丁萍萍

伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，多元化的戰(zhàn)略已變成一種趨勢(shì)，公司多元化發(fā)展戰(zhàn)略帶給企業(yè)的是積極的效應(yīng)還是負(fù)面效應(yīng)？對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，是繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還是選擇多元化經(jīng)營(yíng)模式？如果選擇了多元化經(jīng)營(yíng)模式，那么對(duì)于房地產(chǎn)而言，又該怎樣選擇適合自己的多元化發(fā)展？本文基于恒大事件的爆發(fā)，剖析恒大高負(fù)債情況下的多元化戰(zhàn)略發(fā)展，帶來的負(fù)面經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，給予房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該如何制定適合自己的多元化發(fā)展戰(zhàn)略建議，進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)業(yè)務(wù)，從而達(dá)到企業(yè)增值的目的。

一、引言

1980年前，我國(guó)不存在商品房，那是一個(gè)公有住房的時(shí)代。但伴隨著改革開放，房地產(chǎn)正式成為一個(gè)行業(yè)，自此進(jìn)入了房地產(chǎn)萌芽發(fā)展階段。20世紀(jì)以來人們對(duì)自有房產(chǎn)的訴求不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的急劇擴(kuò)增。2015年后，拉開房地產(chǎn)去庫(kù)存的序幕，政府再度進(jìn)行調(diào)控：實(shí)施重新限購(gòu)限貸的政策。此時(shí)房地產(chǎn)商在面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商將目光投向了其它新興增長(zhǎng)行業(yè)，試圖擴(kuò)張其經(jīng)營(yíng)范圍，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化，謀求行業(yè)紅利，不斷增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

多元化發(fā)展本是一個(gè)有利于行業(yè)增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，但為什么恒大在多元化發(fā)展戰(zhàn)略上不但不能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增值，反而把企業(yè)推到風(fēng)口浪尖，瀕臨破產(chǎn)？本文從恒大事件的爆發(fā)，分析恒大在面臨高負(fù)債的情況下依舊堅(jiān)持選擇多元化戰(zhàn)略帶來的財(cái)務(wù)影響，希望能警醒“高負(fù)債”企業(yè)的 ，也為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型多元化提供相應(yīng)的建議。

二、恒大案例介紹

1.恒大簡(jiǎn)介。中國(guó)恒大集團(tuán)（03333.HK）于2009年在香港交易所上市。在上市之初，恒大就著手于多元化戰(zhàn)略布局。截止目前，恒大集團(tuán)在旗下?lián)碛泻愦蟮禺a(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、恒大科技、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大產(chǎn)業(yè)。即使在新冠疫情的沖擊下，恒大在2020年還是交出了漂亮的財(cái)務(wù)報(bào)表，據(jù)2020年的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示：2020年?duì)I業(yè)收入為人民幣5072.48億，2019年?duì)I業(yè)收入為：人民幣44775.61億，同比增長(zhǎng)6.216%，凈利潤(rùn)314.00億，本年度核心利潤(rùn)為人民幣301.3億元，但恒大為什么又會(huì)面臨到期應(yīng)付票據(jù)不能兌現(xiàn)，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)呢？

2. 恒大多元化動(dòng)因分析。①政策導(dǎo)向。住房問題一直以來都是黨和政府密切關(guān)注的要點(diǎn)，為了切實(shí)保障民生，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，政府也不斷管控。自2016年開始限貸、限購(gòu)之后，2018年7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，進(jìn)一步表明了中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增速變緩的趨向，恒大一方面要響應(yīng)政策，另一方面要謀求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)，于是將目光轉(zhuǎn)向了多元化戰(zhàn)略。②市場(chǎng)地位。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的增速變緩，所帶來的經(jīng)濟(jì)利益趨于有限，那么此時(shí)企業(yè)就面臨新的抉擇點(diǎn)，要想企業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展，迫切要尋找出一條新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)來帶動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。恒大基于房地產(chǎn)行業(yè)以達(dá)到龍頭領(lǐng)先地位，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)占有一席之地便想搶占先機(jī)，先于其它房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍其它行業(yè)。恒大認(rèn)為多元化戰(zhàn)略率先推行，有利于搶占市場(chǎng)地位，可以在一領(lǐng)域率先建立市場(chǎng)地位，成為行業(yè)帶頭人，以此獲取更多的市場(chǎng)份額。③風(fēng)險(xiǎn)分散。恒大前期以擴(kuò)張性戰(zhàn)略占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，在高負(fù)債的背景之下，恒大期望推行多元化戰(zhàn)略來降低自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。恒大認(rèn)為多元化戰(zhàn)略可以將自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散化，在面對(duì)強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，自己若如不跟上多元化腳步，自己就會(huì)落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，當(dāng)然，“物競(jìng)天擇，適者生存”，失敗者會(huì)有被淘汰出局的風(fēng)險(xiǎn)。因此，恒大選擇多元化經(jīng)營(yíng)，這在一定程度上是為了分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.恒大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。早在2020年8月央行、住建部就已經(jīng)約談12家房地產(chǎn)，提出融資三條紅線。緊接著11月，金融機(jī)構(gòu)收緊貸款，終端銷售持續(xù)降溫，恒大現(xiàn)金流壓力不斷加大。恒大的擴(kuò)張性戰(zhàn)略模式在短期使得恒大獲得甜頭，但是其高負(fù)債也逐漸成為“恒大事件爆發(fā)”的隱患。近些年來恒大沒有著力解決其高負(fù)債的狀況，還不斷發(fā)展自己的多元化戰(zhàn)略，拿著借來的錢，不斷投資于其他領(lǐng)域，以期望分散高負(fù)債下的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并獲得多元化的收益。且不說多元行業(yè)下，是否能真的分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但就恒大投資的八大領(lǐng)域能否回籠資金呢？

房地產(chǎn)行業(yè)本身具有局限性，其存貨的周轉(zhuǎn)性低，從恒大2016年-2020年的財(cái)務(wù)報(bào)表的存貨項(xiàng)目可知，2016年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比例59.46%到2020年的74.21%，這5年里存貨增長(zhǎng)了25%，從恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占流動(dòng)資產(chǎn)的比例從2016年的18.02%-2020年的8.42%，5年來降低了53.27%，這從側(cè)面反映出恒大的庫(kù)存存貨的積壓，其中商品房是房地產(chǎn)存貨的重要組成部分，面對(duì)房?jī)r(jià)的居高不低，其商品房不能很好出售，那么流入企業(yè)的資金收入也是有限的，貨幣資金的回籠速度緩慢，長(zhǎng)此以往使得恒大出現(xiàn)資金的短缺。既然從銷售商品房來獲得流動(dòng)資金的路行不通，那為了維持恒大自身的經(jīng)營(yíng)和多元化戰(zhàn)略，恒大選擇了對(duì)外借款的道路。

一般來說流動(dòng)比率在3左右較好，這主要是因?yàn)楣酒鸫a要有3倍的能力，去償還短期負(fù)債，從2016年—2020年恒大流動(dòng)比率從1.52下降到1.26，這表明了恒大欠錢能夠及時(shí)還上的幾率較低，償還債務(wù)的能力水平逐漸下降。

房地產(chǎn)行業(yè)速動(dòng)比率1.5是比較合適的，從 2016年恒大速動(dòng)比率為0.62到2020年速動(dòng)比率下降到0.33，這說明恒大資產(chǎn)的流動(dòng)性差，能夠立馬變出現(xiàn)金去還債的能力差，也就是說恒大公司還錢的速度極其慢。再者面臨存貨的積壓，且存貨大多數(shù)為商品房，房?jī)r(jià)的高漲，使得恒大存貨不能及時(shí)變現(xiàn)，多元化的戰(zhàn)略下，勢(shì)必需要大量的資金投入多元化產(chǎn)業(yè)，那么投資的錢從哪里來呢？恒大投資多元化領(lǐng)域的錢絕大多數(shù)來源于借款。其中以銀行借款為主，恒大背負(fù)著高額的借款利息費(fèi)用，在如此高額的利息費(fèi)用下，還不斷擴(kuò)大其投資領(lǐng)域，擴(kuò)展其多元化，這樣很容易造成資金的緊缺，恒大有可能面臨著投資的錢打水漂，到期的本金及利息支付不了，造成恒大資金斷流，恒大事件的爆發(fā)充分說明了這一點(diǎn)。

從2016年—2020年的財(cái)務(wù)報(bào)表可知，恒大在2019年短期借款高達(dá)：3721.69億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)高達(dá)： 7176.18億元，在2019年，恒大在背負(fù)高額債務(wù)的同時(shí)，還不斷收購(gòu)其它公司，以期望不斷拓展其多元化面對(duì)如此巨額的負(fù)債壓力，恒大不但不減少投資，反而擴(kuò)大其債務(wù)規(guī)模，不斷將借來的資金投入其他行業(yè)，2019年，恒大收購(gòu)了多家公司，這將無疑是大大增加了恒大的負(fù)債。

綜合來看：恒大高負(fù)債的時(shí)候還采取多元化戰(zhàn)略，投資了大量的金錢，卻沒有得到可觀的報(bào)酬，這加劇了恒大資金的緊張程度，多元化沒有緩解恒大資產(chǎn)的高負(fù)債狀況，反而使得情況越演愈烈。

三、房地產(chǎn)企業(yè)多元化建議啟示

恒大高負(fù)債下的多元化戰(zhàn)略值得房地產(chǎn)行業(yè)乃至所有的行業(yè)都應(yīng)該深深的反思，高負(fù)債真的好嗎？長(zhǎng)期的高負(fù)債是一個(gè)潛在性的風(fēng)險(xiǎn)，終究是會(huì)爆發(fā)，恒大多元化戰(zhàn)略的實(shí)施，加快了恒大的財(cái)務(wù)危機(jī)顯露。企業(yè)應(yīng)該好好的反思高負(fù)債背后的潛在風(fēng)險(xiǎn)，帶給企業(yè)的危機(jī)能否承受。值得注意的是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)引起金融風(fēng)波乃至波及社會(huì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)多元化戰(zhàn)略投資還得謹(jǐn)慎行事。

1.術(shù)業(yè)有專攻，不可盲目的進(jìn)軍多元化。恒大的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要集中在地產(chǎn)方面，面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)速度慢，資金回籠緩慢的特點(diǎn)，恒大存貨過多，不能及時(shí)銷售，使得資金回籠過慢。恒大這些年不斷投資多元化，領(lǐng)域涉及的面太廣，但是僅僅停留在表面上的多元化，沒有結(jié)合自身高負(fù)債的實(shí)際情況。這不得不使得房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行反思，為什么要多元化？自己手中的自由資金有多少？什么行業(yè)有前景？建立多大的公司規(guī)模？主打的消費(fèi)人群定位？相關(guān)方向的專家與人才智囊團(tuán)的建立與否？等等。因此，進(jìn)軍其它行業(yè)，優(yōu)先考慮自己的資金充足問題，負(fù)債情況。根據(jù)自己的財(cái)務(wù)狀況以及領(lǐng)域?qū)嵙磉x擇什么樣的行業(yè)進(jìn)行投資，切不盲目擴(kuò)張領(lǐng)域。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，避免高負(fù)債情形。“不要拆東墻補(bǔ)西墻”，高負(fù)債的背后其實(shí)隱藏著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，恒大面臨的票據(jù)到期不能支付本金及利息，還不了到期的銀行借款本金及利息，拿著僅存的資金去投資其它領(lǐng)域。當(dāng)然企業(yè)選擇在進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)之時(shí)，企業(yè)在新進(jìn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)張中會(huì)急需大量的資金支持，此時(shí)，企業(yè)大多數(shù)會(huì)選擇高負(fù)債經(jīng)營(yíng)。然而過高的負(fù)債水平不僅會(huì)使企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)加大，還意味著企業(yè)大量的經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)被用于償還債務(wù)，同時(shí)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)惡化還可能限制企業(yè)未來進(jìn)一步融資的能力，削弱企業(yè)應(yīng)對(duì)未來行業(yè)及宏觀環(huán)境變化的能力。

3.擇優(yōu)進(jìn)行多元化，優(yōu)化資源配置。當(dāng)然，面對(duì)房地產(chǎn)增速放緩的不可改變的事實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也不能一成不變的“死守家業(yè)”，應(yīng)該尋求一條適合自己的方向。那怎樣來尋找出這樣的方向呢？這就需要企業(yè)結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)和潛在的消費(fèi)者市場(chǎng)前景進(jìn)行分析。有選擇性的，有目的性的去擇優(yōu)選擇，當(dāng)然我們不能否定行業(yè)的前瞻性，可能當(dāng)前時(shí)點(diǎn)不賺錢，但是再過十年可能有不一樣了，這就需要我們的管理者進(jìn)行一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)把控。如果企業(yè)本身債務(wù)就多，那就不適用于投資期長(zhǎng)，回報(bào)低的行業(yè)，一旦投入這種投資期長(zhǎng)，回報(bào)低的行業(yè)，會(huì)給企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)使得資源的錯(cuò)配與浪費(fèi)，影響企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。因此，多元化經(jīng)營(yíng)背景下，企業(yè)應(yīng)擇優(yōu)進(jìn)行多元化，優(yōu)化資源配置。

（作者單位：新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)）