項目管理在地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)中的應用

楊娟娟

摘? 要：文章針對地鐵沿線土地儲備管理問題，從土地儲備的選擇要求、項目管理在地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)中的應用、項目管理工作要點等方面進行探究。結(jié)果證實：采用項目管理模式，能提高地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)的管理質(zhì)量，推進各項業(yè)務(wù)活動有序開展。

關(guān)鍵詞：地鐵;土地儲備;項目管理;業(yè)務(wù)節(jié)點

近年來，隨著城市地鐵交通建設(shè)規(guī)模擴大，沿線土地儲備業(yè)務(wù)獲得良好發(fā)展機遇?？陀^來看，該項業(yè)務(wù)對于城市基礎(chǔ)建設(shè)、經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。一方面，地鐵建設(shè)和沿線規(guī)劃有機融合，能提高規(guī)劃含金量，避免重復建設(shè)。另一方面，建設(shè)單位能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高經(jīng)濟利潤，促進自身健康發(fā)展[1]。以下結(jié)合筆者個人實踐，探討了項目管理在地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)中的應用情況。

1.地鐵沿線土地儲備的選擇要求

地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)的開展，關(guān)鍵是科學合理地選擇地塊，要求包括：①目標地塊和地鐵線路或站點具有較高的匹配度，站點出入口和300 m半徑覆蓋范圍內(nèi)，可優(yōu)先儲備。②目標地塊具有規(guī)劃引導性，即開發(fā)潛力大，可以帶動城市經(jīng)濟發(fā)展。③目標地塊具有經(jīng)營性、可兼容性，例如住宅用地、商業(yè)用地、行政辦公用地、地下空間用地等。④目標地塊位于交通樞紐站點周邊，具有良好的交通通達度，可優(yōu)先儲備。⑤目標地塊是重點發(fā)展地區(qū)，資源稀缺，或用于建設(shè)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目，應重點儲備。⑥目標地塊具有社會公益價值，例如建設(shè)保障性用房，推動三舊改造等。對以上六種地塊，經(jīng)過全面的調(diào)查研究后，應及時開展土地儲備業(yè)務(wù)，在土地儲備中達到融資目標。

2.項目管理在地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)中的應用

2.1 項目管理內(nèi)容

項目管理的核心是目標管理，組建柔性組織機構(gòu)，負責管理工作的組織、計劃、實施和評價，最終實現(xiàn)預期目標。根據(jù)業(yè)務(wù)項目所處的不同階段，管理內(nèi)容也有差異，主要包括：①啟動階段，主要是土地儲備立項，管理要點有：制定項目建議書（如需），編制可行性研究報告。②計劃階段，主要是業(yè)務(wù)整體規(guī)劃，管理要點有：制定土地儲備規(guī)劃，制定年度土地儲備計劃，制定年度投資計劃。③實施階段，分為前期準備和土地整理兩個環(huán)節(jié)。前期準備環(huán)節(jié)的管理要點有：明確紅線選址，調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件（如需），申請規(guī)劃條件，用地預審和審批;土地整理環(huán)節(jié)的管理要點有：申請土地儲備資金，征地和拆遷，用地結(jié)案。④收尾階段，分為土地出讓、收益返回兩個環(huán)節(jié)。土地出讓環(huán)節(jié)的管理要點是出讓前期工作、招拍掛工作;收益返回環(huán)節(jié)的管理要點是補貼土地儲備成本，地鐵建設(shè)專項資金管理等。

2.2 管理組織體系

地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)，會涉及多個單位，包括市發(fā)改委、市規(guī)自局、市財政局、市土發(fā)中心、地鐵公司、區(qū)政府等。為了避免多頭管理，應合理構(gòu)建管理組織體系，通過協(xié)調(diào)分工，發(fā)揮出各個單位的業(yè)務(wù)管理優(yōu)勢。見圖1。

3.地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)的項目管理工作要點

對地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)進行項目管理，要想提高管理效率和質(zhì)量，必須構(gòu)建高效工作組織，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點，并采用獎懲激勵措施。

3.1 構(gòu)建高效工作組織

該業(yè)務(wù)的開展，需要地鐵公司、土地儲備機構(gòu)、政府相關(guān)部門聯(lián)手進行。構(gòu)建高效工作組織，能為后續(xù)管理工作打下基礎(chǔ)，明確各自職責，優(yōu)化工作流程，避免出現(xiàn)職責交叉、多頭管理的情況。其中，地鐵公司在項目規(guī)劃建設(shè)中經(jīng)驗豐富，土地儲備機構(gòu)在地塊運作上有優(yōu)勢，政府相關(guān)部門在政策支持、組織實施方面有優(yōu)勢?；诟咝У墓ぷ鹘M織下，充分發(fā)揮出各個主體的優(yōu)勢，能提高土地增值收益，獲得規(guī)劃效益的最大化。另外，地鐵建設(shè)和土地儲備、開發(fā)利用相結(jié)合，能發(fā)揮出地鐵項目的帶動作用，提高土地儲備價值。

3.2 緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點

地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)的節(jié)點較多，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點，能提高管理質(zhì)量，達到事半功倍的效果。第一，制定年度土地儲備計劃時，根據(jù)城市規(guī)劃、土地使用規(guī)劃、地鐵建設(shè)規(guī)劃，分析線路功能、布局、站點位置及開發(fā)需要，制定土地儲備和資源開發(fā)報告。然后和土發(fā)中心協(xié)作，編制年度土地儲備計劃，上報市規(guī)自局備案執(zhí)行[3]。第二，申請土地儲備資金時，地鐵公司應以月度資金計劃為準，結(jié)合業(yè)務(wù)開展情況，計算需要的資金額，來編制月度資金計劃申請表。上報市土發(fā)中心確認后，由第三方會計師事務(wù)所審核，最后向發(fā)改委提出資金申請。資金獲批后，?？顚Ｓ茫瑖栏癜凑召Y金使用計劃運作。第三，土地出讓收益返回時，地塊完成實物儲備，向土發(fā)中心申請土地出讓;地鐵公司向財政局報審土地儲備開發(fā)成本核算;評審通過，地鐵公司按照該項目成本提出申請，由發(fā)改委進行審核;最后財政局將資金返還給地鐵公司，以財政補貼或土地出讓收益返還的形式。

3.3 采用獎懲激勵措施

為了激發(fā)管理部門和人員的積極性，采取獎懲激勵措施是一種有效手段。具體操作方法：第一，由地鐵公司制定項目任務(wù)書，要求各區(qū)政府制定工作方案，明確分管人員和職責，并組織開展實際工作。第二，地鐵公司督辦項目進度，將實際工作進度上報領(lǐng)導小組，通過對比實際進度和預期進度，督促進度滯后的項目組加快進度。第三，開展月度考核活動，當月完成任務(wù)的，給予表揚和物資獎勵;連續(xù)2個月未完成任務(wù)的，由領(lǐng)導小組和負責人談話，明確問題原因所在，督促采取有效整改方案。

4.結(jié)語

綜上所述，地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)的開展，將地鐵建設(shè)和周邊地塊開發(fā)相結(jié)合，不僅能解決地鐵公司的資金運轉(zhuǎn)問題，還能加快城市規(guī)劃建設(shè)速度。文章介紹了項目管理在地鐵沿線土地儲備業(yè)務(wù)中的應用，構(gòu)建高效工作組織，緊抓關(guān)鍵業(yè)務(wù)節(jié)點，采用獎懲激勵措施，才能提高管理水平。

參考文獻：

[1] 于宏.城市軌道交通沿線土地儲備策略探討[J].城市建設(shè)理論研究，2020（24）：104-106.

[2] 王宇.軌道交通沿線土地開發(fā)策略探析——以大連市中心城區(qū)軌道交通為例[J].科技創(chuàng)新導報，2018，15（28）：117-118.