夏佳

西安市高陵區(qū)審計局 西安高陵 710200

現(xiàn)在在市場經(jīng)濟的影響下，我國房地產(chǎn)公司出現(xiàn)的一些問題并沒有找到有效的改進策略。房地產(chǎn)公司要想適應(yīng)競爭激烈的市場，就必須采用不同的方法適應(yīng)市場發(fā)展方向。目前，社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)業(yè)也取得了良好的發(fā)展。因此，人們的生活條件得到了顯著改善。即便如此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中遇到的問題也無法忽視。通過對房地產(chǎn)行業(yè)的綜合分析，了解房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況和具體需求，從根本上解決這些問題，使房地產(chǎn)經(jīng)濟走上可持續(xù)發(fā)展的道路，對社會發(fā)展起到積極的推動作用。有效提高資金利用率，加強監(jiān)管市場，改革產(chǎn)權(quán)制度，分析房地產(chǎn)，只有實現(xiàn)了這些，房地產(chǎn)公司才能在經(jīng)濟上實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟發(fā)展做出巨大貢獻。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟是指以房地產(chǎn)為對象，即圍繞生產(chǎn)。人們在分配、交換和消費中的經(jīng)濟關(guān)系是房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機結(jié)合。換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)濟活動及其條件的通用術(shù)語。通過人類對世界環(huán)境和發(fā)展問題的詳細分析和研究來看，可持續(xù)發(fā)展是20世紀80年代提出的一種新的發(fā)展理念。這個概念是在滿足當前需求的同時不損害滿足后代需求的能力發(fā)展。從提出可持續(xù)發(fā)展的理念到實際操作，我們的觀點非常廣泛。在持續(xù)深入研究可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，我們逐步完善了我們的國家房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展理論體系，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和主要支柱產(chǎn)業(yè)，它對國民經(jīng)濟的增長起著重要的作用，影響著社會的穩(wěn)定。房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展必須滿足現(xiàn)代人對房地產(chǎn)開發(fā)的需求。為了滿足工業(yè)的需求，更需要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為下一代提供展示空間，實現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的主要價值

房地產(chǎn)公司經(jīng)濟經(jīng)理正在修理在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的研究環(huán)節(jié)，應(yīng)提前制定合理的管理目標，如下所示：最大限度地減少人為因素對項目質(zhì)量的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在當前市場競爭的唯一途徑只有在中國才能獲得更大的發(fā)展效益。但此刻市場經(jīng)濟快速發(fā)展的社會背景下的房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸呈現(xiàn)出非常競爭的趨勢。相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)想要收購更穩(wěn)定的發(fā)展，項目管理需要足夠的加強科學推進可持續(xù)發(fā)展工作，有效落實發(fā)展目標。只有經(jīng)濟管理的質(zhì)量增額助力房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，才能呈現(xiàn)出更加穩(wěn)定的發(fā)展格局。在當前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟管理與施工成本進度和質(zhì)量有關(guān)，對發(fā)展狀況有著非常重要的影響。所以這不僅是進行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的科學管理方法，還是穩(wěn)步推進建設(shè)工作競爭力的至關(guān)重要基礎(chǔ)[1]。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 沒有完善的決策機制

現(xiàn)在，我國大部分房地產(chǎn)公司在沒有完全了解項目可行性的情況下進行市場分析。擅自開發(fā)項目，無法確定項目可行性報告，可靠性不準確使投資公司無法及時做出決策，即使他們進行了投資，該公司也不能使用可行性報告進行規(guī)劃和設(shè)計。導致出現(xiàn)排查問題、決策低效的現(xiàn)象，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)進度。部分開發(fā)企業(yè)沒有完善的監(jiān)督?jīng)Q策機制，這個過程是不科學的，會造成項目建設(shè)等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，以及項目銷售出現(xiàn)問題。歸根結(jié)底，這些問題都來自于項目的設(shè)計階段。存在的問題可以說是困擾發(fā)展中企業(yè)經(jīng)濟的獨特問題，損失十分慘重。

3.2 房地產(chǎn)和金融體系不能協(xié)調(diào)發(fā)展

中國金融體系建設(shè)10多年，落后于其他國家，但是現(xiàn)在發(fā)展趨勢非?？捎^，因為基礎(chǔ)系統(tǒng)已經(jīng)建成，規(guī)模也很大。然而仍然存在危及房地產(chǎn)開發(fā)的問題。這些問題包括：該物業(yè)的信用結(jié)構(gòu)并不完善。我國大部分房地產(chǎn)貸款用于項目，開發(fā)貸款和住房消費貸款占比很小，兩者差別很大，難以達到均衡；部分房地產(chǎn)貸款沒有長期資金，房企對此一無所知，無法迅速做到處理；部分住房公積金的特點是支付范圍廣，支付率高。但同時也容易受到市場經(jīng)濟環(huán)境的制約，導致資金使用效率低下。這些問題都是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展和金融體系的關(guān)鍵因素。此外，房地產(chǎn)開發(fā)沒有進展，雙方無法合作開發(fā)[2]。

3.3 商品房使用率較低

最近這段時間，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢，大部分開發(fā)商商品房建成后，行業(yè)沒有運行它，甚至長時間閑置。在城市這些問題的根源包括外部環(huán)境。發(fā)展公司行業(yè)不了解外部環(huán)境以提高自身經(jīng)濟利益，供過于求的現(xiàn)象時有發(fā)生；一些房地產(chǎn)開發(fā)商所建工程資質(zhì)低、質(zhì)量達不到規(guī)定標準，為公司帶來了巨大的經(jīng)濟效益的同時也損害公司的聲譽。這些問題導致了商品房不僅浪費國家資源，還影響整個城市發(fā)展，威脅社會穩(wěn)定。

3.4 商品房結(jié)構(gòu)與房價的問題

商品房結(jié)構(gòu)應(yīng)為經(jīng)濟住房和普通住房的平均分布，即大需求與市場需求的最佳比例。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司正在大力發(fā)展商業(yè)和別墅住宅，以提高其經(jīng)濟利益。這些豪宅促進了房價的上漲和大眾的經(jīng)濟水平。由于政府及相關(guān)部門已重視不夠，沒有形成完備的土地機制，沒有采取有效措施。部分開發(fā)商趁機盲目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不斷上漲的價格限制了房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展。

3.5 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的矛盾

3.5.1 與土地資源供需的矛盾

一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)土地時只關(guān)注城市地區(qū)土地開發(fā)和遠程開發(fā)。這導致城市土地資源枯竭現(xiàn)象，偏遠的土地資源無法受益。使房地產(chǎn)開發(fā)與土地資源供求發(fā)生沖突，形成矛盾。良性循環(huán)，節(jié)能技術(shù)不能合理利用，發(fā)展沒有計劃，資源浪費是造成兩者矛盾的導火索[3]。

3.5.2 房地產(chǎn)自身經(jīng)濟發(fā)展的供需矛盾

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)城市時沒有做出正確的調(diào)整。研究表明，自主開發(fā)與城市需求不符，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大問題。美國經(jīng)濟壓力大，甚至出現(xiàn)資金鏈中斷的現(xiàn)象。同時，有些是開放的開發(fā)公司不能銷售不合格的房屋并保證不了其房屋的質(zhì)量，非常難賣，導致問題擴大。

3.5.3 與生態(tài)環(huán)境之間的矛盾

在開發(fā)過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商試圖提高自己的利潤，這樣做的好處是大量的建設(shè)減少了綠化面積，會破壞生態(tài)環(huán)境，例如降低空氣質(zhì)量。這就造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與生態(tài)環(huán)境之間的矛盾。

3.5.4 與保護文化資源之間的矛盾

多家房地產(chǎn)開發(fā)商滿足自身土地開發(fā)需求，可以輕松拆除舊房屋并去除一些文化特征和歷史意義建筑物的破壞。這將造成房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與文化資源保護之間的差距。當沖突發(fā)生時，我國各個城市的文化逐漸消失。中國城市的統(tǒng)一對我國特色的發(fā)展產(chǎn)生了嚴重的影響。

4 促進房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的方法

4.1 加大力度對市場進行監(jiān)督與管理

房地產(chǎn)經(jīng)濟要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，不應(yīng)該出現(xiàn)政府短缺。首先，政府需要建立監(jiān)督管理體系，逐步改善、打擊腐敗并避免不合理的索賠。下一個，政府需要為參與房地產(chǎn)經(jīng)濟法律組織的人員制定全面的法律法規(guī)。最后，政府需要落實在房地產(chǎn)開發(fā)中制定的監(jiān)管制度和立法。在發(fā)展過程中，利用自身的號召力，要求社會各界監(jiān)督房地產(chǎn)、住房的發(fā)展，促進其經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[4]。

4.2 進行產(chǎn)權(quán)改革

建立房地產(chǎn)所有權(quán)是當今房地產(chǎn)業(yè)的一項重要任務(wù)?，F(xiàn)在，部分房屋私有產(chǎn)權(quán)不夠明確，土地使用權(quán)所有權(quán)不分割，房地產(chǎn)權(quán)的爭議越來越大。阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商認真對待房地產(chǎn)權(quán)，明確私有產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)與所有權(quán)分開以澄清初始所有權(quán)。同時，產(chǎn)權(quán)制定了相關(guān)法規(guī)，使房地產(chǎn)交易更安全，為房地產(chǎn)經(jīng)濟做出貢獻，為國家的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.3 金融體系的完善

上述國內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟非常重要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)調(diào)整國家信貸結(jié)構(gòu)，有效提升消費信貸，提高百分比?；诖?，應(yīng)注意規(guī)避風險，房地產(chǎn)開發(fā)商需要調(diào)整自己的經(jīng)濟來源，調(diào)整房地產(chǎn)抵押貸款的兩個方面。通過對二級市場的深入調(diào)查，實現(xiàn)抵押貸款證券化成為可能。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司資金問題得到改善，就能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

4.4 科學規(guī)劃房地產(chǎn)的資金利用

房地產(chǎn)開發(fā)商要合理使用他們的錢，他們必須限制房地產(chǎn)開發(fā)模式、規(guī)?；_發(fā)模式將從政治上轉(zhuǎn)變，使好的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展成為集約利用的形式，使土地資源、空間資源等各種資源得到合理的利用。房地產(chǎn)開發(fā)公司項目施工前，需要專業(yè)的人員來合理的處理施工項目規(guī)劃和設(shè)計，使房地產(chǎn)行業(yè)可以與其他行業(yè)一起成長。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商才能促進國民經(jīng)濟的發(fā)展。

4.5 保護生態(tài)環(huán)境

房地產(chǎn)開發(fā)商希望在生產(chǎn)過程中保護他們的生態(tài)環(huán)境。需組織專家形成節(jié)約、生態(tài)環(huán)境保護?？茖W的對項目進行決策，為生態(tài)保護團隊制定責任指標并要求他們對項目的計劃發(fā)表評論，而且還要自擔風險繼續(xù)進行項目跟蹤和監(jiān)控，這樣才能完成整個項目[5]。

4.6 建設(shè)和諧的居住環(huán)境

對于城市居民來說，最重要的是居住環(huán)境。目前一些房地產(chǎn)在開發(fā)項目時，開發(fā)商不知道居住環(huán)境會影響居民的重要性文化建筑的拆除增加了人們對房地產(chǎn)開發(fā)商的支持。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要更加關(guān)注這個問題，居住在居民區(qū)，必須堅持以人為本的理念，改善人們的生活方式和需求。根據(jù)人的需要理解和設(shè)計，讓建造的房子為居民創(chuàng)造一個舒適的生活環(huán)境。同時，我們必須尊重我們的國家，這些古建筑保存了文化遺產(chǎn)，保存了城市文化的根基，引進西方設(shè)計理念，讓居住環(huán)境不再是質(zhì)樸品味的前提。其次，它具有更多的時尚和現(xiàn)代特征。

4.7 使用新型技術(shù)

現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)商仍在使用常規(guī)技術(shù)進行施工，在施工過程中會對環(huán)境造成嚴重破壞。因此，開發(fā)人員需要使用新技術(shù)來構(gòu)建項目。首先，必須引進先進的工程機械和技術(shù)，以減少環(huán)境問題。二是要引進新能源，避免對單一能源發(fā)展造成嚴重影響。最后，連接城市需要使用信息技術(shù)和先進的交通文化。只有這些新的技術(shù)進步才可以保證房地產(chǎn)開發(fā)商能夠為人們提供和創(chuàng)造更好的服務(wù)。只有房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，國家經(jīng)濟利益才能顯著提高[6]。

5 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在近期的發(fā)展中取得了優(yōu)異的成績。它在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)改善民生生活質(zhì)量，也在許多方面發(fā)生了不同程度的變化，包括基本建設(shè)。

6 結(jié)語

根據(jù)我國經(jīng)濟的發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資也在不斷增加，施工技術(shù)越復雜、綜合性就越強，房地產(chǎn)建設(shè)周期也就越長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商需要解決項目開發(fā)中出現(xiàn)的問題，分析并采取有效措施加以解決。項目以人居層面設(shè)計，以保護生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，需要合理的財務(wù)計劃，以便在對人們生活有用的環(huán)境中積極引進新技術(shù)，支持項目開發(fā)。小心使用新技術(shù)來節(jié)省資源并將剩下的資源留給子孫后代。產(chǎn)權(quán)需要改革，讓人們在買賣房屋的過程中將不再遭受經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)開發(fā)商需要研究更多更好的措施，改善項目開發(fā)短板，為房地產(chǎn)經(jīng)濟做貢獻，為可持續(xù)發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。