我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效綜合評價

干文婷

1.財務(wù)績效指標建立

本文主要是依據(jù)我國上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)有的績效評價體系及指標，同時結(jié)合其經(jīng)營現(xiàn)狀和長期發(fā)展等因素，基于更加全面綜合地反映房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效水平。因此選擇了以下四種類型的評價指標來進行分析：償債能力指標、盈利能力指標、營運能力指標、成長能力指標。主成分分析法是一種比較常見的降維的統(tǒng)計方法，它的原理是利用盡可能少的綜合指標來取代大量的原始指標和數(shù)據(jù)，并且達到盡可能充分全面地反映原始數(shù)據(jù)想要表達出的信息。本文將利用主成分分析法進行分析。

2.我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效綜合評價實證分析

根據(jù)建立的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價指標體系，我們將從償債能力、盈利能力、營運能力和發(fā)展能力這四個方面對樣本公司的財務(wù)績效進行分析與評價。指標數(shù)據(jù)的計算借助Excel軟件工具完成。本文共選取了100家房地產(chǎn)上市公司作為樣本。數(shù)據(jù)主要來源于深交易所、上交所網(wǎng)站上公布的上市公司財務(wù)報表和公告，以及由國泰安數(shù)據(jù)服務(wù)中心發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)資料。研究借助了Excel軟件和SPSS統(tǒng)計軟件完成。

3.利用主成分分析法進行實證分析

本節(jié)利用主成分分析法，將對該100家房地產(chǎn)上市公司2020年財務(wù)報表的11個財務(wù)指標數(shù)據(jù)進行分析。利用SPSS軟件中的程序可以計算出，協(xié)方差矩陣、相關(guān)系數(shù)矩陣及其特征值和特征向量，并計算出累計貢獻率和主成分。根據(jù)SPSS軟件計算出的結(jié)果，得到前4個主成分的累積貢獻率約為70%，特征值為3.301、2.241、1.258、1.108，值均大于1。下面我們來看一下對100家上市公司的財務(wù)指標初始因子載荷矩陣。如表1.1所示：

通過觀察，第一主成分F1中，總資產(chǎn)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率和每股凈資產(chǎn)增長率三個指標起主要作用，且影響遠超過了其它指標，它們分別代表了企業(yè)的盈利能力和成長能力，所以把第一主成分看成是企業(yè)的盈利能力主成分;在第二主成分F2 系數(shù)中，流動比率、速動比率的系數(shù)相對較大，這兩個指標代表企業(yè)的償債能力。因此可以將第二主成分看作企業(yè)的償債能力主成分;在第三主成分F3的表達式中，營業(yè)收入增長率、總資產(chǎn)增長率指標的系數(shù)相對較大，這些指標代表了企業(yè)的成長能力。因此我們把第三主成分看作是成長能力主成分;在第四主成分F4中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的系數(shù)較大，它是體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量和利用，因此把第四主成分看作是營運能力主成分。

將表1.1中的數(shù)據(jù)除以每個主成分相對應(yīng)的特征值開平方，就得到了主成分表達式中每個指標所對應(yīng)的系數(shù)，同時利用spss軟件，將獲得的原始數(shù)據(jù)進行標準化，并將標準化后的數(shù)據(jù)相乘，得到主成分的表達式。因此該主成分表達式為：

F1=0.102*ZX1-0.091*ZX2-0.137*ZX3+0.261*ZX4+0.166*ZX5+0.247*ZX6-0.174*ZX7+0.039*ZX8+0.154*ZX9+0.221*ZX10+0.070*ZX11

F2=-0.341*ZX1+0.333*ZX2+0.333*ZX3+0.162*ZX4+0.151*ZX5+0.164*ZX6+0.003*ZX7-0.033*ZX8-0.065*ZX9+0.106*ZX10-0.124*ZX11

F3=0.028*ZX1.+0.186*ZX2+0.205*ZX3-0.153*ZX4-0.215*ZX5+0.035*ZX6+0.313*ZX7+0.293*ZX8+0.427*ZX9+0.245*ZX10-0.47*ZX11

F4=-0.161*ZX1.-0.175*ZX2-0.008*ZX3+0.093*ZX4+0.257*ZX5-0.015*ZX6+0.03*ZX7+0.671*ZX8-0.458*ZX9-0.157*ZX10+0.292*ZX11

得出財務(wù)績效評價函數(shù)F=（33.1/72）F1+（22.41/72）F2+（12.58/72）F3+（11.08/72）F4

根據(jù)綜合績效排名得分的情況，排名在前三名的公司分別為：綠景控股、建發(fā)股份、長春經(jīng)開，它們的綜合得分在0.9與1.6之間;而排在后面三名的公司分別為：綿世股份、嘉凱城、全新好。它們的綜合得分在-4與-0.9之間;有些上市公司雖然排名靠前，但也存在需要改進的方面。比如排名第一的綠景控股，其在營業(yè)收入增長率、總資產(chǎn)增長率指標的得分不是很高，得分為-2.5左右，應(yīng)不斷提高成長能力。有些上市公司雖然排名狀況不佳，但是在某些能力方面卻不容小覷。比如綜合績效排名第48的榮安地產(chǎn)，雖然排名靠后，但是其盈利能力排名第8，成長能力排名第18，該企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)保持自己的優(yōu)勢并且不斷改進不足的方面;在償債能力方面，因為房地產(chǎn)業(yè)對資金的需求量很大并且為借債經(jīng)營，因此，償債能力是一項十分重要的指標，應(yīng)當引起高度重視。在營運能力方面，這100家房地產(chǎn)上市公司得分負值和正值的各占一半，分數(shù)最高的珠江控股與分數(shù)最低的綿世股份的差距較大，可以看出行業(yè)整體的資金回收率不是很好，營運能力現(xiàn)狀不佳，需要改進。

4.發(fā)展建議

根據(jù)對房地產(chǎn)公司的財務(wù)績效評價，可看出我國房地產(chǎn)行業(yè)的償債能力與成長能力狀況不是很好，同時對資金需求量很大，管理結(jié)構(gòu)尚不合理。

因此，首先要加強資產(chǎn)的利用效率。學(xué)會依據(jù)各項資產(chǎn)之間以及資產(chǎn)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，來進行科學(xué)合理的分配，這樣才能提高企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從而提升營運方面的能力;其次是要對存貨資產(chǎn)方面進行嚴格管理。對于房地產(chǎn)公司來說，最重要的盈利資產(chǎn)是存貨方面的資產(chǎn)。但是會經(jīng)常遇到因為尚未完成開發(fā)產(chǎn)品比重較大而影響其營運能力的情況，所以加強存貨資產(chǎn)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。注重開發(fā)產(chǎn)品和完工產(chǎn)品在存貨中的比例關(guān)系，對銷售方面要加大投入力度，完善產(chǎn)品的營銷作用，適當投入營銷成本，確保房地產(chǎn)公司對資金量是充足的、資金鏈是完整的;最后要增強資金回收率。房地產(chǎn)公司的核心目標不僅是正常經(jīng)營，同時也要可持續(xù)發(fā)展。因此就要做到維持經(jīng)營收入的穩(wěn)定性。在每個經(jīng)營年度初期制定科學(xué)合理的營運戰(zhàn)略，達到均衡公司每個項目資本需要的目的，從而加快資金的周轉(zhuǎn)速度。