張家榮

中鐵房地產(chǎn)集團北方有限公司

1 前言

房地產(chǎn)在建設(shè)過程中要堅持貫徹落實科學(xué)化以及精細化的管理設(shè)計，如此才能真正意義上的解決工程構(gòu)建過程中所面臨的各類問題，使得房地產(chǎn)項目能夠按照相應(yīng)的要求完成任務(wù)，同時能有效地保證建筑工程的質(zhì)量達標(biāo)。其中，建筑工程的管控模式在房地產(chǎn)項目的構(gòu)建過程中應(yīng)該充分體現(xiàn)其價值，才能更好地展示出建設(shè)的效果，并且能在建設(shè)過程中能更好地管控施工資金資源消耗，確保房地產(chǎn)項目能達成最大化的經(jīng)濟效應(yīng)和社會價值的目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)在建設(shè)中運用建筑工程管理的重要性

因為房地產(chǎn)的工程管控的水平和質(zhì)量直接會影響到社會的經(jīng)濟效益，為此，在建設(shè)的過程中要嚴(yán)格控制施工的進度，把控好施工的成本以及水平，在進行工程進度的管理過程中，首先要確保施工工程開展的實際時間，以及房地產(chǎn)開工的項目成本的具體質(zhì)量，更好地保證房地產(chǎn)施工管控效果的最大化，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用與地位能發(fā)揮其最大的作用。在此之外，建筑工程成本管理的過程中，要科學(xué)合理地運用到工程造價的管理方案，能有效地保證房地產(chǎn)的效益。最后，在建筑工程竣工階段，要不斷地強化整個工程質(zhì)量管理的質(zhì)量，從而確保房地產(chǎn)整個工程的誠信值。

3 房地產(chǎn)項目運用建筑工程管控的模式所遇到的問題

3.1 工程造價設(shè)計不合理

根據(jù)相關(guān)的調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，很多的企業(yè)未來獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目的資歷，在落實項目投標(biāo)的過程中存在視野盲區(qū)，這在很大程度上直接干擾了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進步，對于房地產(chǎn)工程的質(zhì)量造成了巨大的安全影響與干擾，其中一些施工隊伍并沒有按照設(shè)計圖紙進行施工，加之，投標(biāo)過程中工程造價缺乏科學(xué)合理性，使得施工的成本預(yù)算不合理，導(dǎo)致施工后期出現(xiàn)資金短缺的問題，直接影響工程的質(zhì)量和水平，加之，財務(wù)管理過程中確定相應(yīng)的專業(yè)性人才，關(guān)于成本預(yù)算不科學(xué)，或者是思想單薄，將直接致使工程施工的成本極大程度上超出之前預(yù)算。

3.2 質(zhì)量檢查不嚴(yán)謹(jǐn)

在很多的建筑工程施工隊伍中，很多的工作人員并不重視建筑的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，檢查過程不嚴(yán)謹(jǐn)不及時，加之檢查過程中缺乏相應(yīng)的檢查方案、對于出現(xiàn)的安全事故的預(yù)案管理不到位，這在很大程度上會影響建筑施工的成本和質(zhì)量。施工的材料質(zhì)量存在問題，選擇質(zhì)量欠佳的材料，在施工過程中很容易引發(fā)工程質(zhì)量的問題，從而導(dǎo)致事故發(fā)生的概率增大。在此之外，在現(xiàn)場施工過程中匱乏有關(guān)的防護措施，施工現(xiàn)場的檢測、監(jiān)管工作不充分，無法及時察覺安全問題。

3.3 房地產(chǎn)管理制度的欠缺

在房地產(chǎn)施工管控落實的進程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過設(shè)計科學(xué)有效地管控體系來確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無法及時的緊跟時代發(fā)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過各種固化腐朽的管控制度甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實。

3.4 建設(shè)安全生產(chǎn)意識的不足

在建筑施工的過程中，對于安全生產(chǎn)的意識是非常重要的環(huán)節(jié)。為了能更好地保證建筑安全施工的具體過程，不斷提升自身的安全管理工作，有利于保證工程建設(shè)的安全實施。目前，由于很多管理單位的人員并沒有真正在崗，從而導(dǎo)致了施工現(xiàn)場管理人員不在崗的情況。從而導(dǎo)致施工過程安全管理不到位，安全制度以及安全條例得到落實，使得工程建設(shè)存在很大的安全隱患，從而影響工程的穩(wěn)定進行。

4 建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中的應(yīng)用分析

在房地產(chǎn)項目中應(yīng)該與建筑工程管控之間構(gòu)成良好的溝通。通過科學(xué)的建筑工程管控方式，能夠充分提高工作的質(zhì)量，那么具體的措施如下：針對房地產(chǎn)項目建立科學(xué)有效地管理模式，使得相關(guān)的項目能得到合理的效益。與此同時，在對整個的房地產(chǎn)項目建設(shè)以及開發(fā)的過程中，工程管理的方法能更好地保證建筑項目的相關(guān)環(huán)節(jié)有序地鏈接在一起，充分體現(xiàn)出建筑企業(yè)不同部門之間得到更好地溝通和協(xié)調(diào)，并且能更好地協(xié)作，使得建筑工程的工作效率以及質(zhì)量獲得有效地提高。在建筑工程管控的進程中，因為所規(guī)劃的內(nèi)容眾多，其中包含了工程的質(zhì)量、成本、工程的安全性等一系列的管控項目。在工程管控的各個階段中，其中不同的管控內(nèi)容之間存在直接的關(guān)聯(lián)，而且是單獨劃分的，不允許切割，通過規(guī)范化的管控，能夠在最大限度上確保建筑工程的施工質(zhì)量。如今，我國的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了充分的發(fā)展，城市化進展不斷加劇，城市人口越發(fā)的密集，人口對于房子的需求更加強烈，針對于此，在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，具備廣闊的發(fā)展前景，此外，對于眾多投資人來說，為了獲得更加的經(jīng)濟收益都將目光放置在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。在經(jīng)濟收益的驅(qū)使下，我國房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建將獲得持續(xù)不斷地發(fā)展，各種新興的房地產(chǎn)在市場大背景下的到長足的發(fā)展。由此，更多的人加入房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之中，然而房地產(chǎn)項目在工程管理項目中還存在很大的滯后性，在很大程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

5 提高房地產(chǎn)項目建筑工程管理的整體水平的具體策略

5.1 建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系

通過提升房地產(chǎn)項目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過采取符合房地產(chǎn)項目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一可以通過建立是專業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負責(zé)部門，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時能對各個部門以及現(xiàn)場施工人員具體施工的情況進行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過建立科學(xué)化的監(jiān)督機制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法。

5.2 對房地產(chǎn)項目進行科學(xué)合理的規(guī)劃管理

在實際的管理過程中，針對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)相關(guān)項目進行深入的分析，并采取有效地措施，從本質(zhì)上能更好地規(guī)避因為盲目地開發(fā)所引起的問題發(fā)生。對于房地產(chǎn)來說，應(yīng)該挑選具備高商業(yè)價值的地段進行研發(fā)，為此，在進行選擇用地之前就要做好相關(guān)的市場前期的調(diào)研觀察，這也是有效提升房地產(chǎn)開發(fā)收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過做好市場的相關(guān)的調(diào)查工作是最根本的價值是為了讓消費者能對房地產(chǎn)的所設(shè)計的產(chǎn)品有很高的認同度。在進行招標(biāo)的過程中能根據(jù)地形以及消費者的需求建立設(shè)計圖紙，在最大限度上能夠有效杜絕因為施工過程所引起的問題。

5.3 項目工程管理中的適當(dāng)約束

在進行房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程中，商業(yè)合同成為貫穿于整個的房地產(chǎn)開發(fā)和施工的關(guān)鍵影響因素。值得注意的是，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)前期就應(yīng)該做好相應(yīng)的調(diào)查工作，制定合理科學(xué)的方案和合同，開發(fā)商與承建商之間要做好相應(yīng)的合同簽訂，如此才能基于這個基礎(chǔ)上跟其他的供應(yīng)商之間訂立各種各樣的合同，當(dāng)開發(fā)商在簽署了這些合同以后，其最終的目的是為了能更好地明晰兩者之間的所需要承擔(dān)的責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商通過簽署這一類合同的方法，其根本的目的在于能讓房子得到應(yīng)有的保證，針對于此，在進行房地產(chǎn)建筑工程中，其核心的是要保證房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量。因此，加強項目工程管理中的合同管理是確保工程質(zhì)量的基本前提。

5.4 保證施工進程有序管理

為了能有效提高建筑工程的質(zhì)量，同時能更好地在所規(guī)定的時間內(nèi)完成建設(shè)任務(wù)，因此要嚴(yán)格地把控好建筑施工的整個進度，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)施工的具要求，應(yīng)該嚴(yán)格地控制好相應(yīng)的管理方案，區(qū)分好施工的重難點問題，從而形成有效地管理機制，同時要不斷地加強施工的數(shù)據(jù)分析工作，從而尋找出工程施工過程中所會遇到的隱患問題，為了更好地保證施工協(xié)調(diào)穩(wěn)定性，從而更好地保證房地產(chǎn)項目有序地進行。

6 健全建筑工程的安全管理體系

對于建筑工程而言，安全管理體系的建立是非常重要的一環(huán)，它能有效保證建筑工程施工的安全性。通過建立健全的安全管理體系的方式，對于質(zhì)量管理能有很大的幫助，在健全的管理體系中能更好地約束施工人員的行為，同時能更好地落實到實際工作之中。其次，在現(xiàn)場施工的過程中，要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定來推進施工的有效進行，把握好施工的現(xiàn)場安全問題。并且做好持證上崗的準(zhǔn)備，為安全管理施工做好準(zhǔn)備。在此之外，在進行安全管理的過程中，要對現(xiàn)場施工人員進行安全考核，這不僅僅能很好地保證施工人員的安全，也能為施工安全打下堅實的基礎(chǔ)。

7 結(jié)語

總而言之，為了能更好地提升房地產(chǎn)項目的建設(shè)水平和質(zhì)量，要運用建筑工程管理這一有效途徑，并且兩者之間有著緊密的關(guān)系，能互相促進，但是在實際的建筑工程項目的動態(tài)管理中，通過合理控制、工程造價、施工時間和進度等多個因素等進行合理的控制，大大提升房地產(chǎn)項目建設(shè)的綜合效益。