城市更新視角下的老舊小區(qū)綜合評(píng)估

丁燕杰

(1.北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，北京 100038； 2.城市空間信息工程北京市重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，北京 100038)

1 引 言

老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。近年來(lái)，面對(duì)時(shí)代更迭，城市中老舊小區(qū)的數(shù)量日益增多，各類(lèi)型的老舊小區(qū)遺留問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜：建筑年久失修、市政管道老化破損、公共空間及環(huán)境臟亂差、停車(chē)等公共配套設(shè)施服務(wù)不完善、物業(yè)管理不善等等[1～3]。城市居民對(duì)人居環(huán)境的要求不斷提高，2019年，北京市“12345”熱線平臺(tái)共受理群眾訴求291.97萬(wàn)件，比2018年增長(zhǎng)了46.1%。高峰時(shí)，每天受理量達(dá)到1萬(wàn)件。在市民的來(lái)電投訴中，物業(yè)管理類(lèi)問(wèn)題占比最大[4]。2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型。2021年北京市也發(fā)布了《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，老舊小區(qū)的改造問(wèn)題，關(guān)乎城市規(guī)劃的未來(lái)空間，更關(guān)乎居民生活的幸福指數(shù)。本文以北京市老舊小區(qū)為例，詳細(xì)闡述城市更新視角下，老舊小區(qū)的現(xiàn)存問(wèn)題及改造建議，旨在推動(dòng)老舊小區(qū)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

2 老舊小區(qū)評(píng)估體系的建立

2.1 研究區(qū)域

研究區(qū)域轄區(qū)總面積 4.13 km2，26個(gè)社區(qū)，133個(gè)居住小區(qū)，如圖1所示。2000年及以后竣工建成小區(qū)占比31.58%、90年代竣工建成小區(qū)占比55.64%、80年代竣工建成小區(qū)占比0.75%、70年代及之前竣工建成小區(qū)占比12.03%。研究區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化，其中央產(chǎn)占比最高達(dá)40%左右，房產(chǎn)權(quán)屬的多樣化也造成了老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的極大差異，公共空間和綠地嚴(yán)重不足、停車(chē)混亂、配套服務(wù)不足等矛盾突出。

圖1 研究區(qū)域

2.2 評(píng)估指標(biāo)體系建立

結(jié)合研究區(qū)域?qū)嶋H情況，選擇建筑、居住人口、便民服務(wù)設(shè)施、安保服務(wù)情況、美化舒適程度、停車(chē)情況、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施7個(gè)專(zhuān)題開(kāi)展評(píng)估，每個(gè)專(zhuān)題分若干指標(biāo)(圖2)。每個(gè)居住小區(qū)建立管理水平分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)體系，依據(jù)評(píng)估結(jié)果等屬性劃分為5個(gè)評(píng)估級(jí)別。在評(píng)估指標(biāo)的設(shè)計(jì)上，考慮到指標(biāo)的可操作性，選取的指標(biāo)多數(shù)能從政府公開(kāi)數(shù)據(jù)中計(jì)算獲得，另外一部分則需要依靠實(shí)地調(diào)查及社會(huì)感知數(shù)據(jù)計(jì)算獲得。老舊小區(qū)分類(lèi)指標(biāo)的構(gòu)建還要考慮其動(dòng)態(tài)性，因?yàn)檠芯繀^(qū)域特點(diǎn)不同，需要指標(biāo)能夠做到動(dòng)態(tài)調(diào)整[5，6]。老舊小區(qū)評(píng)估指標(biāo)體系如表1所示。

(1)建筑專(zhuān)題：評(píng)估居住小區(qū)占地面積、建筑面積、樓棟數(shù)量、竣工年代、產(chǎn)權(quán)單位、地下空間(人防或普通地下空間)、建筑維修情況、管道維修情況、物件維修情況。

(2)居住人口專(zhuān)題：根據(jù)各棟居民樓統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)疊加，包括戶數(shù)、常住人口規(guī)模、各年齡階段居民規(guī)模、殘疾人口規(guī)模、低保家庭情況。

(3)便民服務(wù)設(shè)施專(zhuān)題：評(píng)估智能快遞柜、凈水設(shè)施、消防設(shè)施、體育健身設(shè)施、廣場(chǎng)、食堂、自行車(chē)棚等配套服務(wù)。

(4)安保服務(wù)專(zhuān)題：評(píng)估封閉/開(kāi)放情況、小區(qū)門(mén)禁情況、配備保安情況、是否查進(jìn)出人員身份。

(5)美化舒適程度專(zhuān)題：評(píng)估綠地率、綠化養(yǎng)護(hù)情況、容積率、衛(wèi)生清潔情況、垃圾分類(lèi)設(shè)施及垃圾清運(yùn)情況、街巷綠化情況。

(6)停車(chē)專(zhuān)題：評(píng)估停車(chē)位、充電樁設(shè)施。

(7)公共服務(wù)設(shè)施專(zhuān)題：評(píng)估商業(yè)設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、文化設(shè)施、教育設(shè)施等。

圖2 老舊小區(qū)評(píng)估指標(biāo)體系

老舊小區(qū)評(píng)估指標(biāo)體系 表1

3 老舊小區(qū)現(xiàn)狀評(píng)估實(shí)踐

3.1 停車(chē)位評(píng)估

隨著近些年城鎮(zhèn)化率和機(jī)動(dòng)化水平的迅猛提升、人們生活水平的提高，特別是在城市土地資源高度緊缺的背景下，城市停車(chē)供需矛盾日益突出，由于停車(chē)設(shè)施總量嚴(yán)重不足、配置不合理、利用效率和停車(chē)管理不到位而導(dǎo)致了嚴(yán)重的停車(chē)難、交通擁堵等問(wèn)題，一直是困擾城市交通發(fā)展、甚至影響市民正常生活的難題[7]。

(1)停車(chē)位評(píng)估

回想剛來(lái)團(tuán)場(chǎng)務(wù)工的那幾年，團(tuán)場(chǎng)實(shí)行的是工資制，夫妻倆人加起來(lái)工資不足百元，還要養(yǎng)活三個(gè)孩子。心里好似有一團(tuán)火的孫改會(huì)看到團(tuán)場(chǎng)的男人都熱衷開(kāi)拖拉機(jī)，不甘落后的他也不管自己是不是剛落腳，立即向連隊(duì)積極申請(qǐng)，最終如愿以償當(dāng)起了鐵牛55拖拉機(jī)手。他一邊積極地學(xué)習(xí)犁地、播種技術(shù)，一邊又和妻子共同承包棉花60畝。

研究區(qū)域共133個(gè)居住小區(qū)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)居民現(xiàn)狀停車(chē)位 11 451個(gè)，根據(jù)各社區(qū)住宅套數(shù)，按每戶 1∶1.1的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算停車(chē)位需求，需求停車(chē)位 51 119個(gè)，停車(chē)位滿足度22.4%，區(qū)域存在停車(chē)位缺口總共為 39 668個(gè)。大部分小區(qū)的停車(chē)位供給都嚴(yán)重不足、停車(chē)?yán)щy。研究區(qū)域按照停車(chē)位滿足度對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行評(píng)級(jí)，5星小區(qū)14個(gè)占比10.5%，4星小區(qū)16個(gè)占比12%，3星小區(qū)28個(gè)占比21.1%，2星小區(qū)64個(gè)占比48.1%，1星小區(qū)11個(gè)占比8.3%，如表2所示。其中，停車(chē)位需求滿足度最高社區(qū)達(dá)75%；滿足度最低的社區(qū)僅5%。

各居住區(qū)停車(chē)位現(xiàn)狀評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表2

(2)充電樁評(píng)估

北京市政府發(fā)布實(shí)施《北京市示范性新能源小客車(chē)自充電設(shè)施建設(shè)管理細(xì)則》《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)》中，明確新建及改建建筑要按照不低于18%的停車(chē)位比例配建充電設(shè)施，并將此作為規(guī)劃審批條件。研究區(qū)域共133個(gè)居住小區(qū)，通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)現(xiàn)狀共配置了55個(gè)充電樁，分布于19個(gè)社區(qū)的31個(gè)不同的居住小區(qū)內(nèi)(圖3)。76.69%的居住小區(qū)沒(méi)有配備充電樁；12.8%的居住小區(qū)每個(gè)充電樁要服務(wù)300戶以上居民、服務(wù)能力較低，未來(lái)需要積極推動(dòng)配置充電樁。各居住區(qū)充電樁指標(biāo)評(píng)級(jí)分析結(jié)果如表3所示。

圖3 充電樁設(shè)施配備情況分析圖

各居住區(qū)充電樁指標(biāo)評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表3

3.2 公共空間及居住環(huán)境評(píng)估

2020年隨著新冠病毒在國(guó)內(nèi)爆發(fā)以來(lái)，我國(guó)對(duì)于后疫情時(shí)代老舊小區(qū)公共空間與公共生活有了更深刻的思考。居民對(duì)小區(qū)公共空間的認(rèn)知和需求發(fā)生了變化，需要優(yōu)化小區(qū)公共空間、營(yíng)造鄰里健康場(chǎng)所[8，9]。

(1)綠地率評(píng)估

綠地是保障居住適宜性的重要指標(biāo)，通過(guò)評(píng)價(jià)綠地率，判斷區(qū)域的綠地生態(tài)功能均衡性和差異性，從而為綠地規(guī)劃和景觀格局調(diào)整提供依據(jù)。居住小區(qū)綠地占總用地面積應(yīng)在30%以上，中心城區(qū)不低于25%。研究區(qū)域?qū)儆谥行某菂^(qū)，城市公共綠地面積 0.26 km2，綠地率為15.9%，如圖4所示。同時(shí)老舊小區(qū)內(nèi)部公共綠地不達(dá)標(biāo)，45%的老舊小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有公共綠地。

圖4 研究區(qū)域綠地分布圖

圖5 各居住區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)情況分布圖

各居住區(qū)綠地率指標(biāo)評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表4

(2)廣場(chǎng)與體育健身場(chǎng)地評(píng)估

為滿足現(xiàn)代居民休閑運(yùn)動(dòng)的需求，在設(shè)計(jì)居住小區(qū)時(shí)往往會(huì)涉及廣場(chǎng)及室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地。根據(jù)《北京市居民公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》京政發(fā)(2015)7號(hào)，室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地按照每千人 250 m2～300 m2的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，一般最小規(guī)模 200 m2/處。研究區(qū)域133個(gè)居住小區(qū)中，3.01%的小區(qū)千人廣場(chǎng)面積為 250 m2以上；2.26%的小區(qū)千人廣場(chǎng)面積在 100 m2～250 m2范圍內(nèi)；5.26%的小區(qū)千人廣場(chǎng)面積小于 100 m2；89.47%的小區(qū)沒(méi)有廣場(chǎng)等室外活動(dòng)場(chǎng)地，如表5所示。

各居住區(qū)廣場(chǎng)及室外活動(dòng)場(chǎng)地評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表5

研究區(qū)域共有47處室外健身器材，戶外或室外健身器材就是常在體育廣場(chǎng)里、公園里、小區(qū)廣場(chǎng)里看見(jiàn)的用于活動(dòng)身體的健身器材，旨在提高全民健身素質(zhì)。健身器材種類(lèi)繁多：包括跑步器、健騎器、單杠、雙杠、上肢牽引器、壓腿杠、雙人大轉(zhuǎn)輪等。按照服務(wù)半徑 300 m計(jì)算，研究區(qū)域內(nèi)復(fù)北社區(qū)、三里河三區(qū)一社區(qū)、月壇社區(qū)、西便門(mén)社區(qū)體育健身器材服務(wù)能力不足，可結(jié)合實(shí)際情況增加配置。133個(gè)居住小區(qū)中，38個(gè)居住區(qū)內(nèi)部配備了健身器材，在小區(qū)嚴(yán)格封閉管理情況下也可進(jìn)行室外體育鍛煉。其他小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有配備健身器材，僅可以使用城市公共公園等場(chǎng)所中的健身器材。未來(lái)應(yīng)積極推進(jìn)室外活動(dòng)場(chǎng)地配置，整合利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地、拆除違法建設(shè)騰空土地及小區(qū)周邊存量土地，用于建設(shè)各類(lèi)配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，增加公共活動(dòng)空間。根據(jù)7號(hào)文配置要求，達(dá)到 1 000人安排不少于 200 m2的健身路徑；達(dá)到 3 000人安排標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)一片、乒乓球場(chǎng)地一片；達(dá)到 5 000人安排標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)一片、標(biāo)準(zhǔn)門(mén)球場(chǎng)一片、乒乓球場(chǎng)地一片。對(duì)改造區(qū)域內(nèi)空間資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)無(wú)法獨(dú)立建設(shè)設(shè)施的，可根據(jù)實(shí)際情況利用疏解整治騰退空間就近建設(shè)區(qū)域性公共服務(wù)中心，輻射周邊多個(gè)老舊小區(qū)。研究區(qū)廣場(chǎng)等室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地分布如圖6所示，體育健身器材配備情況分布如圖7所示。

圖6 廣場(chǎng)等室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地分布圖

圖7 體育健身器材配備情況分布圖

3.3 便民服務(wù)設(shè)施評(píng)估

(1)智能快遞柜評(píng)估

隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的普及，智能快遞柜是隨著快遞業(yè)不斷發(fā)展新生的事物，智能快遞柜大幅提升了物流末端的配送效率。研究區(qū)域共計(jì)133個(gè)居住小區(qū)，共配置了26個(gè)智能快遞柜，分布于17個(gè)社區(qū)的20個(gè)居住小區(qū)內(nèi)(圖8)。在新冠疫情期間，為了保障居民的安全健康，智能快遞柜也讓快遞取件更加方便、快捷、安全，既省去了居民在“快遞山”中翻找的時(shí)間，又減少接觸的風(fēng)險(xiǎn)，保障了社區(qū)的環(huán)境安全。各居住區(qū)智能快遞柜評(píng)級(jí)分析結(jié)果如表6所示。

各居住區(qū)智能快遞柜評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表6

圖8 各居住區(qū)智能快遞柜設(shè)施配備情況分析圖

(2)微型消防站評(píng)估

微型消防站，是以救早、滅小和“三分鐘到場(chǎng)”撲救初起火災(zāi)為目標(biāo)，配備必要的消防器材，依托社區(qū)群防群治隊(duì)伍。研究區(qū)域共配置了28處微型消防站(圖9)，為了將微型消防站打造成一支真正處置突發(fā)火情的最小作戰(zhàn)單元，制定專(zhuān)有的管理模式以提升隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力。經(jīng)過(guò)升級(jí)后的微型消防站可做到隊(duì)員24小時(shí)不間斷輪流巡查，日夜守護(hù)，對(duì)突發(fā)火情做到秒級(jí)響應(yīng)，從而達(dá)到秒啟動(dòng)、秒處置、秒反饋的效果。

圖9 各居住區(qū)微型消防站分布圖

圖10 微型消防站服務(wù)能力分析圖

同時(shí)，133個(gè)居住小區(qū)中，101個(gè)居住小區(qū)內(nèi)都單獨(dú)配置了消防器材，為筒子樓、平房院落等重點(diǎn)區(qū)域配備消防應(yīng)急箱、為街巷物業(yè)巡邏人員配備便攜式水基型滅火器、便攜式應(yīng)急包，有效提升隊(duì)伍的戰(zhàn)斗力。對(duì)于沒(méi)有單獨(dú)配備消防器材的小區(qū)，未來(lái)物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)提高應(yīng)急救災(zāi)服務(wù)能力。微型消防站服務(wù)能力分析如圖10所示。

(3)凈水設(shè)施評(píng)估

凈水設(shè)施已成為現(xiàn)代化居住小區(qū)不可缺少的配套設(shè)施。直飲水比普通飲用水更為清澈，對(duì)人體健康是非常有益處的。研究區(qū)域133個(gè)小區(qū)中，共配置了43處凈水設(shè)施，分布于21個(gè)社區(qū)的35個(gè)不同的居住小區(qū)內(nèi)。98個(gè)居住小區(qū)沒(méi)有凈水設(shè)施，未來(lái)有必要積極推進(jìn)配備(表7)。街巷綠化郁閉度計(jì)算結(jié)果示意圖如圖11所示 。

各居住區(qū)凈水設(shè)施評(píng)級(jí)分析結(jié)果 表7

圖11 街巷綠化郁閉度計(jì)算結(jié)果示意圖

4 老舊小區(qū)智能評(píng)估管理

老舊小區(qū)智能評(píng)估針對(duì)補(bǔ)民生短板問(wèn)題，構(gòu)建了人居環(huán)境高質(zhì)量發(fā)展評(píng)估指標(biāo)體系，運(yùn)用空間大數(shù)據(jù)分析判斷，科學(xué)、系統(tǒng)、精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)遺留問(wèn)題，有效實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)現(xiàn)狀問(wèn)題的精確定位、精準(zhǔn)決策、精細(xì)治理[10]，如圖12～圖14所示。

圖12 老舊小區(qū)建筑評(píng)估管理

圖13 老舊小區(qū)智能評(píng)估管理

圖14 老舊小區(qū)智能評(píng)估管理

城市體檢智能評(píng)估系統(tǒng)量化了老舊小區(qū)遺留問(wèn)題，可在區(qū)域中橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)差距與問(wèn)題、評(píng)估治理后效果，將在城市更新進(jìn)程中，有效地輔助城市治理與城市規(guī)劃。針對(duì)各類(lèi)設(shè)施服務(wù)盲區(qū)，今后可結(jié)合社區(qū)體檢、微改造、城市更新和社區(qū)自治等“繡花般”的手段對(duì)癥下藥、進(jìn)行根治，促進(jìn)老舊小區(qū)健康發(fā)展。

5 結(jié) 論

本文通過(guò)大量實(shí)地調(diào)研、理論研究、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)等定量科學(xué)的計(jì)算方法，創(chuàng)建了老舊小區(qū)評(píng)估指標(biāo)與相關(guān)分析模型，實(shí)現(xiàn)了基于大數(shù)據(jù)方法對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)狀評(píng)估的技術(shù)路線，形成了完整的老舊小區(qū)評(píng)估體系。本文成果深入挖掘并量化了老舊小區(qū)遺留問(wèn)題，可在區(qū)域中橫向?qū)Ρ劝l(fā)現(xiàn)差距與問(wèn)題、評(píng)估治理后效果。在城市總體目標(biāo)指導(dǎo)下，將自上而下的政府統(tǒng)籌與自下而上的城市更新活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)多層級(jí)、多部門(mén)、多主體聯(lián)動(dòng)，研究成果將科學(xué)有序推動(dòng)老舊小區(qū)品質(zhì)提升、有效地輔助城市治理與城市規(guī)劃。