岑際瑋

(建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，福建 廈門 361000)

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。所以房地產(chǎn)項目管理不僅是管理質(zhì)量，還需要管理項目各種資源，使房地產(chǎn)項目管理更需要科學(xué)的制度，讓房地產(chǎn)項目更加順利完工。

1 項目概況

杭州市中心高端樓盤位于杭州市拱墅區(qū)塘萍路與登云路交叉口東北面， 占地面積1.5萬m2，建筑面積4.26萬m2，貨值約18.5億，是現(xiàn)房銷售項目(必須拿到大產(chǎn)證才能進行批價進行銷售)，項目北臨九龍倉地塊(同期開發(fā)略微滯后)，南臨萊德紳華府(已建成成熟小區(qū))， 東臨市政公園地塊(同期開發(fā)略微滯后)，西臨塘萍路(后期唯一可以通行的道路)。

2 項目策劃

杭州市中心高端樓盤是我司在杭州操作的第一個盤， 集團對其定位是申花板塊與建發(fā)綠城沁園(沁園地產(chǎn)江湖曾給予外號“申花一哥”)相比拼的高端樓盤，外立面設(shè)計采用鋁板裝飾，戶內(nèi)用墻紙、地暖、新風(fēng)、中央空調(diào)、智能馬桶等。它也是杭州樓市在特殊時刻孕育出的現(xiàn)房銷售怪胎樓型之一，貨值約18.5億，必須拿到大產(chǎn)證才能銷售，財務(wù)利息可以堪比建安成本，早一日回款就意味著多收入37萬元的財務(wù)利息，為此項目部進行了以下的策劃。

2.1 花籃式腳手架

杭州市中心高端樓盤的建筑風(fēng)格可以說是杭州濱江房產(chǎn)簡單利落的外立面與中式建筑大屋檐別扭的結(jié)合， 2m多的中式大挑檐，外立面也非全砼外墻，實在無法用先進的鋁膜加爬架體系，為了減少槽鋼層對室內(nèi)裝修的影響，采用了花籃式腳手架。

采用該體系的優(yōu)點：可以盡量減少型鋼對戶內(nèi)的影響，使得后期精裝穿插幾乎不受影響，拆架速度快，10月1日開始拆架，15d內(nèi)拆完了4棟主樓(17層/22層/23層)的外架；缺點：與鋁膜體系相比它的材料較多，且需要從外立面從專門的材料口周轉(zhuǎn)，拆架時需要較大的材料堆場，由于本項目場地較小，環(huán)路不通，該體系在拆架時就顯得非常凌亂。

2.2 市政先行

地下室頂板封閉后隨之做了頂板的防水保護層，并緊接著做了消防道路基礎(chǔ)和全場的回土，市政先行在本項目一旦成功，針對該現(xiàn)房銷售的項目優(yōu)勢將非常明顯。由于市政先行，只要主體結(jié)構(gòu)外立面與地面總平同時出來就可以立即進行規(guī)劃驗收，市政的排污驗收、通電、通水、通煤氣都將有效提前，將可能提前半年左右達售，節(jié)約財務(wù)利息6千萬～7千萬左右。很可惜最終市政先行的策劃難產(chǎn)了。失敗原因有幾點。

(1)方案不支持(體系/堆場)。要想實現(xiàn)市政先行必然需要在場地上給予市政、景觀獨立清爽的施工界面，這需要盡量減少作業(yè)堆場，我方最初的方案非全砼外墻，有較大的屋檐這都不支持做鋁膜爬架體系，木模加花籃式腳手架就意味著“三拆”——拆外架、拆施工電梯、拆塔吊是本項目的關(guān)鍵時點，三拆階段必須快，為了快拆，加之場地小周轉(zhuǎn)不開，拆架時場地將布滿材料,根本沒有完整的界面給到各家市政和綠化單位。

(2)方案不支持(環(huán)路)。要想實現(xiàn)市政先行，平面立面交叉施工，必然需要良好的內(nèi)部交通。我方方案消防通道僅僅是通到了每棟樓的樓下，并未實現(xiàn)環(huán)繞整個場地，整個場地只要有一點材料或者一輛車癱瘓則整個場地交通就陷入癱瘓，根本無法保障材料供給。

(3)方案不支持(外立面)。為了保證鋁板的施工質(zhì)量，需要鋁板外立面施工獨立不受干擾，常規(guī)均采用吊籃自上而下的進行施工，鋁板進場時由于每棟樓的鋁板需要分到各棟樓下用吊籃往上運輸，且為了保證功效需要堆場、粉料場環(huán)繞在各樓棟下，這就需要建筑四周有較為開闊且硬化干凈的堆場，而我方的方案建筑物四周均設(shè)置了環(huán)繞的管網(wǎng)，施工立面的時候不允許施工市政的綜合管網(wǎng)。

(4)圖紙效率不支持(管網(wǎng)圖紙)。管網(wǎng)出圖速度和方案的理念都沒有跟上市政先行的步伐，使得主樓四周的管網(wǎng)均滯后拖到了外立面施工階段，導(dǎo)致外立面施工時管網(wǎng)同步施工，交叉嚴重，功效很低。

(5)工程策劃不支持：市政先行的策劃還不夠成熟，塔吊布置的位置、施工電梯布置的位置沒有設(shè)在環(huán)路邊，導(dǎo)致大車必須進入內(nèi)場才能將拆除的施工電梯和塔吊材料運走，根本不具備市政先行的條件，這也導(dǎo)致市政先行流產(chǎn)。

2.3 大穿插

由于精裝竣備在批價上有一定的優(yōu)勢(常規(guī)是按精裝成本的2倍進行批價)，公司決策工程必須考慮精裝竣工備案，為了實現(xiàn)溢價率也實現(xiàn)盡早竣工備案，項目部在策劃上做了以下幾點。

(1)精裝修提前進場，并在項目旁邊做了臨時樣板，通過了集團的審核，提前鎖定了大量的精裝修材料，也對精裝修管理團隊提前做好了制度培訓(xùn)。

(2)總包提供出砌體樓層，完成結(jié)構(gòu)蓄水，精裝修及時切入，首先進行地暖施工，地暖保護層施工，借助總包施工電梯快速完成大量的泥水施工，為后期頂面、墻面施工提供了有利條件。

(3)立面龍骨施工與總包結(jié)構(gòu)施工同步，總包施工結(jié)構(gòu)砌體時，幕墻單位同步預(yù)埋，并施工豎向、橫向龍骨。

2.4 驗收圖紙策劃

由于市政先行的策劃已經(jīng)流產(chǎn)，要想爭取早日拿到產(chǎn)證只能在驗收策劃上做努力，各項驗收如何才能切實可行的落地顯得尤為重要，眾多驗收(綠化驗收、規(guī)劃驗收、質(zhì)檢驗收、消防驗收、人防驗收、交警驗收、排污驗收、環(huán)衛(wèi)驗收)找出關(guān)鍵驗收路線，關(guān)鍵驗收項，關(guān)鍵驗收[1]。由于各部門按圖驗收，在我們可以控制的范圍內(nèi)精簡精裝圖紙，將木飾面、地面石材、燈具、潔具、木地板、櫥柜、整體衛(wèi)浴、柜體從精裝修圖紙中以變更的形式拿掉，再進行圖紙送審，安排好工期并對施工單位做充分的交底，做實以上兩點便有了以下的優(yōu)勢：精裝修單位對驗收界面較為清楚，所有的進度安排根據(jù)驗收要求去做，現(xiàn)場不亂；拿掉較多的內(nèi)容后可以提前較長時間(約半年)去沖刺竣工備案。

3 項目的推進情況

總體而言，本項目是在以較為快速開發(fā)節(jié)奏在奔跑，兩年從開工到竣工備案，用兩年半時間完成從開工到交付。奔跑中不斷地調(diào)整項目“姿勢”，以下為奔跑中調(diào)整項目“姿勢”所做的努力。

對杭州市中心高端樓盤項目而言驗收就是搶達售，意味著早日回款，回款一個億意味著每天將對公司有2萬元的財務(wù)利息進賬，因此達售的意義重大，對于杭州的其他項目而言，驗收快，早日竣工備案意味著所得稅可以按實際的利潤值交納(在未竣工備案前需要按實際回款的15%預(yù)繳所得稅，所得稅預(yù)繳后跨年不會退還，而竣工備案后按實際利潤率交納所得稅3%～5%,10億元的回款差了10%的稅收，意味著可以節(jié)約1個億的稅收)也因此意義重大[2]。本項目原本要市政先行也是為了加快驗收速度，由于市政先行計劃失敗，因此只能交叉施工搶工。需要克服的難點有以下幾點。

(1)規(guī)劃驗收 規(guī)劃驗收需要完成所有的外立面施工以及園區(qū)內(nèi)綠化和園路施工，并同步完成規(guī)劃的測繪，形成合規(guī)的測繪報告，因此，在拆架前7月30日左右規(guī)劃測繪便開始介入進行戶內(nèi)的測繪工作，開發(fā)不斷溝通驗收底線的同時外立面不斷搶工。需要同步工程不斷搶工白加黑搶工外立面，直至2020年1月外立面幕墻完成90%，剩打膠和部分收口工作，綠化則以草坪鋪貼，園路用砼澆筑面層，就沖刺規(guī)劃驗收，以此產(chǎn)生的代價約有30萬。

攻克難點的要訣：思路統(tǒng)一，決策快速，提前鋪排，尤其是工程一定要介入開發(fā)環(huán)節(jié)，了解驗收的底線，避免加大工程難度，多花冤枉錢。

(2)質(zhì)檢驗收 養(yǎng)云項目靜舍項目為精裝報批項目，驗收時需要精裝修全部施工完畢，但截至2019年7月30日戶內(nèi)剛完成砌體施工，2020年12月底我們就想要完成竣工備案，精裝修施工工期看似有5個月時間，但由于施工單位從廈門調(diào)派工人，智為標段水電工嚴重不足工期滯后；再加之我司在選石材上遲遲定不下來，精裝修施工直至2020年8月底才全部完工。若按常規(guī)思路竣工備案將難產(chǎn)在我們手里，為了竣工備案如期完成，我們果斷將驗收圖紙中不能在12月內(nèi)完成的內(nèi)容去掉，同步控制施工進度和加強與驗收部門的溝通，終于在2020年1月完成了質(zhì)檢分戶驗收，為2020年2月27日取得竣工備案創(chuàng)造了條件[3]。

(3)排污驗收 常規(guī)項目排污驗收在達售之后，時間耽誤一點也沒有關(guān)系，而杭州市中心高端樓盤需要排污驗收通過才能拿到大產(chǎn)證，搶排污驗收就是搶達售，最后一個排污井市政管道堵塞，經(jīng)過與城管相關(guān)部門溝通需要專業(yè)隊伍進行清理，需要簽訂約10萬元的清理合同，后續(xù)總共花費11萬元。排污驗收在積極與市政溝通下最終得以解決，啟發(fā)是后續(xù)的項目應(yīng)該在最初的時候就探知地下管網(wǎng)的暢通程度，提前解決問題，把風(fēng)險排查前置，這類問題應(yīng)該在開工程策劃會就得以解決。

4 項目的風(fēng)險與對策

4.1 幕墻系統(tǒng)滲漏風(fēng)險

幕墻系統(tǒng)比常規(guī)真石漆外立面更容易滲漏，主要原因還是幕墻窗邊節(jié)點存在滯水面，而水隨著重力的作用往低處流，導(dǎo)致窗邊上口和下口塞縫長期蓄水以至窗邊滲漏、潮濕墻紙發(fā)霉等。對于杭州市中心高端樓盤的窗邊節(jié)點和滲漏情況分析，情況確實如此。

杭州的梅雨天氣持續(xù)2個月之久，每天對滲漏情況進行更新統(tǒng)計，不斷排查新發(fā)現(xiàn)的滲漏點，發(fā)現(xiàn)滲漏情況與分析一致。

治理方法：屋頂挑檐封閉至關(guān)重要，需要交付前對屋頂挑檐打膠徹底封閉，避免水進入幕墻系統(tǒng)；需要后期物業(yè)在定期排查屋頂打膠情況是否完整，一旦發(fā)現(xiàn)脫膠需要立即派人維修，尤其在雨季前需要加大排查頻率。

對后期設(shè)計的建議：屋頂挑檐盡量與幕墻系統(tǒng)脫開，避免挑檐成為匯水面，將水導(dǎo)入幕墻系統(tǒng)；對幕墻窗邊節(jié)點設(shè)置上口的排水孔，窗邊上口幕墻設(shè)置成鷹嘴狀，利于排水；窗邊幕墻盡量與塞縫斷開，避免薄弱點蓄水[4]。

4.2 景觀水景污染風(fēng)險

水景采用生態(tài)水景(由塘泥、水草、水藻、水生螺組成)，優(yōu)點是：在養(yǎng)護恰當?shù)那疤嵯掠幸欢ǖ淖詢艄δ?，日常使用時可以節(jié)約用水；缺點是：養(yǎng)護不當容易造成水體營養(yǎng)過剩，水藻和水草發(fā)褐色，放養(yǎng)魚類不合理時容易造成水體渾濁。

放魚過多，過大會很容易造成水體的渾濁，日常維護時物業(yè)需要特別提醒小業(yè)主切勿放生。

梅雨季節(jié)地下室發(fā)霉風(fēng)險：杭州梅雨季節(jié)通常是5月至7月，在此期間幾乎天天有雨，空氣濕熱，地下室與上部的氣溫差距非常大，地下室入口位置冷熱空氣交匯，會在入口頂部凝結(jié)成小水珠。梅雨季節(jié)容易造成地下室門廳吊頂發(fā)霉，精裝材料堆放在地下室容易出現(xiàn)發(fā)霉，變質(zhì)，尤其是木飾面。項目管控時應(yīng)該提前配置地下室抽濕機(1.5萬m2可以配置5臺抽濕機，最好在精裝招標時文字提醒)。

交付階段處理最多的是木飾面發(fā)黑問題，交付后被業(yè)主吐槽最多的也是木飾面問題。設(shè)計提供的的是開放漆，質(zhì)感看起來類似天然木皮，由于油漆修補導(dǎo)致木皮表面的凹坑被油漆堵住，開放漆變成了封閉漆質(zhì)感明顯下降[5]。今后在江浙地區(qū)精裝管控要特別注意木飾面到場時是否為梅雨季節(jié)，必須在梅雨季節(jié)進入時及時除濕。梅雨季節(jié)千萬不能將上部的濕熱空氣抽入地下室，避免熱空氣遇冷在地下室內(nèi)凝結(jié)成水珠。項目部已簽證購買5臺抽濕機，移交物業(yè)公司，并交代物業(yè)公司在梅雨季節(jié)到來前接好，梅雨季節(jié)時持續(xù)除濕。

4.3 石材風(fēng)險

云朵拉灰大理石的暗裂紋較多，加之390元/m2價格的板面僅能買到市場上較為一般的大板面，石材品控壓力巨大。項目部采取了石材到貨前飛赴水頭控制石材板面，石材到場時現(xiàn)場翻板檢查，施工時過程檢查，交付前檢查、修復(fù)、更換等手段，但依然存在一些缺陷。

后期石材管理：在交付時已經(jīng)提醒業(yè)主石材不能用濕拖把拖，避免水進入暗裂紋后導(dǎo)致石材暗裂紋破裂以及裂紋加深，定期對石材做保養(yǎng)。

5 結(jié) 語

綜上所述，突出工程項目管理得特點與變化，管理中隨機應(yīng)變得能力很重要，根據(jù)不同的條件，進行策劃，根據(jù)不同得變化進行調(diào)整，時刻奔跑，時刻修正，最終才能提前保值完成任務(wù)。