嚴(yán)躍進(jìn)

今年年初以來(lái)，關(guān)于房貸暫緩、房貸延期等討論開(kāi)始增多，即形成了“斷供潮”的現(xiàn)象。雖然此類(lèi)現(xiàn)象還是少數(shù)，但是也確實(shí)值得政府、銀行和購(gòu)房者等關(guān)注。只有客觀了解斷供的原因和表現(xiàn)，才能更好地出臺(tái)有針對(duì)性的政策，進(jìn)而更好地應(yīng)對(duì)今年特殊社會(huì)經(jīng)濟(jì)下的此類(lèi)新問(wèn)題。

關(guān)注償還房貸有壓力的群體

關(guān)于房貸償還違約的問(wèn)題，最早其實(shí)是在燕郊曝光出來(lái)的。燕郊屬于河北廊坊下面的一個(gè)鎮(zhèn)，由于其靠近北京，所以其實(shí)該鎮(zhèn)屬于衛(wèi)星城的概念，其城市規(guī)模較大，房地產(chǎn)交易的規(guī)模也較大。過(guò)去幾年燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了快速升溫和快速降溫的倒U形走勢(shì)。市場(chǎng)壓力下傳出了燕郊放松限購(gòu)、降低首付等說(shuō)法，雖然沒(méi)有證實(shí)，但多少說(shuō)明此類(lèi)城市當(dāng)前面臨了較多的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力。

到了今年年初，一篇關(guān)于“燕郊斷供者的自述”文章在社交媒體上傳播。該購(gòu)房者在2017年購(gòu)買(mǎi)了一套140平方米的房子，月供額為1.7萬(wàn)元。由于燕郊房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，其通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，若是把月供額加起來(lái)，最后發(fā)現(xiàn)其實(shí)是虧了，或者說(shuō)相當(dāng)于要倒貼給銀行了。換句話說(shuō)，斷供寧可不要房子可能更為合算。但若是類(lèi)似操作，不按時(shí)償還貸款，銀行就會(huì)把他告上法庭。最后可能既輸?shù)艄偎?，同時(shí)也可能要賠償利息和罰息，甚至上失信人的名單。

該事件引起了大家對(duì)于“斷供潮”的關(guān)注。雖然類(lèi)似事件還是個(gè)案的形式，但后續(xù)的一些新聞報(bào)道也發(fā)現(xiàn)，類(lèi)似事件確實(shí)有增加的風(fēng)險(xiǎn)。燕郊事件和房地產(chǎn)市場(chǎng)周期的調(diào)整有關(guān)系，而后面的一些案例則和疫情、經(jīng)濟(jì)下行等有關(guān)。這里可以舉兩個(gè)例子。一、由于疫情管控，一些跨省跨城就業(yè)的工作人員因?yàn)闆](méi)及時(shí)做核酸，無(wú)法按時(shí)上班，最后被公司裁員或辭退。此類(lèi)就業(yè)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯會(huì)增大，進(jìn)而影響月供的還貸能力?？赡芷涫稚弦灿辛硗庖惶追浚部紤]過(guò)賣(mài)掉一套去支持另一套月供，但這時(shí)要出售房產(chǎn)其實(shí)也沒(méi)那么容易。二、這幾年一些行業(yè)和企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，面臨壓縮產(chǎn)能的壓力，尤其是互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)。此類(lèi)行業(yè)過(guò)去都是高薪行業(yè)，相關(guān)從業(yè)者的收入水平都不錯(cuò)，承受高額月供的能力也較強(qiáng)。但是現(xiàn)在可能面臨被裁員的壓力，且找新工作變得更加困難，這個(gè)時(shí)候其償還月供方面自然壓力就更大了。甚至一些就業(yè)者可能是邊償還貸款邊交房租，其壓力可想而知。

類(lèi)似例子總結(jié)，至少說(shuō)明在“斷供潮”中，往往是此類(lèi)情況，包括房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致月供的“性?xún)r(jià)比”明顯不高、疫情防控下收入水平明顯受干擾、經(jīng)濟(jì)下行壓力下出現(xiàn)辭退或裁員。類(lèi)似情況下，月供能力和動(dòng)力減弱，雖然是個(gè)別群體的現(xiàn)象，但若不及時(shí)控制，“斷供潮”確實(shí)有可能會(huì)擴(kuò)大。

月供延緩的政策正加快出臺(tái)

關(guān)于房貸延緩的問(wèn)題，其實(shí)在2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)之初就有各類(lèi)應(yīng)對(duì)政策和措施。2020年2月，《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》出臺(tái)，政策明確，完善受疫情影響的社會(huì)民生領(lǐng)域的金融服務(wù)，對(duì)相關(guān)人員在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜。但其實(shí)2020年并沒(méi)有出現(xiàn)“斷供潮”的壓力，這和當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面總體穩(wěn)定等有密切的關(guān)系。

但是2022年此類(lèi)問(wèn)題就變得嚴(yán)峻起來(lái)，關(guān)于延遲償還貸款的說(shuō)法和政策也開(kāi)始增加。4月15日，國(guó)務(wù)院新聞發(fā)布會(huì)介紹了今年第一季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)運(yùn)行發(fā)展情況。銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確，2020年新冠肺炎疫情暴發(fā)之初，相關(guān)部門(mén)就已經(jīng)有明確的政策，對(duì)于受疫情影響暫時(shí)失去收入的人群采取傾斜性的信貸政策。同時(shí)，4月18日，央行、外匯局發(fā)布了《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知》，提出加強(qiáng)金融服務(wù)、加大支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度的23條政策舉措。此次政策明確，靈活采取合理延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃。

針對(duì)房貸延期還款的問(wèn)題，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行等銀行都做出了回應(yīng)，對(duì)受疫情影響的個(gè)人住房貸款客戶(hù)，可提供包括延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、調(diào)整賬單計(jì)劃等在內(nèi)的服務(wù)。從各地的新聞報(bào)道和銀行發(fā)布的具體調(diào)整情況看，確實(shí)有一些銀行在開(kāi)展此類(lèi)房貸延期的工作和服務(wù)。從延期的角度看，主要包括幾類(lèi)情況：1.并沒(méi)有暫緩的具體服務(wù)措施。2.可以暫緩一個(gè)月，第二個(gè)月補(bǔ)上。3.可以暫緩半年，其間可以不償還月供或僅償還利息，6個(gè)月后需要補(bǔ)上?？傮w上看，各類(lèi)銀行總體朝著降低購(gòu)房者成本、減少購(gòu)房者的焦慮等角度出發(fā)，客觀上減少了此類(lèi)“斷供潮”風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

未雨綢繆做好應(yīng)對(duì)措施

關(guān)于房貸延期償還的問(wèn)題，既是金融理財(cái)?shù)膯?wèn)題，也是民生和社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題，需要地方政府、銀行、購(gòu)房者和房企等客觀看待。未雨綢繆積極應(yīng)對(duì)，才能減少“斷供潮”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

地方政府需要密切關(guān)注近期所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況、疫情管控情況和企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，尤其是要密切關(guān)注疫情沖擊下影響較大的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)。比如說(shuō)一些外貿(mào)比重較大的城市，可能外貿(mào)人員的收入明顯會(huì)受影響。一些可能是偏重于制造業(yè)，那么相關(guān)的職工也會(huì)受到影響。從產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的角度去梳理，可以更精準(zhǔn)了解哪些群體更容易受“斷供潮”的沖擊，這是地方政府后續(xù)制定政策所需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

銀行要填補(bǔ)漏洞完善服務(wù)。第一，要對(duì)既有的貸款或客戶(hù)的月供償還情況做好監(jiān)測(cè)，對(duì)于一些突然沒(méi)有按時(shí)繳款的購(gòu)房者，需要及時(shí)去了解。只有了解客戶(hù)，才能有更好的應(yīng)對(duì)舉措，比如說(shuō)落實(shí)更為精準(zhǔn)的月供償還計(jì)劃，以及早控制違約率和壞賬率，減少房貸的風(fēng)險(xiǎn)。第二，要積極做好創(chuàng)新做好服務(wù)，增強(qiáng)客戶(hù)的信任。比如說(shuō)，要積極做好數(shù)字銀行的建設(shè)，一些貸款推遲的工作，若是可以通過(guò)相關(guān)系統(tǒng)一鍵操作，那就可以提高效率。銀行主動(dòng)提升服務(wù)和優(yōu)化服務(wù)變得很關(guān)鍵。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，若是目前確實(shí)遇到了此類(lèi)壓力，則需要和銀行以及工作單位等及時(shí)做溝通，充分了解此類(lèi)月供償還的各種應(yīng)對(duì)方式，找一些比較經(jīng)濟(jì)、快捷的方式去進(jìn)行。尤其是可以采取“減少月供額、增加月供還貸月份”的方式，此類(lèi)做法比簡(jiǎn)單地“推遲6個(gè)月再補(bǔ)繳本息”的做法會(huì)更加有效。而對(duì)于一些近期要購(gòu)房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，要充分了解經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和就業(yè)形勢(shì)，在購(gòu)房方面不要隨意夸大杠桿能力，謹(jǐn)慎規(guī)劃還款計(jì)劃。

房企也需要思考此類(lèi)問(wèn)題，在推薦樓盤(pán)和貸款方案過(guò)程中，也需要負(fù)起責(zé)任。雖然今年房貸政策比較寬松，獲得房貸也比較容易，但確實(shí)需要把風(fēng)險(xiǎn)考慮得更多。房企要主動(dòng)出臺(tái)一些措施，包括充分了解購(gòu)房者的還款能力和收入來(lái)源、積極引入公積金貸款資源、不盲目夸大房產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值等。只有這樣，房企的每一筆交易業(yè)務(wù)才會(huì)比較穩(wěn)妥，也可以減少后續(xù)客戶(hù)斷供風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。