房地產(chǎn)企業(yè)做好成本控制的一站式解決方案

文/閆振杰 山西建投城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司

多項(xiàng)目管理理論是指針對(duì)組織中進(jìn)行的多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全生命周期的管理，以提升項(xiàng)目管理效率的方法，嘗試引入心理學(xué)因素，根據(jù)不同工作場(chǎng)景，進(jìn)行多種項(xiàng)目管理。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，多公司同時(shí)開發(fā)有其存在的意義與可取之處，但也會(huì)對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)造成一定程度的壓力，特別是在成本控制領(lǐng)域體現(xiàn)得尤為明顯。

多項(xiàng)目視角下的管理

多項(xiàng)目管理是對(duì)多種工程項(xiàng)目的遴選、規(guī)劃、實(shí)施、管理和評(píng)價(jià)等工作加以管理與統(tǒng)籌，最終達(dá)到通過管理方法滿足各類項(xiàng)目實(shí)施的需要，使各類工程項(xiàng)目的綜合實(shí)施效益達(dá)到最優(yōu)。目前，多項(xiàng)目管理方法在政府部門和公司中有著廣泛的應(yīng)用。

多項(xiàng)目管理具備戰(zhàn)略性、動(dòng)態(tài)特征、整合度高和最優(yōu)化資源配置性四大特征。

戰(zhàn)略性主要表現(xiàn)在，多項(xiàng)目管理從公司決策層開始，對(duì)組織中的所有項(xiàng)目實(shí)施評(píng)價(jià)、規(guī)劃、實(shí)施與管理，是公司戰(zhàn)略管理的重要表現(xiàn)方法。

動(dòng)態(tài)特征則主要表現(xiàn)在，多項(xiàng)目管理需要根據(jù)公司內(nèi)部環(huán)境的變動(dòng)，在資源方面對(duì)項(xiàng)目做出合理調(diào)度，以更好地管理與各個(gè)項(xiàng)目的合作關(guān)系，從而使項(xiàng)目開發(fā)更好地滿足公司發(fā)展的新戰(zhàn)略和新要求。

整合度高主要表現(xiàn)在，多項(xiàng)目管理中，各個(gè)項(xiàng)目均以完成公司戰(zhàn)略為主要管理目標(biāo)，為達(dá)到這一目標(biāo)，各個(gè)項(xiàng)目管理者之間會(huì)積極溝通與交流，信息系統(tǒng)集成程度高，可以提升公司內(nèi)部的信息溝通效率，從而豐富信息溝通形式。

最優(yōu)化資源配置性主要表現(xiàn)在，多項(xiàng)目間會(huì)按照其負(fù)責(zé)管理的項(xiàng)目?jī)?yōu)先級(jí)對(duì)所有資源進(jìn)行協(xié)調(diào)分配，從而產(chǎn)生最優(yōu)化資源配置組合，起到增加資源使用率的效果。

多項(xiàng)目視角下房地產(chǎn)成本控制的不足之處

預(yù)算經(jīng)營(yíng)規(guī)劃不當(dāng)，背離公司經(jīng)營(yíng)實(shí)際。相比于其他服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)公司的個(gè)性化因素尤為突出，它存在籌備時(shí)間久、牽扯資本多的特征。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展所需要的巨大資金投入，多項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)往往可以有效控制成本，使投資效益最大化，讓公共資源得以合理分配與利用。

當(dāng)下，不少地產(chǎn)公司在工程實(shí)施過程中，并不能把控計(jì)劃管理的有效性和執(zhí)行成效，使公司的資金與資源分配能力出現(xiàn)偏差，加之戰(zhàn)略規(guī)劃過于精細(xì)，使得地產(chǎn)公司的多工程很難同時(shí)實(shí)施。在多項(xiàng)目視野下，房地產(chǎn)公司預(yù)算管理及運(yùn)營(yíng)策略的建立與執(zhí)行，很難兼顧到各個(gè)項(xiàng)目之間的差異性，也就很難隨著項(xiàng)目管理的深入而有所調(diào)整。

多項(xiàng)目預(yù)算編制不夠科學(xué)合理。中國(guó)不少地產(chǎn)公司采取的是每個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立一套預(yù)算編制方式，沒有從公司戰(zhàn)略和視角做好項(xiàng)目編制工作，導(dǎo)致多項(xiàng)目視角下的預(yù)算編制工作很難真正產(chǎn)生效果。以多項(xiàng)目視角下的地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)算編制為例，由于地產(chǎn)公司的項(xiàng)目建設(shè)投資所產(chǎn)生的資金預(yù)算表必須進(jìn)行簡(jiǎn)單的綜合，才能構(gòu)成整體的項(xiàng)目開發(fā)投資計(jì)劃清單，并不是以多項(xiàng)目實(shí)施的具體情況為基礎(chǔ)進(jìn)行的投資預(yù)算編制，因此很難促成多項(xiàng)目投資同期進(jìn)行。此外，由于地產(chǎn)公司獨(dú)立開展某個(gè)項(xiàng)目與同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目的操作有很大不同，自然會(huì)對(duì)多項(xiàng)目視角下的項(xiàng)目控制管理產(chǎn)生干擾。以公司資金運(yùn)用狀況為例，由于計(jì)劃開始日期、竣工期限等差異與改變，隨時(shí)都可能影響到公司管理層的資金分配與計(jì)劃。

預(yù)算管理制度建設(shè)存在不足。首先，多項(xiàng)目視野下的房地產(chǎn)資源分配有著非理性、不平衡之處，容易產(chǎn)生資金爭(zhēng)奪現(xiàn)象，或者在項(xiàng)目實(shí)施過程中被人為改變；其次，計(jì)劃管理監(jiān)督管理框架建設(shè)不完善，意味著很難真正對(duì)計(jì)劃實(shí)施實(shí)現(xiàn)有效管理與監(jiān)控，難免會(huì)削弱計(jì)劃管理能力；再者，計(jì)劃管理監(jiān)督機(jī)制不健全，使得計(jì)劃監(jiān)督與管理很難真正符合整體性需求；最后，預(yù)算管理工作評(píng)價(jià)機(jī)制不全面，方案設(shè)計(jì)不具體，削弱了職工參加考評(píng)的主動(dòng)性。

預(yù)算人才嚴(yán)重匱乏。多項(xiàng)目視野下的房地產(chǎn)預(yù)算管理工作牽涉內(nèi)容頗多，對(duì)從業(yè)人員的技術(shù)與創(chuàng)新能力有很高要求，不但需要從業(yè)者具備房地產(chǎn)項(xiàng)目研究、管理以及資金運(yùn)算統(tǒng)籌才能，還要求其具有財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)和數(shù)據(jù)等方面的專業(yè)知識(shí)。結(jié)合調(diào)查分析后我們發(fā)現(xiàn)，大部分房地產(chǎn)公司缺乏對(duì)人員的開發(fā)與培訓(xùn)，管理層現(xiàn)場(chǎng)控制意識(shí)也差強(qiáng)人意。

多項(xiàng)目視角下房地產(chǎn)成本控制如何高效執(zhí)行

多項(xiàng)目視角下，房地產(chǎn)公司成本管理體系的有效執(zhí)行可從以下幾個(gè)方面發(fā)力。

落地預(yù)算管理經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。運(yùn)營(yíng)策略是房地產(chǎn)公司在多項(xiàng)目視野下做好經(jīng)營(yíng)與管理工作的根本。首先，房地產(chǎn)公司要從多項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)需求入手，適當(dāng)調(diào)整計(jì)劃控制與運(yùn)營(yíng)策略，確定各個(gè)項(xiàng)目具體的開工日期、建設(shè)周期和驗(yàn)收日期，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程中的所有要點(diǎn)準(zhǔn)確掌握，為日后工作奠定基礎(chǔ)。其次，根據(jù)不同企業(yè)的狀況，綜合考量投資價(jià)值及其希望取得的回報(bào)，對(duì)已有的資產(chǎn)與財(cái)力加以合理配置，在確定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)上，選取最有利于戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)成的投資，使企業(yè)價(jià)值得到最佳體現(xiàn)。

推進(jìn)多項(xiàng)目預(yù)算編制管理。多項(xiàng)目視角下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作必須兼顧多種要素，不但要把項(xiàng)目管理視為根本，還要結(jié)合各個(gè)企業(yè)的不同特征，確保項(xiàng)目有效開展。

首先，多項(xiàng)目視角下的地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理編制工作需要一個(gè)完善的計(jì)劃管理系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的控制目標(biāo)，確定相應(yīng)的控制口徑，使預(yù)算編制工作適應(yīng)公司各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的需求。其次，必須采取多維度的編排方式，根據(jù)公司的不同情況設(shè)計(jì)不同的編制工作方案，發(fā)揮計(jì)劃管理系統(tǒng)的功能與意義。最后，要保證公司各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部均衡性，對(duì)資金要做到合理安排，增強(qiáng)預(yù)算編制的科學(xué)性。例如，在資源、設(shè)備和人員使用上，可采用流動(dòng)性控制方式，達(dá)到均衡經(jīng)營(yíng)的目的。

加強(qiáng)公司內(nèi)部預(yù)算編制工作。成本控制是為了提高公司的資金使用效率，讓公司價(jià)值得到最佳體現(xiàn)。地產(chǎn)公司要根據(jù)具體開發(fā)情況和預(yù)算編制狀況，將單項(xiàng)目監(jiān)管與多項(xiàng)目監(jiān)管相結(jié)合，不斷完善項(xiàng)目管理體系，履行好負(fù)責(zé)人的職能，使不同管理視角下的地產(chǎn)預(yù)算控制作用得以真正發(fā)揮。房地產(chǎn)公司預(yù)算管理工作也可以針對(duì)項(xiàng)目的不同屬性和不同特征建立監(jiān)管制度，通過設(shè)置專門的預(yù)算監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)管的實(shí)施力量，提升項(xiàng)目從業(yè)人員的工作積極性，使其能夠及時(shí)調(diào)整預(yù)算管理工作目標(biāo)，適應(yīng)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)需求。

重視相關(guān)人才的培養(yǎng)。在多項(xiàng)目視角下，房地產(chǎn)公司對(duì)于專業(yè)化人員的培訓(xùn)十分必要。針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，地產(chǎn)公司必須引入并選拔具備管理背景和經(jīng)營(yíng)意識(shí)的專業(yè)人才，加強(qiáng)項(xiàng)目管理，提升地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立培訓(xùn)管理機(jī)制，擴(kuò)充專業(yè)人員的視野，增強(qiáng)其專業(yè)知識(shí)，培養(yǎng)主觀能動(dòng)性。房地產(chǎn)公司可定時(shí)對(duì)員工的學(xué)習(xí)狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估，為儲(chǔ)備人員、選拔干部夯實(shí)根基。評(píng)估結(jié)果可與員工的業(yè)績(jī)掛鉤，可采取提升薪酬福利、提升職級(jí)等措施，增強(qiáng)全體員工對(duì)評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可度。

近年來，不少地產(chǎn)公司都在嘗試多項(xiàng)目運(yùn)作模式，通過這種模式，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理效率，加速了企業(yè)資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)，促進(jìn)了企業(yè)管理水平的提高，使房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀政策的調(diào)控下更具活力。商