淺析農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的制約因素及解決措施

□班小蓮

（隆安縣南圩鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)水利站 廣西 南寧 532701）

土地是重要的生產(chǎn)資料，在新農(nóng)村建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中占據(jù)核心地位。隨著農(nóng)村土地制度改革不斷深化，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度逐步加快，在提高農(nóng)民收入和促進農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移方面取得了一定成效。

1 農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的制約因素

1.1 土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范

在土地流轉(zhuǎn)糾紛中，因土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范造成的農(nóng)民權(quán)益受到侵害的事件頻頻發(fā)生，制約著農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的有序推進。

1.1.1 “口頭協(xié)議”問題

土地流轉(zhuǎn)多以自行流轉(zhuǎn)為主，土地流轉(zhuǎn)雙方通過“口頭協(xié)議”的方式流轉(zhuǎn)土地，沒有簽訂書面合同，使協(xié)議不具備法律效力。在未簽訂書面合同的情況下，無法明確流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務和責任，易出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)糾紛[1]。

1.1.2 合同條款不完善

部分農(nóng)戶與土地流入方雖然簽訂了土地流轉(zhuǎn)合同，但是合同條款沒有對土地四至、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)用途、租金支付方式、流轉(zhuǎn)雙方違約責任、流入方轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)租等方面進行明確約定，導致土地流轉(zhuǎn)中極易出現(xiàn)多種問題。

1.1.3 合同代簽

部分土地流轉(zhuǎn)合同存在代簽問題，沒有見證人，也沒有到村集體經(jīng)濟組織備案。尤其是集體經(jīng)營的土地在流轉(zhuǎn)中存在不透明、不公開的問題，使農(nóng)民產(chǎn)生不滿，引發(fā)土地流轉(zhuǎn)權(quán)益糾紛。

1.2 土地流轉(zhuǎn)服務不完善

1.2.1 土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)職能缺位

縣級土地流轉(zhuǎn)管理雖然建立起了縣、鄉(xiāng)、村3 級土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，但是這些機構(gòu)的人員配置不足、辦公條件較差，沒有充足的人力、物力和財力深入開展土地流轉(zhuǎn)服務工作。

同時，土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)處于被動工作狀態(tài)，很少主動為土地流出方與流入方牽線搭橋，并且很少介入土地流轉(zhuǎn)相關(guān)事項的處理[2]。

1.2.2 市場化服務平臺缺失

縣級政府沒有建立起農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，使得土地流轉(zhuǎn)信息相對閉塞，流轉(zhuǎn)價格和流轉(zhuǎn)結(jié)果透明度不高。在此情況下，土地流出方基本依靠熟人介紹、中介組織、村民委員會公告等方式獲得土地流轉(zhuǎn)資訊，難以保證土地流轉(zhuǎn)雙方處于信息對稱狀態(tài)，降低了土地流轉(zhuǎn)效率，影響了土地流轉(zhuǎn)的公平性。

1.2.3 土地流轉(zhuǎn)價格指導體系缺失

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)缺少權(quán)威、公正和透明的價格指導體系，使土地流轉(zhuǎn)雙方只能憑借主觀臆斷或道聽途說確定流轉(zhuǎn)價格，易出現(xiàn)哄抬價格、坐地起價的情況。在這種情況下，同一類型地段、質(zhì)量相近的土地會出現(xiàn)流轉(zhuǎn)價格差異較大的情況，并且無法體現(xiàn)出配套設(shè)備、生產(chǎn)資源投入、地塊規(guī)模等因素對價格的影響，不利于農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)。

1.3 缺少規(guī)?；r(nóng)業(yè)經(jīng)營主體

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的流入方多為一般農(nóng)戶，而具有一定經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力的企業(yè)則很少成為土地流入方，這不僅制約著農(nóng)村土地經(jīng)營規(guī)模的擴大，而且難以保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中獲取應得收益。

1.3.1 規(guī)?；r(nóng)業(yè)經(jīng)營主體數(shù)量不足

農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體包括農(nóng)業(yè)企業(yè)、家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)合作社等，但是受農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，這些農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的經(jīng)營規(guī)模偏小，對土地需求不足，難以形成土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)的良好外部條件。

1.3.2 土地流轉(zhuǎn)收益損失風險大

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要流向個體農(nóng)戶，由于個體農(nóng)戶的資金有限，在雙方確定流轉(zhuǎn)金額后基本不會再作調(diào)整，使農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后無法享受土地增值帶來的收益[3]。同時，部分土地流入方（個體農(nóng)戶）缺乏風險意識和經(jīng)營經(jīng)驗，在經(jīng)營過程中會因項目投資失敗而出現(xiàn)資金短缺情況，導致土地流出方難以按照約定獲得流轉(zhuǎn)租金，易引發(fā)經(jīng)濟糾紛。

2 農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)的解決對策

2.1 規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序

地方政府應出臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導文件，使土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序有執(zhí)行依據(jù)，減少農(nóng)戶私自流轉(zhuǎn)土地的行為。

2.1.1 出臺農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法

在管理辦法中明確規(guī)定合同登記、簽證、手續(xù)辦理等流程，要求以轉(zhuǎn)讓互換等方式進行土地流轉(zhuǎn)的當事人必須辦理權(quán)證變更手續(xù)，以保護雙方的合法權(quán)益，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步入法制化階段。

2.1.2 完善土地流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)

一方面，政府要立足于農(nóng)村經(jīng)濟管理的需求，建立土地流轉(zhuǎn)服務中心，向服務中心分配各項資源，改善工作條件，要求服務中心為農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)提供咨詢、指導、合同簽訂見證等服務，強化對土地流轉(zhuǎn)程序的監(jiān)管[4]。另一方面，政府要完善農(nóng)村土地承包仲裁委員會，建立健全仲裁工作機制，依照法律法規(guī)解決土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的問題，維護合同雙方的合法權(quán)益。

2.1.3 規(guī)范合同簽訂流程

在合同簽訂過程中，村集體經(jīng)濟組織要作為見證人，參與到土地流轉(zhuǎn)雙方的合同簽訂過程中，要求流轉(zhuǎn)雙方在平等協(xié)商的前提下簽訂合同，并且在合同簽訂后向有關(guān)部門登記備案。

2.1.4 建立土地流轉(zhuǎn)臺賬

備案部門要詳細記錄每一份土地流轉(zhuǎn)合同，定期統(tǒng)計數(shù)據(jù)，準確掌握本地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)情況，并找出薄弱環(huán)節(jié)，進一步完善土地流轉(zhuǎn)程序。

2.2 健全土地流轉(zhuǎn)服務機制

政府要在土地流轉(zhuǎn)中充分發(fā)揮公共管理服務職能，做好基礎(chǔ)服務與外部監(jiān)管工作，為農(nóng)村土地規(guī)模化流轉(zhuǎn)創(chuàng)建良好的環(huán)境。

2.2.1 建立土地流轉(zhuǎn)服務平臺

政府要建立土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)庫，收集整理有關(guān)土地流轉(zhuǎn)方面的信息，包括流入方需求、流出方供應、流轉(zhuǎn)價格等，將所有土地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)信息公開發(fā)布到公共服務平臺上。土地流轉(zhuǎn)服務平臺既可以是政府官方網(wǎng)站中的某一特定欄目版塊，也可以是政府建設(shè)的專門用于發(fā)布農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的交易平臺，以方便土地流出方在公共服務平臺上獲取所需信息。

2.2.2 培育土地流轉(zhuǎn)中介服務機構(gòu)

政府應在縣、鄉(xiāng)、村培育土地流轉(zhuǎn)中介服務機構(gòu)，加強對中介服務機構(gòu)的資質(zhì)認定，對中介服務機構(gòu)進行信用評級和專業(yè)培訓，要求中介服務機構(gòu)必須堅持合法、公正、誠信的原則開展服務工作，從而促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場規(guī)范化運作。

2.2.3 制定土地流轉(zhuǎn)價格指導體系

政府要通過市場調(diào)研、專家咨詢、意見征求等方法，綜合考慮農(nóng)村土地質(zhì)量、區(qū)位、投入、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)規(guī)模、作物產(chǎn)量、生產(chǎn)效益等因素，制定農(nóng)村土地基準地價體系，并對土地劃分定級，出臺相應的價格指導標準，確保在確定土地流轉(zhuǎn)價格時有參考依據(jù)，維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。

2.3 培育規(guī)模經(jīng)營主體

政府應積極培育規(guī)?；l(fā)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，引導農(nóng)村土地流入規(guī)模經(jīng)營主體中，擴大農(nóng)村土地消化量，促使農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)，提高土地整合連片開發(fā)程度，為土地流出方帶來更高的經(jīng)濟收益。

2.3.1 加大政策支持力度

政府要重點培育有發(fā)展前景的家庭農(nóng)場、農(nóng)業(yè)合作社和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，向農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體提供財政、稅收、保險方面的政策支持，使農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)展獲得充足資金，降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的經(jīng)營風險。當農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體因自然災害等不可抗力因素遭受經(jīng)濟損失時，能夠通過農(nóng)業(yè)保險獲得賠償，從而保證農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體有充足資金支付土地租金。

2.3.2 培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體

政府應以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展農(nóng)工貿(mào)一體化、產(chǎn)加銷一條龍的產(chǎn)業(yè)化體系，加強農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體之間的合作，開發(fā)具有當?shù)靥厣霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目，重點培育農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

2.3.3 加強農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體培訓

政府要重視對小規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的培訓指導，使其掌握經(jīng)營管理、成本核算、投融資管理、風險管控等方面的知識，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的可持續(xù)發(fā)展能力。此外，政府要推進家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營戶轉(zhuǎn)型升級，提高其集約化生產(chǎn)水平，將其培育成專業(yè)化程度較高的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營主體。

3 結(jié)束語

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是關(guān)系到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的一項重要舉措。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，政府部門要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、健全土地流轉(zhuǎn)服務機制、培育規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，為農(nóng)村土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)創(chuàng)建良好的運行環(huán)境，從而促進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)朝著法制化、市場化方向發(fā)展。