徐映雪

案? ?情

A單位向不動產(chǎn)登記機構申請以間為單元辦理a工業(yè)廠房的首次登記。a工業(yè)廠房為標準化廠房，位于某市一個工業(yè)園區(qū)內。不動產(chǎn)登記機構能否依申請為其辦理以間為單元的首次登記？

分? ?析

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化的推進，工業(yè)用地由于存量較多、土地集約利用效率提升空間較大，越來越成為房地產(chǎn)開發(fā)單位關注的對象。根據(jù)《國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》的規(guī)定，工業(yè)用地為工礦用地的二級類，指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、裝備修理、自用庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地。工業(yè)廠房是工業(yè)用地上最主要的不動產(chǎn)類型，指直接用于工業(yè)生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套的各種房屋，主要包括生產(chǎn)車間、庫房及其附屬建筑物等。即除了生產(chǎn)作業(yè)的車間外，輔助工業(yè)生產(chǎn)的供電室、供水室、儲物間等附屬用房均屬于工業(yè)廠房的范疇。工業(yè)廠房按照是否標準化進行分類，可分為標準化廠房和非標準化廠房。與非標準化廠房相比，標準化廠房按照行業(yè)性質遵循相應的行業(yè)“標準”，主要用于中小工業(yè)企業(yè)和外來工業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)使用。其一般在規(guī)定區(qū)域內進行統(tǒng)一規(guī)劃，具有更強的集約性和通用性，易于培育產(chǎn)業(yè)集群，可進一步優(yōu)化資源配置，緩解用地壓力。

我國一直未出臺法律法規(guī)對工業(yè)廠房能否進行分割轉讓進行明確?！睹穹ǖ洹贰锻恋毓芾矸ā贰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等房地產(chǎn)管理主要法律法規(guī)并沒有禁止工業(yè)廠房分割轉讓的具體規(guī)定。但鑒于工業(yè)廠房的特殊性，在之前較長一段時間里，國家雖未明令禁止，對其分割轉讓也是不鼓勵的。傾向性觀點認為，工業(yè)廠房所在的工業(yè)用地是一個有機的統(tǒng)一整體，按照不動產(chǎn)登記單元的設定要求，辦理工業(yè)廠房登記時一般以幢為基本單元進行登記，不宜進行分割及轉讓。

限制工業(yè)廠房分割及轉讓的原因主要有以下幾個方面：一是原國土資源部于2004年下發(fā)了《關于發(fā)布和實施〈工業(yè)項目建設用地控制指標〉的通知》（國土資發(fā)〔2004〕232號），規(guī)定了工業(yè)項目建設用地必須同時符合投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務設施用地所占比重等四項指標，這四項指標是工業(yè)用地控制指標體系的重要組成部分，在土地出讓合同中也會有體現(xiàn)。如把工業(yè)廠房分割登記或轉讓勢必會影響其控制指標的實現(xiàn)，從而達不到合同約定的條件。二是若以層或間為不動產(chǎn)單元辦理工業(yè)廠房首次登記，則在一定程度上增加了開發(fā)單位或買受人擅自改變房屋用途的可能性和風險，出現(xiàn)工業(yè)用地“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象。出現(xiàn)情況較多的是把工業(yè)廠房擅自變?yōu)樽≌蛏虡I(yè)用房進行分割，在二級市場進行銷售。相當于以較低的拿地成本變相取得了住宅或經(jīng)營性用地，提高了增值空間，促進不公平競爭，破壞土地及房地產(chǎn)市場的秩序，甚至會造成國家的土地收益流失。三是損害了部分買受人的利益。工業(yè)用地的開發(fā)單位一般不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質，但仍可與買受人簽訂房屋買賣合同，通過虛假宣傳把工業(yè)廠房當作住宅賣給群眾。其擅自改變房屋用途的行為違反了《土地管理法》第四條及《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的有關規(guī)定，但其與買受人簽訂的合同不能因此判定無效，只是無法實現(xiàn)合同的約定。買受人此時只能通過訴訟的方式追究開發(fā)單位的違約責任。

2019年5月，國務院出臺了《關于推進國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新提升改革開放新高地的意見》（以下簡稱《意見》）（國發(fā)〔2019〕11號），要求“加強國家級經(jīng)開區(qū)存量用地二次開發(fā)，促進低效閑置土地的處置利用。鼓勵新入?yún)^(qū)企業(yè)和土地使用權權屬企業(yè)合作，允許對具備土地獨立分宗條件的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權進行分割，用以引進優(yōu)質項目”。第一次在國家層面出臺政策鼓勵在一定條件下允許對工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權進行分割。

在《意見》出臺之前，部分地區(qū)已相繼出臺相關政策，逐漸呈“開閘”態(tài)勢。近年來，由于各地的存量工業(yè)用地時常出現(xiàn)部分閑置或低效利用現(xiàn)象，不利于土地資源的整體開發(fā)與集約化經(jīng)營。為加強高效集約用地，引導工業(yè)轉型升級，部分地區(qū)基于招商引資及產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，針對不同的用地特點和開發(fā)模式出臺了相關政策，規(guī)范了工業(yè)廠房的登記與銷售標準，使對符合一定條件的工業(yè)地產(chǎn)進行產(chǎn)權分割成為盤活閑置低效用地的一種有效方式，致使出現(xiàn)了工業(yè)廠房在辦理首次登記前，已取得了商品房預售許可或現(xiàn)售備案的情況，且部分在首次登記前已出售并交付使用。

各地對其分割和轉讓規(guī)定的政策松緊程度不一。例如，武漢市于2013年印發(fā)《關于加強部分房地產(chǎn)開發(fā)項目管理有關問題的通知》，要求文件發(fā)布后申請分割銷售的“非住宅”地產(chǎn)項目，開發(fā)企業(yè)須經(jīng)所在地政府（管委會）同意，并經(jīng)發(fā)改、規(guī)劃、房屋管理部門召開聯(lián)席會共同審定批準。

湖南省于2014年出臺了《湖南省人民政府辦公廳關于促進工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的意見》，支持工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權分割。建設的生產(chǎn)廠房，按照經(jīng)批準的設計圖紙，在公共部位明確、滿足房屋獨立使用的條件下，可按自然層、部位等進行出租、出售，并依法辦理產(chǎn)權。

河北省于2018年6月出臺《關于大力發(fā)展民營經(jīng)濟的意見》，鼓勵工業(yè)“上樓”，提高工業(yè)用地的容積率。鼓勵建設高標準廠房，允許按幢、按層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。

廣東省于2019年5月開始實施《關于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權分割及分割轉讓不動產(chǎn)登記有關事項的通知》，規(guī)定工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，對工礦廠房、倉儲用房涉及按幢、層等固定界限為基本單元分割的，可按有關規(guī)定和相關法律法規(guī)及政策辦理工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權變更（分割）不動產(chǎn)登記、轉移（分割轉讓）不動產(chǎn)登記。

河南省鄭州市于2018年11月印發(fā)《鄭州市拓展發(fā)展空間保障工業(yè)用地需求若干措施的通知》（鄭政〔2018〕44號），規(guī)定工業(yè)廠房確需分割登記的，在不改變用途且符合規(guī)劃的前提下，因生產(chǎn)需要在接受投資、合資、對外投資合作過程中，經(jīng)各縣（市、區(qū)）政府（管委會）及市工信部門審核同意，發(fā)展改革、規(guī)劃、城建、住房保障等相關部門確認后，可以層為不動產(chǎn)單元申請辦理不動產(chǎn)登記。對于對外出售的標準化廠房的房屋所有權首次登記，原則上按照幢、層為不動產(chǎn)單元進行登記。對于規(guī)劃施工圖紙中有明確界址且現(xiàn)場有固定界限的標準化廠房確需分割登記的，可以間為不動產(chǎn)單元進行登記（間的建筑面積大于等于300平方米，若單層建筑面積小于等于600平方米的不得以間為不動產(chǎn)單元進行登記）。已辦理過商品房預售許可或商品房現(xiàn)售備案，開發(fā)單位申請房屋所有權首次登記的，不動產(chǎn)登記部門嚴格按照商品房預售許可或商品房現(xiàn)售備案確定的銷售單位為最小不動產(chǎn)單位辦理房屋所有權首次登記。

目前，工業(yè)廠房分割及轉移登記已成為趨勢，制度在逐步完善，該類項目也在持續(xù)升溫。各地不動產(chǎn)登記機構在辦理此類業(yè)務時，應注意以下幾點：一是由于標準化廠房的“標準”隨著行業(yè)性質的改變而改變，一般難以界定。不同的行業(yè)沒有統(tǒng)一的標準化廠房，同一行業(yè)的廠房“標準”也不是絕對的，隨著范圍不同而不同。此外，不動產(chǎn)登記機構不具備判定申請登記的廠房是否屬于標準化廠房的職能，故申請人申請標準化廠房的首次登記時，一般需提交各縣（市、區(qū)）政府（管委會）或發(fā)展改革等部門出具的標準化廠房相關證明材料。二是必要時應把卷宗審核與實地查看相結合。有些地市出臺的相關政策對以間及層為不動產(chǎn)單元申請工業(yè)廠房首次登記的，對其實際建設或使用情況作出了相關要求，如現(xiàn)場需有固定界限、不得改變用途等。因此辦理此類登記時，應在審查卷宗的同時進行實地查看，現(xiàn)場查看情況不滿足相關要求的，在整改完畢前不予登記。三是在首次登記前已辦理過商品房預售許可或商品房現(xiàn)售備案的，登記機構一般按照商品房預售許可或商品房現(xiàn)售備案確定的銷售單元為最小不動產(chǎn)單元進行首次登記。因此在具體辦理時應要求開發(fā)單位提交商品房預售許可證或商品房現(xiàn)售備案證。四是以間為不動產(chǎn)單元申請工業(yè)廠房分割登記的，一般對間及單層的建筑面積進行了限定，審核時應要求開發(fā)單位提交規(guī)劃報建圖或施工圖，審查間或層的建筑面積是否符合要求。

針對上述案例，應根據(jù)a廠房所在地區(qū)出臺的具體政策規(guī)定進行辦理。如a廠房位于鄭州市，可首先核查a廠房是否辦理過商品房預售許可或商品房現(xiàn)售備案，已取得商品房預售許可證或商品房現(xiàn)售備案證的，應按照證載銷售單元為最小不動產(chǎn)單元進行首次登記。證載銷售單元為間的，方可以間為不動產(chǎn)單元辦理首次登記。未取得商品房預售許可證或商品房現(xiàn)售備案證的，再核查申請登記的間的建筑面積是否不小于300平方米且單層建筑面積是否大于600平方米。符合上述條件的，登記機構對現(xiàn)場進行實地查看，現(xiàn)場有明確固定界限且與規(guī)劃報建圖或施工圖中界址一致的，方可辦理登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）

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