郭新華

【摘要】對(duì)我國(guó)各產(chǎn)業(yè)部門在現(xiàn)階段的發(fā)展進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋l(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)為國(guó)家?guī)聿簧儇?cái)政收入，因此需要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具備的重要影響，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作的關(guān)注度，還應(yīng)該考量我國(guó)未來發(fā)展建設(shè)規(guī)劃內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀管控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)體的運(yùn)轉(zhuǎn)，引起政府以及社會(huì)公眾的高度關(guān)注，針對(duì)其在當(dāng)下暴露出的一系列問題，必須快速找出解決問題的有效策略，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)體可靠運(yùn)行，下面文章將圍繞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題及解決路徑展開討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);管理問題;解決路徑? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.009

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開放后，房地產(chǎn)行業(yè)緊隨政策導(dǎo)向，勢(shì)如破竹，在我國(guó)各個(gè)地區(qū)迅速崛起，林立的摩天大樓代表了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)崛起，迅速帶動(dòng)了各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)了財(cái)政增收。為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的監(jiān)管力度，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)勢(shì)在必行，同時(shí)也要分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素，為構(gòu)建健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的條件。

1、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素

1.1政策因素

政策是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以政策為發(fā)展導(dǎo)向，不同的房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)具有調(diào)控作用，落實(shí)合適的政策，可以促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，從而減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)冒泡。我國(guó)的房地產(chǎn)政策在不同的階段均以國(guó)民發(fā)展和社會(huì)發(fā)展為政策落實(shí)基本點(diǎn)，房地產(chǎn)政策從20世紀(jì)70年代到80年代的國(guó)家保證住房，又從90年代到10年代的建設(shè)性住房，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展為社會(huì)保障住房，住房供應(yīng)模式也發(fā)生了明顯的變化，從市場(chǎng)出售、租賃已經(jīng)轉(zhuǎn)變成租房補(bǔ)貼和市場(chǎng)出售為主的供應(yīng)模式。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境變化較大，政策調(diào)控具有滯后性，因此限制了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然出臺(tái)了一系列稅收政策、土地政策，但是由于房地政策有一定的缺陷，從而影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

1.2市場(chǎng)

市場(chǎng)環(huán)境決定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)范性，健康有序的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有促進(jìn)作用，動(dòng)蕩不安的市場(chǎng)會(huì)限制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，阻礙經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的健康發(fā)展。市場(chǎng)環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是直接的。除此之外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、信用體系、監(jiān)管機(jī)制也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要因素。在市場(chǎng)的變動(dòng)下，土地價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，如果變化過大，會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不良的影響，會(huì)加劇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的波動(dòng)，因此，在實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)中，加強(qiáng)監(jiān)督和優(yōu)化信用體系是維系房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

1.3需求和社會(huì)因素

需求決定市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期，正是住房需求較大的時(shí)期，因此市場(chǎng)房源供不應(yīng)求，同時(shí)也由于人們認(rèn)知較低，在市場(chǎng)的催化下，沒有經(jīng)過深思熟慮置業(yè)，因此消費(fèi)具有一定的盲目性，人們的選擇性小，但是購(gòu)房需求又實(shí)實(shí)在在地存在，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。現(xiàn)在，市場(chǎng)進(jìn)入理性階段，人們的購(gòu)房需求也有所降低了，同時(shí)，人們?cè)谧》窟x擇上對(duì)房源的功能性要求更多，如需要的考慮環(huán)境、地段、教育、交通等各種因素，因此購(gòu)房要求越來越高，市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成買房市場(chǎng)了，因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)該重新進(jìn)行規(guī)劃，從單一的經(jīng)營(yíng)模式要向著深度經(jīng)營(yíng)的模式轉(zhuǎn)變，才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。此外，社會(huì)性也是影響房地產(chǎn)發(fā)展的另一因素，不同的房產(chǎn)價(jià)值差異性極大，其主要有房地產(chǎn)的附加價(jià)值決定，如學(xué)區(qū)、環(huán)境、地段，從而造就了嚴(yán)重的社會(huì)差距。

1.4經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也受到經(jīng)濟(jì)因素的影響。經(jīng)濟(jì)因素有如銀行利率、居民收入、消費(fèi)者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)物價(jià)等，這些因素中對(duì)市場(chǎng)影響最為直接的是居民收入，居民收入是決定購(gòu)買房產(chǎn)的主要因素。雖然我國(guó)居民收入在市場(chǎng)開放以后，有了大幅度的提升，但是總體居民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及物價(jià)上漲的幅度，因此當(dāng)下居民收入總體較低，居民生活壓力大，自然也就沒有盈余的錢購(gòu)買房產(chǎn)，當(dāng)居民收入較為可觀時(shí)，對(duì)于購(gòu)房的選擇性也加大，會(huì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)能力以內(nèi)的房子。此外，貸款利率也是影響居民購(gòu)買房產(chǎn)因素之一，貸款利率較低時(shí)，居民購(gòu)買欲望會(huì)所有提升;當(dāng)利率上浮時(shí)，居民購(gòu)房欲望會(huì)降低。因此，居民購(gòu)房經(jīng)濟(jì)收入是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要因素之一。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

2.1經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不夠清晰

清晰的發(fā)展管理目標(biāo)是不斷提升房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理質(zhì)量的根本。部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作開展過程中目標(biāo)不夠清晰，這使得不斷變化的房地產(chǎn)行業(yè)與當(dāng)前相關(guān)的政策法規(guī)之間經(jīng)常存在一些微小的偏差，房地產(chǎn)相應(yīng)的政策與法規(guī)具有的約束力也會(huì)因此受到影響。此外，由于經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)清晰度不足，一些不法分子為了實(shí)現(xiàn)自身利益最大化而投機(jī)取巧，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的秩序，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。

2.2制度體系和管理體系不夠完善

要想實(shí)現(xiàn)一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，首先必須進(jìn)行制度的確立和管理體系的建設(shè)。有一些建筑企業(yè)的制度確立之后，只是流于表面，沒有在實(shí)際的建設(shè)和管理過程中得到運(yùn)用，在實(shí)際的建設(shè)過程中，容易受到政府官員等的管控，在建設(shè)過程中有一些問題沒有遵守相關(guān)的制度要求，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的質(zhì)量。當(dāng)前的房地產(chǎn)管理方式也必須進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，選擇科學(xué)的方式進(jìn)行管理制度的優(yōu)化，避免房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)，也能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

2.3企業(yè)管理不夠規(guī)范

目前，就我國(guó)房地產(chǎn)公司自身在經(jīng)濟(jì)的管理上所采用的措施來看，其也存在很多不足，有待完善，例如項(xiàng)目管理責(zé)任、權(quán)限與利益脫節(jié)。甚至，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理與運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中沒有對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理，一旦資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，在資金沒有到位之前，工程就會(huì)被迫停工，成本投入也將隨之增加。由此可見，企業(yè)管理不規(guī)范所造成的成本風(fēng)險(xiǎn)會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的穩(wěn)定性。

2.4項(xiàng)目成本存在問題

項(xiàng)目成本管理一直存在輕質(zhì)量、輕效益，重?cái)?shù)量、重規(guī)模的問題。很多經(jīng)營(yíng)者關(guān)注開發(fā)規(guī)模，以開發(fā)規(guī)模作為衡量領(lǐng)導(dǎo)者工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)，且將企業(yè)作為企業(yè)是否具備較強(qiáng)能力的參考要素，但是卻沒有對(duì)效益規(guī)模給予足夠的重視;還有部分企業(yè)是采用非市場(chǎng)途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業(yè)管理者在此過程中沒有對(duì)成本進(jìn)行科學(xué)的管理，為了應(yīng)對(duì)相關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查編制會(huì)計(jì)報(bào)表，因?yàn)槌杀鹃_發(fā)管理不科學(xué)，在滯后的思維模式下為企業(yè)發(fā)展埋下不少隱患。

有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)成本缺乏正確的認(rèn)知，沒有從經(jīng)營(yíng)管理層面開展項(xiàng)目完成管理工作，成本核算一般只在結(jié)算時(shí)才開展。雖然可以在一定程度上保障財(cái)務(wù)活動(dòng)，但是不利于企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，會(huì)使經(jīng)營(yíng)管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發(fā)現(xiàn)，對(duì)于大規(guī)模長(zhǎng)期滾動(dòng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，難以在項(xiàng)目成本管理不科學(xué)的模式下，確定開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本。

3、解決對(duì)策

3.1制定明確的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

首先，要對(duì)土地住房情況有清晰的了解與掌握。就管理部門而言，應(yīng)明確土地的使用情況，并以供需關(guān)系變化為基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地用量及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的科學(xué)化調(diào)控，確保房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。其次，科學(xué)定位城市發(fā)展。在實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過程中還應(yīng)始終明晰城市的定位，在著重考慮歷史、文化地域等因素的基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，重點(diǎn)凸顯個(gè)性化與差異化，降低重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象的出現(xiàn)概率。

3.2完善房地產(chǎn)法律法規(guī)體系

健全完善的房地產(chǎn)行業(yè)是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)與發(fā)展的重要依據(jù)。在完善相關(guān)律法制度的過程中勢(shì)必要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，在此基礎(chǔ)上最大限度地保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化、合理化與合法化。同時(shí)，還要利用相關(guān)律法調(diào)控政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用，避免政府部門的過度干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。除此之外，還要讓法律體系成為保障房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控體系運(yùn)行的有力依據(jù)。不斷完善相關(guān)立法，完善具體的實(shí)施要求，為我國(guó)房地產(chǎn)法的施行奠定基礎(chǔ)。

3.3構(gòu)建合理健全的管理機(jī)制

在構(gòu)建和完善管理體系的過程中，應(yīng)該格外注重地方政府和中央政府在經(jīng)濟(jì)管理中的職能，明確二者在經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)承擔(dān)的管理責(zé)任，并在各自管轄的范圍內(nèi)落實(shí)。嚴(yán)格遵循中央政府部門對(duì)經(jīng)濟(jì)管理的總體發(fā)展方向和價(jià)值取向給予的指示，各級(jí)地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理要與其管理目標(biāo)保持一致，根據(jù)所在區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的自身特征，在遵循總體目標(biāo)的前提下，采用差別化管理模式。同時(shí)，地方政府在調(diào)整財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的過程中，要充分保障房地產(chǎn)在財(cái)政收入中的重要地位，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)中央政府與地方政府?dāng)y手共進(jìn)，構(gòu)建完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制。

3.4加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)前，應(yīng)該從成本角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)收集，分析項(xiàng)目的可行性，接著在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行動(dòng)態(tài)追蹤，通過全過程監(jiān)管，結(jié)合收集的信息對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，在空間層面需要打破傳統(tǒng)單一的管控方式，不能僅由預(yù)算部門進(jìn)行招投標(biāo)、成本控制等工作，房地產(chǎn)開發(fā)的每個(gè)階段均應(yīng)該進(jìn)行項(xiàng)目成本管理，從產(chǎn)品定位到后期設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等，還需要保證生產(chǎn)部門、銷售等部門完成各自關(guān)于成本管理的工作，使各參建單位均參與成本管理工作中。

約束性手段是開發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)管理活動(dòng)中進(jìn)行成本管理的方式，比如指令性標(biāo)底由預(yù)算管理部門下達(dá)、成本承包協(xié)議由工程管理部門下達(dá)等，相應(yīng)手段僅針對(duì)某一單項(xiàng)活動(dòng)，但是房地產(chǎn)開發(fā)參與的單位眾多且周期長(zhǎng)，因?yàn)楫a(chǎn)品不具備均質(zhì)性，所以采用傳統(tǒng)的約束手段，難以在項(xiàng)目運(yùn)行階段提高成本控制力度。企業(yè)需要在當(dāng)下建立可行性方案，設(shè)計(jì)成本管理戰(zhàn)略，采用非約束性方式解決項(xiàng)目中無法用數(shù)字衡量活動(dòng)形成的成本，通過非約束性手段在產(chǎn)品定位期間，完成成本管理任務(wù)，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目成本指導(dǎo)的合理性。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜而又煩瑣的系統(tǒng)性工作，目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理實(shí)施方面存在許多不足，嚴(yán)重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。因此，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)未來的發(fā)展，各部門要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作予以重視，拓寬融資渠道，加大經(jīng)濟(jì)管理方面的力度，加強(qiáng)中長(zhǎng)期規(guī)劃，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

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