新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型探究

李林先 中信建設(shè)有限責(zé)任公司

中國(guó)開啟了新型城鎮(zhèn)化的歷史新階段。原來以GDP增長(zhǎng)為導(dǎo)向的城市化正在向創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和提供公共服務(wù)并重的新型城市化轉(zhuǎn)變。在這種轉(zhuǎn)型的背景下，房地產(chǎn)的發(fā)展模式也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變。隨著我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式在發(fā)展過程中暴露出的問題日益突出，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求。房地產(chǎn)企業(yè)要突破現(xiàn)有的發(fā)展困境，順應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)，必須與時(shí)俱進(jìn)，尋找和推廣有利于增加就業(yè)機(jī)會(huì)、提高人居環(huán)境質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)新模式，從而有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)和相互促進(jìn)。

一、相關(guān)概念

(一)新型城鎮(zhèn)化含義

學(xué)術(shù)界對(duì)“新型城鎮(zhèn)化”的相關(guān)研究相對(duì)豐富，以往的研究綜述都以實(shí)例加以說明。然而，由于各個(gè)研究的側(cè)重點(diǎn)不同，對(duì)“新型城鎮(zhèn)化”概念的界定并不一致。對(duì)此，有學(xué)者將研究重點(diǎn)放在新型城鎮(zhèn)化的概念上，認(rèn)為學(xué)術(shù)界對(duì)新型城鎮(zhèn)化的整體認(rèn)識(shí)比較集中，沒有太大的分歧。

本文在對(duì)幾個(gè)概念進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文的研究重點(diǎn)，認(rèn)為“新型城鎮(zhèn)化”是以追求民生、可持續(xù)發(fā)展和質(zhì)量為基礎(chǔ)的，具有平等、幸福、轉(zhuǎn)型、綠色、可持續(xù)發(fā)展等特征，新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程以健康集約為核心目標(biāo)，注重區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和低碳轉(zhuǎn)型、生態(tài)文明和集約效率、制度改革和制度創(chuàng)新。

(二)新城城鎮(zhèn)化發(fā)展特點(diǎn)

一是新型城鎮(zhèn)化不再以城市發(fā)展為基礎(chǔ)，而是以城鄉(xiāng)一體化為基礎(chǔ)。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展以城鄉(xiāng)為一體，打破城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展步伐，縮小城鄉(xiāng)差距。

二是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展模式強(qiáng)調(diào)低碳生態(tài)發(fā)展。在全球資源供需矛盾和碳排放權(quán)競(jìng)爭(zhēng)激烈的形勢(shì)下，我國(guó)也面臨著前所未有的資源環(huán)境壓力。以高能耗、高排放工業(yè)化發(fā)展為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化難以持續(xù)。因此，新型城鎮(zhèn)化注重推進(jìn)綠色、循環(huán)、低碳發(fā)展，強(qiáng)調(diào)資源能源集約利用，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)修復(fù)，促進(jìn)城市建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、生產(chǎn)生活方式的綠色低碳發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型，是指由于客觀條件的變化而引起的對(duì)現(xiàn)有常規(guī)開發(fā)方式的改變和調(diào)整。中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)模式并非一成不變，隨著外部條件的變化和自身問題的出現(xiàn)，不斷做出調(diào)整?，F(xiàn)階段，外部環(huán)境的變化，包括新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實(shí)施，使得當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展中暴露出的問題越來越突出。傳統(tǒng)的發(fā)展模式已經(jīng)不能適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的要求。房地產(chǎn)企業(yè)需要確定合適的轉(zhuǎn)型路徑，推進(jìn)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，解決存在的問題，適應(yīng)新的發(fā)展環(huán)境，這是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的必然要求。

二、新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

(一)新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇

1.產(chǎn)城融合促進(jìn)配套開發(fā)

《規(guī)劃》提出的“產(chǎn)城融合”為我國(guó)工業(yè)園區(qū)和新城區(qū)提出了新的發(fā)展方向，即在發(fā)展工業(yè)的同時(shí)，完善區(qū)域內(nèi)的生活設(shè)施，滿足人民生產(chǎn)生活需要，集聚人口，促進(jìn)園區(qū)(新區(qū))健康發(fā)展。區(qū)域內(nèi)的生活配套設(shè)施包括住宅、商業(yè)等各類項(xiàng)目，滿足人們的生活和消費(fèi)需求。這些配套設(shè)施的開發(fā)離不開房地產(chǎn)企業(yè)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)人口的集聚和消費(fèi)需求的不斷增長(zhǎng)，可以促進(jìn)相關(guān)配套設(shè)施的持續(xù)、高水平發(fā)展，如高檔住宅、購(gòu)物中心、文化活動(dòng)中心、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等的建設(shè)，這些配套發(fā)展將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的發(fā)展機(jī)遇。因此，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中中產(chǎn)階級(jí)與城市融合的要求，有利于促進(jìn)工業(yè)園區(qū)和新城區(qū)的配套發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的市場(chǎng)機(jī)遇。

2.產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開空間載體，工業(yè)地產(chǎn)迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住新城市化的機(jī)遇，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐，著力構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。事實(shí)上，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也應(yīng)該體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)城市一體化”的理念。在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和配套設(shè)施完善的同時(shí)，要加強(qiáng)招商引資能力，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。否則，由于產(chǎn)業(yè)支撐不足，新城、新區(qū)將出現(xiàn)“空殼”現(xiàn)象。因此，產(chǎn)業(yè)支持的重點(diǎn)也是新城市化對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)部分將對(duì)此進(jìn)行闡述。

(二)新型城鎮(zhèn)化帶給房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)

在新型城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度，規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等房地產(chǎn)產(chǎn)品，并順應(yīng)新的發(fā)展趨勢(shì)，完善自身的發(fā)展模式。比如在工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，要強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)意識(shí)，將工業(yè)生產(chǎn)要素融入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃，提前進(jìn)行投資規(guī)劃，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的平臺(tái)。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開勞動(dòng)力，這就為解決轉(zhuǎn)移人口就業(yè)問題創(chuàng)造了條件；在住宅房地產(chǎn)開發(fā)中，要強(qiáng)調(diào)完善社區(qū)配套功能，承擔(dān)起城市配套服務(wù)商的責(zé)任，提高社區(qū)居民的生活質(zhì)量等。

房地產(chǎn)企業(yè)能否適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展要求，是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須采取有效措施，轉(zhuǎn)變和提升發(fā)展模式，以應(yīng)對(duì)新型城鎮(zhèn)化帶來的挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型路徑

(一)由高耗能模式轉(zhuǎn)向低碳地產(chǎn)模式

低碳房地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府的引導(dǎo)和支持。針對(duì)上述中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳房地產(chǎn)存在的問題，結(jié)合英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家低碳房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，本文從房地產(chǎn)企業(yè)和政府的角度，闡明了低碳房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中的關(guān)鍵步驟

一是政府應(yīng)制定低碳建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或建立相關(guān)的能耗識(shí)別體系。低碳房地產(chǎn)的發(fā)展需要一套基于我國(guó)國(guó)情的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，國(guó)家監(jiān)管部門可以有法律可遵循；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以有規(guī)律可循。此外，消費(fèi)者可以以此為依據(jù)，對(duì)低碳住房的選擇更有信心。低碳房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)主要應(yīng)以低碳設(shè)計(jì)原則、施工技術(shù)規(guī)范、低碳等級(jí)標(biāo)識(shí)等為重點(diǎn)，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑是否符合低碳房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，并按等級(jí)給予優(yōu)惠政策，避免開發(fā)商以“低碳房地產(chǎn)”為名牟利。

二是加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，提高消費(fèi)者對(duì)低碳住房的接受度。低碳房地產(chǎn)的發(fā)展離不開市場(chǎng)消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)。提高消費(fèi)者購(gòu)買低碳住房的積極性，也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳房地產(chǎn)的積極性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府開展低碳宣傳活動(dòng)，倡導(dǎo)城市低碳生活，有效引導(dǎo)消費(fèi)者健康綠色消費(fèi)，普及低碳建筑理念和知識(shí)，有助于加快低碳房地產(chǎn)的發(fā)展。

(二)由傳統(tǒng)融資模式轉(zhuǎn)向融資創(chuàng)新模式

一是加強(qiáng)與專業(yè)私募機(jī)構(gòu)合作，共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)私募基金。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)，主要負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的評(píng)估和篩選，而基金機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)基金產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、交易和募集資金，從而發(fā)揮雙方優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

二是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)控制體系和風(fēng)險(xiǎn)控制組織體系(包括投資咨詢委員會(huì)、投資決策委員會(huì)等)，制定科學(xué)的投資流程，在決策前進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析，并盡可能借助中介機(jī)構(gòu)消除風(fēng)險(xiǎn)因素，從而提高對(duì)投資項(xiàng)目的判斷能力。

三是選擇正確的退出方式。私募股權(quán)投資最理想的退出渠道是通過上市轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但由于政策等因素的限制，私募股權(quán)基金在中國(guó)境內(nèi)上市的退出渠道暫時(shí)不可行。可實(shí)施的主要方式有參與項(xiàng)目清算、利潤(rùn)分配、境外上市、股東回購(gòu)股份、吸收合并新老資金等，如果基金發(fā)起人為有上市前景的大型房地產(chǎn)企業(yè)，基金可以通過境外上市退出。如果房地產(chǎn)企業(yè)是中小企業(yè)，則更適合參與項(xiàng)目清算利潤(rùn)分配，特別是對(duì)于開發(fā)單個(gè)項(xiàng)目的企業(yè)，參與利潤(rùn)分配在我國(guó)廣泛適用。

(三)由物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)商模式轉(zhuǎn)向城市配套服務(wù)商模式

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)向城市配套服務(wù)商模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，主要步驟如下：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重為人民、社區(qū)、城市提供公共服務(wù)，在配套設(shè)施布局上，向社區(qū)商業(yè)、體育中心、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等區(qū)域提供完善的配套設(shè)施，借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，構(gòu)建“5分鐘-10分鐘-15分鐘”的服務(wù)支撐體系?？筛鶕?jù)服務(wù)半徑優(yōu)先安排的配套設(shè)施包括社區(qū)商業(yè)、社區(qū)醫(yī)療、綠地、文體活動(dòng)中心等，其他設(shè)施可根據(jù)服務(wù)人群的要求集中配置。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)初期，應(yīng)考慮引進(jìn)教育資源、醫(yī)療資源等公共服務(wù)配套設(shè)施，加強(qiáng)與相關(guān)機(jī)構(gòu)的溝通與合作，提高企業(yè)資源整合能力，并為擬引進(jìn)的配套機(jī)構(gòu)順利進(jìn)入提供良好的環(huán)境條件。

最后，創(chuàng)新一些配套運(yùn)作模式，如發(fā)展社區(qū)商業(yè)。社區(qū)商業(yè)并不意味著在住宅樓的底層開設(shè)商鋪，而應(yīng)該與金融資本建立聯(lián)系。在這方面，我們可以借鑒香港靈輝社區(qū)的商業(yè)模式。超市、飯店、食堂、菜市場(chǎng)等便民企業(yè)成立后，這些資產(chǎn)可以由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，無需批量銷售。當(dāng)它們達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，就可以通過全面金融化的方式退出?！?/p>