□ 左 壯

（淄博市淄川區(qū)自然資源局，山東 淄博 255100）

在我國當前的集體用地流轉(zhuǎn)制度中，存在的影響因素較多，雖然在制度上有成功的試點模式，但是在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時，由于影響因素具有復(fù)雜性的特點，所產(chǎn)生問題也比較多，因此，在實際工作中，需要加強對地籍管理的重視程度，不斷地完善建設(shè)用地的管理模式，為后續(xù)工作科學(xué)實施奠定堅實的基礎(chǔ)。

一、地籍管理的概述

為了使地籍管理效果和水平得到全面提高，在實際工作中，需要明確地籍管理的特征和主要作用，為后續(xù)管理工作奠定堅實的基礎(chǔ)。地籍管理要根據(jù)我國的相關(guān)規(guī)定，確定土地的權(quán)屬關(guān)系，完成地籍調(diào)查和信息登記等相關(guān)內(nèi)容。在具體實施時，要以自然資源為主要的生產(chǎn)資料，土地的權(quán)屬問題要涵蓋地籍管理的核心內(nèi)容，完善整體的管理模式，地籍管理會受到土地管理體制影響，從而增加后續(xù)工作的難度。我國在發(fā)展過程中不同階段的管理重點存在一定的差異性，在實際實施時要防止地籍管理出現(xiàn)被動的狀態(tài)，也要防止出現(xiàn)信息失真的問題。地籍管理要根據(jù)我國公有制的特點維護土地的所有權(quán)，根據(jù)土地所有權(quán)，做好土地資源的科學(xué)規(guī)劃，以此來促進我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展［1］。在實際實施時，需要通過科學(xué)的土地使用計劃和土地總體規(guī)劃，落實我國的土地政策以及法律法規(guī)，及時地利用和更新土地自然和法律方面的信息，為后續(xù)工作奠定堅實的基礎(chǔ)。

二、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析

在我國現(xiàn)代化社會發(fā)展進程中，土地出租和出讓已經(jīng)成為流轉(zhuǎn)用地中常見的形式，并且隨著建設(shè)用地數(shù)量的不斷增加，在當前建設(shè)用地流轉(zhuǎn)體系中，經(jīng)常會存在較多的違法現(xiàn)象，使得統(tǒng)一資源利用效果很難得到全面的提高。出現(xiàn)這些情況原因主要是由于流轉(zhuǎn)方式并存，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)土地面積在不斷地增加，這也會導(dǎo)致自發(fā)性具體用地存在著不規(guī)范的問題，導(dǎo)致經(jīng)濟組織朝著多樣化的趨勢而不斷發(fā)展。在我國土地管理法法律文件出臺時，對建設(shè)用地的建設(shè)有明確的法律規(guī)定，根據(jù)法律法規(guī)可以明確集體建設(shè)用地，在原則上只能夠在農(nóng)村集體內(nèi)部使用，不直接流入到土地市場中［2］。另外，在集體用地規(guī)劃方面，農(nóng)民可以通過轉(zhuǎn)讓和出租的方式來進行土地流轉(zhuǎn)操作，并且按照我國的相關(guān)法律法規(guī)，更加科學(xué)地完成建設(shè)用地的土地規(guī)劃，征得相關(guān)利益人的同意，完善整體的審批流程，從而使得土地利用效果能夠得到全面的提高。

三、地籍管理不足對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的影響

（一）主體難以確定

在當前集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作中，要加強對地籍管理的重視程度，如果在管理制度方面存在缺失的話，那么會對后續(xù)工作產(chǎn)生較多的影響。集體土地的權(quán)屬屬于地籍管理的主要內(nèi)容，如果在規(guī)章制度的建立時存在模糊問題，那么會導(dǎo)致主體界定無法滿足相關(guān)的標準，客體信息也缺少完整性。我國農(nóng)村集體土地權(quán)屬非常的模糊，既存在農(nóng)民集體所有制度，也包含村內(nèi)集體經(jīng)濟組織等不同的情況。如果在土地權(quán)利方面存在模糊的話，那么會對后續(xù)流轉(zhuǎn)分配產(chǎn)生一定的影響，例如會出現(xiàn)混亂和隨意的問題，不利于規(guī)范建立集體土地的流轉(zhuǎn)體系。

（二）違法用地行為較多

近幾年來，土地違法違規(guī)的現(xiàn)象較多，主要是由于地籍管理中堅持用地流轉(zhuǎn)權(quán)屬不明而導(dǎo)致的，同時等級分級工作的進程非常的緩慢，增加了違法現(xiàn)象發(fā)生的幾率，違法主體的管理主體存在著不清晰的問題，土地管理部門和地方政府部門的權(quán)限很難明確，甚至是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)地方政府部門出現(xiàn)了建設(shè)用地不規(guī)范的行為。在集體用地流轉(zhuǎn)時，各種違法行為屢禁不止，增加了土地流轉(zhuǎn)管理的難度，所產(chǎn)生的影響非常突出。

四、地籍管理模式下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度構(gòu)建策略

（一）地籍調(diào)查和集體建設(shè)用地的確權(quán)登記

在地籍管理模式背景下，為了使集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度實施效果能夠得到全面的提高，在實際制度實施時，要根據(jù)地籍調(diào)查和集體用地的建設(shè)要求，完善整體的實施模式，這屬于基礎(chǔ)性的工作內(nèi)容，因此，需要完善整體的管理模式，加快農(nóng)村及土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的確權(quán)登記工作。在我國土地調(diào)查中，各種技術(shù)融入其中，使得土地調(diào)查工作具備規(guī)范性和法制化的特點，并且一些監(jiān)管制度也朝著制度化的趨勢而不斷地進步，有效提高了土地管理信息化的建設(shè)，并且在統(tǒng)一調(diào)查工作中也對集體建設(shè)用地登記確權(quán)進行了全面的調(diào)整和支撐，都起到良好的積極作用［3］。雖然我國在現(xiàn)行的土地管理法中對集體土地所有權(quán)人的歸屬確定為村集體經(jīng)濟組織和村民委員會等不同的組成部分，但是由于歷史遺留的問題，在一些規(guī)章制度和權(quán)屬變更方面，還存在著模糊性的問題。在實際工作中，需要加強對土地流轉(zhuǎn)模式的優(yōu)化力度，確定不同的資產(chǎn)屬性，之后再根據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，提高后續(xù)管理的針對性，在土地使用制度完善和優(yōu)化中，要保證基本耕地和集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)功能，體現(xiàn)出的是完善的經(jīng)濟屬性，所以，在實際工作中需要加強對建設(shè)用地所有權(quán)確認的認識，并且完善后續(xù)的經(jīng)營管理模式。在后續(xù)土地管理中，要根據(jù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)來確定產(chǎn)權(quán)的登記模式，使得整個權(quán)屬關(guān)系確認變得更加清晰。通過有條不紊的工作，來滿足及達到實際確權(quán)工作的要求以及標準，以此來加快土地市場的建立，為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展提供重要的方向，也可以滿足城市統(tǒng)籌安排的需求。

（二）編制集體建設(shè)用地的基準地價

為了避免土地資源浪費，規(guī)范正確操作流程，在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)之前，相關(guān)部門要確定基礎(chǔ)價編制方案，不僅可以優(yōu)化后續(xù)的轉(zhuǎn)讓和出租，還有助于規(guī)范土地交易的模式，保證集體建設(shè)用地交易價格能夠和實際情況更為貼近。我國當前在集體用地建設(shè)方面，主要是以城鎮(zhèn)土地定級估價規(guī)程為主要的依據(jù)，根據(jù)實際情況考察不同的評估內(nèi)容，但是不同評估工作的參考內(nèi)容具備一定的差異性，同時在日常評估過程中，并沒有和實際情況進行相互的銜接，也沒有建立完善的市場，導(dǎo)致最終收益很難滿足相關(guān)的標準。所以，在實際工作中，要根據(jù)土地資源的利用情況進行合理的編制，避免對后續(xù)工作帶來干擾。要根據(jù)實際情況做好等級劃分，合理完成評價以及評估工作，同時，還需要建立農(nóng)村土地評估價格體系，更好地推動建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)。

（三）做好科學(xué)的規(guī)劃

在新農(nóng)村建設(shè)進程中，越來越多土地被大量開發(fā)，同時需求量也在不斷增加，除了要保護農(nóng)村現(xiàn)有的耕地之外，還需要強化土地的管制模式，充分保障和預(yù)留鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊發(fā)展的建設(shè)用地，通過編制完善土地利用規(guī)劃制度，全面提高建設(shè)用地的規(guī)劃效果。之后，再通過編制鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃，合理安排附近的農(nóng)村用地，通過政策的引導(dǎo)以及管理來滿足實際流轉(zhuǎn)的要求。在實際實施時，需要根據(jù)流轉(zhuǎn)的特點做好科學(xué)的規(guī)劃，不要隨意改變建設(shè)用地的用途。另外，還需要在內(nèi)部合理地劃分好農(nóng)田保護區(qū)和居民點聚集區(qū)等等，強化土地用途管理的標準，這樣也可以保護農(nóng)村當前的耕地。各個地方政府部門需要建立完善的農(nóng)村土地利用規(guī)劃，通過統(tǒng)籌性的安排，合理地配置土地資源，并且處理好農(nóng)村土地市場的建設(shè)步伐，有效地應(yīng)對在后續(xù)工作中存在的問題，提高實際的工作效果。

在后續(xù)工作中，需要建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配模式。在集體用地建設(shè)利益分配方面，需要確定建設(shè)用地的所有權(quán)人，之后再根據(jù)利益分紅的比例來確定不同利益主體的利益，政府在整個工作中要起到重要的引導(dǎo)以及分配作用，充分發(fā)揮自身的功能來提高實際的管理效果。政府部門也可以作為利益主體參與到整體工作中，例如通過稅收的方式做好利益的科學(xué)調(diào)整，將分配所得的資金用于農(nóng)村土地的管理和建設(shè)工作中，使得整個管理工作能夠朝著更加規(guī)范的方向不斷發(fā)展。在實際管理時，要做好信息的記錄以及收集工作，協(xié)調(diào)不同部門的職責，使整個工作能夠更加規(guī)范。

五、結(jié)語

當前，我國建設(shè)用地在隱性流轉(zhuǎn)和試點流轉(zhuǎn)方面是非常普遍的，并且在不同地區(qū)中實施，在實際工作中，需要加強地籍管理，協(xié)調(diào)好在流轉(zhuǎn)中的矛盾，滿足建設(shè)用地方面的供需平衡標準，同時還需要完善相應(yīng)的規(guī)章制度，政府要起到良好的引導(dǎo)作用，構(gòu)建規(guī)范性較強的集體用地流轉(zhuǎn)制度，做好資源的科學(xué)調(diào)配。