運用機會成本法進行土地評估的理論探討

文/張梅（淄博市國土資源保障中心）

機會成本法是指在作出一個選擇后，所喪失的不該做選擇而損失的最大利益，以此來實現(xiàn)交易雙方的心理平衡，同時也是一種評估利益不明確事物的重要方法。對于土地的評估來說，土地受到經(jīng)濟發(fā)展、地區(qū)以及質(zhì)量等方面的影響，導致土地的價格飄忽不定，且難以估計，針對于此，采用機會成本法便是一種評估土地的有效方法。

一、機會成本法的內(nèi)涵

機會成本法是在市場經(jīng)濟體制下誕生的評估方法之一，由于市場經(jīng)濟的存在，使得在日常的商品交易之中出現(xiàn)很多可供選擇的機會，交易需要基于商業(yè)價值來進行考慮，所以便會基于多種選擇來作出商業(yè)價值和利益點的優(yōu)化。而機會成本核心的商業(yè)價值和利益點是基于客觀事實和假設(shè)性原則來作出的具體形式變化。

客觀事實是代表機會成本法中交易的事物，存在形式既可以是土地這種實際存在的物品，同時也能是金融產(chǎn)品、游戲這種虛擬存在的物品，假設(shè)性原則是建立在客觀事物交易和選擇所存在的，在特殊經(jīng)濟模式下，客觀事物中的具體存在物品和虛擬物品都存在一定的選擇方向，這種選擇方向便構(gòu)成物品的機會選擇。

將機會成本法的概念引入到土地的評估之中，便是土地交易中多種選擇性的表現(xiàn)，土地可用于建造房屋、修建公園、農(nóng)作物的種植等，但最終土地只能用于一種途徑，剩下的可供選擇的途徑便是土地評估所產(chǎn)生的機會成本。

二、運用機會成本法進行土地評估的原因

在當前城市經(jīng)濟發(fā)展中，土地作為一種發(fā)展過程中產(chǎn)出物廣泛的事物之一，其帶給各類人群的收益是極其廣泛、且種類較多的。但在土地評估中，由于土地評估的多樣性，且土地本身所存在的機會成本是較多的，土地使用者就難以通過使用的價值評估土地本身具有的價值。加上市場經(jīng)濟的運作以及市政工程的發(fā)展，土地由于機會成本所產(chǎn)生的價值也變得更多，需要考慮到市場競爭對于機會成本的影響，且以成本為基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)移價格是需要考慮到雙方成本的。

在上述眾多的影響下，土地評估所產(chǎn)生的選擇眾多，評估難度提升，因此選擇采用機會成本法進行土地評估。

采用機會成本法來進行土地評估，還具有公平、公正、客觀的優(yōu)勢，其一，保證交易雙方的成本不會出現(xiàn)不客觀的情況，其二增強交易雙方的協(xié)商能力，當協(xié)商交流達到某一程度后，就避免交易出現(xiàn)問題的概率，或者可以達到不出現(xiàn)問題的情況。機會成本法帶來眾多優(yōu)勢的同時，也會帶來一定的不良之處，機會成本受到眾多因素的影響，便導致在協(xié)商的時候需要考慮很多的外界因素，機會成本法在某些市場經(jīng)濟下的特殊行業(yè)中，會退化為常規(guī)的評估，交易雙方也會因此出現(xiàn)不公平的現(xiàn)象?？偟膩碚f，利用機會成本法來對土地進行評估是一種有效的解決方式，且產(chǎn)生的優(yōu)勢要明顯大于劣勢。

三、運用機會成本法進行土地評估的相關(guān)概念

（一）機會成本法的假設(shè)性條件以及條件分析

機會成本法是基于選擇性進行思考的，雖然在上文中提到的機會成本法是在市場經(jīng)濟下發(fā)揮作用的，但是實際上機會成本法并不是只能在市場經(jīng)濟的條件下發(fā)揮作用，決定機會成本法最核心的是選擇的多樣性。但從選擇性這一方面進行思考，會發(fā)現(xiàn)機會成本法只要在有選擇的情況下，就能繼而發(fā)展。從上文中對于機會成本法的分析，可以了解到土地選擇途徑的增多，我們就能依據(jù)機會成本法來作出相應(yīng)的價值評估，因此機會成本法假設(shè)性條件是建立在擁有較多選擇性的前提之下。選擇性的增多，促使機會成本法的誕生，且具有一定的現(xiàn)實意義。選擇的產(chǎn)生便是從資本的積累中得以產(chǎn)生的，從原始部落開始，由于生產(chǎn)力的低下，導致物資匱乏，便不會存在所謂的資本。生產(chǎn)力的提升使得資本得以積累，由此可見資本積累是選擇性出現(xiàn)的本質(zhì)因素，選擇性也是機會成本法建立起來的最核心因素，但是從本質(zhì)特征上來探索機會成本法的誕生，是需要依靠生產(chǎn)力的發(fā)展來實現(xiàn)的，生產(chǎn)力的發(fā)展就代表后續(xù)資本的積累以及選擇性的增多，從特殊的層面上來說，機會成本法其實是生產(chǎn)力發(fā)展的產(chǎn)物之一。上述是機會成本法的誕生條件，而機會成本法的假設(shè)性條件則需要引入到資本中的貨幣，也就是交易價值的具體體現(xiàn)，貨幣的存在使得交易具有經(jīng)濟價值，機會成本在資本積累和商業(yè)價值二者的共同影響下，便由此誕生，假設(shè)性思考則是基于商業(yè)價值而出現(xiàn)的。

（二）機會成本法在土地評估方面的適用范圍

城市中的經(jīng)濟相較于農(nóng)村來說，發(fā)展速度更快且寬度更廣，商業(yè)交易所產(chǎn)生的選擇性也因此變多，所以對于此地區(qū)采用機會成本法也就更具有現(xiàn)實意義，具體的體現(xiàn)則是房地產(chǎn)開發(fā)商對于房價的控制，其中只從成本的角度予以考慮，住房的成本相較于房價來說是很低的，但是考慮到機會成本法，成本也因此而得到升高。不僅如此，在機會成本下土地受到的影響也是較大的，城市是第三產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達的地區(qū)，在城市中土地用于選擇的機會就變得更多，人群集中的程度以及開發(fā)政策所相關(guān)的開發(fā)計劃，這些因素都會導致土地的價格難以評估，但基于機會成本法就能很好地作出對于土地的評估。對于農(nóng)村地區(qū)來說，基于選擇性而誕生的機會成本法也會產(chǎn)生，由于當前農(nóng)業(yè)的發(fā)展也較為多樣化，對于一片土地來說，可供選擇的方向也有很多。農(nóng)村地區(qū)是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)較為集中的地區(qū)，土地可用于種植經(jīng)濟作物和糧食產(chǎn)物，種植不同的產(chǎn)物所帶來的經(jīng)濟收益也存在差異性，按照常理來說，種植經(jīng)濟作物所帶來的經(jīng)濟收益要比糧食產(chǎn)物要高，但是糧食產(chǎn)物又是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的剛需，土地之間存在的機會選擇，便意味著在農(nóng)村地區(qū)也能適用機會成本法。所以，機會成本法也存在于農(nóng)村中。

（三）機會成本法進行土地評估方面的關(guān)鍵所在

在基于機會成本法的土地評估中，需要有以下因素來構(gòu)成：交易雙方、價格評估、額外的選擇性。這三方面因素的相互作用便構(gòu)成機會成本法在土地評估中的交易環(huán)節(jié)。當然在特殊的社會制度下還會有不同的影響因素，例如市場經(jīng)濟等制度。就市場經(jīng)濟的角度來說，在外部市場經(jīng)濟條件的作用下，土地評估的產(chǎn)值由市場經(jīng)濟所影響，當市場體制中的土地價格都處于低下的狀態(tài)中，基于機會成本法來進行土地評估的價格也不會隨著提升，這是由于大環(huán)境因素已經(jīng)對土地的價值進行嚴格控制，當市場平均價值都比較低，土地評估即使在眾多影響因素下，也不能依靠機會成本法獲得較高的價值。而在非外部市場經(jīng)濟的條件作用下，市場經(jīng)濟體系對于土地評估的影響力將會隨之降低，由于此種情況下市場經(jīng)濟對于土地評估的影響逐漸降低，即使有影響也是處于土地價值的很小一部分。一方面，以成本為基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)移價格基本上不會考慮或者根本不考慮雙方的機會成本，這意味著固定成本加上商業(yè)成本就已經(jīng)影響到機會成本，固定的成本又會隨著時間和空間發(fā)生一些簡單的變化，不同空間和時間中，土地所擁有的價格發(fā)生很大的變化，最為直觀的體現(xiàn)就是20年前的房價同現(xiàn)在的房價有很大的差別。所以在此種情況下，即使關(guān)于土地的評估中擁有很多機會成本的評估法則，但是價值也會在一定區(qū)間之中進行波動，波動的條件則取決于商業(yè)成本以及固定成本。另一方面，以成本為基礎(chǔ)的轉(zhuǎn)移價格不會對市場體制造成較大的影響。所以，想利用機會成本法來對土地進行評估，需要考慮到市場經(jīng)濟對于土地的產(chǎn)值影響。

四、機會成本法用于土地評估的相關(guān)問題討論

機會成本法在用于土地評估中，需要考慮到很多方面的問題，最基本的問題就是交易雙方采用機會成本法評估的價格是否為客觀事實所在，在實際的生產(chǎn)交易中，機會成本法所評估的價格也是交易雙方所關(guān)心的問題。對于這個問題就需要引入上述市場體制對于交易事物的影響，在某些地區(qū)中，市場經(jīng)濟對于土地的影響較大，例如沿海地區(qū)，或者珠江三角洲等經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)，而在另一些地區(qū)，市場經(jīng)濟對于土地價值的使用造成的影響較小，例如青藏地區(qū)等。對于價格的評估，市場經(jīng)濟只能決定其最高價值和最低價值，但是不能確定其空間和時間的分布情況，所以，除上述的例子之外，還有不同時間段的土地價格發(fā)生較大的變化?；貧w到起初的問題上來，機會成本法對于土地評估的價值問題，就需要根據(jù)交易者所處的空間和時間決定。此外，機會成本法還需要依靠較強的協(xié)商來予以完成，這個問題是當前機會成本法中較為關(guān)鍵的點，按照當前機會成本法的考慮來說，還需要更加強力的介質(zhì)來對協(xié)商產(chǎn)生影響，使得交易結(jié)果讓雙方的滿意。

五、結(jié)束語

機會成本法是一種基于選擇性來進行評估事物價值的方法之一，此種評估方法一般適用于一些影響因素較大且不穩(wěn)定的事物中。事物的不穩(wěn)定性造就機會成本法的誕生，同時機會成本法也促成不穩(wěn)定事物的價值評估具有可靠意義。在市場經(jīng)濟和商業(yè)的作用下，機會成本法的應(yīng)用將會更為廣泛，對于土地的評估來說，也是如此。在對土地評估的相關(guān)商業(yè)決策中，機會成本法能夠作出最優(yōu)的解決方案，同時，也會作出基于土地評估的更多選擇認知。這對于當前的土地評估來說，是一種較為有用的發(fā)展方向，不僅僅能夠促進土地評估行業(yè)的發(fā)展，同時給商業(yè)發(fā)展帶來的影響也是較大的。綜上所述，機會成本法在土地評估中的應(yīng)用較為有效，從多方面考慮，機會成本法會促進土地評估的發(fā)展。