摘 ?要：2019年12月，新冠肺炎疫情在武漢爆發(fā)，之后迅速席卷全球。隨著新冠肺炎疫情的迅速蔓延，對全國乃至全球的經(jīng)濟社會發(fā)展帶來了巨大的沖擊。疫情對經(jīng)濟的影響涉及各個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不能置身事外。房地產(chǎn)問題與民生問題息息相關(guān)，是全國關(guān)注的重點問題。本文將新冠肺炎疫情對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的短期以及中長期的影響進行分析，基于疫情常態(tài)化防控后的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀提出一系列的對策建議。

關(guān)鍵字：后疫情時代;房地產(chǎn)市場;對策建議

一、疫情對房地產(chǎn)市場的短期影響

（一）對整體經(jīng)濟增長的影響

由于新冠疫情的沖擊，導致房地產(chǎn)市場進入低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)與國家統(tǒng)計局分類的42個行業(yè)均有不同程度的關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是建筑業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較高，對GDP的貢獻還稍高于房地產(chǎn)業(yè)，也將對經(jīng)濟增長造成影響。2020年第一季度，全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為21963億元，同比下降7.7%。其中，住宅投資的金額下降7.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降帶動GDP增長速度同比下降6.8%，環(huán)比下降9.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降對整體經(jīng)濟帶來下行影響。

（二）對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1、房地產(chǎn)市場需求

新冠肺炎疫情使得國民購房的需求嚴重下降，導致住房成交量大幅下降。2020年第一季度的商品房銷售面積為2.20億平方米，同比下降26.3%，降幅比前兩月份月份減小13.6個百分點。其中，住宅銷售面積減少25.9%，辦公樓銷售面積減少36.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積減少35.1%。商品房銷售額為20365億元，下降24.7%，降幅比前兩月份減小11.2個百分點。由于疫情的原因，外出務工人員不能及時返鄉(xiāng)，使其住房需求無法釋放。三四線城市的住房供給不能得到相應的需求來緩解，致使三四線城市的住房供給過剩，給房地產(chǎn)市場帶來了相當大的沖擊。短期內(nèi)，新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場需求有著較大的影響。

2、土地成交量

由于新冠肺炎疫情的影響，房地產(chǎn)市場進入下行狀態(tài)。土地成交受到嚴重沖擊。其中，土地成交量下降幅度劇烈。2020年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為1969萬平方米，同比下降22.6%，降幅比前兩月份減小6.7個百分點。土地成交金額為977億元，同比下降18.1%。短期內(nèi)，新冠肺炎疫情對土地成交的影響劇烈。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

由于疫情的影響，全國多個城市房地產(chǎn)市場被通知暫停營業(yè)。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節(jié)期間下降95%。疫情較重的十個省份商品房銷售規(guī)模占全國比例超過6成。線上銷售只是臨時應急手段，較難落實。銷售作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的資金來源，銷售放緩將顯著影響房企短期資金鏈，房地產(chǎn)開發(fā)商可能放慢拿地、開工等節(jié)奏。此外，建筑施工高度依賴外來務工人員，目前疫情導致全國范圍內(nèi)短期開工不足。因此，疫情會對房地產(chǎn)開發(fā)投資和上下游產(chǎn)業(yè)帶來不利影響，預計將突出反映在今年一、二季度房地產(chǎn)在建、新開工、投資等指標上。

二、新冠疫情對房地產(chǎn)市場的中長期影響

2020年，面對新冠肺炎疫情嚴重沖擊，在黨中央的領(lǐng)導下，各地區(qū)各部門堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，統(tǒng)籌經(jīng)濟發(fā)展和疫情防控工作，扎實做好“六穩(wěn)”工作、全面落實“六?！比蝿?，經(jīng)濟運行穩(wěn)定恢復，就業(yè)民生保障有力，房地產(chǎn)方面堅持“房住不炒”的總基調(diào)，經(jīng)濟社會發(fā)展主要目標任務完成情況好于預期。

（一）對整體經(jīng)濟的影響

2021年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為40240億元，增速為21.6%，增速有一定下滑。1-4月新開工面積為53906萬平方米，同比增長12.8%，較1-3月增速明顯下滑，與2020年特殊時期的數(shù)據(jù)異動有關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加帶動GDP同比增長18.3%，相對于2019年同期同比增長5.2%。雖然增速有所下降，但是在疫情的影響之后能夠有此增速已是不錯。從整體經(jīng)濟來看，疫情之后的一年多，房地產(chǎn)市場逐漸回暖，帶動經(jīng)濟回調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)以相對于其他行業(yè)更快的速度恢復。

（二）政府對土地供應量的影響

在疫情的影響下，房地產(chǎn)市場迅速進入“冰點”。房地產(chǎn)市場作為中國經(jīng)濟的壓艙石，短期內(nèi)國家會適當放松貨幣政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2021年第一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為2301萬平方米，同比增長16.9%。土地成交金額為809億元，下降17.3%相對于疫情剛開始爆發(fā)時有所恢復。中長期來看，政府的土地供應量不會大幅度下降。為了維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，政府會加大土地供應量。穩(wěn)定房價，保持土地市場的穩(wěn)定。適當?shù)卦黾油恋毓┙o量可以緩解政府的財政壓力。

（三）對房地產(chǎn)金融的影響

房地產(chǎn)市場的杠桿高，容易泡沫破裂，以至于誘發(fā)系統(tǒng)性風險。嚴格監(jiān)管資金進入房地產(chǎn)市場，符合中央的“去杠桿，降杠桿”的要求。加強對資金的管控目的并不是打壓房地產(chǎn)市場，而是為了規(guī)范資金和地產(chǎn)的對接渠道。將保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，強化差別化住房信貸政策、房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策落實力度。

三、疫情防控進入常態(tài)化后房地產(chǎn)市場

2020年初受到疫情的影響，房地產(chǎn)銷售開發(fā)嚴重受挫房地產(chǎn)市場進入嚴冬。2021年3月，房地產(chǎn)市場喜迎“小陽春”行情，28個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%。房企紛紛加大供貨力度，TOP100房企單月操盤銷售金額環(huán)比增長25.4%，同比增長60.8%，較2020年月均值增長14.1%。房企面臨的整體政策環(huán)境邊際收緊，“因城施策”與“因企施策”趨于常態(tài)化，房企需積極調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，靈活應對市場變化，構(gòu)筑起可持續(xù)性競爭優(yōu)勢。2021年第一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額為27576億元，同比增長25.6%。比2019年第一季度增加15.9%，兩年平均增加7.6%。其中，住宅投資金額為20624億元，增加28.8%。 現(xiàn)今，房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)不斷回調(diào)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)漸漸恢復。

四、對策建議

今年是十四五計劃的開局之年，“十四五”期間，是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時期。疫情在目前進入常態(tài)化防控階段，雖然宏觀經(jīng)濟以及房地產(chǎn)方面已經(jīng)恢復較多，但是仍需注意政策監(jiān)管。

（一）宏觀經(jīng)濟調(diào)控

在2020年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策和新冠肺炎疫情的影響下，房地產(chǎn)市場的需求受到了較大的抑制。新冠肺炎疫情進入常態(tài)化防控后，需求得到釋放。為了避免需求的短時間的快速釋放，使得房價快速上升。在未來的一段時期內(nèi)，要加強調(diào)控供給端，適當?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并且嚴格控制地價，使其處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。長期以來，我國房地產(chǎn)調(diào)控重需求抑制、輕供給疏導。前者易取得短期效果，后者能獲得中長期效果且有利于穩(wěn)定公眾預期。單單需求端的調(diào)控僅僅是把需求提前或者延后釋放，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場供需失衡的問題。如果需求端受到持續(xù)抑制，就會形成購買力的“堰塞湖”，一旦政策松動，需求可能集中釋放，對市場造成巨大沖擊。所以，應該結(jié)合供給端和需求端的調(diào)控，嚴格控制房價，防止其在疫情常態(tài)化防控后迅速增長。

（二）繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”的方針

我國房地產(chǎn)行業(yè)進入“房住不炒”的發(fā)展階段已有幾年時間。2014-2016年，我國經(jīng)歷了最近一次房價暴漲，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了諸多問題。為了調(diào)控房地產(chǎn)市場，自2016年至今的四年多以來，調(diào)控政策之嚴、力度之大前所未有。我國才基本控制住了房價漲勢，成果得來不易，需要倍加珍惜。放松“房住不炒”的政策引導，可能會給房地產(chǎn)市場帶來短時間內(nèi)的快速發(fā)展，但會提前消費其未來發(fā)展空間，甚至可能會引發(fā)經(jīng)濟金融風險。所以，應該堅持“房住不炒”的方針，而不是為了短期的成效而放棄未來長期的發(fā)展。如今疫情得到了有效控制，如果供給端不能夠滿足由于疫情而被抑制的需求，房價將會快速反彈。特別是在一線和重點二線等經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、醫(yī)療資源較發(fā)達、城市管理較好的城市，“穩(wěn)房價”仍是這些地區(qū)的重點調(diào)控方針。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

現(xiàn)今，將線上營銷和線下營銷相結(jié)合的新模式，已經(jīng)成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)營銷的主要思路。新型營銷模式，將極大地提高營銷管理效率，與此同時還是房企營銷形式的重要轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)可以延續(xù)這個思路，繼續(xù)大力發(fā)展創(chuàng)新營銷模式。疫情推動房地產(chǎn)行業(yè)朝智能化、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，并且催生出新的業(yè)態(tài)。由于售樓處關(guān)閉，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向線上售房，疫情之后這種新型看房購房模式將更加流行，也能幫助房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本。尋求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)可加大力度推廣線上銷售渠道，與互聯(lián)網(wǎng)及新媒體平臺合作來達到精準營銷投放的目的。比如開發(fā)VR看房功能，建立銷售社群，短視頻推廣等。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，新冠疫情對其影響，好壞參半，如何延續(xù)新冠疫情帶來的機遇，是考量一個企業(yè)的綜合實力的標尺。

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作者簡介：

林嬌（1996年--），女，漢族，籍貫：福建仙游，本科，單位：福建師范大學，研究方向：房地產(chǎn)金融