新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律思考

白一茹

摘要：社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，與此同時(shí)居民的整體收入和生活水平也在不斷提升，而在消費(fèi)活動(dòng)逐漸增加的同時(shí)，對(duì)相關(guān)法律的需求也在逐步提升。因此，近幾年國(guó)家對(duì)于完善法律制度相關(guān)的工作越發(fā)重視起來(lái)，不斷提升依法治國(guó)的力度，從中獲取能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快，對(duì)社會(huì)造成的影響也越大。本文試從法律視角來(lái)分析和探討房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問(wèn)題，要想真正解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，還必須正本清源，解決思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);宏觀調(diào)控;法律問(wèn)題

引言

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是政府的重要職責(zé)。經(jīng)過(guò)疫情之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了春天，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)。近年來(lái)，由于土地資源的有限性，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)，以及民眾對(duì)住房的需求迫切，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，房?jī)r(jià)也隨之居高不下，其泡沫更加凸顯。"高房?jī)r(jià)"催生了“房奴”、“蟻?zhàn)濉?，面臨買房難的現(xiàn)狀，國(guó)家也不斷推出新的法規(guī)政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)控與規(guī)范，進(jìn)而引導(dǎo)該產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定

價(jià)格領(lǐng)域存在兩種理論：一種是供求價(jià)格理論，一種是勞動(dòng)價(jià)值論。供求價(jià)格理論強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)供求決定價(jià)格，按照這種理論，囤積居奇具有一定的合理性。而勞動(dòng)價(jià)值論則強(qiáng)調(diào)商品中所包含的一般勞動(dòng)，如果商品的價(jià)格脫離了商品的價(jià)值，背離了其中所凝結(jié)的一般勞動(dòng)，那么，這樣的交換就是不合理的，國(guó)家應(yīng)當(dāng)依法加以控制。實(shí)行中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，并不是拋棄勞動(dòng)價(jià)值論，而是要?jiǎng)?chuàng)造性地發(fā)展勞動(dòng)價(jià)值論。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控措施力度不夠，我國(guó)房?jī)r(jià)并不穩(wěn)定。正如一些學(xué)者所指出的那樣，由于我國(guó)城鎮(zhèn)化尚未完成，大量農(nóng)村居民進(jìn)入城市，近千萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生選擇留在城市發(fā)展，基本住房需求逐年提升所帶來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲是自然而然的。商品房?jī)r(jià)格上漲，雖然可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，許多進(jìn)城務(wù)工居民望而卻步，一些大學(xué)畢業(yè)生更因購(gòu)不起房，不得不放棄自己的理想。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，已經(jīng)產(chǎn)生了非常明顯的擠出效應(yīng)，給中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重影響。亟需采取一系列措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

（二）宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不夠完善，相關(guān)配套政策法規(guī)還不規(guī)范

中國(guó)城鎮(zhèn)化尚未完成，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲空間仍然存在，實(shí)施房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的時(shí)候，必須考慮到既得利益集團(tuán)的切身利益?？墒牵捎诤暧^調(diào)控法律規(guī)范體系的不完善，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘，其獲得的利益已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出應(yīng)得的收益。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然意識(shí)到，自己從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取了不當(dāng)?shù)美?，而他們?huì)通過(guò)各種渠道，將謀獲的資金轉(zhuǎn)移海外，以便金蟬脫殼。如果不能正本清源，那么，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題很難得到解決。事實(shí)上，中央已經(jīng)作出決定，國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收土地出讓金，這標(biāo)志著我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域獲得的資金，由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一監(jiān)管。這對(duì)地方政府借助于土地出讓增加收益，或者通過(guò)土地入股，設(shè)立平臺(tái)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或者基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會(huì)產(chǎn)生巨大影響。今后地方政府必須公開(kāi)自己的土地出讓賬本，土地出讓收入由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的利益分配不合理狀況，有可能會(huì)徹底改變。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的法律思考與對(duì)策

（一）完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

國(guó)務(wù)院可成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，由國(guó)家審計(jì)署牽頭，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的樓盤進(jìn)行全面審計(jì)，如果發(fā)現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，移送監(jiān)察機(jī)關(guān)立案調(diào)查;房地產(chǎn)市場(chǎng)所引發(fā)的腐敗現(xiàn)象比比皆是。如果不能從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，依靠科技創(chuàng)新大幅度降低房地產(chǎn)市場(chǎng)成本，那么，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有可能會(huì)導(dǎo)致兩極分化，甚至有可能會(huì)激化社會(huì)矛盾，動(dòng)搖執(zhí)政者的根基。如果存在虛增成本，人為制造房地產(chǎn)虛假繁榮景象，應(yīng)當(dāng)由我國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管部門和房地產(chǎn)監(jiān)管部門聯(lián)手，按照我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法以及土地管理法等有關(guān)法律規(guī)定，依照我國(guó)反壟斷法和價(jià)格法等法律，對(duì)相關(guān)企業(yè)和責(zé)任人作出嚴(yán)厲處罰。絕對(duì)不能在沒(méi)有進(jìn)行成本核算基礎(chǔ)之上，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，絕對(duì)不能允許一些地方政府官員敷衍塞責(zé)，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控流于形式，絕對(duì)不能允許我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)奉陰違，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移財(cái)富，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)從事洗錢犯罪活動(dòng)。只有徹底解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在收入分配不合理的問(wèn)題，減少我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能達(dá)到預(yù)期的效果，充分發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能。

（二）確定合理的地價(jià)和房?jī)r(jià)，完善商品住宅價(jià)格管理體系

必須以壯士斷腕的決心和勇氣，調(diào)整利益分配結(jié)構(gòu)。如果擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益以及地方政府的利益受到損害，必須堅(jiān)持實(shí)事求是，遵循勞動(dòng)價(jià)值論，因?yàn)橹挥羞@樣，才能確保我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到正軌。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是否太高，不是一個(gè)價(jià)值判斷，而是一個(gè)事實(shí)判斷，各國(guó)都有成熟的比較標(biāo)準(zhǔn)。如果一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格超過(guò)了居民的購(gòu)買能力或者承受能力，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就是不合理的，必須加以調(diào)整。這其中包含供求關(guān)系理論，也包含勞動(dòng)價(jià)值論。進(jìn)行成本核算，必須在增加透明度的基礎(chǔ)之上，調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益分配結(jié)構(gòu)，把地方政府獲取的收入統(tǒng)一管理，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取的收益公開(kāi)，把各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)成本公之于眾，接受社會(huì)各界的監(jiān)督，因?yàn)橹挥羞@樣，才能從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策無(wú)法貫徹落實(shí)的問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在諸多問(wèn)題，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度還不夠完善，只有多部門、多角度、多層級(jí)積極配合、協(xié)調(diào)一致，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展，才能讓更多人實(shí)現(xiàn)想要一個(gè)屬于自己的家的美好愿望。雖然道路坎坷，但前途光明。

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