□ 劉沛琦

（武漢科技大學，湖北 武漢 430070）

一、我國鄉(xiāng)村物業(yè)的發(fā)展現狀

鄉(xiāng)村物業(yè)相對于城市物業(yè)而言，是城市化發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村的孵化物，也是物業(yè)管理地域延伸概念。據百度詞條顯示，“鄉(xiāng)村物業(yè)”的原始概念起源于北京朝陽的自發(fā)服務隊伍。目前并未有學者給出具體的詮釋定義，業(yè)界普遍將鄉(xiāng)村物業(yè)視為城市物業(yè)的地域轉換，并且淡化了原自發(fā)的服務隊伍組織形式。

我國鄉(xiāng)村物業(yè)發(fā)展速度慢、推廣范圍小，其主要集中于中國中、東部等發(fā)達地區(qū)，其他地區(qū)推廣不足。并且農村環(huán)境的治理并未跟上現代化進程的步伐、垃圾污染嚴重、整體村貌不佳、村民意識松散、安全防衛(wèi)薄弱、沒有較為全面的系統(tǒng)管理體系［1］等問題，使得物業(yè)進村在建設美麗鄉(xiāng)村、實現鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略等方面具有戰(zhàn)略性、必要性。

物業(yè)進村與鄉(xiāng)村振興具有較高契合度。這是因為物業(yè)進村將服務從城市帶向農村，可提升農村生活水平，同時帶動人口就業(yè)、提升人口素質，保護環(huán)境等，其從地域范圍以及內涵作用助力鄉(xiāng)村振興。

目前城市物業(yè)體系已較完善，而鄉(xiāng)村物業(yè)由于經濟、人口等多方面的特殊性，無法沿襲城市模式，需要一套新適用體系。石秉玉等人以廣西龍勝鎮(zhèn)蒙洞村為例進行了調查分析，但是這些分析并沒有基于規(guī)律及通用性入手，而是僅就某一村落進行具體研究，局限于村民群體感受及村落特色，缺乏理論前提以及比較基礎。

為結合多個案例特殊性，本文對鄉(xiāng)村物業(yè)案例進行收集，以求得物業(yè)進村的基礎聯(lián)系及普遍觀點。本文對收集的32個案例進行分析，最大程度地減小局限性。從物業(yè)進村主體、物業(yè)進村措施以及物業(yè)進村普遍缺失點入手，總結鄉(xiāng)村物業(yè)的模式，對后續(xù)個體案例研究具有指導意義。

二、案例研究

目前鄉(xiāng)村物業(yè)的原理研究及調查資料缺乏，需要從實際案例進行分析。村民普遍受教育程度比較低，在語言表達、文字使用等方面存在困難，且生活范圍局限，難以客觀認識大環(huán)境。本文全面、客觀分析鄉(xiāng)村物業(yè)模式。另外，鄉(xiāng)村具有散落性、區(qū)塊性的特征，各村落間緊密，客觀環(huán)境相似，往往實施相同規(guī)劃。由此，選取某一村落的措施及理念具有地區(qū)代表性。案例來源的范圍越大，結論適用空間就越大。

扎根理論是一種分析一手資料的模板，它通過搜集資料、篩選所得信息，圍繞所定標準對資料進行編碼和分類，最后不斷提煉，構建出一個理論框架?；谏鲜鎏攸c，本文對多個地區(qū)的鄉(xiāng)村物業(yè)案例進行質性研究，采用扎根理論研究方法，對32個不同地區(qū)的案例進行分析，以揭示物業(yè)進村與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的潛在聯(lián)系，并給出建議。

（一）案例收集

本文以如下要點作為案例選擇標準：

（1）發(fā)生時間：選取2018年至今有代表性的進村案例；

（2）發(fā)生領域：于中國鄉(xiāng)村公眾領域，有明顯區(qū)別于城市的表現；

（3）案例出處：公開性的權威媒體平臺以及學術報道論壇；

（4）案例地域：為克服案例局限性，選取基于中國中心劃分的不同案例群。

基于以上四重標準，最終選取32個案例進行語句解剖以及分析，全部語句數據均摘自于地方官網以及相關報道，見表1。

表1 案例群出處

（二）開放編碼

開放式編碼是在原始訪談資料分析基礎上不斷概念化和范疇化的過程。［2］鄉(xiāng)村物業(yè)具有大量的工作內容及反饋，且由于各地發(fā)展程度不一，內容存在差異，加劇了處理難度。開放編碼可將內容進行歸類并簡化，提煉出普遍短語，為普遍模式探尋奠基。本文將原始的語句以及關鍵詞進行簡化與抽取，共得到71個初始概念并結合語義歸納得到概念范疇15個。同時，本文對預留的5份案例進行了分析以及編碼，并未發(fā)現新概念、范疇，主范疇間的路線也未受到影響，說明本次分析已達到飽和。［3］編碼如表2所示。

表2 初始概念圖示

（三）主軸編碼

主軸編碼通過不斷地比較和歸納，進一步識別范疇之間的內在聯(lián)系和邏輯關系，提高范疇的稠密度，從而形成相關的主范疇和副范疇。［4］主軸編碼使鄉(xiāng)村物業(yè)區(qū)別于城市的特點高度集中，提升了普遍性，并找到了與鄉(xiāng)村振興照應的大切入點，回歸了文章主題。本文基于開放式編碼的15個范疇，將其分別歸納為鄉(xiāng)村物業(yè)服務特點、鄉(xiāng)村物業(yè)組織特點、鄉(xiāng)村人口等8個主范疇，如表3所示。

表3 主范疇歸納圖示

（四）選擇性編碼

選擇性編碼的任務是以主軸編碼為基礎系統(tǒng)處理各主范疇之間的關聯(lián)和關系，提煉核心范疇，并以“故事線”的形式描述核心范疇與主范疇之間的關系，進而發(fā)展成為一個新的完整的理論框架。［5］鄉(xiāng)村物業(yè)主體多樣，工作復雜，故事線的提煉使鄉(xiāng)村物業(yè)主體中的位置清晰化，厘清了工作內容、效果。同時，故事線也提供了鄉(xiāng)村物業(yè)從主體到目的的完整思路，得以有效溯源，找出改進空間。

本文借助扎根理論的邏輯關系，將其與鄉(xiāng)村振興進行結合聯(lián)系，在選擇性分析中回歸了主題，如圖1所示。

圖1 故事線圖示

通過選擇性編碼，所形成的“故事線”為：鄉(xiāng)村物業(yè)存在多主體，鄉(xiāng)村政府與物業(yè)組織共同指導物業(yè)服務，鄉(xiāng)村人口參與并受益于鄉(xiāng)村物業(yè)。鄉(xiāng)村物業(yè)從經濟、產業(yè)等多方面入手，最終達到助推鄉(xiāng)村振興的目的。圖中路徑以物業(yè)服務為中心，物業(yè)服務是物業(yè)組織的表現形式。鄉(xiāng)村政府由于原本在鄉(xiāng)村承擔了大多物業(yè)責任，需要進行工作讓渡與分配，故對物業(yè)服務具有指導作用；鄉(xiāng)村經濟、產業(yè)等是物業(yè)服務的內容以及效果的體現。部分鄉(xiāng)村人口通過上崗進入物業(yè)組織，部分享受物業(yè)服務后受益，故三者成為額外的循環(huán)圈，服務效果顯現最終達到鄉(xiāng)村振興的目的。由此，鄉(xiāng)村物業(yè)基本模式形成。

二、模型闡釋

通過編碼等工作，本文總結出由主體、內容、目標三部分組成的鄉(xiāng)村物業(yè)模式。

（一）主體：政府、物業(yè)組織以及物業(yè)服務呈三角關系

隨著城市挖掘空間的縮小，鄉(xiāng)村振興成為焦點，鄉(xiāng)村政府大力挖掘鄉(xiāng)村潛力。由資料可見，無論是鄉(xiāng)村成立組織或是外招物業(yè)下鄉(xiāng)，都由鄉(xiāng)村政府牽頭。以往的鄉(xiāng)村中政府承擔了大部分物業(yè)責任，如保潔、安保等。浙江嘉善縣天凝鎮(zhèn)洪溪村、陜西寶雞隴縣村落等的資料中都具有“輔助政府”“為政府松綁”的語句，故在物業(yè)服務內容中，鄉(xiāng)村政府需要過渡責任，并落實分配。政府將服務如廣告、展覽等承包給物業(yè)，達到專業(yè)性、先進性的需求，使政府與物業(yè)緊密相連。政府成為鄉(xiāng)村物業(yè)中的第一接觸方，與鄉(xiāng)村物業(yè)具有合作聯(lián)系、引導作用，同時其借助鄉(xiāng)村物業(yè)完成自發(fā)組織所難以完成的任務，向鄉(xiāng)村服務的更高階進發(fā)。

物業(yè)管理本質上是業(yè)主行使共同管理權利的體現，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，是物業(yè)管理的主導者和物業(yè)服務的消費者，并通過業(yè)主大會行使物業(yè)管理。［6］傳統(tǒng)物業(yè)管理中通常包括業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會等主體。而由于鄉(xiāng)村建筑不受開發(fā)商控制，且物業(yè)進村時已有大量的村民基礎，村民處于被動，區(qū)別于城市居民。傳統(tǒng)的業(yè)主委員會、業(yè)主大會等多角色被鄉(xiāng)政府所替代或不存在，在收集的32個案例中并未出現原傳統(tǒng)模式中的主體。原物業(yè)管理模式中的業(yè)主在鄉(xiāng)村環(huán)境下稱為村民，其被動上崗或享受服務，扮演受益、被監(jiān)督的角色。由于主體缺失，其并不通過原有的業(yè)主大會行使權力，故將村民納入物業(yè)組織概念范圍以及服務內容范圍出現。

物業(yè)組織由政府牽頭并核定物業(yè)服務內容，吸納村民進入就業(yè)，這樣的三主體參與、吸納村民就業(yè)等決定了物業(yè)服務的公益性和多面性，鄉(xiāng)村政府的牽頭決定了它的權威性。

（二）內容：從經濟、產業(yè)、環(huán)境、人口四大方面入手

物業(yè)服務承接主體，通過四大方面的服務內容（經濟、產業(yè)、環(huán)境、人口）達到鄉(xiāng)村振興的目的。鄉(xiāng)村經濟的內容主要體現在結合鄉(xiāng)村挖掘經濟增長點、與集體經濟配套等，如廣西賀州市民田村建立農民超市、江西省鷹潭貴溪村落引導綠色經濟等。鄉(xiāng)村產業(yè)內容包括提供創(chuàng)業(yè)契機、從旅游業(yè)入手提升鄉(xiāng)村關注度等，如濟南市馬套村將物業(yè)與茶葉產業(yè)相結合、重慶市南岸區(qū)放牛村鄉(xiāng)村物業(yè)完善吸引民宿入駐。鄉(xiāng)村環(huán)境服務內容主要針對道路環(huán)境清潔、綠化，人口服務除吸納就業(yè)外還有治安管控人員進出等。

其中，環(huán)境、人口內容對應城市物業(yè)服務中的清潔、治安、綠化等內容，與城市物業(yè)服務大致相同，且二者服務范圍大多都僅停留于居住區(qū)域。而受上文所述的主體權威性以及生活環(huán)境落后等因素的影響，在經濟和產業(yè)兩方面創(chuàng)新生成了與城市相異內容，形成了新的物業(yè)增長點。

服務內容的公益性、權威性、多面性具體體現在：價格低廉、內容傳承與創(chuàng)新、內容廣泛等。四個方面服務內容的設置為鄉(xiāng)村振興的目的服務：經濟、產業(yè)拉動發(fā)展為主吸引外力，環(huán)境、人口為輔留住鄉(xiāng)村人口，構造美麗鄉(xiāng)村。

（三）目的：助力鄉(xiāng)村振興

黨的十九大提出“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，按照產業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富裕的總要求，加快推進農業(yè)農村現代化”。［7］項目分析中，共9個案例中有鄉(xiāng)村振興、脫貧攻堅等字樣，其他案例從效果、原因中體現出鄉(xiāng)村振興為目的的概念。從主體上來看，鄉(xiāng)村政府在近年受戰(zhàn)略指示，在鄉(xiāng)村物業(yè)運行中扮演主導角色；物業(yè)企業(yè)如鼎龍物業(yè)、保利物業(yè)把“企業(yè)夢”融入“國家夢”之中，爭做“中國夢”的推動者［8］，承擔企業(yè)社會責任下鄉(xiāng)。兩大鄉(xiāng)村物業(yè)主體受戰(zhàn)略影響制定物業(yè)服務，使鄉(xiāng)村物業(yè)在源頭上蘊含了鄉(xiāng)村振興的目的。從內容上看，四方面服務內容效果對應鄉(xiāng)村振興中的產業(yè)、人才、文化、生態(tài)振興。其中經濟和產業(yè)區(qū)別于傳統(tǒng)物業(yè)的創(chuàng)新效果最為顯著，如旅游業(yè)發(fā)展、特色農業(yè)經濟等，契合了鄉(xiāng)村振興中多產融合的要求。組織振興在鄉(xiāng)村環(huán)境下、主體維度上體現為“一核領多元”，就是要構建農村基層黨組織領導下的多元主體協(xié)同系統(tǒng)［9］。三角主體下，物業(yè)企業(yè)成為“多元”中的一元，主體與服務內容結合對應“組織振興”。

三、結論與建議

（一）物業(yè)下鄉(xiāng)承擔社會責任不應局限于規(guī)定區(qū)域

物業(yè)企業(yè)承擔社會責任停留于表面，下鄉(xiāng)行動在兩方面過于狹隘，一是地理區(qū)域：物業(yè)下鄉(xiāng)舉措往往趨同，多為村民居住環(huán)境（生活區(qū)）的改善與維護以及合約中的產業(yè)區(qū)域，并未延伸至農作區(qū)域，以導致物業(yè)服務效果未能高度上升至全面的振興；二是意識層面：目前有許多物業(yè)企業(yè)嘗試非傳統(tǒng)下鄉(xiāng)，在村落建立特色產品合作社或純以資金捐助農民等。這樣的行為將下鄉(xiāng)變成了建立口碑的工具和媒體的應景宣傳。企業(yè)承擔社會責任需要將傳統(tǒng)下鄉(xiāng)與非傳統(tǒng)結合。主動向農作區(qū)、工業(yè)區(qū)等非生活區(qū)延伸，尋找相應服務內容。

（二）物業(yè)進村需要與非政府組織建立固定交流方式

由于公益性以及低回報性，政府是物業(yè)進村的引導者，這在集體經濟的鄉(xiāng)村環(huán)境中成了單方主導。其在前期助力了物業(yè)的進入，在后期卻不利于物業(yè)服務的融合。鄉(xiāng)村物業(yè)基礎服務與城市大致相同，如鄉(xiāng)村衛(wèi)生保潔、環(huán)境清潔等，延伸服務有一定的標準化鄉(xiāng)村特色，如空置房屋保質、車位引導規(guī)劃等，與鄉(xiāng)村空心化、道路規(guī)劃重置等有緊密聯(lián)系，卻沒有體現文化內涵上的個性化建設。物業(yè)服務若沿用城市的方式，與村民進行溝通得到的是限制的基礎需求；與政府協(xié)商得到的是官方要求，非細致的內核需求，只有在其中加入與其他的組織聯(lián)系，如地方非遺合作社、鄉(xiāng)村旅行社等，才能在多主體環(huán)境中形成個性化、全面的物業(yè)進村。

（三）警惕鄉(xiāng)村物業(yè)與政府同質化

鄉(xiāng)村物業(yè)以公益性為主，承擔了政府原部分職能并受政府引領指導。鄉(xiāng)村政府的過度引領，使物業(yè)企業(yè)失衡服務與管理間的關系，將管理作為下鄉(xiāng)的主內容。在案例收集編碼過程中，可知多數鄉(xiāng)村物業(yè)局限于政府所賦予的職能以及城市物業(yè)原有內容，并未創(chuàng)造出與鄉(xiāng)村物業(yè)地位相匹配的創(chuàng)新內容。鄉(xiāng)村政府應放權部分物業(yè)并激勵物業(yè)組織創(chuàng)新服務，讓服務對象——村民以及其他組織配合創(chuàng)新，將政府與鄉(xiāng)村物業(yè)的主從關系厘清。