馮中琦，李 彬

(1.阿德萊德大學(xué)， 澳大利亞 阿德萊德 SA5000； 2.閩南師范大學(xué) 商學(xué)院， 福建 漳州 363000)

對(duì)于農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，依據(jù)開(kāi)發(fā)方向的不同，主要可分為休閑度假、風(fēng)俗文化及旅游居住等多種模式。隨著當(dāng)前廣大群眾對(duì)新興旅游方式的追捧，如今的旅游模式，正逐漸從單一的觀光旅游模式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻拥男蓍e度假模式，并且在農(nóng)村政策利好以及鄉(xiāng)土情結(jié)的前提下，產(chǎn)生了一大批對(duì)于農(nóng)村風(fēng)俗文化具有強(qiáng)烈需求意識(shí)的群體[1]。因此，如何滿(mǎn)足人們當(dāng)下多樣化的旅游休閑需求，已經(jīng)成為農(nóng)村地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要點(diǎn)。

黨的十九大中提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略決策，作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要部分，農(nóng)村的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，將成為一部分符合條件地區(qū)的發(fā)展途徑。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要組成部分，相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也將帶來(lái)更多的創(chuàng)業(yè)就業(yè)崗位，為脫貧和鄉(xiāng)村振興帶來(lái)新的機(jī)遇。同時(shí)，旅游地產(chǎn)發(fā)展、公共基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善，在改善農(nóng)村公共服務(wù)的供給，及創(chuàng)建農(nóng)村金融體系等方面，將起到關(guān)鍵性作用。

一、農(nóng)村旅游地產(chǎn)對(duì)鄉(xiāng)村振興的意義

(一)促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍以農(nóng)林、畜牧等第一產(chǎn)業(yè)為其經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源，且手工制造及商業(yè)服務(wù)等二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度亦十分緩慢[2]。因此，推行農(nóng)村旅游地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整融合，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有至關(guān)重要的意義。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)交通、住宿和餐飲等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，能夠更好實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)當(dāng)前新農(nóng)村建設(shè)步伐。

(二)促進(jìn)城鄉(xiāng)交流，注重文化氛圍塑造

對(duì)于當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠通過(guò)為城鎮(zhèn)居民提供休閑度假場(chǎng)所，營(yíng)造良好的文化氛圍，來(lái)進(jìn)行彼此間的文化交流。除此之外，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠?qū)⒆陨韰^(qū)域特色及生活理念與方式向城鎮(zhèn)居民展示。在此基礎(chǔ)上，農(nóng)村地區(qū)與城市地區(qū)能夠更好的實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域交流，加強(qiáng)整體文化氛圍的塑造[3]。對(duì)于農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其發(fā)展過(guò)程往往是基于自身區(qū)域的某一特色，并在此主題基礎(chǔ)上形成良好的文化氛圍，而通過(guò)城鄉(xiāng)理念的不斷融合，村民也能夠改變自身傳統(tǒng)的小農(nóng)思想，接受新的價(jià)值理念，從而實(shí)現(xiàn)思想觀念的轉(zhuǎn)變?？傮w而言，加強(qiáng)農(nóng)村與城市地區(qū)的交流，創(chuàng)造良好的文化氛圍能夠更好的促進(jìn)農(nóng)村的現(xiàn)代化發(fā)展。

(三)促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)，尊重差異性訴求農(nóng)民

旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村自身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，而周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能夠?yàn)檗r(nóng)民提供大量工作崗位。對(duì)于農(nóng)村居民而言，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所涉及的大部份崗位專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，其可通過(guò)培訓(xùn)獲得相應(yīng)的職業(yè)技能，而這樣因人而異的培訓(xùn)課程也滿(mǎn)足了不同層次農(nóng)民的就業(yè)需求[4]。其次，對(duì)于以居住休閑功能為主的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式而言，其發(fā)展過(guò)程始終以土地作為基礎(chǔ)。對(duì)于與土地有較深感情的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，這些就業(yè)崗位能夠滿(mǎn)足人們對(duì)土地的情感訴求。再次，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)村居民可根據(jù)實(shí)際開(kāi)發(fā)需要，靈活創(chuàng)業(yè)，自主經(jīng)營(yíng)，提高自身的經(jīng)濟(jì)收入。最后，相鄰就業(yè)模式能夠優(yōu)化農(nóng)村人口的年齡結(jié)構(gòu)，使得大部份青年人不必再背井離鄉(xiāng)謀求發(fā)展，改善現(xiàn)今“老年村”“兒童村”的現(xiàn)狀，建立更加和諧的農(nóng)村社會(huì)。

二、農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨的挑戰(zhàn)

(一)土地流轉(zhuǎn)存在問(wèn)題，農(nóng)民權(quán)益缺乏保障

就農(nóng)村改革土地問(wèn)題而言，我國(guó)正處在土地改革探索的重要階段。國(guó)家有關(guān)部門(mén)相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策，但其中大部分仍處于意見(jiàn)試行階段，并未能夠完全落實(shí)。在此情形下，現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制也存在諸多問(wèn)題。首先，土地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，導(dǎo)致價(jià)格無(wú)法明確；其次，土地流轉(zhuǎn)信息不暢，缺乏中介體系能夠?qū)π畔⑦M(jìn)行發(fā)布整理，這也導(dǎo)致各方難以對(duì)土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行準(zhǔn)確了解，造成信息閉塞；再次，土地用途的嚴(yán)格規(guī)制使其難以實(shí)現(xiàn)多樣化利用，這給當(dāng)前旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了極大的限制；最后，農(nóng)民對(duì)于土地流轉(zhuǎn)缺少相關(guān)法律意識(shí)和發(fā)言權(quán)，其雖然會(huì)在征用土地時(shí)收到部分補(bǔ)貼，但對(duì)于補(bǔ)貼金額，農(nóng)民往往選擇被動(dòng)接受，而不提出異議的實(shí)際權(quán)利，這也導(dǎo)致農(nóng)民自身利益常常受到損失[5]。

(二)建設(shè)資金不足，旅游地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才缺失

農(nóng)村旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)，不僅建立在資金充足的基礎(chǔ)上，也需要大量?jī)?yōu)秀人才對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施。但目前來(lái)看，該領(lǐng)域現(xiàn)有資金與人才儲(chǔ)備均無(wú)法滿(mǎn)足建設(shè)需要。具體而言，新型農(nóng)村旅游地產(chǎn)建設(shè)需要對(duì)農(nóng)村居住和公共環(huán)境作出改善，而這一工作的完成需要大量資金投入，而發(fā)展資金的不足也導(dǎo)致相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)方面有所缺失，無(wú)法實(shí)現(xiàn)整體資源的有效利用；其次，文化旅游資源的開(kāi)發(fā)也需要足額資金作為支撐，單一的政府支持難以形成穩(wěn)定的資金來(lái)源，而相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制的缺失也導(dǎo)致資金使用不透明，使用方式不規(guī)范；最后，就目前農(nóng)村居民而言，其自身文化水平參差不齊，大部份居民僅能從事簡(jiǎn)單的基層服務(wù)工作，無(wú)法參與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理[6]。對(duì)于農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，大量管理人才的缺失也阻礙了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有效開(kāi)展。

(三)農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)建設(shè)之間存在協(xié)調(diào)障礙

農(nóng)村旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要以自身實(shí)際作為考慮基礎(chǔ)，但對(duì)于大部份農(nóng)村地區(qū)而言，其在進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式的選擇時(shí)往往盲目跟風(fēng)，未能夠充分考慮到本地區(qū)實(shí)際情況，從而造成地區(qū)定位不明確，規(guī)劃不符合客觀實(shí)際。這也是造成當(dāng)前農(nóng)村社區(qū)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)建設(shè)之間存在較大障礙的原因。其次，社區(qū)建設(shè)與產(chǎn)業(yè)建設(shè)有著共同的價(jià)值導(dǎo)向，但現(xiàn)如今二者各自為政的局面不利于整體新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。除此之外，利益分配問(wèn)題是當(dāng)前新農(nóng)村旅游地產(chǎn)建設(shè)的要點(diǎn)，如何使得政府、經(jīng)濟(jì)組織、居民與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)之間能夠獲得合理的利益分配，對(duì)于新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)有著至關(guān)重要的意義。但從目前來(lái)看，農(nóng)民利益被忽略仍是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的問(wèn)題。

三、農(nóng)村旅游土地開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

(一)重視土地問(wèn)題，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益

對(duì)于農(nóng)民而言，土地是其最為重要的資產(chǎn)，在進(jìn)行農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，也應(yīng)將維護(hù)農(nóng)民利益作為開(kāi)發(fā)時(shí)首要考慮的問(wèn)題。在此過(guò)程中，政府應(yīng)在其中起到加強(qiáng)引導(dǎo)的作用，因地制宜、合理合法的進(jìn)行土地的利用和規(guī)劃，切實(shí)保障農(nóng)民群眾的根本利益。目前來(lái)看，政府依然擁有對(duì)農(nóng)村土地的規(guī)劃?rùn)?quán)，其應(yīng)當(dāng)制定靈活的土地使用政策，促進(jìn)農(nóng)村土地向生態(tài)旅游、民俗建設(shè)等方向進(jìn)行轉(zhuǎn)換，從而有效改善先前單一的土地使用制度，優(yōu)化土地使用環(huán)境。其次，政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)制度，發(fā)展多樣的土地經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)土地的重復(fù)利用，避免出現(xiàn)土地閑置等不良現(xiàn)象。對(duì)于村民自身而言，其應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的自治體系，維護(hù)自身的合法權(quán)益。首先，村委會(huì)應(yīng)當(dāng)在充分了解民意的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身監(jiān)督約束作用，保證新農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的透明性，維護(hù)全體村民的整體利益[7]。其次，作為居民自治組織，其應(yīng)當(dāng)建設(shè)相應(yīng)的溝通平臺(tái)加強(qiáng)與居民的溝通，切實(shí)了解居民意愿，為居民提供更為便捷的反饋渠道。同時(shí)，村委會(huì)可定期性召開(kāi)村民會(huì)議，對(duì)當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)作出總結(jié)和公示，從而更好的促進(jìn)其旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。

(二)積極謀求鄉(xiāng)村建設(shè)的深入與創(chuàng)新

作為農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的關(guān)鍵因素，如何對(duì)當(dāng)前鄉(xiāng)村建設(shè)模式進(jìn)行深入與創(chuàng)新是其可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此地區(qū)資源的有效利用是至關(guān)重要的，現(xiàn)今農(nóng)村旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)往往基于當(dāng)?shù)鼐幼^(qū)域，對(duì)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)資源，例如溫泉、湖泊等，皆應(yīng)當(dāng)充分挖掘其潛力，重視地區(qū)資源的開(kāi)發(fā)與利用。對(duì)此，項(xiàng)目管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)門(mén)的工作組負(fù)責(zé)其區(qū)域內(nèi)部的資源開(kāi)發(fā)工作。在具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工作人員應(yīng)當(dāng)以本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)現(xiàn)狀作為基礎(chǔ)，并以其核心資源作為旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)。其次，在進(jìn)行旅游資源的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要重視資源的保護(hù)工作，這也是旅游產(chǎn)業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的必然要求。具體而言，開(kāi)發(fā)人員應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)前對(duì)潛在經(jīng)濟(jì)效益與成本做好評(píng)估工作，并就該效益與可能造成的生態(tài)影響進(jìn)行比較。若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的環(huán)境影響較為嚴(yán)重，則不應(yīng)當(dāng)片面追求經(jīng)濟(jì)利益，進(jìn)行盲目開(kāi)發(fā)。

(三)確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源

隨著當(dāng)前農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，如何為項(xiàng)目開(kāi)展提供足額資金保障是建設(shè)的重要方面。這就要求項(xiàng)目相關(guān)者拓展新的資金來(lái)源渠道，從而確保項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)[8]。一方面，管理人員應(yīng)當(dāng)以社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，充分利用政府資金這一來(lái)源主渠道，加大財(cái)政投入比重。另外還應(yīng)將個(gè)人及企業(yè)資金作為另一重要的資金來(lái)源方式，充分發(fā)揮民間閑置資金的作用。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策和制度保障，確保當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)機(jī)制能夠合理進(jìn)行，并且在適當(dāng)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，吸引外部資金投資，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展；除此之外，如果社區(qū)居民中具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力且愿意為社區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)力量的村民，政府應(yīng)當(dāng)制定完善的資金投入制度，有效保障其個(gè)人投資，從而完善該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；最后，管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資金采集與使用的監(jiān)督機(jī)制，保證各項(xiàng)資金能夠合理、有效的被運(yùn)用于項(xiàng)目實(shí)施，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)款專(zhuān)用。此外，還應(yīng)當(dāng)設(shè)置資金使用展示平臺(tái)，公示資金的使用情況，使其受到公眾的有效監(jiān)督，避免出現(xiàn)資金挪用等現(xiàn)象。

(四)注重新型農(nóng)村社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展

如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)村旅游地產(chǎn)健康、持續(xù)發(fā)展是新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的重要問(wèn)題。管理人員在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)在結(jié)合地區(qū)發(fā)展實(shí)際的基礎(chǔ)上對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃。為了有效帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社區(qū)規(guī)劃應(yīng)與相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)二者的共贏。此外，在制定整體規(guī)劃的過(guò)程中，管理者還應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)當(dāng)?shù)匚幕厣?，重視資源節(jié)約，從而促進(jìn)該地區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。為有效提高村落整體村民的文化水平，應(yīng)當(dāng)更加重視對(duì)居民進(jìn)行文化教育及工作技能的培訓(xùn)工作。管理者可通過(guò)組織各類(lèi)培訓(xùn)班來(lái)營(yíng)造集體的文化氛圍來(lái)提高居民文化教育水平。除此之外，雖然旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及周邊服務(wù)行業(yè)的發(fā)展催生了諸多新型工作崗位，但受限于個(gè)人工作技能，當(dāng)?shù)鼐用袷冀K無(wú)法完全勝任此類(lèi)工作。但由于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中所涉及的大部份崗位專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，村民皆可通過(guò)培訓(xùn)獲得相應(yīng)的職業(yè)技能。為有效解決這一問(wèn)題，管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)崗位需要對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)。在政府與企業(yè)的引導(dǎo)下，村落內(nèi)部可開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的工作技能班，提高村民工作技能，使其能夠快速適應(yīng)崗位需要。而在培訓(xùn)過(guò)程中，政府可組織相關(guān)機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行參與，從而保障培訓(xùn)工作的有序進(jìn)行。

四、農(nóng)村旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式探索

(一)以休閑功能為主的旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)

對(duì)于以休閑功能為主的旅游景點(diǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其開(kāi)發(fā)理念在于要與現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合，并以此作為休閑旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵[9]。景點(diǎn)地產(chǎn)以提供各種休閑觀光和娛樂(lè)性質(zhì)等設(shè)施為主。為營(yíng)造多元化的舒適體驗(yàn)，管理者在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，除了必要的營(yíng)銷(xiāo)手段之外，也可以嘗試通過(guò)新穎的技術(shù)手段和形式將本地的旅游資源予以呈現(xiàn)，例如裸眼3D技術(shù)、VR技術(shù)和當(dāng)前流行的劇本殺模式等，充分利用資源賦予景點(diǎn)地產(chǎn)更嶄新的生命力。使游客能夠切身體驗(yàn)文化和景觀的魅力，增加與游客之間的互動(dòng)，提高游客的浸入感。但是農(nóng)村傳統(tǒng)文化的建設(shè)依然需要以其自身資源背景作為基礎(chǔ)，但并非所有資源都能夠作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源，管理人員需對(duì)此進(jìn)行一定的篩選。最后，管理者在進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前應(yīng)當(dāng)首先考慮文化旅游資源問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行深入的研究。而在進(jìn)行探究的時(shí)候，要把充分利用歷史、文化和藝術(shù)價(jià)值作為原則，例如：古鎮(zhèn)古村的文化，把當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗和飲食文化作為與游客互動(dòng)的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

而對(duì)于以休閑功能為主的旅游商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其贏利關(guān)鍵依然在于通過(guò)區(qū)域傳統(tǒng)文化和優(yōu)美的自然環(huán)境引大量吸引游客前來(lái)觀光旅游，其門(mén)票及周?chē)惋?、住宿和服?wù)業(yè)的發(fā)展也能為當(dāng)?shù)鼐用駧?lái)豐厚的利潤(rùn)，充分利用當(dāng)前資源帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。此外，具有創(chuàng)意的鄉(xiāng)村旅游營(yíng)銷(xiāo)也是重要的建設(shè)途徑，用創(chuàng)意鄉(xiāng)村文化拉動(dòng)旅游消費(fèi)，在村落中設(shè)置具有鄉(xiāng)村本地區(qū)特色禮品店或創(chuàng)意民俗用品店，在帶動(dòng)游客消費(fèi)的同時(shí)，也可以通過(guò)出租商鋪增加就業(yè)崗位和收入來(lái)源。

(二)以民俗體驗(yàn)功能為主的度假地產(chǎn)

以民俗體驗(yàn)功能為主的度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能夠借助營(yíng)造良好的農(nóng)村文化氛圍來(lái)吸引潛在的游客群體，該地產(chǎn)形式主要以民俗酒店和民俗度假村為主要的建設(shè)形式，能夠?qū)⒆陨韰^(qū)域特色及生活理念與方式向游客進(jìn)行展示。在此基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域交流，加強(qiáng)整體文化氛圍的塑造。

在此模式下，管理者可基于自身區(qū)域的某一特色，根據(jù)相應(yīng)主題有選擇性的建設(shè)相應(yīng)的文化度假體驗(yàn)設(shè)施。管理者可設(shè)置符合主題的、具有特色和創(chuàng)意的鄉(xiāng)村文化度假項(xiàng)目，如建設(shè)鄉(xiāng)村農(nóng)產(chǎn)品展示會(huì)、鄉(xiāng)村大舞臺(tái)和家畜飼養(yǎng)體驗(yàn)等具有鄉(xiāng)村特色的實(shí)踐項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)“引人、養(yǎng)人、怡人”的目的。除此之外，還可以將農(nóng)村現(xiàn)代化與鄉(xiāng)土文化充分融合，在深入挖掘村落文化的基礎(chǔ)上，注重傳統(tǒng)村落保護(hù)?？赏ㄟ^(guò)合理改造農(nóng)舍，加入現(xiàn)代化設(shè)施和安保措施，為前來(lái)度假的游客提供舒適的居住環(huán)境，達(dá)到“舒心、放心、開(kāi)心”的居住體驗(yàn)效果。此外，根據(jù)所在村落的習(xí)俗不同，還可以通過(guò)節(jié)日營(yíng)銷(xiāo)吸引游客，例如少數(shù)民族節(jié)日，火把節(jié)、潑水節(jié)等，使游客身臨其境的體驗(yàn)民俗文化，增加節(jié)日期間的游客入住率?？傮w來(lái)看，此模式的開(kāi)發(fā)能夠加強(qiáng)農(nóng)村與城市地區(qū)的交流，創(chuàng)造良好的文化氛圍，且能夠更好的促進(jìn)農(nóng)村的現(xiàn)代化發(fā)展。

(三)以養(yǎng)老功能為主的旅游住宅地產(chǎn)

以居住功能為主的旅游住宅地產(chǎn)主要面向受眾為即將進(jìn)入晚年生活的老人，此類(lèi)群體往往具有“落葉歸根”的傳統(tǒng)觀念，加之鄉(xiāng)村地區(qū)相比城市具有較好的自然環(huán)境，因此吸引了大批老年人前來(lái)定居。此類(lèi)地產(chǎn)模式往往依托當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境及自然資源，并在此基礎(chǔ)上修建一定的保健設(shè)施，從而獲取居住的舒適性。養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)需要更加完備的交通設(shè)施與水電設(shè)備，完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能夠吸引更多居住者。在此類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其往往依靠現(xiàn)有景區(qū)作為開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，同時(shí)將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源結(jié)合起來(lái)[10]。應(yīng)當(dāng)注意的是，此類(lèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)當(dāng)特別注意景區(qū)的資源保護(hù)工作，而周邊交通環(huán)境及居住環(huán)境的建設(shè)也是其開(kāi)發(fā)過(guò)程中的要點(diǎn)。

此類(lèi)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程可依托自然資源人為建造主題景區(qū)及特色人造公園等，這能夠極大提高住宅地產(chǎn)的吸引力。而在成功的引進(jìn)居住者后，需要配套健全的的住宅配套設(shè)施及餐飲和保健服務(wù)。此種模式的地產(chǎn)項(xiàng)目一般建設(shè)在城市周邊的郊區(qū)或環(huán)境交通條件較好的現(xiàn)代化鄉(xiāng)村，由于對(duì)配套設(shè)施的要求較高，因此主要面向具有一定的消費(fèi)能力的人群，其盈利點(diǎn)主要是從具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力的居民群體獲得住宅租售、物業(yè)費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用的利潤(rùn)。

五、結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村旅游地產(chǎn)作為鄉(xiāng)村建設(shè)中的的重要部分，在農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用。農(nóng)村旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，能夠更好實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，促進(jìn)當(dāng)前農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)步伐[11]。同時(shí)，其開(kāi)發(fā)也將帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為農(nóng)村脫貧和民生改善做出貢獻(xiàn)。農(nóng)村旅游地產(chǎn)需要兼具文化旅游開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)規(guī)劃等要點(diǎn)，由于政府對(duì)農(nóng)村地產(chǎn)的政策限制，其開(kāi)發(fā)過(guò)程實(shí)際存在諸多現(xiàn)實(shí)困境，因此如何在開(kāi)發(fā)中合法合規(guī)的進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以及選擇怎樣的開(kāi)發(fā)模式仍是我們值得討論的話題。針對(duì)這些問(wèn)題，本文從土地制度、農(nóng)民利益、創(chuàng)新、資金、可持續(xù)、人才等方面進(jìn)行了探究，并提供了景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)三種具有特色的發(fā)展模式，以期為鄉(xiāng)村振興做出貢獻(xiàn)。