房地產(chǎn)板塊震蕩走強

劉夏

保交樓，穩(wěn)民生，各大房企都在積極行動，穩(wěn)步推進樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)，讓“保竣工、保交付”的目標成功實現(xiàn)。

資本市場也有了積極的表現(xiàn)，9月8日，在利好消息刺激下，A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊持續(xù)活躍?；浐赀h五連板漲停，濱江集團漲超7%，華發(fā)股份、新華聯(lián)、中交地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、光大嘉寶、南國置業(yè)等股拉升上漲。

上半年交付數(shù)據(jù)

8月底，房企半年業(yè)績報告開始密集發(fā)布。這是房地產(chǎn)市場自去年下半年明顯下行以來，房企出爐的首份半年報。

萬科地產(chǎn)在半年報中表示，要保障項目的平穩(wěn)交付。上半年，萬科實現(xiàn)11.5萬套住宅的平穩(wěn)交付，共30家城市公司的94個交付批次實現(xiàn)交房即交證，占全部交付批次的35%，較2021年全年的比例提升10個百分點。

龍湖集團半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年交付76個項目，共計5.25萬套住宅，100%按期交付，其中超30%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。此外，龍湖集團不斷升級交付體驗，上線“云交付”“交房即交證”等服務(wù)，交付客戶滿意度高達91%。

金科地產(chǎn)半年報數(shù)據(jù)顯示，金科地產(chǎn)如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米。截至報告期末，公司及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

中南建設(shè)在半年報中表示，上半年完成3.3萬套房屋的交付，預(yù)計下半年還將交付8.3萬套。建業(yè)地產(chǎn)也在上半年完成交付項目31個，共11457套，其中有8個項目超2100套實現(xiàn)提前交付。

南京高科半年報業(yè)績顯示，2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入約14.86億元，同比下降58.94%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.05億元，同比下降1.94%。上半年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)合同銷售面積1.14萬平方米（均為商品住宅銷售項目），同比增長1040%;實現(xiàn)合同銷售金額4.59億元（包括商品住宅、車位等銷售），同比增長709.05%。

光大證券表示，保交樓獲多部門聯(lián)合支持，市場情緒舒緩，利好地產(chǎn)股反彈。當前從中央到地方的各級政府對房地產(chǎn)行業(yè)政策支持力度均較大，同時各地紓困政策不斷，多城通過放松“四限”、提高購房補貼、放寬人才落戶條件等激發(fā)市場需求活力。

克而瑞產(chǎn)品力研究中心表示，在目前房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標下，只有保竣工、保交付，才能保障房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。

華泰證券認為，5年期LPR降幅更大，首次超過MLF利率降幅，其主要目的在于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對于房地產(chǎn)而言，保交樓是核心，但穩(wěn)房價是關(guān)鍵，促進需求回暖才能讓整個行業(yè)重回正常軌道。

業(yè)績分化比較明顯

數(shù)據(jù)顯示，有120家A股房地產(chǎn)上市公司披露了2022年半年報，其中有38家公司凈利潤為虧損狀態(tài)，84家公司凈利潤同比下滑。

從多只地產(chǎn)股披露的2022年中報業(yè)績可以看出，不少優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)績已漸有回暖，市場悲觀情緒正逐步修復(fù)。

例如，保利發(fā)展在報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)總收入超1107億元，同比增長23.13%;實現(xiàn)歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。

萬科A在報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入、歸母凈利潤的雙增長，實現(xiàn)營收、歸母凈利潤分別為2069.2億元、122.2億元，同比增速分別達23.82%、10.64%。萬科董事會主席郁亮表示，對未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

綠地控股2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入2047.36億元，同比下降27.64%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約42.02億元，同比下降48.97%。粵泰股份2022年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入約10.86億元，同比增長308.48%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損6.31億元。

不過，大多數(shù)房企的日子仍然不好過。數(shù)據(jù)顯示，有8家A股上市公司上半年凈利潤虧損達10億元以上，包括金科股份、ST泰禾、陽光城等上市房企。其中藍光發(fā)展巨虧52.48億元，陽光城巨虧36.23億元，中天金融巨虧30.13億元，業(yè)績分化非常明顯。

行業(yè)回暖仍需時日

面對2022年上半年的業(yè)績滑坡，房企們也在查找原因。

市場低迷疊加疫情影響導(dǎo)致銷售回款遇阻，項目結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致毛利率下滑，合作項目增多致使少數(shù)股東損益占比提升等成為房企半年報出現(xiàn)頻率最高的語句。

另外，計提資產(chǎn)減值規(guī)模增加也成為不少房企的痛點所在。

據(jù)悉，世聯(lián)行、碧桂園、弘陽地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等房企均提及資產(chǎn)減值規(guī)模增加是業(yè)績下滑或虧損的原因。

中房研協(xié)分析，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產(chǎn)規(guī)模之后多數(shù)房企計提資產(chǎn)減值，一定程度拉低了凈利潤水平，成為部分企業(yè)虧損的主因。

從運營角度來看，房企在大力促銷售、拉回款，但是實際數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻不盡如人意。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1―8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點; TOP100房企權(quán)益銷售額均值為343.4億元，權(quán)益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。

隨著銷售額的減少，房企的梯隊分化也更明顯，TOP100的房企中，銷售額超千億元房企10家，較去年同期減少14家;超百億元房企96家，較去年同期減少48家。

隨著境外融資市場風(fēng)險系數(shù)走高，大部分房企暫停海外融資活動。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年8月，房企無海外債發(fā)行，僅通過發(fā)行信用債進行融資，發(fā)行規(guī)模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發(fā)行規(guī)模為281.49億元，相較于去年7月494.15億元，同比下降43.03%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37%，環(huán)比增長0.08個百分點。

房企如何破局？中信證券研報指出，保交樓是現(xiàn)階段地產(chǎn)政策的關(guān)注重心，有助于緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)。政策性銀行專項借款的推出，有助于加快化解保交樓的資金壓力。預(yù)計今年下半年，按揭貸款利率的降幅有望達到50個基點，將成為最有力的推動銷售復(fù)蘇的工具。