祁杰一

【摘要】民用建筑的可行性研究對建筑建設效果有著決定性影響，本文就建筑可行性報告如何開展調研展開研究，分析可行性研究作用，研究民用建筑可行性研究主要問題，最后討論具體調研方法。通過研究，能夠幫助建設單位使用更科學的方法進行可行性研究，提升可行性研究工作水平。

【關鍵詞】民用建筑;可行性研究報告;調研方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.05.004

引言：

很多民用建筑建設前都忽略了可行性研究工作，影響了建筑工程效益的發(fā)揮。為此，建設單位應分析如何開展可行性研究工作，做好對信息資料的調研工作，并利用科學的方法實現全面可行性研究分析。

1、 建筑項目可行性研究內容和作用

建筑項目的可行性研究會結合地區(qū)經濟發(fā)展規(guī)劃、民生建設要求，在項目投資決策前，通過對擬建項目所有技術、投資，項目所產生的經濟效益、社會效益等方面進行深入調查研究，分析建筑項目的各種可能性，并對建筑項目的投資水平、技術能力、建筑建成后能夠獲得的科學效益等內容預測和評價[1]。在此基礎上，通過對確定項目技術上的先進性和適用性進行綜合研究，還可以為項目的投資決策提供依據，避免因投資決策上的失誤導致浪費問題。

根據我國對項目建筑項目可行性指南中的要求，對于興建的建筑項目應做出包括建筑建設目標、市場、資源條件評價、建設規(guī)模等宏觀方面的分析和研究，也要針對建筑使得場地選擇、技術方案、設備選擇、原材料供應模式、輔助工程建設內容等方面做出細致規(guī)劃，還要編制對建筑的投資評估、融資方法，以及預測建筑的風險、社會評價、國民經濟評價等內容，通過對建筑工程項目全方位具體化的研究，能夠形成對建筑工程建設的建議，編制出建筑建設的具體內容，制定建筑施工的相關規(guī)范。

可行性研究報告能夠作為建筑工程建設中多種工作開展的重要依據，例如編制設計文件、確定建設項目內容、銀行貸款、和相關單位簽訂合同、施工組織、工程進度安排、竣工驗收方式等，其可以對工程后續(xù)建設工作提供指導，明確工程建設重點和方向[2]。根據可行性研究報告的編制流程、不同階段的需求，可以將資料調研分為3個階段：（1）前期和甲方的座談，從整體上分析工作的合理性;（2）在座談會的基礎上，根據座談會內容、討論過程、討論結果研究文本形式的資料清單，保證有效溝通;（3）通過針對性地進行實地調研，修正前期資料存在的問題，完善對項目的認知，同時可以給其他座談進行補充和規(guī)范?？尚行匝芯抗ぷ魇悄壳肮こ探ㄔO項目工作的中心環(huán)節(jié)之一，可以幫助工程建設單位做好各方面的準備工作，必須重視建筑工程的可行性研究，以保證對工程形成全方面控制。

2、 民用建筑可行性研究的主要問題和解決方法

2.1 需求不明確

需求分析能夠確定建筑規(guī)模，很多民用建筑在可行性分析過程中都存在不了解需求的情況，導致建筑功能、規(guī)模不明確，很難保證建筑總體效益。所以必須加強需求分析，包括分析建筑的供需分析、研究建筑項目的目標群體需求、經濟承受能力，結合建筑需求確定建筑規(guī)模、標準、價格，綜合研究建筑市場前景，在準確確定建筑規(guī)模的同時，能夠制定明確的建筑施工標準。對于企業(yè)自用建設項目，也要分析企業(yè)需求，為建筑的建設規(guī)模提供依據。

2.2 缺少多方案對比

很多建筑工程都會形成多個設計方案，包括建筑項目的規(guī)模、技術方案和設備方案，分析可行性時應進行多方案分析工作，而不是僅僅分析一個固定的方案。多方案分析可以幫助建設單位從不同角度形成對建筑工程的認識，確定建筑物項目投資指標，以及分析建筑物經濟效益[3]。所以建筑項目建設中應形成多套不同的方案，尤其是對重大技術方案，應進行項目的多方案比選工作，并形成建筑適宜性的可行性報告，通過對局部方案和整體方案不斷進行優(yōu)化比選，淘汰缺少可行性的方案和技術，最終確定出建筑物的最佳方案，保證建筑方案能滿足建筑使用功能要求、適應場地需要和符合標準規(guī)范需求。

2.3 投資深度估算深度不足

可定性研究報告提供的投資估算經過批準后會成為建設階段投資控制的重要依據，也是建設項目工程造價管理的基礎和前提。根據國家規(guī)定，初步設計概算的變動不能超過可行性研究估算的10%，如果出現超出情況，就要重新進行可行性研究。因此，可行性研究報告投資估算是否準確，決定了各種建設工程階段造價的確定性和控制程度，對未來的投資也有著封頂作用。很多民用建筑由于可行性研究的估算內容不全、估算方式不合理、工程內容和費用構成不全，導致出現重復計算、漏項、沒有根據實際情況計算等情況，很難給后續(xù)工作提供參考依據。為此，建設單位應提升對可行性研究的重視程度，并了解可行性研究的重要性和意義，使用嚴格的審批制度。編制單位的從業(yè)人員也要了解自身責任，加強對投資估算的深度剖析，從實際出發(fā)客觀地研究項目可行性，遵守計算編制要求，避免出現漏項等問題，保證報告的深度和精確性。

2.4 財務評價工作不精準

財務評價的作用在于考察項目建成之后的獲利能力，項目對債務的償還能力，判斷建設項目在財務上的可行性，對于盈利項目，能通過財務評價指標進行分析工作，并通過分析實現對融資方案的優(yōu)化;對于公益性項目，可以通過財務生存能力分析，計算公益性項目每年經營費用，為項目提出財務補貼建議。所以財務評價工作也必須精準，能符合實際發(fā)展要求，以便獲得合理客觀的評價結果。很多民用項目財務評價工作中，為了能讓財務指標更好看，保證財務評價的可行性，達到理想的財務凈現值和稅收預期，在財務評價時可能會脫離市場實際情況，任意提升高租金或者售價，并降低人力成本，風險評估中，也將一些大風險評價改為小風險，評價中的敏感內容缺失，導致評價內容有限。為此，需要制定嚴格的財務評價工作標準，明確評價要求，保證財務評價符合實際情況，建設單位可以盡早請可行性評價單位進行調研，通過提早介入前期工作，來提升其對項目現場狀況的了解程度，并要加強對財務評價的審查工作，避免其中缺少必要的細節(jié)，導致評價出現極大的偏差。78709D71-B1AF-434B-87A9-F4A4D72D24AA

3、 民用建筑可行性研究的主要調研方法

3.1 頭腦風暴座談

頭腦風暴座談方案是在項目洽談初期由項目負責執(zhí)行人員結合項目基本信息，組織各方人員以座談會方式，通過發(fā)散式、質疑式詢問、摸底等方式進行頭腦風暴式的思考，從不同層面分析項目存在的問題，研究項目所具有的可行性。頭腦風暴過程中，能夠分析項目建設條件、建設原因、立項依據等方面內容，也能利用頭腦風暴確定民用建筑項目建設中存在的問題，分析施工過程中的難點，以及研究如何推動項目落實。利用頭腦風暴座談能夠對工程整體情況進行有效地把控，在可行性研究和分析中已經獲得了非常好的效果，能夠極大提升建筑的可行性研究效率，確定建筑建設過程中應注意的問題。

3.1.1 發(fā)散式問題排列詢問

有些工程、調研項目的目標并不明確，或者建設思路并不清晰，通過排列建筑工程相關的各種問題，能夠在建設過程中不斷發(fā)現新的問題，而且也能利用問題確定邊緣內容和重要的信息點，實現對甲方的積極引導，達到對問題的逐個詢問，確定重點問題并做好標記，結合項目可能涉及的因素，加強交流工作。尤其是能夠確定項目開展過程中需要辦理和落實的工作，列出專門的清單后上報給甲方。該方法能明晰各種主題的論點、依據，給甲方反饋信息的速度更快，更能對工程項目的落實和可行性兩種內容進行同步研究，減少工程建設中的前期工作，也能使技術人員更好地介入到建筑建設中，通過比對不同技術方案，解決工程建設過程中的技術問題[4]。

3.1.2 自由填表式

對于一些常規(guī)項目，或者具有完備生產建設要求、工作經驗的項目，可以利用素材的積累完成對可行性的分析。例如在可行性分析過程中初步填寫一部分內容，以滿足快速直觀了解項目情況要求，在完成對初步信息的填寫后，還可以針對特殊性質的項目進行表格的修正設置工作，或結合原有基礎簡化填表內容，形成更能滿足工程建設綜合需求的標準表格素材。該方法比較適合在政府公共建筑、公共租賃房屋等公共項目分析中使用，可以完成最直接、最快速的分析工作。

對政府公共類項目進行分析中，由于項目都以改變現有狀態(tài)作為建設的主要依據，所以建筑的現有狀態(tài)便成為調研、分析工作的重點。例如相關老舊建筑物存在功能和安全性的不足，且建筑內部空間比較狹窄，沒有合理的空間布局，導致建筑使用十分不方便。很多建筑可能在采光、通風、衛(wèi)生等方面條件不達標。因此在填表過程中，就可以專門針對建筑安全、功能問題增加表格的詢問內容，研究翻新、重建等不同方案的可行性。

政府出資住宅項目。很多政府投資的住宅項目都是保障性住房，這類住房和政策關系密切，申請人員一般經濟水平較差，可以針對當地經濟狀況、居住人員經濟水平對申請人員進行篩選。所以調研工作中可以根據申請人員特點設置住房使用情況調研表，該類調研表可以由甲方填寫。有些政府出資建設的住宅項目涉及單位較多，對此可以在甲方填表之后，其他單位繼續(xù)上報和匯總。其所建立的表格能面向多個不同項目，還可以將表格進一步抽象為數字化、圖表式，能夠更生動地表現表格內容，提升表格編寫質量，進而提升調研工作效率。

3.2 資料清單

資料清單會通過可行性研究將需要甲方提供的基礎資料內容以書面形式形成資料，比如咨詢人員會給甲方整理各種信息內容，提供信息的采集途徑，能讓甲方快速完成對信息的收集工作，且具有較高整理效率。比如咨詢人員可以為建設單位整理專門的批復文件、民用建筑相關技術資料、建設條件要求、基礎要求，幫助建設單位從相關政策、技術要求等方向出發(fā)研究民用建筑的可行性。提供資料清單可以讓建設單位對工程的建設流程更加熟悉，在資料的支持下還能保證可行性分析的目標明確性，縮短了研究過程中的溝通時間，并且在分析過程中也能不斷完善資料內容，提升資料的完整性和完備性，進而有效提升可行性研究編制工作效率[5]。對于咨詢方而言，資料清單中的項目內容并非固定的，可以根據項目的特殊性、工程的建設特點來增減項目內容，使資料清單更貼近于可行性研究。

3.3 開展實地調研工作

對民用建筑的可行性分析不能缺少實地調研工作，利用實地調研能進一步拓寬資料內容，使資料更具深度和廣度，能從實際情況分析和確定項目立項的必要性和可行性，發(fā)現現場存在的問題后提出解決方案，為工程建設提供更全面的理論支撐，也可以對后續(xù)施工實踐提供指導。在實地調研過程中，不僅能夠通過多點、多面走訪，了解項目方案實際情況，而且也能對不同場地的選址進行可行性研究。在之前理論分析中，可能會存在一定偏差，利用實地調研能夠對之前的理論偏差進行修正，而且很多特殊項目必須深入到現場才能了解其真實情況，從而形成可行性報告的研究依據，防止由于對項目區(qū)域的認識不足導致可行性研究出現偏差，比如對周圍經濟情況、文化特點認知存在偏差，以及對地質條件等情況不了解，會影響到技術的正確使用。實地調研能夠實現對現場的全面了解，確定最可靠、可行的技術方案，推動各方面的協調和統(tǒng)一。

實地調研后，能夠準確確定項目建設規(guī)模、組織形式，調整項目功能安排和確定項目建設標準，之后可以使用全壽命周期的方法論證項目價值。在符合國家法律法規(guī)要求的情況下，形成對項目的合理性建議，推動項目的全面實施，實現項目效益的最大化。項目的重點內容將會在實地調研之后明確，工程建設資料也能得到完善，能較早地發(fā)現建筑項目建設中存在的問題，減少后續(xù)建設風險。

結束語：

民用建筑建設工作開展前，對建筑項目的可行性分析會對建筑項目的建設產生深遠影響，可以發(fā)現建筑的具體需求、施工方案中的不足、建筑建設過程中的技術重點。開展可行性分析工作中，需合理使用頭腦風暴等方法，從不同角度全面研究建筑工程項目的可行性，分析建筑工程施工中的不足，為建筑工程質量、進度控制，以及工程投資控制、發(fā)揮建筑效益創(chuàng)造條件。

參考文獻：

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[5]宮艷娜，徐麗.民用建筑可行性研究存在的問題、原因及對策[J].中國工程咨詢，2012（11）：38-40.78709D71-B1AF-434B-87A9-F4A4D72D24AA