何樂婷

【摘要】在國家制造強國戰(zhàn)略、各級政府出臺中小企業(yè)扶持政策的背景下，中小型企業(yè)急需升級轉型催生巨大的工業(yè)地產需求。各地產企業(yè)陸續(xù)擠進工業(yè)地產市場的逐利中，導致市場競爭不斷加劇，驅使各企業(yè)尋求收益最大化的戰(zhàn)略手段。標準化設計體系將成為各企業(yè)競爭中強而有力的武器。探究適合企業(yè)自身特點，符合市場需求的工業(yè)園區(qū)標準化設計體系，不但可以保障企業(yè)健康有序的發(fā)展，更帶來最大化的經濟效益。

【關鍵詞】工業(yè)園區(qū);標準化;設計體系

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.044

1、工業(yè)地產的發(fā)展機遇和行業(yè)的發(fā)展現狀

我國工業(yè)地產的發(fā)展理念起步較晚，多年來仍未形成系統(tǒng)化的行業(yè)形態(tài)，工業(yè)地產開發(fā)較房地產開發(fā)，仍處于非常初級的階段。如今，國家提出制造強國戰(zhàn)略，推出多項新型產業(yè)用地政策，中小制造企業(yè)順勢加大生產規(guī)?；蜣D型升級，從而催生巨大的工業(yè)地產需求。但中小企業(yè)難以獲取土地建廠，面臨廠房租金成本上漲的問題，而且原有許多老廠區(qū)形象較差，規(guī)模不成體系，綜合配套不完善，不利于中小企業(yè)提升品牌形象，也難以滿足環(huán)保部門對排污設施的要求。所以在工業(yè)地產需求穩(wěn)步上升的前提下，投資價值逐步顯現，工業(yè)物業(yè)的租售價格穩(wěn)步上揚，逐漸吸引了不少房地產商進入到工業(yè)地產行業(yè)競爭中。但由于房地產商對工業(yè)發(fā)展需求掌握并不透徹，未能打造滿足中小企業(yè)發(fā)展需求的工業(yè)產品，缺少標桿園區(qū)，招商引資機制不完善，無法聚集中小型企業(yè)，導致部分工業(yè)園區(qū)廠房空置。各大房地廠商為了尋求出路，在房地產開發(fā)模式中摸索適合工業(yè)地產發(fā)展的有利競爭工具。

2、標準化的概念及在工業(yè)地產中的運用

標準化的基礎理念是通過制定、發(fā)布和實施標準要求，獲取統(tǒng)一標準化的產品內容，所以標準化的對象是具有多次反復使用和重復性的具體產品。標準化的研究前提最為重要的是落位依據，需要充分掌握市場發(fā)展動向，針對對標客戶群體痛點深入研究，運用大量的市場調查數據，多方位帶前瞻性地剖析客戶所需，精準落位標準化的核心內容，同時發(fā)掘標準化實施過程中的潛在增值點，才能在宏觀的管理調控中抓準標準化設定的落位核心。從表征上可見“統(tǒng)一”是標準化的意義，但在通過標準化的理念規(guī)則形成后，還需要根據市場情況及相應的地域要求進行落位調整，從而因地制宜地獲取最大的經濟效益。

近年來，隨著社會經濟的發(fā)展，我國房地產行業(yè)已日趨成熟，許多一線房地產商已走上標準化發(fā)展道路，通過一定時間的市場驗證，標準化模式增強了房地產商的核心競爭力。依據房地產商開發(fā)模式的工業(yè)地產也逐漸形成，其整個生產作業(yè)流程與房地產開發(fā)基本一致，但工業(yè)地產企業(yè)在實行多項目開發(fā)時，往往會因各個項目的行業(yè)業(yè)態(tài)、廠區(qū)規(guī)模的不同，導致開發(fā)效率和利潤率較低。為解決問題，目前已有部分工業(yè)地產企業(yè)將房地產開發(fā)的標準化模式貫穿于工業(yè)園區(qū)開發(fā)的整個流程中，制定出各項有利于工業(yè)園區(qū)發(fā)展的標準化設計體系。但所謂產品標準化是基于預測和研發(fā)、適合市場需求和自身能力、可復制開發(fā)、具有品牌標識性、相對固化的標準化產品，所以在建立適合自身企業(yè)品牌的標準化產品需要確定以下幾個內容：

（1）確定產品線，首先要在基于市場調研的基礎上，根據企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和對產品定位進行分析，根據其特點確定出適宜的產品線，主要包括其產品類別和內容框架。

（2）確定產品系，選取產品線中具有代表性且需要反復進行開發(fā)的項目內容進行標準化分析，如：運營模式、業(yè)態(tài)定位、設計標準、成本要求等進行系統(tǒng)的分析，最終確定標準化的產品系。

（3）確定標準化價值點，針對產品系中的各要素進行分析，結合市場調研數據，深挖底層邏輯，總結出標準化的各個價值點。

確定標準化內容，根據對產品的分析后，最終確定產品的標準化內容，如產品參數標準化、建筑立面標準化、景觀設計標準化、施工圖設計標準化等一系列內容。

（4）確定標準化產品內容，依據各個價值點進行系統(tǒng)整合，將價值點直接反應于標準化產品內容中，使其價值點發(fā)揮最大化，同時輸出可復制使用的標準化產品內容。

根據國內知名度較高的工業(yè)地產企業(yè)，聯(lián)東U谷及中南高科的工業(yè)標準化產品系進行分析，初步了解其依據運營模式、服務對象、業(yè)態(tài)組合等因素制定出不同的產品線內容。聯(lián)東U谷根據生產、研發(fā)、辦公的功能不同，將其工業(yè)地產產品線劃分為生產制造、研發(fā)中試、辦公三大系列。典型園區(qū)有：聯(lián)東南海國際企業(yè)港。中南高科根據生產制造、研發(fā)中試、辦公的功能不同及價格差異，將其工業(yè)地產產品線劃分為隆創(chuàng)、恒創(chuàng)、瑞創(chuàng)三大系列。典型園區(qū)有中南高科·肇慶端州雙龍科創(chuàng)產業(yè)谷。這些龍頭企業(yè)分別針對自身不同的產品系進行典型產品標準化設計，他們成功的關鍵是把握住市場的根本需求，總結出客群的關注點，提取出標準化產品的價值點，并將其價值點準確輸出轉化為設計參數指引。

3、工業(yè)園區(qū)標準化產品的價值點

為了精準落位標準化產品價值點，需要依靠市場調研數據，才能準確把握市場發(fā)展，剖析客群底層需求。本文依據400份目標客群的調研問卷，以長三角及粵港澳大灣區(qū)年產值2000萬元以下的中小型民營企業(yè)為調研對象，綜合調研問卷中關注的內容進行歸類總結，分別為：

（1）產品參數：層數、層高、承重、柱距等。

（2）園區(qū)規(guī)劃：產品排布、組團構成、建筑間距、道路尺寸、停車方式等。

（3）配套設施：服務配套、設備配套、智能化配套等。

3.1產品參數：

（1）層數：調研報告分析，目標客群對產品層數的傾向主要受企業(yè)生產設備及購置方式影響。部分生產依賴重型機械的企業(yè)不易上樓，傾向低層廠房。而隨著我國工業(yè)的不斷發(fā)展，生產設備有所改善，企業(yè)對環(huán)境質量及園區(qū)行業(yè)聚集的訴求不斷提升，對廠房層數要求相對降低，逐漸衍生出“工業(yè)上樓”“前店后廠”等垂直分工體系。一般企業(yè)對廠房樓層的使用分配為：首層以生產為主，標準層以生產為主倉儲為輔，頂層以辦公為主兼顧研發(fā)中試。建議產品層數結合目標客群的行業(yè)特點及生產需求來進行組合搭配。

（2）層高：因為產品層高直接影響生產活動，所以層高需求基本以企業(yè)生產設備最高高度為主要決策依據。其中，通用、專用設備制造業(yè)的主要生產設備最高高度在7.2m-8m;金屬制品、化學原料和化學制品、電氣機械與器材等制造業(yè)的主要生產設備最高高度在6m-7.2m;儀器儀表、汽車及摩托車等制造業(yè)的主要生產設備最高高度在4.5m-6m;計算機、通信和其他電子設備、文教、體育和娛樂用品等制造業(yè)的主要生產設備最高高度在3.6m-4.5m;紡織服裝及鞋業(yè)的主要生產設備最高高度在3.6m。所以產品層高建議首層8.1/7.9/6米，標準層4.2/4.5米，頂層3.6/4.2米。園區(qū)產品需在成本控制及項目容積率的指引下，綜合多方面情況進行考慮。

（3）承重：產品樓面荷載需要根據不同產業(yè)的日常使用需求來考慮，企業(yè)購買產品時也會根據主要自身生產設備的載重需求來選擇廠房承重標準。其中，通用、專用設備制造業(yè)主要設備為：大型鏜床、大型反應釜、大型銑床等，最高承重2T-3T;金屬制品、化學原料和化學制品、電氣機械與器材等制造業(yè)主要設備為：大型鍋爐、大型送料機、攪拌機、破碎機等最高承重1T-2T;儀器儀表、汽車及摩托車等制造業(yè)主要設備為：沖壓機、數控車床、噴漆機、大型印刷機等最高承重0.5T-1T;計算機、通信和其他電子設備、文教、體育和娛樂用品等制造業(yè)主要設備為：切割機、裝配生產線、裁切機、印花機、小型沖壓機等最高承重0.2T-5T;紡織服裝及鞋業(yè)主要設備為：精密裁切機、小型數控車床、小型反應釜、研發(fā)試驗裝置等最高承重0.2T以下。所以建議首層2/3T，標準層1T，頂層0.3T，能滿足大多數行業(yè)使用需求，可根據具體項目的招商情況進行彈性調整。

（4）柱距：與工業(yè)生產密切相關的是產品內的柱距，柱距過小會不利于生產線的布置，柱距過大則相對增大土建成本，所以產品柱距應綜合多方面因素進行考慮。產品柱距建議選用8*8米/8.4*8.4米，因為能滿足大多數工業(yè)生產線寬度的要求，一般生產線寬度為4-6米，同時能滿足地下室車位布置。調研客群更傾向長條形的平面形狀，能充分利用長邊布置生產線，空間布局更為經濟合理。

3.2園區(qū)規(guī)劃

（1）產品排布：調研客群除了對產品本身投入較大的關注度，對產品的排布也有所要求。大多數企業(yè)認為采光、通風、朝向是廠房的基礎條件，會傾向具有良好采光通風的產品，避免采光窗有樓距較近的建筑遮擋。而大部分企業(yè)反饋在有選擇條件下，更傾向雙拼戶型，可分可合，便于企業(yè)日后擴容，或增長生產線的使用需求。建議戶型采用雙拼的組合形式，拼接情況可根據項目實際進行靈活調整。

（2）組團構成：根據對標項目進行分析，大多數工業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計會從實際地形條件和產品多元性出發(fā)，將地塊劃分為若干小組團后，以純行列式或者行列式+圍合式搭配布局，使園區(qū)路網方正，建筑整齊有序。組團之間建筑采用對位布置，視覺上形成景觀滲透互通，從而形成較大且連續(xù)的公共空間。建議采用行列式及圍合式的組團構成，滿足企業(yè)基本使用需求，還能形成園區(qū)特色亮點。

（3）建筑間距：根據市場調研總結，建議組團內間距，低多層廠房間距為10.5m，低多層與高層、高層與高層間距為13.5m;組團間間距，人行入口間間距15m，貨行入口間間距16m。從而確保組團內廠房間距滿足消防要求同時預留建筑外立面造型厚度及施工誤差要求，組團間間距除消防要求還預留足夠的貨行出入口前道路寬度。

（4）道路尺寸：調研客群對道路的關注點主要集中在路線通達性、道路系統(tǒng)性及出入口數量等內容，建議工業(yè)園區(qū)采用外環(huán)式路網，外環(huán)道路寬度（雙向）為6米，內部道路（雙向）寬度為8米。根據園區(qū)最不利情況下的道路寬度需求，預留機動車臨時停車上下客時，剩余路寬滿足貨車/消防車通行;預留兩個廠房同時卸貨時，貨車及消防車能正常通行。

（5）停車方式：根據園區(qū)員工的出行方式分析，沿外環(huán)路設置機動車停車位，保證貨車通行順暢高效，建筑周邊設置臨時的私家停車位，方便業(yè)主日常臨時停靠;非機動車位設于建筑之間，分散且就近布置，使各企業(yè)員工都能較為便捷地停放，還需要預留新能源汽車充電位及非機動車充電裝置的安裝條件，為新能源設備發(fā)展預留可行性條件。

3.3配套設施

（1）服務配套：調研大部分客群業(yè)主要求配置公交站、會議室、員工餐廳、便利店等內容。公交車站點的設置建議考慮員工的通勤情況，設于園區(qū)主入口附近設上落客站點，方便員工上下班。配套樓以園區(qū)100畝用地，1.2容積率，總建筑面積8萬㎡為例，需配置食堂（含便利店）300㎡;物管用房面積320㎡;企業(yè)服務中心筑面積300㎡。當項目區(qū)位成熟，周邊有園區(qū)、商業(yè)配套或住宅區(qū)，配套樓建議設于主/次入口，可同時滿足內需及對外客群;當項目周邊未成熟，建議設于園區(qū)中心，輻射半徑均衡，園區(qū)人員使用較為便捷。

（2）設備配套：設備房需兼顧設施的服務半徑和經濟性要求。配電房建議滿足分期建設及服務半徑，便于電纜接口，一般考慮沿園區(qū)邊緣分設兩處，緊鄰廠房設置，用地異形時可設于邊角用地位置。垃圾房建議鄰近出入口附近邊角位，獨立用地獨立設置。消控弱電房建議滿足分期建設，靠近園區(qū)出入口，結合廠房設置。泵房、水池建議考慮服務半徑，設于園區(qū)中心位置并設于首期開發(fā)范圍內。

（3）智能化配套：調研客群要求工業(yè)園區(qū)必須配備智能化系統(tǒng)，滿足新型工業(yè)園區(qū)的配套需求。其中包含車輛識別、自動收費、安防視頻監(jiān)控、機動車、非機動車智能充電設備、周界報警系統(tǒng)、電子巡更、LED公告屏幕等。智能化設施是增加工業(yè)園區(qū)附加值的手段，建議視項目地點、行業(yè)特征、客戶接受度、成本等因素綜合考慮配置。

結語：

隨著我國的政策主導及市場發(fā)展的不斷調控中，市場競爭日益加劇，地產商不斷尋求突破的發(fā)展方向，相對成熟有效的標準化設計體系將引入行業(yè)競爭政策中，甚至貫穿整個開發(fā)的各個領域。但隨著各地政府用地開發(fā)策略及當地工業(yè)發(fā)展類型需求的不同，工業(yè)園區(qū)產品標準化價值點的內容需因地制宜、與時俱進。本文只是針對特定范圍內的對象進行了相應的研究和分析，真實落位對標客群及具體項目時還需要進行適當的調整及選配。而標準化價值點落位后還需將具體設計內容完整輸出，在產品日后進入市場使用中，不斷對產品同步跟進，進行深層的市場分析、客群回訪等一系列調研過程，才能有效地豐富更新產品價值點，使之與時俱進、更新迭代，更符合工業(yè)地產市場的需求。

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