文／中國房地產(chǎn)業(yè)

人物簡介

張化學(xué)，中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員，華南城市研究會副會長，廣東省地產(chǎn)商會專家委員，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員，為多家頭部房地產(chǎn)企業(yè)的專家顧問。

2022 年，全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022 年1～10 月，商品房銷售面積為11.1 億m2，同比下降22.3%；商品房銷售額為10.9 萬億元，同比下降26.1%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11.4 萬億元，同比下降8.8%；全國房屋新開工面積為10.4 億m2，同比下降37.8%；全國房屋施工面積為88.9 億m2，同比下降5.7%；全國房屋竣工面積為4.7 億m2，同比下降18.7%。

2023 年樓市能否回暖？中國房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？為此，《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志對中指研究院華南大區(qū)總經(jīng)理、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、華南城市研究會副會長張化學(xué)博士進(jìn)行了專訪。

短期下行壓力仍突出，新房銷售規(guī)?；蚶^續(xù)下調(diào)

談起當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，張化學(xué)感慨頗多：自1998年住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20 多年的快速發(fā)展，全國城鎮(zhèn)居民人均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到了1.3 套，城鎮(zhèn)居民總體上告別了住房短缺階段，房地產(chǎn)行業(yè)在改善居住條件和推動中國城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。然而，當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)正處于最困難的時刻，房地產(chǎn)市場供求兩端表現(xiàn)均偏弱，房企資金壓力不減。

說到明年的房地產(chǎn)市場，張化學(xué)認(rèn)為，從政策端、需求端和供給端都會有所改善。從政策端來看，隨著短期政策逐漸到位，企業(yè)資金壓力有望得到緩解，實(shí)現(xiàn)以時間換空間，下一步，政策或更加聚焦在促進(jìn)銷售回暖方面。在“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，因城施策力度有望繼續(xù)加大，從降低購房成本、降低購房門檻上繼續(xù)發(fā)力，符合條件的城市進(jìn)一步下調(diào)房貸利率下限，核心一、二線城市跟進(jìn)優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，繼續(xù)優(yōu)化限購政策，一線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；另外，降低交易稅費(fèi)，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調(diào)整空間。

從需求端來看，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長區(qū)間，人口總量已見頂，2017 年以來城鎮(zhèn)人口增量逐年下降，中長期住房需求支撐度減弱。根據(jù)中指研究院初步測算，樂觀情形下，2023 年，全國商品房銷售面積或在2022 年低基數(shù)上有所增長，但在購房者置業(yè)更加謹(jǐn)慎、住房總需求整體減弱等因素影響下，預(yù)計(jì)新房銷售規(guī)模增長幅度有限，全年銷售面積或在15 億m2上下。中性情形下，2023 年全國商品房銷售面積與2022 年基本持平，微增至14.5 億m2左右。悲觀情形下，2023 年全國商品房銷售面積繼續(xù)回落，同比降幅在3%左右，銷售面積低于14 億m2。整體來看，預(yù)計(jì)2023 年全國商品房銷售面積將回落至2015～2016 年的水平。

從供給端來看，2023 年房屋新開工規(guī)模一方面仍依賴于銷售市場的恢復(fù)節(jié)奏，另一方面，受制于近兩年土地成交規(guī)模明顯減少、企業(yè)資金壓力仍較大、現(xiàn)有庫存量較高等因素，2023 年房企新開工規(guī)?；螂y有明顯改善，初步測算，中性情形下，2023 年新開工面積同比降幅仍超10%，新開工規(guī)模將回落至10 億m2。受新開工規(guī)模繼續(xù)下降、企業(yè)資金壓力不減等因素拖累，房地產(chǎn)開發(fā)投資額調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)，但在“保交付”支持下，竣工或?qū)⒊霈F(xiàn)好轉(zhuǎn)，對開發(fā)投資形成一定支撐，中性情形下，2023 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額接近2019 年水平，同比下降3.9%左右，降幅較2022 年有所收窄。

政策支持力度逐步加大，中長期市場規(guī)模仍在

展望中長期市場走勢，張化學(xué)回顧了中國房地產(chǎn)業(yè)過去二十多年的發(fā)展歷程，無奈地說，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有句話：年年困難，年年過。這既反映了過去房地產(chǎn)市場雖然總體上看是黃金時期，但期間經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)、國際金融危機(jī)以及國內(nèi)諸多階段性困難，但房地產(chǎn)業(yè)仍能克服一個又一個困難，度過一個又一個寒冬，迎來一個又一個春天。

對于當(dāng)前的行業(yè)狀況，張化學(xué)略顯悲觀地認(rèn)為，與此前的苦難和挑戰(zhàn)相比，這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整所面對的外部環(huán)境有諸多不同，既有偶然性的因素，如疫情沖擊，也有長期趨勢性的變化，比如我國潛在經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)人口增量已經(jīng)出現(xiàn)下降等，同時，市場預(yù)期、客戶心態(tài)也在發(fā)生新的變化，這些因素都在一定程度上對行業(yè)造成影響。

作為專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，張化學(xué)經(jīng)常走訪開發(fā)商，他認(rèn)為：在當(dāng)前的市場環(huán)境下，行業(yè)已逐漸形成共識，只有銷售的企穩(wěn)回升才能推動整個行業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行。近期央行、銀保監(jiān)會出臺的16 條政策對于處在出險(xiǎn)邊緣的企業(yè)最為有利，對企業(yè)融資性現(xiàn)金流將帶來積極作用。同時，多個利好政策的疊加也有利于修復(fù)市場信心，但傳導(dǎo)到需求端仍需時間，短期市場依然有壓力，2023年市場或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)，但好轉(zhuǎn)幅度有限。從積極的方面來看，地方政府和銀行等關(guān)聯(lián)方也在優(yōu)化政策釋放積極信號，為房地產(chǎn)行業(yè)提供支持。從中長期來看，市場銷售規(guī)模仍將保持一定體量。

城市分化將加劇，住房需求向核心城市及核心城市圈集聚

中國房地產(chǎn)發(fā)展的地域特點(diǎn)取決于中國的人口流動規(guī)律，也就是城鎮(zhèn)化發(fā)展方向。張化學(xué)將中國的城鎮(zhèn)化歸納三個階段：第一，全域城鎮(zhèn)化：大中小城市人口普遍增長，政策導(dǎo)向是抑制大城市，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)；第二，大城市化：中小城鎮(zhèn)發(fā)展動力不足，人口向少數(shù)大城市集聚；第三，城市群、都市圈化：以一個或多個大城市為中心，帶動周邊中小城市發(fā)展。

人口趨勢是決定住房需求規(guī)模及增長空間的最核心指標(biāo)，一個城市人口的持續(xù)增長，一方面依賴于城市能否吸引和留住更多外來人口，另一方面也依賴于本地出生人口的增長潛力。產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、交通等因素通過影響人口流向，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響。在人口流動更加自由的情況下，城市的產(chǎn)業(yè)能級、交通便捷性都決定了城市對外來人口的吸附能力。

據(jù)此，張化學(xué)認(rèn)為近年來人口流入較多的城市群，如長三角城市群、珠三角城市群、粵閩浙沿海城市群、長江中游城市群房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大，尤其是這幾大城市群內(nèi)部的核心城市如長三角城市群核心城市杭州、寧波、南京、蘇州、合肥等，珠三角核心城市廣州、深圳、東莞、佛山等，粵閩浙沿海城市群核心城市福州、廈門、泉州，長江中游城市群的武漢、南昌等。另外，中西部的核心城市鄭州、西安、成都、重慶也值得期待。

張化學(xué)還補(bǔ)充道：除了城市分化外，城市內(nèi)部的分化也會加劇，尤其是近兩年新冠肺炎疫情時有反復(fù)，各城市在疫情嚴(yán)峻階段普遍對人員流動、交通運(yùn)輸?shù)炔扇」芸卮胧钩鞘虚g的經(jīng)濟(jì)和人口往來受到限制，特別是在超大城市周邊，跨城通勤人口較多，限制性措施對在環(huán)都市圈的居民通勤帶來較大影響。雖然疫情管控是階段性的，但對需求預(yù)期可能帶來長遠(yuǎn)影響，大城市周邊單純提供居住功能的“睡城”市場需求或?qū)⑾陆怠?/p>

國央企在房地產(chǎn)市場中的地位不斷攀升，但民營房企不會淡出

張化學(xué)介紹說，從公布銷售目標(biāo)的15 家房企來看，2022 年1～11 月目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，但央國企的完成率普遍高于民營企業(yè)，越秀、招商、首開的年度目標(biāo)完成率分別為84.5%、75.6%、72.4%。

隨著諸多民營企業(yè)陷入經(jīng)營危機(jī)，2022 年以來，民企拿地意愿進(jìn)一步減弱，央國企、地方國資成為拿地主力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022 年首批次央國企和地方國資拿地金額占比達(dá)72%，二批次達(dá)83%，三批次仍在八成以上。張化學(xué)認(rèn)為這種趨勢還在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)延續(xù)下去，而由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的生產(chǎn)資料之一，這意味著央國企在未來房地產(chǎn)市場中的份額將會不斷提升。

同時，張化學(xué)認(rèn)為民營房企并不會退出歷史舞臺，他列舉了三個理由：第一，民營房企雖然囿于自身流動性危機(jī)，這兩年拿地不積極，但頭部民營企業(yè)的土地儲備依然很大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2022 年上半年，頭部民營企業(yè)碧桂園土地儲備超過2.5 億m2，新城超過1.3 億m2，龍湖6767 萬m2，富力6472 萬m2，金科5939 萬m2，可以滿足多年的開發(fā)需求；第二，部分民營企業(yè)憑借多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力，大力發(fā)展代建業(yè)務(wù)，與參與拿地但開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的地方國資合作開發(fā)；第三，雖然近兩年銷售出現(xiàn)大幅下滑，但中國仍然有著龐大的房地產(chǎn)市場規(guī)模，國央企難以獨(dú)自支撐，況且良性的房地產(chǎn)市場也需要不同性質(zhì)的開發(fā)主體。

“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，市場需求永遠(yuǎn)存在，房企需要調(diào)整以前追求的高周轉(zhuǎn)模式，轉(zhuǎn)為高品質(zhì)模式，提升客戶的產(chǎn)品體驗(yàn)?！睆埢瘜W(xué)最后呼吁，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20 m2提升到40 m2以上，居民基本住房需求已得到滿足，然而人們對美好居住的追求不會停止，在剛需盤去化速度放緩的情況下，高端改善型產(chǎn)品將更受歡迎。