文/陳燕（中國(guó)保利集團(tuán)有限公司）

一、引言

就房地產(chǎn)業(yè)而言，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和資金成本增加，無(wú)疑加大了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，但是有些開(kāi)發(fā)商為了在火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中，存在著決策主體對(duì)各決策環(huán)節(jié)的分析和判斷都比較樂(lè)觀，對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)有所失真，對(duì)預(yù)期價(jià)格走勢(shì)的判斷不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致決策過(guò)程中各環(huán)節(jié)的決策失誤等問(wèn)題。造成這種情況的原因在于，決策者是在一種不完全理性的情況下做出的決策，決策過(guò)程中自然會(huì)產(chǎn)生一系列不合理的決策，為了達(dá)到其期望目的，往往會(huì)制訂一系列不完全理性的決策，并出現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)具有價(jià)值偏好等現(xiàn)象，這些不完全理性的決策給現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。為了保障房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)時(shí)刻對(duì)國(guó)家的宏觀政策保持關(guān)注，做好評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的準(zhǔn)備。然而，現(xiàn)實(shí)中當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理仍存在較多問(wèn)題，導(dǎo)致不少企業(yè)存在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高，預(yù)估效益失誤等問(wèn)題，更有嚴(yán)重者導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂等情況發(fā)生，本文將結(jié)合A企業(yè)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題展開(kāi)分析，探究改善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管控的優(yōu)化建議，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理提供有針對(duì)性的參考建議。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題——以A企業(yè)為例

（一）房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)感應(yīng)滯后

A企業(yè)務(wù)主要集中于福建，以高端住宅物業(yè)產(chǎn)品及商用物業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為主，但近年來(lái)投資主要集中在一、二線熱點(diǎn)城市。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)的高端住宅產(chǎn)品與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了變化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要巨大資本的支撐，而對(duì)于這個(gè)資本較密集的行業(yè)，其規(guī)劃與建設(shè)同樣需要注入巨大資本，才能確保房地產(chǎn)安全。由于我國(guó)國(guó)家財(cái)政政策的變化，地產(chǎn)公司融資貸款也會(huì)受到負(fù)面影響，或者造成大部分的地產(chǎn)公司融資斷流，這樣不僅很容易造成項(xiàng)目無(wú)法交易，而且會(huì)給地產(chǎn)公司造成沉重的沖擊，進(jìn)而產(chǎn)生融資風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，高端住宅價(jià)格過(guò)高也使人們對(duì)高檔住宅的偏愛(ài)減少。A企業(yè)在選擇投資時(shí)仍堅(jiān)持公司的發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)高端住宅，在國(guó)內(nèi)一些市場(chǎng)上可能會(huì)有很好的發(fā)展，但對(duì)北京、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市卻不一定能達(dá)到這樣的效果。近年來(lái)，熱點(diǎn)地區(qū)地價(jià)不斷攀升，突破了歷史水平，土地供給予市場(chǎng)需求都在下滑，缺乏房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?；谏鲜龇治觯瑳Q策者應(yīng)當(dāng)對(duì)未來(lái)土地價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并對(duì)非地價(jià)行為產(chǎn)生影響。然而由于A企業(yè)缺少專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，對(duì)國(guó)家政策、市場(chǎng)需求、消費(fèi)者喜好變化等方面進(jìn)行綜合研究不足，無(wú)法盡早采取應(yīng)對(duì)措施。

（二）企業(yè)投資過(guò)度集中熱門(mén)城市

A公司的主要投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，但眾所周知，由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高收益和風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)，在投資時(shí)如果集中于高端房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其方向就較為單純，極容易受各種政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的影響，從而造成投資失誤。另外，公司的投資領(lǐng)域大多集中于熱點(diǎn)城市及一、二線城市，盡管這符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略方針，但其市場(chǎng)化屬性同其他行業(yè)一樣，也面臨著很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。研究表明，自2017年以后，隨著北上廣深一線城市房屋銷量下滑，三四線城市去庫(kù)存的壓力逐漸增大。目前，從總體上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)相對(duì)飽和。隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，中國(guó)各大房地產(chǎn)商間的市場(chǎng)爭(zhēng)奪也日趨激烈，尤其是在2018年以后，為取得更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商之間頻頻進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，在二線城市爭(zhēng)奪較為慘烈。國(guó)家對(duì)熱門(mén)城市地產(chǎn)的調(diào)控政策也不斷升級(jí)，熱門(mén)城市成交量明顯下降，房?jī)r(jià)上漲受到控制。房地產(chǎn)業(yè)為了快速擴(kuò)張，增大土地投資規(guī)模，竭力競(jìng)爭(zhēng)搶先優(yōu)勢(shì)并大力支持實(shí)施了各類土地項(xiàng)目融資，在這種情況下，公司對(duì)土地投資決策流程中，由于土地投資決策中的主體對(duì)于所有土地投資決策各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)分析、評(píng)估均一向是樂(lè)觀而激進(jìn)的，所以房地產(chǎn)公司的土地投資并不完全遵循“不把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”的分散市場(chǎng)投資決策理念，存在著扭曲調(diào)查數(shù)據(jù)的情況，價(jià)格判斷也同時(shí)受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策趨緊、行業(yè)環(huán)境壓力因素、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)目標(biāo)任務(wù)因素等多種因素的影響，這些因素迫使企業(yè)管理者在決策時(shí)不完全理性，盲目追求高端。

（三）房地產(chǎn)投資人員專業(yè)度不足

A企業(yè)收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)，并未達(dá)到企業(yè)的期望收益，這充分表明企業(yè)在投資時(shí)沒(méi)有仔細(xì)考慮成本、經(jīng)營(yíng)、回報(bào)等因素。在拿地過(guò)程中要做全面的土地開(kāi)發(fā)預(yù)算，從而制定科學(xué)合理的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目最終能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過(guò)程中，缺少整體預(yù)算，最終很難實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的較大經(jīng)濟(jì)效益。這種情況下，A企業(yè)盡管擁有清晰的期望收入，但其實(shí)際收入水平遠(yuǎn)達(dá)不到要求。房地產(chǎn)公司在拿地前，不能實(shí)行全面的計(jì)劃管理，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，由于經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用太高，企業(yè)最后所獲得的土地項(xiàng)目?jī)衾粔?，部分?xiàng)目甚至發(fā)生了虧損，這對(duì)房地產(chǎn)公司的發(fā)展極為不利。產(chǎn)生這一情況的根本原因是企業(yè)開(kāi)發(fā)和財(cái)務(wù)人員專業(yè)性不夠，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算投資業(yè)務(wù)的期望收益，沒(méi)有盡到風(fēng)險(xiǎn)提示職責(zé)，從而增加了投資錯(cuò)誤的可能性。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的改善建議

（一）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的靈敏反應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)要緊密關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變動(dòng)，特別重視房地產(chǎn)業(yè)、金融、稅務(wù)、開(kāi)發(fā)用地政策的重大變動(dòng)，全面認(rèn)識(shí)并掌握投資環(huán)境，及時(shí)掌握項(xiàng)目投資的發(fā)展節(jié)奏與走向，積極爭(zhēng)取地方政府部門(mén)和市場(chǎng)的及時(shí)預(yù)測(cè)，做好對(duì)重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的有效監(jiān)控，綜合各方面的信息資源，充分運(yùn)用房產(chǎn)成交、土地開(kāi)發(fā)用地、樓盤(pán)售價(jià)等重要數(shù)據(jù)，積極利用大數(shù)據(jù)發(fā)展全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，發(fā)揮預(yù)警預(yù)報(bào)功能。如果A企業(yè)在房地產(chǎn)投資組合中，有三種情況：一是A企業(yè)對(duì)某一房地產(chǎn)組合的最優(yōu)假設(shè)和最劣假設(shè)；二是在一定風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，資產(chǎn)組合被重新假定并優(yōu)化；三是當(dāng)收入水平不確定時(shí)，重新規(guī)劃投資組合。仿真分析結(jié)果表明，能夠較好地減少房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范工作，最終提高項(xiàng)目收益。由于公司資金有限，各城市、各區(qū)域的布局都需要從戰(zhàn)略上加以考慮?？梢酝ㄟ^(guò)在公司內(nèi)部開(kāi)展的專業(yè)研究，對(duì)城市分類、項(xiàng)目發(fā)展分級(jí)等，準(zhǔn)確掌握城市投資走向，合理調(diào)節(jié)城市投資結(jié)構(gòu)，使企業(yè)在國(guó)家宏觀政策下影響下，能最大限度地降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從而規(guī)避經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。另外，也要注意工程項(xiàng)目所處的地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的通脹和自然風(fēng)險(xiǎn)。這一階段中，開(kāi)發(fā)商在調(diào)控相對(duì)嚴(yán)格、環(huán)境治理等諸多管制之下，也會(huì)形成無(wú)形的壓力，因此，如何更好地適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展需求，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并尋求相互適應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，是一個(gè)非常重要和關(guān)鍵的課題。

（二）鞏固對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的全面調(diào)研

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)完成后，又進(jìn)入了市場(chǎng)流通等重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目亦進(jìn)入可行性研究的后半期。具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的項(xiàng)目決策者應(yīng)該提前制定符合產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和預(yù)案，而企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)不善、自我主觀性低則是投機(jī)動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈的內(nèi)生原因，房地產(chǎn)投資可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很強(qiáng)的依賴和預(yù)測(cè)能力。開(kāi)展和鞏固全面的市場(chǎng)調(diào)研，正確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位與標(biāo)準(zhǔn)，并采用相應(yīng)的投資開(kāi)發(fā)工具方法和方式，制定具體的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)應(yīng)機(jī)制，如此才能實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和投資標(biāo)準(zhǔn)。

特別是在進(jìn)行企業(yè)營(yíng)銷工作之前，要根據(jù)公司自身的優(yōu)勢(shì)和特色，針對(duì)營(yíng)銷渠道和產(chǎn)品推廣計(jì)劃等問(wèn)題，在全面市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，與投資開(kāi)發(fā)人員共同制定具體的投資計(jì)劃，并利用具有影響力的宣傳媒介，進(jìn)一步改變企業(yè)資源配置結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)研發(fā)創(chuàng)新強(qiáng)度和更高盈利水平。A企業(yè)僅僅依靠高調(diào)布局鋪開(kāi)了產(chǎn)品宣傳推廣工作，以精裝商品樣板房的開(kāi)業(yè)典禮舉行為活動(dòng)契機(jī)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，無(wú)法充分迎合新鮮的市場(chǎng)和老消費(fèi)者的實(shí)際需要，其實(shí)際銷售更容易受到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的影響，這對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向的長(zhǎng)期發(fā)展顯然是不利的。

（三）提升對(duì)房地產(chǎn)投資人員專業(yè)培訓(xùn)

投資者必須充分運(yùn)用科技、管理、經(jīng)濟(jì)學(xué)等專業(yè)知識(shí)，在國(guó)家政策、政府法律等的約束下，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和變化、市場(chǎng)資源的合理分配、政府政策的優(yōu)惠措施等，對(duì)投資項(xiàng)目作出全方位的全面分析、客觀論證、綜合評(píng)估，以便確定其技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)影響、環(huán)境影響等方面的合理性。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的整體環(huán)境下，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商都將風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)和方法應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，進(jìn)行理論方面的研究與分析。從短期來(lái)看，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，要選擇最佳的房地產(chǎn)投資設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目施工單位要注重對(duì)施工設(shè)備的準(zhǔn)備和確認(rèn)工作，要密切關(guān)注各施工單元的進(jìn)度；項(xiàng)目營(yíng)銷單位及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化情況，調(diào)整營(yíng)銷思路，增加意向客戶的數(shù)量等諸多手段，可使項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)下降。對(duì)于產(chǎn)生壓力的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，更需要專業(yè)人士進(jìn)行全面的信息分析和研究，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步完善董事會(huì)的監(jiān)督機(jī)制，提高其獨(dú)立性，要強(qiáng)化內(nèi)控建設(shè)，強(qiáng)化公司治理。房地產(chǎn)業(yè)“雙軌制”具有強(qiáng)烈的“擠出效應(yīng)”，在完成項(xiàng)目可行性分析過(guò)程中，一是要關(guān)注資金和項(xiàng)目投資的匹配關(guān)系，盡可能做到先得到資金后再進(jìn)行投資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況和融資成本，應(yīng)按照有關(guān)銀行信用狀況和融資利率的政策標(biāo)準(zhǔn)，確定房地產(chǎn)融資可行性。同時(shí)，要控制低成本財(cái)務(wù)預(yù)算案，并預(yù)估由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)所產(chǎn)生的預(yù)算逾額風(fēng)險(xiǎn)。二是要考慮在目前的環(huán)境下，各地的房?jī)r(jià)都處于歷史高位，國(guó)家不斷出臺(tái)各種限制性政策調(diào)控樓市，企業(yè)偏離主業(yè)繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目從建設(shè)初期一直到竣工驗(yàn)收，首先要注意項(xiàng)目的安全管理，其次是質(zhì)量、進(jìn)度，包括整個(gè)施工過(guò)程的費(fèi)用基礎(chǔ)，是否實(shí)際與預(yù)算差距過(guò)大，要嚴(yán)密控制。四是對(duì)完成后的房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行營(yíng)銷規(guī)劃，對(duì)需求、銷售價(jià)格、租金等作出預(yù)測(cè)。如此，通過(guò)研究階段的精確性決定了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控性。而這些工作均需要由專業(yè)人士完成，所以應(yīng)不斷加大對(duì)專業(yè)人士的培訓(xùn)，提高站位、拓寬視野，增加專業(yè)學(xué)識(shí)，適應(yīng)多變環(huán)境。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地前，并不能實(shí)施全面的發(fā)展計(jì)劃管理。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)因占用政府資金的比例很大，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中也會(huì)產(chǎn)生各類風(fēng)險(xiǎn)，因此本文從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展視角，以A公司為例，綜合總結(jié)其在發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題。雖然不同規(guī)模的房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著不同的現(xiàn)金流管理壓力，但是對(duì)于一些普遍存在的問(wèn)題，也要引起足夠的重視，對(duì)現(xiàn)金流管理存在的缺陷、問(wèn)題要進(jìn)行積極的彌補(bǔ)和解決。企業(yè)在拿到土地的項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)成本太高，最終盈利不足，甚至發(fā)生虧損，這對(duì)房地產(chǎn)公司的發(fā)展是非常不利的。

透過(guò)對(duì)個(gè)案的分析，我們能夠發(fā)現(xiàn)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，仍然存在一系列的問(wèn)題，如追求進(jìn)度、追求效益、忽略質(zhì)量，忽視風(fēng)險(xiǎn)控制。盡管各種規(guī)模的房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)公司都存在著不同的現(xiàn)金流管理壓力，不過(guò)針對(duì)一些社會(huì)普遍存在的問(wèn)題，也要引起人們相應(yīng)的注意，尤其是對(duì)現(xiàn)金流管理面臨的不足點(diǎn)和問(wèn)題要做出更積極的補(bǔ)充與處理。本文就此問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策和措施，希望在未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)可以通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃，運(yùn)用科學(xué)的方法，減少房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行提供必要的支撐。