張備戰(zhàn)

【摘要】在時(shí)代不斷進(jìn)步的過程中我國(guó)土地資源管理者工作也迎來更高的發(fā)展，信息化技術(shù)在其中得到廣泛應(yīng)用。運(yùn)用“大數(shù)據(jù)”、“互聯(lián)網(wǎng)+”等信息技術(shù)，使新時(shí)代國(guó)有土地儲(chǔ)備管理與互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)高質(zhì)量融合發(fā)展，形成與時(shí)俱進(jìn)的國(guó)有土地儲(chǔ)備管理信息系統(tǒng)，為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提供強(qiáng)有力的信息技術(shù)支撐，可實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地儲(chǔ)備信息的高效共享利用，保障房地產(chǎn)等土地市場(chǎng)健康、平穩(wěn)、有序地發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備管理;管理信息化融合;國(guó)有土地儲(chǔ)備

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.114

地儲(chǔ)備制度是中國(guó)城市土地使用制度改革進(jìn)程中探索出的制度創(chuàng)新。制度建立初期主要是為了解決城市土地多頭供應(yīng)、毛地出讓等問題，逐步建立了基于“收儲(chǔ)-前期開發(fā)-供應(yīng)”的實(shí)施環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)了地方政府掌控土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)，保障了招拍掛公開出讓制度的實(shí)施，促進(jìn)了城市土地市場(chǎng)發(fā)展和城市建設(shè)。在20多年的發(fā)展歷程中，土地儲(chǔ)備制度在提高供地能力、調(diào)控市場(chǎng)供求、防止土地資產(chǎn)流失、保障民生項(xiàng)目落地等方面均發(fā)揮了重要作用。然而，新時(shí)代背景下土地儲(chǔ)備制度目標(biāo)與地方實(shí)踐需求的矛盾日益凸顯，引發(fā)社會(huì)對(duì)土地儲(chǔ)備制度正當(dāng)性與價(jià)值性的質(zhì)疑。因此，明晰當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度實(shí)施過程中的問題癥結(jié)，提出未來土地儲(chǔ)備制度的發(fā)展方向，對(duì)于重塑新時(shí)代土地儲(chǔ)備制度的活力具有重大意義。

1、土地儲(chǔ)備的意義

從城市土地管理實(shí)踐分析，土地儲(chǔ)備為重要措施，經(jīng)過多年的發(fā)展和實(shí)踐，促使土地儲(chǔ)備制度日益完善，獲得不錯(cuò)的應(yīng)用效益。推進(jìn)土地儲(chǔ)備制度的轉(zhuǎn)型發(fā)展，必須堅(jiān)持以公共利益為導(dǎo)向的基本原則，積極發(fā)揮政府的作用，推進(jìn)土地儲(chǔ)備制度轉(zhuǎn)型。通過做好土地儲(chǔ)備管理，深度挖掘土地資源的價(jià)值，助力社會(huì)經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展。以某城市為例，機(jī)動(dòng)車擁有量和停車泊位缺口不斷增加，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的供需矛盾。為了解決此難題，使用儲(chǔ)備土地建設(shè)公共臨時(shí)停車場(chǎng)6個(gè)，規(guī)模為20000m2，大約480個(gè)停車位。通過合理利用儲(chǔ)備土地，解決社會(huì)問題，發(fā)揮地塊的公益用途，提升城市生活水平。

2、當(dāng)前土地儲(chǔ)備工作面臨的主要挑戰(zhàn)

2.1土地儲(chǔ)備機(jī)制適應(yīng)力不強(qiáng)

征收、收購(gòu)、收回和置換四種方式仍然是進(jìn)行土地儲(chǔ)備工作的主要方式。其中，征收是最主要的征地方式，具有快速、程序健全等特點(diǎn)，隨著《中華人民共和國(guó)土地管理法》（新修訂）、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《土地儲(chǔ)備管理辦法》（新修訂）的實(shí)施，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目不再屬于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批管理范疇，土地儲(chǔ)備的主導(dǎo)內(nèi)容是經(jīng)營(yíng)性用地儲(chǔ)備，其土地儲(chǔ)備來源主要方式之一是征收，如何協(xié)調(diào)儲(chǔ)備土地與拆遷征收、經(jīng)營(yíng)性用地與社會(huì)公益性、解決民生需求的內(nèi)涵關(guān)系，在一定程度上影響土地儲(chǔ)備工作的開展。在征收拆遷與公共性相符度較低的情況下，如何通過城市更新對(duì)存量建設(shè)用地進(jìn)行再開發(fā)、再利用成為土地儲(chǔ)備工作需要思考、實(shí)踐的問題。土地儲(chǔ)備工作理念更新慢，管理粗放，專業(yè)性、技術(shù)性與新時(shí)代土地儲(chǔ)備全要素、全周期的工作要求不符，缺乏精細(xì)化管理，從而進(jìn)一步影響儲(chǔ)備土地的出讓時(shí)序、經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益。

2.2缺乏規(guī)劃

土地管理信息化建設(shè)較為復(fù)雜，主要源于管理涉及部門多且信息龐雜，還關(guān)乎民眾權(quán)益、耕地保護(hù)、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)等方面的穩(wěn)定性，為此土地管理信息化建設(shè)需具有規(guī)劃性，避免有的部門或信息游離于該管理系統(tǒng)之外，降低土地管理綜合性。當(dāng)前，土地管理信息化存在上級(jí)優(yōu)于下級(jí)問題，雖然各部門積極建設(shè)信息化管理體系，但各方聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，管理信息共享性較差，不利于土地管理信息系統(tǒng)的建設(shè)與發(fā)展。

3、促進(jìn)土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源管理信息化的措施

3.1建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)

土地利用轉(zhuǎn)型以從下而上的工作方法為基礎(chǔ)，各層級(jí)的基本土地，其利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃地圖上的比例各不相同，導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)各數(shù)據(jù)平臺(tái)的有效連接。應(yīng)在現(xiàn)有土地利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，建立標(biāo)準(zhǔn)化的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫(kù)，并加強(qiáng)土地使用狀況、總體規(guī)劃等數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，為各層級(jí)的土地規(guī)劃提供統(tǒng)一依據(jù)。數(shù)據(jù)庫(kù)的建立必須以土地全生命周期業(yè)務(wù)管理流程為軸，包括建設(shè)用地的規(guī)劃、儲(chǔ)備、審批，土地征用、交易、登記、供應(yīng)、監(jiān)管、執(zhí)法檢查等信息。

3.2構(gòu)建土地儲(chǔ)備信息化工作平臺(tái)

一是整合土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，構(gòu)建土地空間資源和資產(chǎn)分布“一張圖”，支撐信息化下土地儲(chǔ)備高質(zhì)量精細(xì)化管理。建立以儲(chǔ)備權(quán)屬數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)圖庫(kù)的核心數(shù)據(jù)庫(kù)，構(gòu)建資金和儲(chǔ)備地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系數(shù)學(xué)模型，更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化地管理多源數(shù)據(jù);通過土地儲(chǔ)備信息化工作平臺(tái)與國(guó)土空間基礎(chǔ)信息平臺(tái)對(duì)接，整合國(guó)土空間總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)測(cè)繪等相關(guān)數(shù)據(jù)，將破碎分散的權(quán)屬整合到統(tǒng)一權(quán)屬上，充分挖掘數(shù)據(jù)對(duì)決策的輔助作用。二是采用信息化手段，以各級(jí)政策和法規(guī)文件為依據(jù)，全面梳理和完善土地項(xiàng)目辦理業(yè)務(wù)流程，采用“互聯(lián)網(wǎng)+”、數(shù)據(jù)庫(kù)、地理信息、流程定制等技術(shù)，構(gòu)建以業(yè)務(wù)工作流為導(dǎo)向的土地儲(chǔ)備信息化工作平臺(tái)體系，建立一套完整的數(shù)據(jù)共享、平臺(tái)應(yīng)用、業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)、成果應(yīng)用交匯機(jī)制，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備供應(yīng)項(xiàng)目從傳統(tǒng)臺(tái)賬式管理向信息化和空間化管理的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)下屬部門的精細(xì)化、無紙化、移動(dòng)化、全過程、全覆蓋的實(shí)時(shí)分級(jí)管理，為各級(jí)管理層在規(guī)劃、決策、監(jiān)督、管理、控制、績(jī)效評(píng)價(jià)等工作中提供信息化服務(wù)，提高整體工作效率和管理執(zhí)行力。

3.3 建立高效有序的多元融資渠道

目前，各級(jí)地方政府土地儲(chǔ)備所需資金來源渠道主要為銀行貸款、發(fā)行土地專項(xiàng)債券等。土地儲(chǔ)備的融資金額且融資成本較高，易對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成很大壓力。高額的融資成本會(huì)推高土地儲(chǔ)備成本，為了盡快回籠土地儲(chǔ)備融資成本，各級(jí)地方會(huì)向市場(chǎng)投放大量的儲(chǔ)備土地，甚至?xí)淹恋貎r(jià)格推高，偏離土地儲(chǔ)備市場(chǎng)規(guī)律，對(duì)儲(chǔ)備產(chǎn)生不利影響，有悖于建立土地儲(chǔ)備制度的初衷。為此，要積極建立一條多元化的融資渠道，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)土地儲(chǔ)備融資健康平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)于多渠道融來的資金，要提高利用率，提高資金盤活率，按照土地儲(chǔ)備年度計(jì)劃將土地儲(chǔ)備庫(kù)中儲(chǔ)備土地上市，確保資金高效回籠;同時(shí)各級(jí)地方政府要加強(qiáng)對(duì)資金使用情況的監(jiān)管，保障土地儲(chǔ)備資金高效使用。

3.4向開放式管理系統(tǒng)過渡

根據(jù)土地利用轉(zhuǎn)型規(guī)劃信息系統(tǒng)的建設(shè)要求，利用大數(shù)據(jù)云計(jì)算平臺(tái)，將傳統(tǒng)的土地管理信息系統(tǒng)逐步優(yōu)化，使其從內(nèi)部管理系統(tǒng)向開放式管理系統(tǒng)過渡。解決土地資源管理信息化問題，必須將信息化建設(shè)作為土地資源管理的重點(diǎn)，強(qiáng)化土地資源管理系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化和自動(dòng)化。土地資源管理信息系統(tǒng)的建設(shè)不應(yīng)盲目進(jìn)行，應(yīng)側(cè)重于管理水平的提高，實(shí)施統(tǒng)一、綜合規(guī)劃和試驗(yàn)戰(zhàn)略，以支持規(guī)劃信息管理系統(tǒng)的管理。

3.5建設(shè)專業(yè)隊(duì)伍

在土地管理領(lǐng)域內(nèi)加大懂技術(shù)、會(huì)管理、善創(chuàng)新人才的培育力度，使之成為遙感、測(cè)繪、地質(zhì)礦產(chǎn)及土地資源領(lǐng)域復(fù)合型人才，為不斷應(yīng)用新技術(shù)提供人才保障，使土地管理信息化建設(shè)隊(duì)伍更加專業(yè)。

結(jié)語：

新時(shí)代對(duì)我國(guó)的土地儲(chǔ)備開發(fā)工作提出了新的要求，當(dāng)前我國(guó)土地儲(chǔ)備開發(fā)工作存在較多的不足，往往受到政府沒有充分發(fā)揮作用以及資金無法得到保障等因素的影響。對(duì)此，應(yīng)合理地做好土地工作規(guī)劃，確保土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目順利開展，使土地儲(chǔ)備開發(fā)工作在新時(shí)期下快速發(fā)展，取得更輝煌的成就。

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