全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施應(yīng)用

多弗國(guó)際控股集團(tuán)有限公司（川渝區(qū)域財(cái)務(wù)部）

引言

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，各房地產(chǎn)企業(yè)都面臨生存和發(fā)展挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨著很多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，諸如預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)企業(yè)健康發(fā)展造成不利影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，有必要在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中合理實(shí)施應(yīng)用全面預(yù)算管理，提高對(duì)企業(yè)全面預(yù)算管理問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，認(rèn)真分析預(yù)算管理中存在的各種問(wèn)題，并從問(wèn)題成因與影響方面入手，采取針對(duì)性解決辦法，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)定、持續(xù)增長(zhǎng)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

（一）有助于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源優(yōu)化配置

全面預(yù)算管理模式下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義首先在于有助于內(nèi)部資源優(yōu)化配置，推動(dòng)資源優(yōu)化配置，確保在整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中房地產(chǎn)企業(yè)能夠占據(jù)一席之地，獲得長(zhǎng)期、持久的發(fā)展動(dòng)力[1]。從我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)情況來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的進(jìn)程中，都會(huì)面臨企業(yè)內(nèi)部資源短缺問(wèn)題，尤其是一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，必須合理應(yīng)用全面預(yù)算管理，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)項(xiàng)目資金投入情況進(jìn)行明確，以此避免出現(xiàn)盲目投資，造成資金浪費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理還可以優(yōu)化內(nèi)部資源配置，為房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展奠定良好基礎(chǔ)。

（二）有助于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本支出降低

房地產(chǎn)企業(yè)投資的項(xiàng)目大多規(guī)模較大、工期長(zhǎng)，投入資金的占用時(shí)間長(zhǎng)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的利用率，就必須合理應(yīng)用全面預(yù)算管理，將其滲透到房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中?？梢杂行Ы档头康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本投入，并提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，增加經(jīng)濟(jì)收入。隨著我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制不斷改革與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作更應(yīng)該與各種內(nèi)部管控機(jī)制體制有機(jī)融合起來(lái)，例如獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過(guò)制度約束職能部門的業(yè)務(wù)行為，加強(qiáng)自律、互相監(jiān)督，從而減少經(jīng)營(yíng)發(fā)展收入。同時(shí)可以將有限的資金應(yīng)用在合理的范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)有序發(fā)展，提高整體經(jīng)營(yíng)水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中應(yīng)用全面預(yù)算管理的問(wèn)題

（一）全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足

從我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境方面來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈，中小房企面臨巨大挑戰(zhàn)，面臨洗牌風(fēng)險(xiǎn)，而排名先前的房企經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目越來(lái)越多，企業(yè)規(guī)模越來(lái)越大。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)在全面預(yù)算管理上的認(rèn)識(shí)不足，存在一些認(rèn)識(shí)偏頗，將全面預(yù)算管理當(dāng)作財(cái)務(wù)部門個(gè)體的工作，使得全面預(yù)算管理工作的具體開(kāi)展無(wú)法得到多個(gè)部門的有效配合和支持，使得工作效率下降，沒(méi)有發(fā)揮出全面預(yù)算管理的作用[2]。因此全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施應(yīng)用普遍面臨著形式化問(wèn)題，即房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展全面預(yù)算管理的過(guò)程中，企業(yè)內(nèi)部各部門之間的工作協(xié)調(diào)與配合不到位，存在各自為營(yíng)、互相推脫責(zé)任等問(wèn)題，在一定程度上影響了全面預(yù)算管理工作開(kāi)展的有效性與科學(xué)性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施應(yīng)用全面預(yù)算管理的過(guò)程中，普遍面臨著全面預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全問(wèn)題，不利于企業(yè)管理者及時(shí)、全面了解企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況，容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)決策失誤。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如果在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)企業(yè)信息不對(duì)稱問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際管理者失去了對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向的把控，無(wú)法及時(shí)、準(zhǔn)確的修正和調(diào)整經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略。與此同時(shí)，日常企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全，使得在遇到預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)隱患或者發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以后，房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)組織力量進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，降低風(fēng)險(xiǎn)影響，在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的腳步。

（三）全面預(yù)算管理監(jiān)督和反饋不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品銷售，投資量大、資金占用時(shí)間長(zhǎng)、資金回籠慢。因此在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)用全面預(yù)算管理有助于實(shí)施把控企業(yè)流動(dòng)資金的使用情況，確保房地產(chǎn)企業(yè)資金合理應(yīng)用與分配，提高房地產(chǎn)資金利用率。然而很多房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用全面預(yù)算管理時(shí)都沒(méi)有形成良好的管理環(huán)境和氛圍，僅僅將全面預(yù)算管理編制放在了相對(duì)重要的位置上，但是在具體策略實(shí)施的過(guò)程中沒(méi)有制定嚴(yán)格且高效的監(jiān)督和反饋制度，導(dǎo)致整體的實(shí)施情況不容樂(lè)觀，缺乏足夠的執(zhí)行力，影響房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的準(zhǔn)確性與實(shí)時(shí)性，全面預(yù)算管理實(shí)施效果大打折扣[3]。

（四）全面預(yù)算管理編制缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施應(yīng)用全面預(yù)算管理策略上存在科學(xué)性不足的問(wèn)題，主要涉及全面預(yù)算管理方法以及程序編制兩層面。第一，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理方法落后，并且企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通也不夠順暢，日常業(yè)務(wù)開(kāi)展配合不足，進(jìn)而對(duì)全面預(yù)算管理人員的工作造成的較大影響，致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)投入成本計(jì)算結(jié)果失真，和真實(shí)情況相比具有一定差異，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者無(wú)法對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)，不利于優(yōu)化資金配置，對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際經(jīng)營(yíng)成本造成巨大影響。第二，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理程序不科學(xué)，造成了企業(yè)內(nèi)部多部門的業(yè)務(wù)溝通出現(xiàn)困難，尤其是企業(yè)預(yù)算管理人員與財(cái)務(wù)人員的有效溝通大打折扣，降低了預(yù)算管理的整體效果。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施應(yīng)用措施

（一）提高全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)

全面預(yù)算管理要想在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中獲得良好應(yīng)用，首先要做的事情就是提高管理認(rèn)識(shí)，包括領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)和基層員工認(rèn)識(shí)。為全面預(yù)算管理的合理應(yīng)用打下堅(jiān)實(shí)的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，并且在日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中不斷積累經(jīng)驗(yàn)、吸取教訓(xùn)，不斷提高全面預(yù)算管理工作效率與質(zhì)量。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要起到良好的帶頭作用，組織企業(yè)內(nèi)部多個(gè)部門參與到全面預(yù)算管理中，充分發(fā)揮各自的管理優(yōu)勢(shì)，形成合力，從而提高管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步。其次，管理活動(dòng)開(kāi)展應(yīng)以房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)際為基礎(chǔ)，結(jié)合正常進(jìn)行中或者籌備中的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，對(duì)全面預(yù)算管理的內(nèi)容、程序做優(yōu)化調(diào)整，著重突出全面預(yù)算管理的重要性，使得各部門都可以認(rèn)清自己的業(yè)務(wù)范圍與職責(zé)，積極配合并主動(dòng)參與到全面預(yù)算管理中，提高管理效率，以此使企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得以增強(qiáng)。

（二）強(qiáng)化預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中離不開(kāi)全面預(yù)算管理策略，并且在實(shí)施的過(guò)程中需要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度考慮在內(nèi)，突出全面預(yù)算管理多樣化特點(diǎn)，有效提升管理效率。因此房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理的過(guò)程中，要通過(guò)不斷完善的預(yù)算管理制度來(lái)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與優(yōu)化，并一步步地構(gòu)建起適合企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的全面預(yù)算管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展情況進(jìn)行全面分析與預(yù)測(cè)，從而及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略決策與發(fā)展方向，確保經(jīng)營(yíng)方向正確，投資準(zhǔn)確，減少盲目投資[4]。例如房地產(chǎn)企業(yè)定期開(kāi)展的全面預(yù)算回顧工作，可以對(duì)企業(yè)年度、季度等在項(xiàng)目中的投入、收入等具體情況進(jìn)行匯總，并綜合管控與調(diào)整，確保預(yù)算合理，提高整體管理效果。

（三）加強(qiáng)預(yù)算監(jiān)督與反饋

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理策略時(shí)，除了要有一個(gè)完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、工作制度以外，還必須配備良好的全面預(yù)算管理監(jiān)督與反饋機(jī)制，確保各項(xiàng)預(yù)算管理工作的開(kāi)展都能夠及時(shí)完成反饋，有助于房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)綜合分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，及時(shí)作出有效的戰(zhàn)略挑戰(zhàn)，保持企業(yè)持續(xù)發(fā)展動(dòng)力。首先房地產(chǎn)企業(yè)需要擁有一個(gè)直接對(duì)董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的內(nèi)部監(jiān)督部門，明確自己的監(jiān)督責(zé)任和權(quán)利，確保監(jiān)督工作順利開(kāi)展，將企業(yè)董事提出的全面預(yù)算監(jiān)督與反饋工作高效落實(shí)下去。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要兼顧全面預(yù)算管理及監(jiān)督管理工作，通過(guò)制定相應(yīng)的工作監(jiān)督制度以及考核制度，約束全面預(yù)算管理部門以及監(jiān)督部門的日常工作行為，保證全面預(yù)算管理監(jiān)督工作的效率與質(zhì)量。

（四）完善企業(yè)全面預(yù)算管理計(jì)劃編制

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理策略的實(shí)施與落實(shí)，必須不斷完善企業(yè)全面預(yù)算管理計(jì)劃編制，這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的順利實(shí)施。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以同時(shí)制定并完善季度預(yù)算編著、半年度滾動(dòng)預(yù)算編制以及年度預(yù)算編制程序，通過(guò)上下結(jié)合的預(yù)算編制模式使得企業(yè)內(nèi)部各部門的工作人員都可以參與到企業(yè)全面預(yù)算編制工作中，將企業(yè)全面預(yù)算管理目標(biāo)轉(zhuǎn)化為企業(yè)職工個(gè)人目標(biāo)，提高全面預(yù)算管理的綜合水平[5]。第二，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理策略是需考慮到企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，即項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不穩(wěn)定因素多，從而不斷優(yōu)化并調(diào)整全面預(yù)算管理計(jì)劃，滿足企業(yè)發(fā)展需求。

結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)與發(fā)展離不開(kāi)良好的全面預(yù)算管理，有助于企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理工作的整合，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要認(rèn)清全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)施應(yīng)用的必要性現(xiàn)狀，從而采取一系列的有效措施提高全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督反饋，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平，獲得持久發(fā)展動(dòng)力。