甄愛軍

近期各地房貸政策明顯松動(dòng)，在房貸利率下調(diào)的同時(shí)，放款時(shí)間也明顯縮短。與此同時(shí)，部分地區(qū)出臺(tái)了鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策。隨著政策面的改善，2022年第一季度，有望迎來新的購(gòu)房“窗口期”。

房貸政策明顯松動(dòng)

種種跡象表明，一線城市房貸政策出現(xiàn)了松動(dòng)，陸續(xù)出現(xiàn)了房貸放松的情況，放款的節(jié)奏明顯開始加快。

這種跡象首先表現(xiàn)在房貸利率出現(xiàn)了下調(diào)。比如廣州，首套房利率從5.85%下降至5.65%，二套房則從6.05%下降至5.85%，各自下降了20個(gè)基點(diǎn)。

其次，放款速度也已明顯加快。在上海，據(jù)中介人士透露，近期二手房房貸放款速度明顯加快，在手續(xù)齊備的情況下，最快1個(gè)月即可放款。而在去年夏天，等待時(shí)間普遍在3～6個(gè)月不等。

北京的情況也大致類似。2022年元旦以來，多家股份制商業(yè)銀行二手房貸款放款周期明顯縮短，最快1個(gè)月放款。

貝殼研究院此前的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年12月，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市主流首套房貸利率為5.64%，二套房貸利率為5.91%，均較11月回落5個(gè)基點(diǎn)。去年第四季度以來，首套、二套房貸利率較9月的高點(diǎn)分別回調(diào)10個(gè)、8個(gè)基點(diǎn)。103個(gè)重點(diǎn)城市中，近40%的城市房貸利率環(huán)比下降，覆蓋區(qū)域包括成渝、長(zhǎng)三角、中原、山東半島、京津冀等多個(gè)城市群，下調(diào)范圍較上月進(jìn)一步擴(kuò)大。其中成都、吉林、鹽城、眉山、中山、鄭州等城市首套、二套房貸利率均下降，且降幅相對(duì)較大。

與此同時(shí)，貸款平均放款周期為57天，較上月縮短11天。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，103個(gè)重點(diǎn)城市中超過80%的城市放款周期縮短，其中西安、廈門、紹興、濟(jì)寧、徐州等城市銀行放款速度較上月加快1個(gè)月。經(jīng)過近兩個(gè)月的調(diào)整，當(dāng)前部分城市銀行放款速度加快，103個(gè)城市中約20%的城市放款周期在1個(gè)月以內(nèi)，約40%的城市放款周期在1到2個(gè)月之間。

另外，值得注意的是，房貸放松已從首套開始滲透到二套，從一手房開始滲透到二手房。專家預(yù)計(jì)，房貸利率還有進(jìn)一步下行的可能。

政策“暖風(fēng)頻吹”

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年12月共出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65次，但其中有不少是刺激性政策，政策面逐步偏暖。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：隨著信貸政策的穩(wěn)定，各地房地產(chǎn)穩(wěn)樓市政策頻繁發(fā)布，最典型的政策內(nèi)容是人才補(bǔ)貼和購(gòu)房補(bǔ)貼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年的最后一個(gè)月，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州等在內(nèi)的近25個(gè)城市都推出了相應(yīng)措施，以期提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。

信貸環(huán)境的改善，客觀上對(duì)成交起到了直接的促動(dòng)作用。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2021年12月，全上海共成交二手房1.8萬套，環(huán)比增長(zhǎng)19%;成交金額574億元，環(huán)比增長(zhǎng)25%。成交量的增加，也推動(dòng)了價(jià)格上漲，該月套均總價(jià)319萬元/套，環(huán)比增長(zhǎng)5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前來看，信貸積壓在很多城市得到明顯緩解，預(yù)計(jì)短期內(nèi)房?jī)r(jià)依然會(huì)慣性下調(diào)，但隨著房貸限制的逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年第一季度有望逐漸企穩(wěn)，一二線城市將會(huì)率先走出低迷。

購(gòu)房窗口期到來

對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，隨著政策環(huán)境的改善，尤其是貸款限制的放松，如考慮結(jié)婚、換房等的購(gòu)房者，可以積極行動(dòng)起來，抓住這一輪房貸放松的契機(jī)，達(dá)成置業(yè)的夢(mèng)想。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，雖然作為房貸利率基準(zhǔn)錨的5年期以上LPR保持不變，但城市銀行因城施策，2021年12月全國(guó)103個(gè)重點(diǎn)城市房貸環(huán)境保持改善，房貸利率連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下降，放款周期縮短到2個(gè)月以內(nèi)，利率下調(diào)空間和放款周期縮短時(shí)間均較上月擴(kuò)大。在“良性循環(huán)”的指引下，信貸環(huán)境的持續(xù)改善將對(duì)市場(chǎng)成交帶來利好，帶動(dòng)市場(chǎng)底部修復(fù)。

許小樂進(jìn)一步指出，信貸環(huán)境改善對(duì)市場(chǎng)成交有直接促動(dòng)作用。根據(jù)貝殼研究院觀察，2021年10月以來貝殼50城二手房成交量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長(zhǎng)，釋放筑底信號(hào)。尤其是在2021年最后一個(gè)月里，二手房成交狀況仍在好轉(zhuǎn)，上半月日均成交量較11月日均水平保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交在加速筑底過程中。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸環(huán)境將進(jìn)一步改善，部分城市房貸利率、放款周期仍有優(yōu)化空間，這將進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)成交在2022年年初企穩(wěn)回升，價(jià)格在交易量回升后將逐步止跌趨穩(wěn)。

而對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，信貸環(huán)境的改善意味著購(gòu)房窗口期已經(jīng)顯現(xiàn)。隨著政策的逐漸穩(wěn)定，特別是2021年第四季度之后，央行不斷釋放穩(wěn)定樓市的信號(hào)，個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)出現(xiàn)了止跌，政策見底后，市場(chǎng)底部也有望加快出現(xiàn)。在這種情況下，剛需購(gòu)房者的需求將逐步得到釋放，市場(chǎng)活躍程度也將得到提升。因此，剛需購(gòu)房者可以抓住時(shí)機(jī)，尋找性價(jià)比較高的物業(yè)擇機(jī)出手。