房地產(chǎn)建筑管理中的相關(guān)問題探究

王曉春

邯鄲市中和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北邯鄲 056000

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和城市進程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，建筑行業(yè)的快速發(fā)展過程中，也伴隨著諸多問題，這些問題阻礙了建筑行業(yè)健康長久發(fā)展[1]。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在做好項目規(guī)劃的同時，必須提高工程管理水平，致力于打造高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品。

1 房地產(chǎn)建筑工程管理的特征

1.1 項目建筑工程的成本管理

對工程造價的控制是建筑工程管理的重要內(nèi)容。建筑工程的成本管控是指在保證工程質(zhì)量、工程期限等標準的前提下，將建筑工程的成本盡可能的控制在最低范圍內(nèi)。只有對建筑工程的成本做好充分的控制才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能取得良好的經(jīng)濟收益。在建筑工程施工過程中涉及的材料費、管理費、人工費、運輸費等等費用開銷，制定科學(xué)合理的成本控制計劃，最大限度地減少工程造價成本費用。

1.2 項目建筑進度的管理

房地產(chǎn)建筑過程是由一定的期限的，按時交付房屋或提前交付都有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得更好的經(jīng)濟效益，反之則增加成本，減少利潤。因此建筑行業(yè)控制工程進度也是項目管理過程中的重要內(nèi)容。因此，必須依據(jù)科學(xué)的規(guī)律，制定合理的資源優(yōu)化配置和規(guī)劃進度的計劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好質(zhì)量、成本和安全生產(chǎn)的關(guān)系。

1.3 建筑項目質(zhì)量管理

工程質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的根基。老百姓買一套房可能要消耗一代人甚至兩代人的積蓄，并且房屋的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到人身安全問題。因此，只有保證每一個建筑項目的質(zhì)量，才能使建筑企業(yè)長足發(fā)展。必須建立完善工程質(zhì)量管理體系，將每一步驟、每一環(huán)節(jié)的質(zhì)量與負責(zé)人的工資掛鉤，利用先進的管理理念，科學(xué)的檢驗方法，實施最嚴厲的考核機制，實現(xiàn)工程質(zhì)量的全方位、全過程的動態(tài)管理[2]。

2 建筑工程管理中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目存在一定的盲目性

房地產(chǎn)開發(fā)的目的主要是為了滿足老百姓的住房需求，但是一味迎合客戶需求，而不顧客觀規(guī)律，則在后期會凸顯出很多問題。房地產(chǎn)開發(fā)新項目如果沒有做好前期的調(diào)查和規(guī)劃，對城市規(guī)劃或定位理解出現(xiàn)偏差。在建筑工程進程過程中不可避免地出現(xiàn)重新修改規(guī)劃，大量的時間浪費在商討和決策中，必然導(dǎo)致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)形象受損，因此，做好前期規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目的重要環(huán)節(jié)。

2.2 工程造價失控

房地產(chǎn)建筑工程的管理核心就是成本控制，這是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟命脈的重要因素。一旦成本失控可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至整個項目成為爛尾樓。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各個房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈，決策層往往只注重住房的外觀和功能上的設(shè)計，一味地增加售房噱頭，但是忽略了整個建造過程中對成本的考慮，最終導(dǎo)致實際支出嚴重超出預(yù)算。

2.3 個別項目工程質(zhì)量難以保證

購買房產(chǎn)是大多數(shù)家庭最大的開支，房屋的質(zhì)量也直接關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全。但是有個別建筑企業(yè)缺乏現(xiàn)代化管理經(jīng)驗，有時為了趕工期，有時為了壓縮成本，對施工中偷工減料的現(xiàn)象視而不見。另外，項目的管理和承建商屬于不同的單位，在后期驗收時很難檢驗出關(guān)鍵部位的質(zhì)量問題，因此，從目前來看房屋建筑過程中關(guān)于質(zhì)量的監(jiān)控還存在著諸多問題。

2.4 項目建設(shè)過程中的安全問題

任何項目的建設(shè)都必須以人的安全為第一考慮因素。對于建筑企業(yè)安全施工也是其健康發(fā)展的重要根基。我們從新聞媒體中經(jīng)?？梢钥吹浇ㄖ┕な鹿暑l發(fā)。如果對建筑工程的安全疏于管理，建筑工人就有可能發(fā)生生命財產(chǎn)的損失，對企業(yè)的發(fā)展極為不利。

3 應(yīng)對建筑管理中存在問題的對策

3.1 前期調(diào)查中形成科學(xué)合理可行性研究報告

現(xiàn)代社會，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭已經(jīng)日趨激烈，建筑企業(yè)要想長期處于不敗之地必須做好以下幾點，一是對城市的定位和規(guī)劃進行細致的學(xué)習(xí)和研究，房地產(chǎn)項目必須符合城市規(guī)劃的大趨勢；二是深入市場調(diào)查研究，了解當?shù)氐墓べY收入和消費水平，精準掌握不同的消費層次，從而做好房產(chǎn)開發(fā)的定位；三是對房地產(chǎn)開發(fā)進行可行性分析，通過了解當?shù)厥┕げ牧蟽r格、水電費和人工費等資料，計算出投入和產(chǎn)出的比例，給企業(yè)決策層做出正確的決策提供依據(jù)。

3.2 對整個建筑過程制定嚴格細致的成本控制計劃

凡是預(yù)則立不預(yù)則廢。通過前期對原材料、人工和運輸?shù)仁袌龅恼{(diào)查資料的分析，采樣先進的數(shù)字化管理方式，優(yōu)化資源配置可以實現(xiàn)減少資源浪費和節(jié)約成本的目標。結(jié)合建筑行業(yè)的特點，建立健全采購計劃、生產(chǎn)要素計劃和監(jiān)督檢查計劃，確保所有的資源在施工的各個階段得到最合理的利用。

3.3 建立健全工程質(zhì)量責(zé)任體系

為了保證在規(guī)定工期內(nèi)的施工質(zhì)量，必須做好以下幾點：一是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好項目建設(shè)單位、承包單位、設(shè)計單位和監(jiān)理單位的關(guān)系，對工程質(zhì)量要簽訂具有法律責(zé)任的合同，二是加強項目經(jīng)理的職能實施，有權(quán)對施工范圍的質(zhì)量問題采取必要的經(jīng)濟處罰手段。三是加強技術(shù)提升培訓(xùn)，針對不同來源的施工工人，技術(shù)人員要制定科學(xué)合理的技術(shù)培訓(xùn)計劃，以確保施工項目的質(zhì)量[3]。

3.4 加強安全生產(chǎn)意識教育

針對施工現(xiàn)場環(huán)境復(fù)雜和用工復(fù)雜的現(xiàn)狀，必須制定嚴格完善的安全管理體系，首先確保每一名施工人員都必須參加三級安全教育，考核合格后方才參與施工，其次在施工過程發(fā)生“三違”者，必須嚴格懲戒，絕不姑息，再次確保安全設(shè)施的投入，在施工預(yù)算中，安全資金必須單列，且制定安全資金有效落實的責(zé)任制度。

4 結(jié)語

建筑工程管理是整個施工過程的靈魂，貫穿于各個階段，房地產(chǎn)建筑工程的管理工作是否高效，直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，決策層必須對工程管理工作引起足夠重視，不斷發(fā)現(xiàn)問題，不斷改進管理，才能使企業(yè)長期立于不敗之地。