淺析集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市問題

魏偉

山東省菏澤市單縣自然資源和規(guī)劃局 山東菏澤 274300

相關(guān)的土地建設(shè)文件中對集體經(jīng)營性的建設(shè)用地入市的試點(diǎn)進(jìn)行了明確，需要持續(xù)嘗試開展承包土地經(jīng)營與住房財產(chǎn)抵押貸款等工作，由此可見，集體經(jīng)營性的建設(shè)用地已經(jīng)成為土地管理體系發(fā)展的必然趨勢。這類土地入市便是創(chuàng)新性的土地流轉(zhuǎn)模式，然而這一模式在運(yùn)行過程中也出現(xiàn)了一系列的問題，直接影響著土改工作的進(jìn)行，因此需要制定出有效的舉措來把促進(jìn)集體經(jīng)營性的建設(shè)用地能夠健康入市。

1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的意義

1.1 對土地供應(yīng)緊張狀況進(jìn)行緩解

如今，國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)處在持續(xù)增長的狀態(tài)中。雖然國家對一系列的調(diào)控政策進(jìn)行了出臺，然而在供需失衡的市場體系中依然無法體現(xiàn)出自身的價值。如今，城市內(nèi)部房價漲勢依然并未得到有效控制，供需矛盾也未得到有效緩解，反而使得土地供應(yīng)緊張狀況加劇，也會使得社會運(yùn)營成本水平增多，相關(guān)的調(diào)查結(jié)果顯示，在進(jìn)行土地征收工作時，腐敗問題經(jīng)常出現(xiàn)，同時不同區(qū)域政府部門處置并不妥當(dāng)，所以由于土地問題而導(dǎo)致農(nóng)民上訪的數(shù)量增加，這使得社會穩(wěn)定與和諧程度下降。若是大量農(nóng)村集體建設(shè)用地能夠順利入市，便能夠有效緩解土地供應(yīng)的緊張狀態(tài)進(jìn)行緩解，避免供需矛盾再次激化，這對于社會體系的穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展都起著非常關(guān)鍵的促進(jìn)作用[1]。

1.2 促使城鄉(xiāng)均衡發(fā)展

如今，農(nóng)村區(qū)域的人口逐漸轉(zhuǎn)移到城市區(qū)域中，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程不斷加快，這使得用地緊張狀況語法明顯。若是能夠合理地對資源進(jìn)行利用，做到統(tǒng)籌規(guī)劃，對土地資源進(jìn)行合理開發(fā)，使得城鄉(xiāng)區(qū)域的差異得以消除，也能夠為一些農(nóng)村區(qū)域的組織與個人創(chuàng)造出可觀的收益，使得農(nóng)民增收，提升城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展的均衡性，這有助于國內(nèi)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的落實，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)工作的有效開展。同時，隨著集體經(jīng)營性的建設(shè)用地逐漸入市，能夠?qū)κ袌鐾恋毓┙o的模式進(jìn)行改變，這能夠有效縮減征地范圍，創(chuàng)造出更多的效益，

2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中可能出現(xiàn)的問題

在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市時，可能會遇到不同層面上的問題，比如產(chǎn)權(quán)制度體系不完善、監(jiān)管機(jī)制體系不健全等等，可能會影響土地的使用品質(zhì)，需要相關(guān)部門與人員的高度重視，具體如下：

2.1 產(chǎn)權(quán)制度的問題

站在產(chǎn)權(quán)角度上進(jìn)行分析，國內(nèi)農(nóng)村區(qū)域的集體土地存在著產(chǎn)權(quán)不清晰、界限相對模糊等問題。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較高的沿海區(qū)域中，農(nóng)村區(qū)域的土地主體相對混亂，由于相關(guān)的法律規(guī)定內(nèi)容比較模糊，這使得農(nóng)村區(qū)域的集體土地所有權(quán)模糊，界限不清晰，也有一些集體經(jīng)營性的建設(shè)用地被廢棄之后被村民用于養(yǎng)殖，也有一些農(nóng)村集體土地遺留問題無法被有效解決，這導(dǎo)致農(nóng)村區(qū)域的集體與個人的利益無法得到有效的保障。雖然目前制度建設(shè)的試點(diǎn)正在推行，也收獲了明顯的成效，對入市的范圍進(jìn)行了明確，相關(guān)的政策系統(tǒng)也相對完善，入市交易的管理方案與規(guī)則被創(chuàng)建起來，但是由于部分區(qū)域存在產(chǎn)權(quán)模糊的問題，所以集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理權(quán)并未得到有效的剝離，導(dǎo)致土地征收過程中出現(xiàn)一些政治成本問題，也為相關(guān)工作人員貪污腐敗創(chuàng)造了條件[2]。

2.2 入市系統(tǒng)與監(jiān)管機(jī)制的問題

不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)存在一定的差異，政府并未創(chuàng)建出相應(yīng)的監(jiān)管體系以及配套的政策，這使得農(nóng)民群體利益無法得到全面保障。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需要遵循同價同權(quán)的原則，然而這也使得土地的實際價值被限制。由于區(qū)域性的招商引資需求使得工業(yè)用地價格相對較低，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市會使得區(qū)域的政府財政收入水平下降，同時在財政壓力等因素的影響下，區(qū)域性政府進(jìn)行改革的動力可能會不足，此外，監(jiān)管力度的降低可能使得用地價格打折扣，這對農(nóng)民土地的權(quán)益進(jìn)行了損害，也會對土地交易市場產(chǎn)生比較大的影響。

2.3 土地收益分配公平的問題

站在增值收益分配的角度上進(jìn)行分析，試點(diǎn)區(qū)域提出了針對性的分配方案，因為標(biāo)準(zhǔn)不一致，不同試點(diǎn)區(qū)域的裁量權(quán)自由度會比較大，為了對國家、集體以及農(nóng)民的利益進(jìn)行兼顧，國家明確了普遍適用的征收管理制度。然而，土地的增值收益改如何進(jìn)行分配，運(yùn)用何種方式入市才能夠創(chuàng)造出最大的價值等問題依然需要對應(yīng)的配套體系的支持，從而保證在土地入市的過程中各方的權(quán)益都能夠得到有效的保障。

3 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市優(yōu)化舉措

首先，需要對農(nóng)村集體土地的分配制度進(jìn)行推進(jìn)，使得土地使用、收益與處置的權(quán)益所有人得以明確，使得土地能夠更好地進(jìn)行租賃、轉(zhuǎn)讓與入股等活動。當(dāng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地在入市之前，需要對土地進(jìn)行確權(quán)登記，明確產(chǎn)權(quán)的主體，使得不動產(chǎn)能夠被統(tǒng)一登記，對相應(yīng)的證書進(jìn)行辦理與辦法，同時在政府的不動產(chǎn)系統(tǒng)當(dāng)中進(jìn)行錄入。其次，若是條件允許，需要在用地入市的過程中強(qiáng)化農(nóng)民的出讓主體能力，使得集體資產(chǎn)能夠被有效支配[3]。同時，需要對國內(nèi)目前的用地征收的程序與政府監(jiān)管制度、政府職能等體系當(dāng)中所存在的不足之處進(jìn)行分析，對其中的差距進(jìn)行探尋，明確針對性的配套政策體系，在現(xiàn)存的政策制度內(nèi)容基礎(chǔ)之上對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的制度進(jìn)行豐富，此外，還需要確定土地資源投資與管理的制度，完善政府部門的監(jiān)管職能，主要體現(xiàn)在土地所有權(quán)實現(xiàn)方式、交易的規(guī)則等不同方面。對工作的銜接性進(jìn)行考量，不可以跳躍地開展工作，避免對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊，使得土地市場能夠平穩(wěn)過渡。

4 結(jié)語

在新的時代背景下，城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進(jìn)程不斷推進(jìn)，這使得城市用地的緊張程度不斷提升。在這樣的形勢下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市這一舉措應(yīng)運(yùn)而生，這一舉措能夠有效地緩解城市用地緊張的狀況，使得城鄉(xiāng)一體化建設(shè)工作品質(zhì)得以提高，這對于我國城市建設(shè)體系來講是非常重要的。