程質(zhì)量、工期成本等進(jìn)行設(shè)置，以保證整體合理。建設(shè)單位各部門人員必須積極參與到工程招標(biāo)以及施工管理環(huán)節(jié)，例如針對(duì)某項(xiàng)工程項(xiàng)目，在其開始招標(biāo)時(shí)，可以選擇合理、工期較短、質(zhì)量較優(yōu)的合作單位;并在合同簽署中，結(jié)合法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門的建議，規(guī)范其整體的合同管理，完善付款審批制度。財(cái)務(wù)人員應(yīng)深入一線施工現(xiàn)場(chǎng)，全過(guò)程參與現(xiàn)場(chǎng)管理工作，了解施工進(jìn)度，避免盲目支付工程進(jìn)度款。

3.4施工階段的成本控制

嚴(yán)格控制房建工程施工階段中的工程變量、變更、計(jì)量、索賠等因素，防范單一化的造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)要素?cái)U(kuò)散蔓延發(fā)展成為系統(tǒng)化、整體化的成本控制風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，為房建工程施工階段成本控制提供了更為豐富的技術(shù)手段，應(yīng)積極引進(jìn)現(xiàn)代信息化技術(shù)，注重房建工程的索賠與變更管理，提高施工階段的成本控制整體水平。做好隱蔽工程的簽證和記錄，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，根據(jù)成本控制方案執(zhí)行中的偏離幅度，找準(zhǔn)偏離原因，及時(shí)做出糾偏處理。對(duì)房建工程施工技術(shù)圖紙與方案進(jìn)行全面審查，確保房建工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)資源分配均衡合理，優(yōu)化施工組織流程與施工模式，確保各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)規(guī)范能夠全面落實(shí)到位。以定性與定量激勵(lì)為約束條件，將造價(jià)控制所取得的現(xiàn)實(shí)效益轉(zhuǎn)換為兌現(xiàn)員工獎(jiǎng)勵(lì)的驅(qū)動(dòng)力。

3.5項(xiàng)目完工后的成本管控措施

在實(shí)際的施工階段，需要做好已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的匯總以及分配工作。在相關(guān)項(xiàng)目完工之后，開展對(duì)成本執(zhí)行情況的考核工作，確保各項(xiàng)成本分析到位，直觀地了解計(jì)劃成本與實(shí)際成本支出存在的差異，并且為實(shí)際成本提供重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)成本管控力度，以此達(dá)到減少建設(shè)成本支出的核心目標(biāo)，具體需要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。首先，在工程結(jié)算的階段，甲方簽字確認(rèn)需要以工程結(jié)算作為核心，進(jìn)行與甲方關(guān)系的核對(duì)。并且明確其中的債券關(guān)系，加快資金回籠速度，避免結(jié)算收入科目產(chǎn)生其他風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。其次，在工程項(xiàng)目建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)將沒有用完的材料，歸納到項(xiàng)目成本中。但要注意的問(wèn)題就是并不能移交給下一個(gè)項(xiàng)目，避免出現(xiàn)高價(jià)采購(gòu)低質(zhì)量材料的問(wèn)題發(fā)生。再次，根據(jù)分包合同，做好分包工程的清算盤點(diǎn)工作。各部門之間應(yīng)當(dāng)相互溝通與配合，了解已付款項(xiàng)、未付款項(xiàng)等，還需要了解超過(guò)合同期款項(xiàng)的影響因素，貫徹責(zé)任制。最后，根據(jù)工程款項(xiàng)的基本性質(zhì)，做好往來(lái)賬款控工作。對(duì)于與項(xiàng)目有直接關(guān)系的內(nèi)部借款，需要及時(shí)地進(jìn)行清理。對(duì)于外部單位的經(jīng)濟(jì)往來(lái)進(jìn)行分析，做好清理的工作。還需要及時(shí)清理未查明原因的負(fù)責(zé)人，以便盡早做出調(diào)整。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，通過(guò)對(duì)房建工程的成本管理，可以看出房建工程的成本管理與每一個(gè)項(xiàng)目參與者都有一定的關(guān)系，因此需要加強(qiáng)各個(gè)階段的成本管理，在保證質(zhì)量和工期的前提下，盡量減少投資，以最低的成本獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

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