住宅公攤面積是否該取消

趙新江

8月18日，“山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%”沖上熱搜。

8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳一則對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)迅速出圈，答復(fù)稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

8月31日，據(jù)媒體報(bào)道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個(gè)上報(bào)住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌”。

那么，住宅公攤面積是否該取消呢？相關(guān)專家各有說法。

什么是公攤面積

什么是公攤面積？具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

就在今年8月，央視新聞報(bào)道，在山東青島，有購房者收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達(dá)到46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。

一名購房者表示，其購買的房屋，房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，最大的臥室即主臥11平方米，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開。次臥8平方米。

業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達(dá)到31%，所以簽訂購房合同時(shí)是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時(shí)的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過31%，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，有三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。

由于目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，能不能取消呢？

建議取消聲音不斷

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。

2018年，《新華每日電訊》發(fā)表文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費(fèi)者在購房時(shí)需支付更多房款，更使其在購房后需支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

官方層面首次回應(yīng)

根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳網(wǎng)站對內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。

答復(fù)指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時(shí)也和一些房企變相借公攤面積來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)，這一問題關(guān)系到廣大購房者的切身利益，各地需要仔細(xì)調(diào)查，積極解決。

專家解讀

公攤面積，這是一個(gè)大家極度關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動，難免會引來猜測無數(shù)?？纯锤鞣綄＜胰绾谓庾x。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易也被稱為所見即所得，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時(shí)也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。這種做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。

他表示，因?yàn)閷τ谫彿空邅碚f，公攤面積只是附屬設(shè)施，對購房者而言更重要的是具體居住面積。居住面積一是一，二是二，買房才會沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會去買房。開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會防范他們通過公攤面積做虛假文章。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，公攤面積是2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定的。公攤這個(gè)做法學(xué)習(xí)自香港，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。目前絕大多數(shù)國家和地區(qū)都是使用套內(nèi)面積交易房屋的。重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤不是不可為。

他認(rèn)為，取消公攤會有一些管理方面的麻煩，比如存量的住房如何處理，新老辦法如何銜接等。但取消后，民眾買房可以買得明明白白，也有助于提振市場信心。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，將公攤計(jì)入購房面積這一模式存在多年，不是一夜之間可以取消的。當(dāng)前，購房者的不滿主要集中在公攤面積不透明上：公攤是不是真的需要這么多、一套房子的公攤面積是否真如開發(fā)商所聲稱的那么大？如果真正的公攤部分是合理的，能清楚明白地向購房者展示出來，且不存在虛增公攤面積做大開發(fā)商利潤的情況，那么保留公攤是沒問題的。

李宇嘉認(rèn)為，公攤的管理需要更加精細(xì)化。一種做法是，計(jì)算公攤的成本和建房的成本是否有差異。如果有，是否可以分開定價(jià)？再比如：引入獨(dú)立第三方對公攤面積做實(shí)測，在預(yù)售階段就做到所有公攤信息都清晰透明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，主要受政策影響的是期房交易，因?yàn)槠涞梅柯蚀嬖诓▌雍筒淮_定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價(jià)都是不變的，對房屋所有人影響不大。

此外，也有專家指出，即便取消公攤面積，開發(fā)商也可能通過漲房價(jià)、漲物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)等方式收取，因此可能沒有實(shí)際意義。