摘要：涉案商品房未辦理首次登記，不具備辦理轉(zhuǎn)移登記頒發(fā)不動產(chǎn)證書的條件，如何保障競買人合法權(quán)益？根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和案例進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：涉案不動產(chǎn);合同備案;預(yù)告登記

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0039-02 收稿日期：2022-06-06

作者簡介：賈非，張家口市房產(chǎn)交易中心。

案件簡介：涉案中的商品房，某房地產(chǎn)開發(fā)公司甲取得了商品房預(yù)售許可證，但還未辦理首次登記。期間，甲公司用該商品房擔(dān)保，向小額貸款公司乙貸款。因甲公司未按約定及時(shí)履行還款義務(wù)，乙訴至法院丙，并申請了訴前保全，查封了該商品房，丙法院為首封法院。后來，甲公司經(jīng)營不善涉及多起經(jīng)濟(jì)糾紛，該商品房陸續(xù)又被多家法院輪候查封。目前，丙法院對涉案商品房進(jìn)行了拍賣，經(jīng)拍賣程序后流拍，以物抵債給了乙。丙法院持《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》到房產(chǎn)交易部門和不動產(chǎn)登記部門要求配合將涉案商品房轉(zhuǎn)移到乙名下，因涉案商品房未辦理首次登記，故無法配合法院執(zhí)行物權(quán)轉(zhuǎn)移。如何保障乙的權(quán)利，丙法院陷入了兩難境地。

風(fēng)險(xiǎn)分析：在這起案件中，丙法院作為首封法院，可以先行處置涉案商品房，如果涉案商品房辦理了首次登記，那么一般工作程序是：丙法院解除首封并同時(shí)要求相關(guān)部門配合將涉案商品房物權(quán)轉(zhuǎn)移到乙名下，其他輪候查封自動解除。而本案涉案商品房未辦理首次登記，無法配合法院執(zhí)行物權(quán)轉(zhuǎn)移，如果丙法院先行解除首封，待辦理了首次登記，再進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移，存在難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。一是丙法院先行解除首封，第二順位的輪候查封就會自動上升為首封，上升為首封的法院在不知道丙法院已經(jīng)處置涉案商品房的情況下，有可能再次處置涉案商品房，對于乙來說，存在物權(quán)轉(zhuǎn)移難以實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。二是如果丙法院先行解除首封并能夠?qū)崿F(xiàn)通知所有輪候查封法院不再繼續(xù)查封的情形，仍存在新出現(xiàn)的法院進(jìn)行查封，同時(shí)也存在甲公司將涉案商品房出售給他人，辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案的可能，乙難以實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

筆者認(rèn)為：在這起案件中，若要保障乙的權(quán)利不受損失，按照現(xiàn)有的政策，應(yīng)同時(shí)采取商品房預(yù)售合同備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記兩種業(yè)務(wù)方式。

關(guān)于商品房預(yù)售合同備案，《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》均有明確規(guī)定。商品房預(yù)售合同備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)售合同備案。目前，全國大部分城市均按照住建部的要求，采取了商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案的形式。備案行為屬于行政部門的監(jiān)管措施，對于保護(hù)交易安全，防止開發(fā)企業(yè)一房多賣，服務(wù)政府決策等方面都有積極作用。但從上述規(guī)定來看，商品房預(yù)售合同備案僅為開發(fā)企業(yè)單方義務(wù)，開發(fā)企業(yè)銷售商品房后，往往不會及時(shí)網(wǎng)簽備案，而現(xiàn)有的法規(guī)條例中沒有相應(yīng)的罰則，對于此問題，因與本事件關(guān)系不大，就不展開論述了。需要重點(diǎn)分析的是：上述規(guī)定中商品房預(yù)售合同備案，字面上理解，是對商品房預(yù)售合同進(jìn)行備案，沒有合同無法進(jìn)行備案。本案中，由于經(jīng)濟(jì)糾紛，開發(fā)企業(yè)不會主動與乙簽訂合同，并向房地產(chǎn)管理部門申請備案。沒有商品房預(yù)售合同，因流拍以物抵債給了乙，僅有法院的《裁定書》，能否直接備案，值得商榷。筆者認(rèn)為：行政部門備案行為最根本的目的是，防止開發(fā)企業(yè)一房多賣，保護(hù)房屋權(quán)利人的根本權(quán)益。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)最根本的目的，實(shí)質(zhì)上就是對合同中購房人、房屋坐落、單元號、房間號、建筑面積等具體內(nèi)容進(jìn)行備案。本案中，雖然沒有商品房預(yù)售合同，但法院的《裁定書》對以物抵債給乙的房屋坐落、單元號、房間號、建筑面積等內(nèi)容已明確，因此，可以依照法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》將以物抵債給乙的房屋直接備案到乙的名下。

關(guān)于預(yù)購商品房預(yù)告登記，《民法典》第221條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記是為了保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。同樣從上述規(guī)定來看，辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記需要以商品房預(yù)售合同為依據(jù)，商品房預(yù)售合同是購房人獲得物權(quán)的關(guān)鍵性材料之一。而本案中，沒有商品房預(yù)售合同，顯然不能辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。而筆者認(rèn)為：預(yù)購商品房預(yù)告登記同樣是為了保護(hù)房屋權(quán)利人的根本權(quán)益，本案中，雖然沒有商品房預(yù)售合同，但法院的《裁定書》已經(jīng)確認(rèn)了物權(quán)的歸屬，甚至比商品房預(yù)售合同在法律效力作用上更強(qiáng)。因此，可以依照法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》將以物抵債給乙的房屋辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記。

還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)，本案中，商品房預(yù)售合同備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記兩種業(yè)務(wù)應(yīng)同時(shí)辦理。原因是，目前我國大部分城市不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易分屬兩個(gè)部門，也就是商品房預(yù)售合同備案和預(yù)購商品房預(yù)告登記兩種業(yè)務(wù)分別在不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易辦理。如果僅依據(jù)法院的《裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》在不動產(chǎn)登記部門辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，有可能出現(xiàn)房產(chǎn)交易部門在不知情情況下，依據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的商品房預(yù)售合同備案在其他人名下的風(fēng)險(xiǎn)，反之亦然。因此，只在一個(gè)部門辦理一種業(yè)務(wù)，會出現(xiàn)將來物權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。只有不動產(chǎn)登記和房產(chǎn)交易兩個(gè)部門加強(qiáng)信息互通，實(shí)現(xiàn)信息共享，才能更有效保障權(quán)利人合法權(quán)益。