地產(chǎn)行業(yè)物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展研究

管高翔（上?？謽怯羁萍佳芯吭?， 上海 200011）

物聯(lián)網(wǎng)（Internet of Things，IoT）是新一代信息技術(shù)的重要組成部分，也是繼計算機、互聯(lián)網(wǎng)之后世界信息科技發(fā)展的第三次浪潮。在政策、供給側(cè)和需求側(cè)的多重推動下，物聯(lián)網(wǎng)迎來了前所未有的發(fā)展機遇。同時，隨著 5G、低功耗廣域網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，將有數(shù)以萬億計的智能設(shè)備接入物聯(lián)網(wǎng)并產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)；依靠人工智能、邊緣計算、大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等新興技術(shù)的結(jié)合與運用，物聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新應(yīng)用不斷進(jìn)化，物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也迎來跨界融合、集成創(chuàng)新和規(guī)模化發(fā)展的全新階段。面對重大的發(fā)展機遇，各產(chǎn)業(yè)巨頭強勢入局，產(chǎn)業(yè)布局和生態(tài)構(gòu)建正在全球加速展開，以物聯(lián)網(wǎng)為核心的智慧城市也正逐步成為智慧生活的重要載體。

1 物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展綜述

1.1 物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展概述

物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)是指通過信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，將任何物體與網(wǎng)絡(luò)相連接，物體通過信息傳播媒介進(jìn)行信息交換和通信，以實現(xiàn)智能化識別、定位、跟蹤、監(jiān)管等功能的技術(shù)。隨著技術(shù)的發(fā)展，5G、人工智能、云計算等技術(shù)不斷給物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用帶來的新的助力，也逐漸滲透到消費、商業(yè)、地產(chǎn)、交通、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等多個領(lǐng)域。從其應(yīng)用價值的導(dǎo)向來看，物聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)和核心仍然是互聯(lián)網(wǎng)（人與人的信息交流），只不過物聯(lián)網(wǎng)在傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)行了延伸和擴展，即從時間、地點和物體三個維度涵蓋“人與人”“物與物”及“人與物”的隨時隨地連接通信，萬物的連接就形成了物聯(lián)網(wǎng)。例如，早上 10:00，張先生家里的門被惡意開啟，此時門磁會立即通過網(wǎng)絡(luò)向服務(wù)器發(fā)送被撬信號，服務(wù)器接收消息后通過網(wǎng)絡(luò)或短信將信息發(fā)到張先生手機。張先生在手機上獲得消息并點擊遠(yuǎn)程查看時，又通過網(wǎng)絡(luò)連接到家里的智能攝像機，拉取監(jiān)控畫面查看家里的狀態(tài)……通過示例，我們可以給物聯(lián)網(wǎng)一個通俗的定義：物與物之間通過網(wǎng)絡(luò)的通信相互協(xié)調(diào)、控制和應(yīng)用，由感知、傳輸、控制和應(yīng)用層組成。

物聯(lián)網(wǎng)是建立在堅實的技術(shù)優(yōu)勢和廣受認(rèn)可的泛在網(wǎng)絡(luò)前景之上的。我們通過對“物”嵌入各種不同類型的傳感器、電子標(biāo)簽、通信模組、全球定位系統(tǒng)（GPS）等設(shè)備，按照約定的協(xié)議，把物體與網(wǎng)絡(luò)連接起來，進(jìn)行信息交換和通信，以實現(xiàn)智能化識別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理?？梢哉f物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用使得人與物、物與物的有效通信成為可能。

很多物聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新型應(yīng)用正在各行各業(yè)遍地開花，不斷創(chuàng)造出新的價值，比如在交通領(lǐng)域，每一輛新能源車都會被連接上國家數(shù)據(jù)平臺，以此分析新能源車運行的狀況，判斷電池的健康情況，保障運行安全；在工業(yè)領(lǐng)域，通過將產(chǎn)業(yè)鏈上不同工廠的信息和進(jìn)度連接到統(tǒng)一平臺，可以實時監(jiān)控生產(chǎn)進(jìn)度、原料庫存等信息，形成更加精細(xì)化、高效化的供應(yīng)鏈管理體系，提高生產(chǎn)效率；在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，通過“動物溯源系統(tǒng)”給牧場中放養(yǎng)的每一只羊都貼上二維碼，監(jiān)控羊從成長到進(jìn)入超市變成可售賣商品的所有過程，消費者通過掃描每一塊商品羊肉上的二維碼，便可以追溯到羊肉的所有生產(chǎn)環(huán)節(jié)，確保食品安全。

1.2 產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)

依據(jù)需求主導(dǎo)和受眾不同，物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用客戶分為 3 類：政府客戶（2G）、產(chǎn)業(yè)客戶（2B）和個人消費者（2C），影響業(yè)務(wù)應(yīng)用規(guī)模發(fā)展的因素包括成本與經(jīng)濟(jì)效益、商業(yè)模式、社會關(guān)系、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)痛點及需求強烈程度。

從全球范圍來看，產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)與消費物聯(lián)網(wǎng)基本同步發(fā)展，但雙方的發(fā)展邏輯和驅(qū)動力量有所不同。消費物聯(lián)網(wǎng)作為體驗經(jīng)濟(jì)，消費需求大多屬于非剛性需求，個人消費者為其買單意愿較低，所以個人消費者業(yè)務(wù)市場并未像互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)一樣爆發(fā)式發(fā)展，甚至進(jìn)展較為緩慢。消費物聯(lián)網(wǎng)通過持續(xù)推出簡潔、易用和對現(xiàn)有生活有實質(zhì)性提升的產(chǎn)品來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)作為價值經(jīng)濟(jì)，需以問題為導(dǎo)向，從解決工業(yè)、能源、交通、物流、醫(yī)療、教育等行業(yè)、企業(yè)最小的問題到實現(xiàn)企業(yè)變革轉(zhuǎn)型之間各類大小不同的價值實現(xiàn)，帶來實質(zhì)性經(jīng)濟(jì)效益或者提高效率，業(yè)務(wù)有規(guī)模性發(fā)展契機，即有可能做到物聯(lián)網(wǎng)在企業(yè)中的落地。據(jù) GSMA Intelligence 統(tǒng)計及預(yù)測，從 2018—2025 年，產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)連接數(shù)將實現(xiàn) 3.7 倍增長，消費物聯(lián)網(wǎng)連接數(shù)將實現(xiàn) 2.1 倍增長。2025 年全球物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備（包括蜂窩及非蜂窩）聯(lián)網(wǎng)數(shù)量將達(dá)到 252 億個，其中產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備聯(lián)網(wǎng)數(shù)量將達(dá)到137 億個。

從國內(nèi)來看，目前很多行業(yè)在政府相關(guān)政策驅(qū)動下，形成了相關(guān)行業(yè)物聯(lián)網(wǎng)的剛性需求，促成物聯(lián)網(wǎng)在這些行業(yè)的快速落地，典型的包括智慧城市中各類公共事務(wù)和安全類應(yīng)用。目前，政策驅(qū)動的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用落地快于企業(yè)自發(fā)的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用需求，而消費者自發(fā)的物聯(lián)網(wǎng)需求總體慢于企業(yè)的自發(fā)需求。相對于海外其他市場，國內(nèi)的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用落地節(jié)奏差別很大，政策驅(qū)動型的物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用已遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于海外市場。

2 地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展概況

2.1 地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)實踐的意義

2.1.1 物聯(lián)網(wǎng)賦能房地產(chǎn)“新運營”

當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)也身處物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的大趨勢之中，房地產(chǎn)行業(yè)逐步過渡到存量時代，由原來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)服務(wù)運營，運用 5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，科技賦能地產(chǎn)，助力智慧地產(chǎn)轉(zhuǎn)型建設(shè)。頭部房企主動圍繞物聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行創(chuàng)新探索與轉(zhuǎn)變：比如 BGY 集團(tuán)的“碧合平臺”，以實現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)和場景的連接，構(gòu)筑碧合開放平臺對第三方的應(yīng)用和能力，向運營平臺附著能力。在地產(chǎn)后運營時代，借助物聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新技術(shù)賦能主業(yè)，擴寬多元業(yè)態(tài)正逐步成為可能。

2.1.2 物聯(lián)網(wǎng)已融入地產(chǎn)開發(fā)全生命周期

雖然目前的房價依然居高不下，但地產(chǎn)行業(yè)粗狂增長的時代已過，房地產(chǎn)從單純的“增量銷售”向“存量運營”轉(zhuǎn)型，很多大型房企紛紛在改變地產(chǎn)開發(fā)商的身份。例如：萬科宣布自己已不是開發(fā)商，而是城市綜合運營商，萬達(dá)更是聲稱要全面退出房地產(chǎn)。春江水暖鴨先知，顯然這些曾經(jīng)的大牌房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)意識到存量資產(chǎn)運營的巨大前景，而房地產(chǎn)與物聯(lián)網(wǎng)的牽手也是在新時期下的順勢順時而為。在產(chǎn)品層面，將智能家居、智慧社區(qū)、智慧辦公、智慧園區(qū)等相關(guān)的技術(shù)引入自己開發(fā)的樓盤使其更具創(chuàng)新與吸引力，帶來更多的附加價值，以此提升公司利潤；在物業(yè)服務(wù)層面，智能化的服務(wù)場景一方面增強了業(yè)主體驗，提高滿意度；同時又能基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重塑內(nèi)部報障流程，降本增效。當(dāng)前，不少房企在地產(chǎn)項目的生命周期過程中，紛紛投入物聯(lián)網(wǎng)智能化服務(wù)以便推動存量資產(chǎn)運營更加高效發(fā)展。

2.1.3 數(shù)據(jù)里面有“金礦”，多重價值可期

對于房企來說，“物聯(lián)網(wǎng)+”應(yīng)用空間很大很廣，創(chuàng)造的價值也很多樣，其中典型的就是流量分成模式。賣“磚頭”轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù)，數(shù)據(jù)里面有“金礦”。不動產(chǎn)的價值組成中，除了傳統(tǒng)的土地、建造、運營等資產(chǎn)外，數(shù)據(jù)資產(chǎn)已經(jīng)成為重要部分。地產(chǎn)的價值不僅是地、樓，還有產(chǎn)生于其間的海量數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)將這些數(shù)據(jù)(特別是物的實時狀態(tài)類數(shù)據(jù))匯聚聯(lián)通、整理分析，不僅能為用戶提供更好的服務(wù)體驗，也能為自身帶來運營增值。

2.2 地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展趨勢

2.2.1 互聯(lián)網(wǎng)巨頭相繼涌入

阿里、華為、小米等科技巨頭企業(yè)紛紛加強了在地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的布局力度，具體如表1 所示。這些企業(yè)的加入，加強了物聯(lián)網(wǎng)前沿技術(shù)與地產(chǎn)行業(yè)之間的緊密聯(lián)系。同時加速了地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)在后運營時代業(yè)態(tài)的不斷豐富，構(gòu)建智能家居、智慧社區(qū)、智慧辦公、智慧園區(qū)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為消費者帶來更完善的智能體驗和服務(wù)，打造面向未來的生活模式。

表1 阿里、小米、華為布局物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)標(biāo)志事件及領(lǐng)域

2.2.2 頭部房企先行探索

物聯(lián)網(wǎng)等高科技改變建筑行業(yè)未來，領(lǐng)跑美好生活。頭部房企積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，是宏觀發(fā)展的趨勢，也是深耕行業(yè)的生存之道。在宏觀調(diào)控下，“美好生活”成為房企核心戰(zhàn)略詞，智能化的科技組織相繼成立，智能家居和智慧社區(qū)是最先被建設(shè)的業(yè)態(tài)。頭部房企在物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)的投入及建設(shè)成果如表2 所示。

表2 頭部房企在物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)的投入及建設(shè)成果

2.2.3 全場景互聯(lián)、多業(yè)態(tài)融合

智慧生活，關(guān)注的是人與人、人與物、人與園區(qū)的關(guān)系。在科技時代，誰能落地場景，深度挖出場景背后的用戶需求，誰就能贏得未來。隨著物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的智能化建設(shè)從“單品智能”走向“智能互聯(lián)”，房企建設(shè)業(yè)態(tài)不止于智能家居、智慧社區(qū)，甚至延伸至智慧園區(qū)、智慧工地，且持續(xù)拓寬到智慧地產(chǎn)建設(shè)的方方面面，打造以人為中心，以物為起點的多場景、多業(yè)態(tài)的落地實踐，實現(xiàn)地產(chǎn)和物業(yè)共贏共享、共創(chuàng)價值，對智慧地產(chǎn)建設(shè)的持續(xù)引領(lǐng)。

2.2.4 應(yīng)用價值陸續(xù)顯現(xiàn)

物聯(lián)網(wǎng)大勢所趨，先期建設(shè)固然在投入上會有部分探索投入，但宏觀上越早建設(shè)越有利。To C 端用戶而言，園區(qū)生活更便捷，物業(yè)服務(wù)更專業(yè)，業(yè)主歸屬感得到很大提升。To B 端物業(yè)管理而言，重塑管理流程，提升管理效率拓展運營服務(wù)，增值創(chuàng)收。

（1）To C 端用戶價值。依托物聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新科技，賦能地產(chǎn)和物業(yè)公司，提升服務(wù)水平及服務(wù)效率，引領(lǐng)行業(yè)智能化升級，為更多業(yè)主帶來智慧園區(qū)、品質(zhì)辦公的體驗。隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，“物聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”不斷興起，打造智慧地產(chǎn)、智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧物業(yè)成為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型新趨勢，也讓業(yè)主享受到更便捷的通行體驗和更專業(yè)的物業(yè)服務(wù)和安全保障。園區(qū)常見體驗場景：“你是誰？從哪里來？到哪里去？”訪客進(jìn)入園區(qū)，總免不了受到保安的詢問。借助園區(qū)物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，訪客進(jìn)園區(qū)就變得簡單便捷：業(yè)主給訪客發(fā)送一個即時生成的二維碼，客人通過掃描二維碼進(jìn)入園區(qū)即可，不用再被查驗身份；告別傳統(tǒng)的刷卡通行，業(yè)主通過人臉門禁實現(xiàn)無感通行。

（2）To B 端管理價值。對于單個項目而言，通過物聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)投入，將傳統(tǒng)通過人來管理物的過程優(yōu)化為設(shè)備自動上報數(shù)據(jù)，即設(shè)備遠(yuǎn)程在線，這一改變在實際物業(yè)管理中得到了延伸，不少房企開始重塑物業(yè)管理流程，比如傳統(tǒng)的設(shè)備報修來源于人工發(fā)現(xiàn)上報，然后物業(yè)分析判斷，派發(fā)工程人員處理，這一過程各個環(huán)節(jié)存在滯后性和不確定性，較大程度上影響設(shè)備維修效率。而物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的植入改變了這一現(xiàn)狀，通過在設(shè)備上加裝傳感器，識別設(shè)備關(guān)鍵指標(biāo)異常，自動確認(rèn)—自動生成報警—自動對接工單系統(tǒng)并派發(fā)，整個流程沒有人工干預(yù)，高效便捷。

而對于集團(tuán)管理的應(yīng)用價值更是凸顯。集團(tuán)本來就有對項目上的通行、安防、設(shè)備運維等信息進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管訴求，但苦于技術(shù)不成熟，大量依靠人工滯后性上報，信息傳輸不及時、質(zhì)量不高且不透明問題嚴(yán)重，通過物聯(lián)網(wǎng)等創(chuàng)新技術(shù)的介入，直接解決了這一問題，前文的“案例分享”直接體現(xiàn)了這一點。

2.3 地產(chǎn)后運營時代的物聯(lián)網(wǎng)四層架構(gòu)

地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)中的四層架構(gòu)以及對應(yīng)的設(shè)備、軟件廠商和對應(yīng)的應(yīng)用功能具體如圖1 所示。

圖1 物聯(lián)網(wǎng)的體系架構(gòu)圖

2.3.1 感知層：各類供應(yīng)商的設(shè)備

感知層是物聯(lián)網(wǎng)的根本，沒有這個根本，所謂的物聯(lián)網(wǎng)就無從談起。該層主要包含芯片、傳感器、無線模組。這 3部分是構(gòu)成地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)中智能家居、智慧社區(qū)、智慧辦公、智慧園區(qū)等業(yè)態(tài)下，門禁、道閘、視頻、智能終端等設(shè)備及子系統(tǒng)設(shè)備的核心元素。

傳輸層：各類供應(yīng)商的設(shè)備或系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)是物聯(lián)的通道，也是目前物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈中最成熟的環(huán)節(jié)。廣義上來講，物聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)是指各種通信網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)形成的融合網(wǎng)絡(luò)，包括蜂窩網(wǎng)、局域自組網(wǎng)、專網(wǎng)等，因此涉及通信設(shè)備、通信網(wǎng)絡(luò)(接入網(wǎng)、核心網(wǎng)業(yè)務(wù))、SIM 制造等。地產(chǎn)物聯(lián)網(wǎng)的傳輸方式基于物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)之上分為有線傳輸、無線傳輸。

2.3.2 平臺層：采購或自研的云端平臺

目前市場上服務(wù)于房企的第三方平臺分為兩大類：一類為互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的阿里、華為等第三方大平臺，品牌大、生態(tài)廣，但需要聯(lián)合合作伙伴落地應(yīng)用；另一類為以專注于垂直領(lǐng)域的云智易為代表的定制平臺，品牌力相對中等，但支持為企業(yè)個性化定制，具備直接落地能力；當(dāng)然在房企實際落地過程中，存在兩類企業(yè)強強聯(lián)合，共同落地的情況。

此外，部分房企基于“絕對”的掌控力、者對市場上平臺廠商能力或價格不認(rèn)同等原因，會選擇從零開始自研平臺。

2.3.3 應(yīng)用層：智慧社區(qū)、智能園區(qū)等

隨著物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)+地產(chǎn)不斷融合，地產(chǎn)后運營時代的業(yè)態(tài)逐漸增多，并覆蓋智能建筑的全生命周期。智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧工地、智慧營銷成為當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)在智能化建設(shè)方向主要的發(fā)力點。其中智慧門禁、智慧停車、智慧安防、智慧運維等場景應(yīng)用成為了地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先推進(jìn)的應(yīng)用，同時這些也是在業(yè)主體驗、重塑物業(yè)管理兩個層面可最快看到效果的應(yīng)用。

3 結(jié) 語

在智慧地產(chǎn)時代，地產(chǎn)企業(yè)除了為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，更為看重的是地產(chǎn)項目建成后的長期運營與服務(wù)，面對家居、社區(qū)、辦公、園區(qū)、酒店、商業(yè)、小鎮(zhèn)等多業(yè)態(tài)的客戶需求，只有不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和精細(xì)化的管理，才能持續(xù)創(chuàng)造智慧地產(chǎn)新的商業(yè)價值，并為企業(yè)的科學(xué)管理提供有利的基礎(chǔ)。