老齡化背景下的老舊小區(qū)綠色化改造實(shí)踐分析

王睿翊(山東建筑大學(xué)， 山東 濟(jì)南 250000)

近年來(lái)，國(guó)家將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造當(dāng)作驅(qū)動(dòng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵渠道，以期借助老舊小區(qū)改造吸引千萬(wàn)人口城市回流、重塑我國(guó)城市歷史文化、重拾創(chuàng)新發(fā)展城市動(dòng)力、提升城市整體價(jià)值，以此有效助推我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展和實(shí)現(xiàn)高水平發(fā)展。

目前我國(guó)老舊小區(qū)普遍存在環(huán)境差、設(shè)施簡(jiǎn)陋、無(wú)人管理等問(wèn)題，未能充分顧及建筑的健康舒適等諸多有關(guān)綠色建筑性能，所以必須于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的全面升級(jí)工作里搭配有關(guān)綠色建筑技術(shù)。

當(dāng)前，學(xué)術(shù)界大多是從老舊小區(qū)改造宏觀政策視角及改造難點(diǎn)入手研究，將人口老齡化當(dāng)作切入點(diǎn)的調(diào)研相對(duì)較為鮮見(jiàn)，未充分關(guān)注改造過(guò)程里老齡民眾的實(shí)際需求及易遭受的問(wèn)題。本文對(duì)老舊小區(qū)開(kāi)展實(shí)地考察，針對(duì)小區(qū)建筑存在問(wèn)題以及老年人為主的現(xiàn)狀，提出小區(qū)建筑綠色節(jié)能改造方案和適老化改造方案。本研究對(duì)于老舊小區(qū)適老化改造具有一定的借鑒意義。

1 山東建筑大學(xué)和平校區(qū)小區(qū)現(xiàn)狀分析

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍位于山東省濟(jì)南市歷下區(qū)歷山路 96 號(hào)（歷山路 98 號(hào)），是由市政建設(shè)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)的小區(qū)。校舍建筑面積 70 000 m2，擁有 70 a 產(chǎn)權(quán)，18 棟共約853 戶。其中歷山路 98 號(hào)宿舍包括 8 棟樓，歷山路 96 號(hào)宿舍包括 10 棟樓。小區(qū)主樓建于 1993 年，老民居小區(qū)，樓齡較老。綠化率 15%，容積率 3，總面積住房流動(dòng)戶數(shù)比較多但住房流動(dòng)性相對(duì)平均，現(xiàn)居住人口大多為老年人，居住區(qū)的生活休息環(huán)境較為一般。

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)是個(gè)老舊校區(qū)，公共區(qū)域、辦公用房、教職工宿舍混在一起，目前大多數(shù)是教職工在住，有十幾家公司租了產(chǎn)業(yè)園的辦公樓，再加上宿舍樓極其分散，分布在一宿舍、二宿舍、五宿舍、27 號(hào)院等處，很多房子都已出售或者出租，給規(guī)范化管理造成很大困難。

1.1 小區(qū)現(xiàn)狀分析

山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍小區(qū)屬于《山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實(shí)施方案》（魯政辦字〔2020〕28號(hào)）中的改造范圍。研究人員對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，走訪了和平校區(qū)管理處保衛(wèi)科與物業(yè)中心，了解小區(qū)的基本情況、目前存在的問(wèn)題以及已進(jìn)行改造的情況，并對(duì)小區(qū)內(nèi)的居民發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)一步了解居民對(duì)于所居住的小區(qū)改造的需求。

此次調(diào)研的山東建筑大學(xué)和平校區(qū)宿舍建造于 1990 年代，大多數(shù)是 6 層板式樓結(jié)構(gòu)，住宅樓以鋼混結(jié)構(gòu)為主，也有少部分磚混結(jié)構(gòu)。其中歷山路 96 號(hào)宿舍的 10 號(hào)樓為學(xué)生公寓樓改造而成，類似于點(diǎn)式住宅樓，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，共 6 層。冬冷夏熱是這種類型建筑的主要特點(diǎn)。

1.1.1 建筑構(gòu)造

（1）外墻：除 9 號(hào)樓外墻采用保溫隔熱防火性能較好的多孔磚以外，其他住宅樓外墻主要為 240 mm 厚的無(wú)隔熱的實(shí)心黏土磚墻，其中 96 號(hào)宿舍的 1～9 號(hào)住宅樓外墻設(shè)有保溫層，保溫層材料為聚苯乙烯泡沫塑料板（EPS 保溫板），其他住宅樓外墻無(wú)保溫層。因此，此住宅樓的保溫隔熱性能較差，冬季在無(wú)供暖時(shí)室內(nèi)溫度在 16 ℃ 以下，有供暖時(shí)室內(nèi)溫度一般為 22 ℃ 左右。冬季室內(nèi)溫度偏低，夏季室內(nèi)溫度較高。并且 98 號(hào)宿舍樓的部分建筑物外飾面由于雨水侵蝕、風(fēng)吹日曬而導(dǎo)致涂料脫落面積極大，破損嚴(yán)重。

（2）屋頂：平屋頂，保溫層設(shè)置于 96 號(hào)宿舍樓屋頂，98 號(hào)宿舍樓屋頂未設(shè)保溫層，將 EPS 保溫板當(dāng)作保溫層材料，多數(shù)頂層住戶均頻繁遭遇漏水的情況。

（3）窗戶：?jiǎn)螌硬Ａт摯埃猩贁?shù)住戶因破損嚴(yán)重更換為鋁合金窗，大部分一樓住戶設(shè)有防盜網(wǎng)，少數(shù)住戶未加裝防盜網(wǎng)。

（4）樓梯間：樓梯間不采暖，設(shè)有一個(gè)門斗，大多數(shù)為開(kāi)敞式樓梯間，未設(shè)置單元門，這對(duì)節(jié)能十分不利。部分用戶自行籌資安裝單元門，大多數(shù)單元門也已破損老舊。樓梯間內(nèi)的燈為聲控節(jié)能燈。部分單元樓出入口亂堆雜物，堆放電動(dòng)車、自行車導(dǎo)致出入口十分擁擠，給業(yè)主的出行帶來(lái)不便。

（5）陽(yáng)臺(tái)：封閉式陽(yáng)臺(tái)，極少數(shù)用戶對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行了改造，大多數(shù)都維持原樣。

1.1.2 空間、形式布局

該小區(qū)除 96 號(hào)宿舍的 10 號(hào)樓以外全部都是板式住宅樓，單元平面較為單一。96 號(hào)宿舍的住宅樓一般為 4 個(gè)或 5個(gè)單元；98 號(hào)宿舍的住宅樓一般為 3 個(gè)單元或 5 個(gè)單元。小區(qū)內(nèi)未考慮無(wú)障礙設(shè)施和適老化設(shè)施的設(shè)置。除 10 號(hào)由學(xué)生公寓樓改造后的住宅樓室內(nèi)平面布局為一室一廳以外，其他住宅樓的室內(nèi)平面布局大多都是三室兩廳，餐、客、臥分離的形式；96 號(hào)宿舍院的 9 號(hào)樓修蓋最晚，是整個(gè)小區(qū)目前唯一裝有電梯的樓，共 11 層；其每戶的面積在 140 m2左右且戶型較合理，而其他住宅樓每戶面積大多數(shù)都在 120 m2以內(nèi)。大部分住宅樓為一梯兩戶，少數(shù)為一梯四戶。

1.2.3 系統(tǒng)設(shè)備

集中供暖為小區(qū)供暖方式，多年前的室內(nèi)管網(wǎng)一直沿用至今，室外管網(wǎng)為聚氨酯保溫管，保溫層材質(zhì)為高密度聚乙烯，且供熱站內(nèi)的供熱設(shè)備全部為非綠色節(jié)能設(shè)備。電線的材質(zhì)是銅線，隨著近年來(lái)家電的增多和用電量的增容，為了電動(dòng)車充電方便以及臨時(shí)照明，小區(qū)內(nèi)電線私拉亂扯現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)道路上的路燈均為 LED 節(jié)能燈。

1.1.4 場(chǎng)地環(huán)境

目前小區(qū)內(nèi)共計(jì)有 1 100 余個(gè)停車位，未設(shè)停車庫(kù)。山東建筑大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園樓前的一大片空地作為一個(gè)臨時(shí)的停車場(chǎng)，但小區(qū)內(nèi)實(shí)際登記用戶的車輛總數(shù)為 4 000 多輛，平均每天進(jìn)出的臨時(shí)車輛為 600 輛，可見(jiàn)小區(qū)內(nèi)的停車位非常緊張，完全不能滿足居民的需求。因?yàn)槲飿I(yè)的嚴(yán)格管理，目前小區(qū)道路中車輛亂停而占用消防通道的情況較少。小區(qū)綠化率不高，人工水體及自然水匱乏，多見(jiàn)硬質(zhì)地面，楊樹(shù)和柳樹(shù)為小區(qū)核心植物，種類及顏色重復(fù)性極高，樹(shù)種間未進(jìn)行美化搭配，并且部分一層住戶自行搭建小花池，種花養(yǎng)草，使小區(qū)內(nèi)綠色景觀顯得更加雜亂無(wú)章。

1.1.5 配套設(shè)施

目前小區(qū)的健身活動(dòng)場(chǎng)所非常少，僅有的幾個(gè)健身活動(dòng)器材是當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)購(gòu)買的，品質(zhì)較低且缺乏安全性；小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生室是以前山東建筑大學(xué)的校醫(yī)院，規(guī)模較小，僅供人們?nèi)粘Ｄ盟?；娛?lè)活動(dòng)場(chǎng)所有兩個(gè)由干部活動(dòng)中心改造而成的棋牌室供老年人日常消遣娛樂(lè)。

1.2 老齡化背景下問(wèn)題總結(jié)

小區(qū)內(nèi)居民以老年人為主，小區(qū)房屋現(xiàn)多已陳舊，普遍存在外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能差、屋面漏水、環(huán)境衛(wèi)生條件差和生活便利程度低等根本性的問(wèn)題，無(wú)法滿足老年人居住的基本需求，較難高效保障老年人住居的綜合質(zhì)量。老齡化背景下問(wèn)題總結(jié)如表 1 所示。

表1 老齡化背景下存在的關(guān)鍵問(wèn)題總結(jié)

2 適應(yīng)老齡化的改造提升策略

2.1 建筑單體的改造策略

2.1.1 外圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能改造

（1）建筑外墻性能改造。該小區(qū)部分住宅樓無(wú)外墻保溫層，外立面多為黏土磚墻或涂料飾面。外墻極大地影響著建筑能耗，加設(shè)外保溫層能夠使保溫隔熱的性能得到一定強(qiáng)化。外墻保溫主要目的是靠保溫絕熱材料作為室內(nèi)建筑墻體圍護(hù)，以有效減輕外界溫度變化對(duì)建筑墻體的影響，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的耐熱穩(wěn)定性，因此對(duì)住宅樓的外墻進(jìn)行節(jié)能改造意義重大。

目前該小區(qū)內(nèi)住宅樓外墻有保溫層的，其保溫層材料為硬質(zhì)基苯乙烯泡沫塑料布，導(dǎo)熱系數(shù)在 0.035～0.052 W/（m2·K），該種材料屬于 B 級(jí)防火材料且強(qiáng)度差，容易產(chǎn)生開(kāi)裂和脫落現(xiàn)象。2012 年起，消防局強(qiáng)調(diào)所使用的 A 級(jí)防火材料要統(tǒng)一，使得各種聚苯材料的使用受到限制，巖棉板等一系列有關(guān)新型 A 級(jí)防火材料開(kāi)始問(wèn)世。對(duì)濟(jì)南氣候環(huán)境及經(jīng)濟(jì)條件開(kāi)展了綜合調(diào)查，外墻的保溫改造能夠選用一類導(dǎo)熱系數(shù)為 0.017～0.023 W/（m2·K）、厚度為 4 cm 的新型硬質(zhì)聚氨酯保溫板。其不僅保溫隔熱性能優(yōu)良，而且抗凍融、吸聲性也好。

（2）門窗節(jié)能升級(jí)。建筑門窗于所有建筑外圍護(hù)裝置中具備最薄弱的保溫性能，其長(zhǎng)期使用能耗于建筑圍護(hù)裝置能耗中占據(jù) 50% 的比例，于建筑總能耗中占據(jù) 25% 的比例。門窗升級(jí)跟別的構(gòu)件改造相比具備更高的便捷性及經(jīng)濟(jì)性，所以應(yīng)將門窗的改造作為首要改造工作。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，為了有更好的保溫效果，需拆掉普通玻璃窗，更換為3 層或 3 層以上的玻璃。塑鋼門窗不僅保溫隔音效果好，其隔熱效果更是比鋁材優(yōu) 1 250 倍，并且擁有良好的氣密性和水密性。住戶可以選擇將鋁合金門窗更換為塑鋼門窗。若在間隙處增加密封毛條或膠條可以有效地減少熱量的流失，充分發(fā)揮空調(diào)的作用。

2.1.2 加裝節(jié)能電梯

目前，公共樓梯已較難使老年人的基本需求得到滿足，將電梯設(shè)置于老舊小區(qū)的建筑外部已變作現(xiàn)下老舊小區(qū)適老化升級(jí)考慮的一個(gè)首要問(wèn)題。加裝電梯的實(shí)施流程大致可總結(jié)為 6 個(gè)階段：征求業(yè)主意見(jiàn)→工程條件檢查準(zhǔn)備→電梯設(shè)計(jì)與審批→電梯施工→相關(guān)部門驗(yàn)收→投入使用。

在實(shí)際加裝電梯的過(guò)程中必須本單元 100% 的業(yè)主簽字同意才能夠?qū)嵤?。該小區(qū)在征求業(yè)主意見(jiàn)第一階段的工作中遇到了困難，目前每個(gè)單元大約只有 80% 的用戶同意加裝電梯，因此后續(xù)的工作無(wú)法進(jìn)行。物業(yè)中心或居委會(huì)可以對(duì)加裝電梯工作進(jìn)行宣傳如通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表會(huì)等形式，為居民答疑解惑，對(duì)于不同意的業(yè)主，居委會(huì)可以與其進(jìn)行多次深入溝通，征求其同意。對(duì)于一些用戶考慮的會(huì)影響通風(fēng)采光、增加噪聲、是否要進(jìn)行煤氣管改道等問(wèn)題，對(duì)底層住戶因裝電梯而不能受到陽(yáng)光照射的窗能夠安裝光導(dǎo)窗或別的途徑補(bǔ)償，能裝配新型外掛節(jié)能電梯。此種電梯不需要在樓內(nèi)挖基坑和機(jī)房且電動(dòng)機(jī)裝在電梯頂部，對(duì)住宅樓的結(jié)構(gòu)形式和內(nèi)部環(huán)境無(wú)影響，可再生能源電梯為最佳選擇，成本僅提升 5%，然而電量卻可以額外再生 50%。

2.2 室外環(huán)境綠色改造

2.2.1 綠化景觀改造

綠化景觀改造是老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)重要內(nèi)容，對(duì)人們生活質(zhì)量水平的提高起重要的影響作用。

該小區(qū)在進(jìn)行綠化改造時(shí)首先應(yīng)考慮樹(shù)種的選擇，應(yīng)選擇易于成活和養(yǎng)護(hù)、抗逆性強(qiáng)的常綠、花灌木樹(shù)種，可參考濟(jì)南市城市綠化樹(shù)種規(guī)劃，還要根據(jù)濟(jì)南市的氣候特點(diǎn)考慮實(shí)施的可行性以及建設(shè)、養(yǎng)護(hù)成本，對(duì)植物的各類形態(tài)、各季節(jié)的色彩改變進(jìn)行深入的利用，營(yíng)造較佳的景觀效果。同時(shí)，物業(yè)管理處和居委會(huì)應(yīng)完善綠化區(qū)域管理制度，指定綠化區(qū)域管理實(shí)施細(xì)則，并向業(yè)主宣傳物業(yè)管理知識(shí)，防止再出現(xiàn)部分老年人破壞綠化用地私自搭建小花園、菜地的情況，且物業(yè)管理處應(yīng)指派專人負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域的巡視和指導(dǎo)工作，加強(qiáng)監(jiān)督力度。

2.2.2 道路改造

考慮到資金有限，對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行改造時(shí)盡量不改變小區(qū)原有的內(nèi)部路網(wǎng)系統(tǒng)和高程系統(tǒng)。拓寬主干道路面，便于車輛通行。車行道全部采用瀝青混凝土鋪裝，客觀來(lái)看，瀝青混凝土路面相對(duì)平整、具備更高的駕駛舒適性及維修便捷性，抗壓強(qiáng)度、抗彎拉強(qiáng)度及抗磨損水平等均顯著高于其他材料。為了保障老年人的出行安全，可以將社區(qū)內(nèi)部的道路分成機(jī)動(dòng)車道路和慢行道路，便于人車分流；在條件允許的情況下，廣場(chǎng)、停車位非機(jī)動(dòng)車道采用透水磚鋪裝。透水磚材料具有良好的透水性和保水性，降低了雨水凈化處理的投資和運(yùn)行費(fèi)用，并且其多孔結(jié)構(gòu)可以吸收噪聲，能夠?yàn)榫用裉峁┌察o舒適的環(huán)境。

2.3 配套設(shè)施改造

2.3.1 因地制宜增設(shè)適老化設(shè)施

老年人行動(dòng)和反應(yīng)遲緩，因此應(yīng)盡量將步行區(qū)域與車輛行駛區(qū)域分隔開(kāi)以保障老年人的出行安全。根據(jù)該小區(qū)的實(shí)際情況可以拆除小區(qū)內(nèi)的平房，增加綠化帶或是休憩場(chǎng)所。將10號(hào)公寓樓西北側(cè)的大片場(chǎng)地集中建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施，因?yàn)榇似瑓^(qū)域日照充足、通風(fēng)良好，適合老年人日常休憩和活動(dòng)；增建戶外環(huán)境設(shè)施并保證其安全性。

小區(qū)內(nèi)的樓棟標(biāo)識(shí)牌、單元門牌以及公共設(shè)施使用須知牌等標(biāo)識(shí)系統(tǒng)應(yīng)明顯且完整。為了增加建筑物的識(shí)別性，可以將住宅樓進(jìn)行分區(qū)塊涂刷，突出建筑物輪廓線以及立面的變化，創(chuàng)造獨(dú)特鮮明的建筑風(fēng)格，還可以增加小區(qū)的美觀性。

2.3.2 無(wú)障礙設(shè)計(jì)

（1）行人道、單元出入口：應(yīng)在行人道和住宅樓進(jìn)出口通道設(shè)置盲道，在活動(dòng)區(qū)內(nèi)鋪設(shè)危險(xiǎn)警告盲道。單元出入口需設(shè)置坡道和扶手，且坡道的坡度應(yīng)較緩，保證輪椅的正常通行且應(yīng)盡量保證輪椅的進(jìn)出不受單元大門開(kāi)關(guān)的影響。單元門的內(nèi)外都應(yīng)設(shè)置聲控開(kāi)關(guān)照明，確保老人在晚上的進(jìn)出安全。

（2）臺(tái)階：樓梯踏步必須選取防滑材料，將防滑條設(shè)置于臺(tái)階踏步前側(cè)，防滑條距踏步邊的距離應(yīng)一致且高度在2～3 cm 為宜，且防滑條安裝應(yīng)牢固不得出現(xiàn)翹曲。

3 結(jié) 語(yǔ)

隨著中國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，老舊小區(qū)改造須從關(guān)切老齡人口的實(shí)際需求出發(fā)，老舊小區(qū)的整修維護(hù)受到越來(lái)越多的關(guān)注，綠建技術(shù)借助因地制宜的選擇及生態(tài)長(zhǎng)久發(fā)展的理念能夠使城市老舊小區(qū)改造獲得有效指導(dǎo)。老舊小區(qū)作為已成型的體系必定不能大修大整，因此應(yīng)基于實(shí)地調(diào)查研究結(jié)合老年人的生理和心理需求，通過(guò)改造提升老舊小區(qū)的空間環(huán)境質(zhì)量，成為環(huán)境良好的養(yǎng)老居所。