基于全壽命周期成本理論的租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房與購地建廠的方案比選方法

文志朋 韋 毅 張鵬鵬　黃春雷　陸黎明　郭佳文 孫勵耘

基于全壽命周期成本理論的租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房與購地建廠的方案比選方法

文志朋1韋 毅1張鵬鵬1黃春雷1陸黎明1郭佳文1孫勵耘2

（1.廣西產(chǎn)研院新型功能材料研究所有限公司，廣西 南寧 530200；2.中國科技開發(fā)院廣西分院，廣西 南寧 530022）

在項(xiàng)目決策階段，中小企業(yè)決策者在選擇租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠的方案還是購地建廠的方案時常存在分歧，文章運(yùn)用全壽命周期成本（LCC）理論，構(gòu)建了包括初始投資成本、運(yùn)行成本、退役成本、資金占用成本的全壽命周期成本（LCC）計(jì)算模型。通過案例分析得出：運(yùn)用LCC理論進(jìn)行租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠方案與購地建廠方案比選是可行的，當(dāng)項(xiàng)目壽命周期n≤10年時，租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的全壽命周期成本（LCC）較低，壽命周期n≥10年時，購地建廠的全壽命周期成本（LCC）較低。因此，中小企業(yè)可根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃的需要進(jìn)行選擇，達(dá)到項(xiàng)目利潤最大化的目的。

全壽命周期成本；租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房；購地建廠；比選方法；機(jī)會成本

引言

全壽命周期成本（Life cycle cost，LCC）理論是一種典型的工程經(jīng)濟(jì)分析方法，是一項(xiàng)以成本為導(dǎo)向的技術(shù)工具，最早由美國弗吉尼亞州立工業(yè)大學(xué)的布蘭查德教授定義為產(chǎn)品在確定的生命周期內(nèi)的總費(fèi)用[1]，目的就是從多個可選擇方案中，選出全壽命周期內(nèi)成本最小的那個方案[2]。

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工業(yè)用地需求量不斷增加，而工業(yè)用地的供應(yīng)卻隨著《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》的頒布趨于縮緊，導(dǎo)致供應(yīng)不足，價格逐年升高，中小企業(yè)購買土地方面資金壓力越來越大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年，廣西工業(yè)用地均價達(dá)15.9萬元/畝，南寧市工業(yè)用地均價達(dá)23.2萬元/畝。這對于5～8年平均生命周期的中小企業(yè)來說，把大量的資金用于固定資產(chǎn)的建設(shè)，而不是快速有效地把握市場機(jī)遇，其結(jié)果就是違背中小企業(yè)生命周期和市場規(guī)律，扼殺了自身的活力和創(chuàng)新能力。但對于資金實(shí)力充裕，具有長遠(yuǎn)規(guī)劃的企業(yè)來說，購地建廠可以根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展需求，進(jìn)行更加合理的設(shè)計(jì)布局，給客戶一種企業(yè)長期持續(xù)經(jīng)營的良好印象，也是一種企業(yè)實(shí)力的展示，同時擁有大量可抵押融資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

目前，在實(shí)體企業(yè)向輕資產(chǎn)運(yùn)營模式發(fā)展的大環(huán)境下，中小企業(yè)決策者在選擇購地建廠還是租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠方案時存在分歧，各有說辭，缺少量化的評價標(biāo)準(zhǔn)。本文引入全壽命周期成本（LCC）理論方法，通過定量分析的方式，為中小企業(yè)在項(xiàng)目決策階段，是選擇租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房還是選擇購地建廠提供參考。

1　全壽命周期成本計(jì)算模型構(gòu)建

1.1　LCC模型結(jié)構(gòu)

按照LCC理論的結(jié)構(gòu)原理，根據(jù)項(xiàng)目的運(yùn)行規(guī)律和關(guān)鍵控制點(diǎn)，可將項(xiàng)目LCC劃分為初始投資成本、運(yùn)行成本、退役成本和資金占用成本。其中，初始投資成本包括建筑安裝工程費(fèi)、土地購置費(fèi)；運(yùn)行成本包括維修維護(hù)費(fèi)、租賃費(fèi)；退役成本包括資產(chǎn)余值（資產(chǎn)余值回收屬于收入，作為負(fù)數(shù)計(jì)入成本）、拆除費(fèi)。成本分解如圖1所示。

LCC理論研究的是全壽命周期內(nèi)的所有相關(guān)成本，其現(xiàn)金流量的流向、發(fā)生時間如圖2所示。

圖2　全壽命周期成本現(xiàn)金流量圖

資金具有時間價值，相同數(shù)額的資金，發(fā)生的時間點(diǎn)不同，其價值不同，本文采用現(xiàn)值成本法，將未來各年的費(fèi)用按一個指定的折現(xiàn)率折算到計(jì)算期的第1年年初，以便進(jìn)行方案比選。費(fèi)用現(xiàn)值（Present Cost）分析公式為：

式中：t為t年末的成本費(fèi)用；為設(shè)定的折現(xiàn)率；為計(jì)算期，單位為年。

1.2　折現(xiàn)率的選擇

折現(xiàn)率（discount rate）是指將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是經(jīng)濟(jì)評價中最敏感的指標(biāo)。工程項(xiàng)目的全壽命周期成本分析一般時間跨度較大，折現(xiàn)率的取值大小和方式直接影響項(xiàng)目方案現(xiàn)值的大小。

全壽命周期成本分析過程中折現(xiàn)率的選取需考慮資金的時間價值和通貨膨脹的影響，Phillip Cady[3]提出了一個確定實(shí)際折現(xiàn)率的計(jì)算模型，建立了利用名義折現(xiàn)率、通貨膨脹率測算實(shí)際折現(xiàn)率的方法。Weitzman[4]的研究表明，受經(jīng)濟(jì)不確定性和資金時間偏好率等因素的影響，折現(xiàn)率的取值應(yīng)隨時間的延長逐漸降低。因此長周期經(jīng)濟(jì)分析的折現(xiàn)率不能以一個固定的折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算，目前我國的社會折現(xiàn)率為8%，張秦[5]結(jié)合我國建筑行業(yè)實(shí)際情況，運(yùn)用隨機(jī)數(shù)學(xué)模型預(yù)測我國建筑行業(yè)長周期折現(xiàn)率取值，建立了一個隨時間延長而逐漸降低的折現(xiàn)率計(jì)算公式：

式中，表示成本發(fā)生距今時間，單位為年；表示第年的折現(xiàn)率的取值。

本文進(jìn)行全壽命周期成本分析時，各年的折現(xiàn)率取公式（2）的計(jì)算值。

1.3　初始投資成本

初始投資成本1主要是項(xiàng)目建設(shè)期投入的資金成本，主要包括建筑安裝工程費(fèi)11、土地購置費(fèi)12。對租賃的標(biāo)準(zhǔn)廠房進(jìn)行改造的費(fèi)用歸入建筑安裝工程費(fèi)。

式中：1為初始投資成本現(xiàn)值；為項(xiàng)目建設(shè)期；11為第年投入的建筑安裝工程費(fèi)；12為第年投入的土地購置費(fèi)。

1.4　運(yùn)行成本

運(yùn)行成本2主要包括維修維護(hù)費(fèi)21和租賃費(fèi)12。維修維護(hù)費(fèi)一般按固定資產(chǎn)原值按比例估算。

式中：2為運(yùn)行成本現(xiàn)值；21為第年投入的維修維護(hù)費(fèi)（建設(shè)期21=0）；12為第年投入租賃費(fèi)；為壽命周期（計(jì)算期）。

1.5　退役成本

退役成本3主要包括資產(chǎn)余值的回收和退役設(shè)備設(shè)施的拆除費(fèi)。資產(chǎn)余值包含固定資產(chǎn)殘值和未折舊攤銷的資產(chǎn)之和。

式中：3為退役成本現(xiàn)值；31為第t年的資產(chǎn)余值；31為第年的拆除費(fèi)；其中壽命周期≤折舊年限。

1.6　資金占用成本

資金占用成本4是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目使用資金所要付出的代價，可以用項(xiàng)目投資的機(jī)會成本來衡量。羅賓?巴德（Robin Bade）和邁克爾?帕金（MichaelParkin）在《微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》一書[6]中對機(jī)會成本的界定為“一家企業(yè)生產(chǎn)的機(jī)會成本是它雇傭生產(chǎn)要素所付出的成本”，這種損失的收益就是該資產(chǎn)被用于該項(xiàng)目的機(jī)會成本。資金的機(jī)會成本一般采用市場無風(fēng)險收益率進(jìn)行計(jì)算，在國際上，一般采用短期國債收益率作為市場無風(fēng)險收益率。

式中，4為資金占用成本現(xiàn)值；1為初始投資成本；21為第年的維修維護(hù)費(fèi)（建設(shè)期21=0）；22為第t年的租賃費(fèi)；為項(xiàng)目建設(shè)期；為年折舊費(fèi)；為年攤銷費(fèi)；為市場無風(fēng)險收益率，其中≥，≤折舊年限。

1.7　LCC計(jì)算模型

綜上所述，租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房方案與購地建廠方案比選方法的LCC費(fèi)用現(xiàn)值模型如式（7）所示

LCC分析是一種數(shù)學(xué)分析方法，可以直觀的給出分析結(jié)果。在計(jì)算過程中，參數(shù)的取值可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況作適當(dāng)?shù)暮喕幚?，有利于提高分析效率?/p>

2　案例分析

2.1　項(xiàng)目概述

廣西某科技型中小企業(yè)擬在南寧市投資建設(shè)一條新型功能材料生產(chǎn)線，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、技術(shù)和設(shè)備方案，項(xiàng)目生產(chǎn)辦公場地需要：生產(chǎn)車間面積為15000 m2，倉庫面積為8000 m2，綜合辦公面積為3000 m2。在滿足項(xiàng)目建廠需求的前提下，提出了兩套建廠方案。

方案A：租賃工業(yè)園區(qū)成熟的標(biāo)準(zhǔn)廠房面積為15000 m2、倉庫面積為8000 m2、綜合辦公樓面積為3000 m2，項(xiàng)目建設(shè)期為3個月。

方案B：通過招拍掛購置工業(yè)園區(qū)土地建廠，項(xiàng)目需購置土地33350 m2，建設(shè)3棟單層標(biāo)準(zhǔn)廠房，面積為15000 m2，2棟倉庫面積為8000 m2，辦公室及1個門衛(wèi)的面積共為3000 m2，總建筑面積26000 m2，同時還將配套建設(shè)道路、綠化。項(xiàng)目建設(shè)期為1年。

二套方案代表著不同的投資風(fēng)險，具體選擇那一套方案，需要通過全壽命周期理論分析和比較，才能做出選擇。

2.2　初始投資成本分析

A方案的初始投資成本主要是對租賃的標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、辦公樓的改造費(fèi)，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)240萬元。B方案的初始成本包括購買工業(yè)用的土地購置費(fèi)和建設(shè)廠區(qū)的建筑安裝工程費(fèi)，項(xiàng)目建設(shè)需要33335 m2工業(yè)用地，2021年南寧市工業(yè)用地均價348元/m2，土地購置費(fèi)1160萬元。建筑工程費(fèi)5607萬元，詳見表1。根據(jù)公式（3）計(jì)算得到A、B方案初始投資成本現(xiàn)值，見表2。

表1　建筑安裝工程費(fèi)估算表

注：建設(shè)工程造價經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來源于南寧市建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公布的造價信息。

表2　A、B方案初始投資成本現(xiàn)值表（萬元）

由表2可知，為獲得同樣大小的生產(chǎn)場地資源，B方案的初始投資成本比A方案高了20多倍，初始投資壓力大。

2.3　運(yùn)行成本分析

A方案的運(yùn)行成本主要是租賃廠房、倉庫、辦公室的租賃費(fèi)，參照南寧市目前租賃市場均價，標(biāo)準(zhǔn)廠房租金為18元/(m2?月)，倉庫租金為16元/(m2?月)，配套辦公樓租金為15元/(m2?月)，第一年租賃費(fèi)用合計(jì)531.6萬元，以后每年遞增3%。B方案的運(yùn)行成本主要是每年的維修維護(hù)費(fèi)，維修維護(hù)費(fèi)按固定資產(chǎn)原值5607萬元百分比計(jì)取，n≤10年時按1%估算，11≤n≤20年時按1.5%估算，21≤n≤30年時按2%估算。根據(jù)公式（4），分別計(jì)算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的運(yùn)行成本現(xiàn)值，見表3。

表3　A、B方案運(yùn)行成本現(xiàn)值表

對比表3中各壽命周期計(jì)算結(jié)果可知，A方案的運(yùn)行成本比B方案高，并隨著年租金的增加而不斷增加，運(yùn)行成本的差值也逐漸增大。

2.4　退役成本分析

A方案的退役成本主要是租賃到期時，廠房、倉庫、辦公室等恢復(fù)原樣所需支付的拆除費(fèi)50萬元。B方案退役成本包括資產(chǎn)余值和拆除費(fèi)，我國工業(yè)土地使用年限為50年，土地購置費(fèi)按40年平均攤銷，根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB50068[7]中的規(guī)定，對于一般建筑物，設(shè)計(jì)使用年限一般為 50 年，本文固定資產(chǎn)采用直線折舊法，折舊年限按40年計(jì)，殘值率按5%計(jì)，拆除費(fèi)按50萬元計(jì)。根據(jù)公式（5）計(jì)算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的退役成本現(xiàn)值，見表4。

表4　A、B方案退役成本現(xiàn)值表（萬元）

注：負(fù)數(shù)表示收入。

2.5　資金占用成本分析

A、B方案資金占用成本，根據(jù)各方案每年占用的資金數(shù)量進(jìn)行計(jì)算。市場無風(fēng)險收益率i，取我國2021年國債收益率2.39%進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)公式（6）計(jì)算壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年時A、B方案占用的資金成本現(xiàn)值，見表5。

表5　A、B方案資金占用成本現(xiàn)值表（萬元）

由表5可知，B方案比A方案的資金占用成本高出10多倍，占用企業(yè)的資金資源較多。

2.6　全壽命周期成本分析

根據(jù)公式（7），將初始投資成本、運(yùn)行成本、退役成本、資金占用成本現(xiàn)值加和，得A、B方案壽命周期為5年、10年、15年、20年、25年、30年的全壽命周期成本現(xiàn)值，見表6。

表6　A、B方案全壽命周期成本（LCC）計(jì)算表（萬元）

圖3　A、B方案全壽命周期成本比較圖

由表6、圖3可知，隨著壽命周期的增加，A、B方案的LCC成本都隨著增加，A方案的增長比B方案的快。由A方案的LCC成本曲線的斜率基本保持不變，可得全壽命周期成本隨時間的增加按固定比例增加；B方案的LCC成本曲線的斜率隨著壽命周期的增加逐漸降低，表面隨著壽命周期的增加，B方案的平均年費(fèi)用不斷降低。

圖4　不同壽命周期A與B方案LCC差值趨勢圖

由圖4可知，當(dāng)壽命周期小于等于10年時，A方案 LCC成本比B方案的LCC成本低，當(dāng)壽命周期在10年～30年之間，A方案 LCC成本比B方案LCC成本高，并隨著壽命周期的延長，差值加速增加，B方案的全壽命周期成本優(yōu)勢將越來越明顯。

3　結(jié)論

本文在全壽命周期成本LCC分析過程中，考慮了資金的時間價值和通貨膨脹的影響，當(dāng)時間跨度較大時，折現(xiàn)率的選取方式對項(xiàng)目方案計(jì)算現(xiàn)值的影響，構(gòu)建了包括初始投資成本、運(yùn)行成本、退役成本、資金占用成本的LCC模型，此模型為中小企業(yè)在項(xiàng)目決策階段，進(jìn)行租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房方案與購地建廠方案比選時，提供了一種以LCC為量化評估指標(biāo)的評估比選方法。本文通過案例分析驗(yàn)證，得到以下結(jié)論：

（1）以廣西某科技型中小企業(yè)擬在南寧市投資建設(shè)一條新型功能材料生產(chǎn)線為應(yīng)用案例，分析結(jié)果表明，項(xiàng)目決策階段，運(yùn)用LCC理論進(jìn)行租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠方案與購地建廠方案比選是可行的。

（2）從LCC案例分析數(shù)據(jù)可知，壽命周期n≤10年時，租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的LCC成本較低，壽命周期n≥10年時，購地建廠的LCC成本較低。

（3）租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠方案的初始投資成本較低，資金壓力較小，企業(yè)可以用較小的資金成本享受園區(qū)完善的配套設(shè)施?？紤]到我國工業(yè)企業(yè)5～8年的平均壽命周期，園區(qū)配套設(shè)施完善，租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房建廠的方案對于大多數(shù)中小企業(yè)來說是最好的選擇。

（4）租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)期短，可節(jié)約購地、建設(shè)廠房的時間，以最快的速度將手中的資金、技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，大大縮短企業(yè)的投入產(chǎn)出周期，減少企業(yè)投資風(fēng)險。

（5）購地建廠方案的初始投資成本高，資金占用量大，資金使用成本較高，但隨著壽命周期的延長，平均年費(fèi)用將不斷降低。對于資金充裕，具有長遠(yuǎn)規(guī)劃、準(zhǔn)備長期運(yùn)行的中小企業(yè)，優(yōu)先選擇此方案。

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Comparison and Selection Method between Leasing Standard Plant and Purchasing Land for Plant Construction Based on Life Cycle Cost Theory

In the project decision-making stage, the decision-makers of small and medium-sized enterprises often have differences in choosing the scheme of leasing standard plant or purchasing land for plant construction. This paper uses the life cycle cost (LCC) theory to build a life cycle cost (LCC) calculation model including initial investment cost, operation cost, decommissioning cost and capital occupation cost. Through case analysis, it is concluded that it is feasible to use LCC theory to compare the construction scheme of leased standard plant with that of land purchase. When the project life cycle n≤10 years, the life cycle cost (LCC) of leased standard plant is lower, and when the life cycle n≥10 years, the life cycle cost (LCC) of land purchase is lower. Therefore, small and medium-sized enterprises can choose according to their own development planning needs to achieve the purpose of maximizing project profits.

life cycle cost; lease standard plant; land purchase and plant construction; comparison and selection method; opportunity cost

F224

A

1008-1151(2022)02-0171-04

2021-12-08

文志朋（1987－），男，廣西產(chǎn)研院新型功能材料研究所有限公司工程師，碩士，從事化工新材料科研、設(shè)計(jì)與咨詢工作。

韋毅（1979－），男，廣西產(chǎn)研院新型功能材料研究所有限公司高級工程師，碩士，從事化工新材料科研、設(shè)計(jì)與咨詢工作。