房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

摘? 要：中國房地產(chǎn)行業(yè)一直是促進(jìn)我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的重要產(chǎn)業(yè)，自九十年代開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)就取得了快速發(fā)展，為國家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了許多貢獻(xiàn)。從產(chǎn)業(yè)的劃分特點(diǎn)出發(fā)，中國房地產(chǎn)行業(yè)屬固定資產(chǎn)高度密集型企業(yè)，固定資金鏈的斷裂往往是地產(chǎn)行業(yè)迅速走向消亡的主要因素，而政府投融資項(xiàng)目監(jiān)管不力往往也是固定資產(chǎn)鏈斷裂的重要原因。就中國目前各地房產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際狀況而言，大部分企業(yè)均面臨著投融資業(yè)務(wù)項(xiàng)目的重大困難，其中，投資渠道狹小、投資困難問題一直是中國房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所存在的困境。本文從現(xiàn)實(shí)背景出發(fā)，根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資管理工作實(shí)際問題展開了廣泛的分析與研究，并給出若干具體可行的管理策略，希望有助于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)：企業(yè)：融資

一、房地產(chǎn)業(yè)落實(shí)融資管理的重要意義

房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必然離不開大量資金的支持，不過就目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況來說，其投融資業(yè)務(wù)管理渠道還是十分單純的，從整體情況上來看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資管理僅僅是依靠我國企業(yè)的貸款資金規(guī)模來支撐的，換言之，也是由于我國企業(yè)已經(jīng)承擔(dān)了整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)的全部風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)商業(yè)還有我國的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境都出現(xiàn)了極不公平的現(xiàn)象，如果發(fā)生了經(jīng)濟(jì)重大發(fā)展危機(jī)，我國政府實(shí)行緊縮的財(cái)稅優(yōu)惠政策，或者縮小貸款資金的規(guī)模，那房產(chǎn)行業(yè)的投資鏈就將很容易受到影響，甚至產(chǎn)生極其不利的結(jié)果，所以，從我國長期發(fā)展的角度出發(fā)，做好對(duì)房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的融資管理是當(dāng)前乃至未來十分重大的一項(xiàng)研究工作，是決定著我國宏觀整體平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要性措施。從總體上來看，由于房地產(chǎn)行業(yè)目前的投資途徑相對(duì)狹窄，難度很大，再加上經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，商業(yè)銀行對(duì)信貸以及企業(yè)的開發(fā)信貸審查更加嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也由此發(fā)生了很大的改變，資本能力高的企業(yè)才能在慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下去，而資本能力相對(duì)弱小的企業(yè)將遭到無情的淘汰。就中國房地產(chǎn)企業(yè)目前的投資特點(diǎn)分析，大致的特點(diǎn)是商業(yè)銀行已淪為房地產(chǎn)行業(yè)投資的最主要途徑，其規(guī)模和方法也遭到了極大的局限。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步入了一個(gè)疲軟的時(shí)代，特別是針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)而言，其融資的途徑很難拓寬，這也是需要我們不得不正視的一種現(xiàn)實(shí)情況。由此我們能夠很明確地看到，房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程具有極其簡單的特點(diǎn)，一旦房地產(chǎn)企業(yè)過分地依靠銀行融資，將很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這也就凸顯出了融資的必要性，從根本上來講，唯有通過健康的融資，給企業(yè)帶來了充足的資本，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)良好地發(fā)展下去[1]。

二、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀分析

從改革開放以來的發(fā)展經(jīng)歷證明，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展至關(guān)重要。也正是這樣，我國政府必須要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)把控，其中涉及對(duì)國家財(cái)政政策與貨幣政策的嚴(yán)格調(diào)控，如國家在許多紅頭文件中嚴(yán)格規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸要求，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理，國家執(zhí)行力度的增強(qiáng)也促使許多房地產(chǎn)企業(yè)受到愈來愈大的融資壓力。我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與變化，機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)共存的市場(chǎng)環(huán)境給予了房地產(chǎn)行業(yè)更大的發(fā)展空間，但同時(shí)也讓它面對(duì)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。投融資能力對(duì)于一家資本密集型產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)乎其長期穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展的關(guān)鍵條件，而房地產(chǎn)行業(yè)唯有及時(shí)轉(zhuǎn)變對(duì)商業(yè)銀行信貸資金過分依賴的狀況，并創(chuàng)造多元化的投融資模式，方可在世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)中改變企業(yè)當(dāng)前的投融資困局。房地產(chǎn)企業(yè)作為中國相對(duì)獨(dú)特的一種產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與前進(jìn)的過程中涉及面也相當(dāng)廣泛。宏觀來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營、住宅營銷以及中介業(yè)務(wù)等構(gòu)成，其中包括各種各樣的企業(yè)，均以盈利為目的開展地產(chǎn)事業(yè)。而國內(nèi)企業(yè)目前面臨的巨大投資困難使得產(chǎn)業(yè)價(jià)值提高困難，在相關(guān)活動(dòng)的運(yùn)營和發(fā)展過程中，不利于資本的引進(jìn)以及社會(huì)資源合理配置。客觀來說，籌集資金、融通資產(chǎn)、核算成本費(fèi)用的每一流程和階段都會(huì)出現(xiàn)多種多樣的融資活動(dòng)，融資的模式和辦法也在較大程度上影響了地產(chǎn)行業(yè)融資成本的穩(wěn)定性和科學(xué)性。自有融資的弊端是很易受企業(yè)本身經(jīng)營情況和收益狀態(tài)的影響，盡管具有較大的使用自主性，從某種意義上減輕了融資本身的成本，但還是無法適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資規(guī)模的需求。

三、房地產(chǎn)業(yè)融資模式問題研究

中國房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展中取得了顯著地位，是推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)在新時(shí)期發(fā)展的重要支撐類企業(yè)之一。作為以資本高度密集為特征的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也較其他產(chǎn)業(yè)更高。因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目開展的持續(xù)時(shí)間長、投入資本的規(guī)模也相當(dāng)大，要求穩(wěn)固、安全的資本鏈條將成為其發(fā)展壯大的重要保證，而投融資方式也在發(fā)展過程中的影響十分明顯。在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)態(tài)勢(shì)下，中國房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模也相對(duì)單一，且大多為商業(yè)銀行的信用貸款。房地產(chǎn)企業(yè)唯有采取創(chuàng)新多元化的投融資形式，全面拓寬企業(yè)融資途徑，方可在最大程度上避免來自市場(chǎng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)發(fā)展過程中的危險(xiǎn)因素，確保在新市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮下穩(wěn)定的發(fā)展。收益率高同時(shí)又能穩(wěn)定、安全的融資模式是保證房產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本所在。為此，地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該充分開辟經(jīng)營管理模式的新途徑，逐步建立高杠桿、高周轉(zhuǎn)率的多元化融資管理模式，以有效抵御企業(yè)在上市過程中的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。不過，當(dāng)前世界宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊處在金融危機(jī)的陰霾之中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體態(tài)勢(shì)仍然不容樂觀，同時(shí)中國政府對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做出了政策上的嚴(yán)格調(diào)控，融資限制條款的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的融資鏈更加緊繃，因此急需通過完善地產(chǎn)企業(yè)的投融資體制和創(chuàng)新策略來改變當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理的狀況[2]。

四、目前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（一）融資方式不合理

目前，中國大部分房企的主要投資手段都是傳統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)信貸，此類信貸雖然業(yè)務(wù)操作上較為簡便，向銀行申請(qǐng)速度也相對(duì)快速，但是必須在項(xiàng)目建設(shè)符合要求之后方可放款，由于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商從獲得土地到取得項(xiàng)目開發(fā)信貸的時(shí)間階段并不短，而且對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營效率較高的房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商在取得四證之后距離項(xiàng)目可以開盤銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也不遠(yuǎn)，而且由于項(xiàng)目開發(fā)信貸的資本使用方法也相對(duì)簡單，而且目前還只是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度以及簽約條件通過委托支付的形式進(jìn)行，所以也就很難解決房企更多的資本使用要求。新的投資政策引導(dǎo)下，很多房產(chǎn)管理人員還在延續(xù)著原來的投資模式、傳統(tǒng)觀念仍然沒有改變，由于缺少積極探索和嘗試新的投融資方法和把新老傳統(tǒng)投資方法相結(jié)合的精神，投資方法上仍然選擇了原來的傳統(tǒng)方法。而現(xiàn)階段商業(yè)銀行資金投入有限，又不斷調(diào)高企業(yè)投資標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步加大了房企的投資困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要迅速摒棄原來簡單、粗放的傳統(tǒng)投資模式，加速精細(xì)化、多元化投融資方式的探索變革[2]。

（二）融資成本過高

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、開發(fā)建設(shè)、管理階段需要運(yùn)用融資的方式進(jìn)行資金的周轉(zhuǎn)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，拉動(dòng)了投資需求的不斷增長，而房地產(chǎn)項(xiàng)目由于受環(huán)境、天氣、社會(huì)、政策等方面的影響，導(dǎo)致建設(shè)的周期不穩(wěn)定，資金很難在一定的時(shí)間內(nèi)回收，這就使很多的房地產(chǎn)企業(yè)由于不能及時(shí)償還銀行的貸款而增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，使得融資成本持續(xù)增多。若不能有效的進(jìn)行投資管理，將會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營陷入困境。保證資金來源的主要渠道之一便是擴(kuò)大投資渠道，房地產(chǎn)融資渠道增多，就會(huì)在一定程度上減少由于資金不足使企業(yè)無法在市場(chǎng)中占據(jù)主要的優(yōu)勢(shì)。近幾年，采用海外融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之增多，特別是中國香港是企業(yè)融資最先考慮的地方，許多房地產(chǎn)企業(yè)在香港交所上市和再融資。并在2015年迎來了中資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的高潮，促進(jìn)了兩岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是在2017年，香港聯(lián)交所審批制度和內(nèi)地的監(jiān)管制度的確立，加大了對(duì)海外投資的審查，這就使得海外投資陷入了困境?？梢?，我國資金來源同樣受到了限制，面對(duì)日益增長的消費(fèi)需求和投資需求，融資方式的單一已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的根本需求。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了縮短生產(chǎn)的時(shí)間，使得產(chǎn)品質(zhì)量下降，從而出現(xiàn)不良的事件發(fā)生，這就違背了市場(chǎng)的規(guī)則，消費(fèi)者的人身安全得不到有效的保障，房地產(chǎn)企業(yè)要長期的存在下去，就顯得更加困難[3]。

（三）資金鏈管理不善

房產(chǎn)開發(fā)分為置地、施工、出售等三個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)椴簧俳ㄔO(shè)項(xiàng)目沒有固定具體的竣工結(jié)算時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)利潤水平、資金來源作出正確估計(jì)。這些情形下，部分企業(yè)不顧及企業(yè)經(jīng)營水平便盲目投資，最后造成無力償債商業(yè)銀行借貸，既嚴(yán)重破壞了企業(yè)聲譽(yù)、形象，又不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。而且，當(dāng)前中國房產(chǎn)行業(yè)的資本投入結(jié)構(gòu)并不合理，重點(diǎn)體現(xiàn)為對(duì)商務(wù)用房和高層住宅的投入力度過大，但對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等卻缺乏開發(fā)企業(yè)問津。不合理的資本投入結(jié)構(gòu)勢(shì)必造成地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供求失調(diào)，從而形成低收入人群買不到房子和住宅結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩的社會(huì)矛盾，進(jìn)而使產(chǎn)業(yè)內(nèi)資本流動(dòng)更加困難。

（四）融資內(nèi)控不足

目前，地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方法仍然是以銀行信貸為主，而有些較新型的投資手段比如商業(yè)信托融資和期貨等投資方法在國內(nèi)也還沒有非常完善，所以，銀行貸款仍然是當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源。從商業(yè)銀行的運(yùn)營特征考慮，商業(yè)銀行通常都不能投放時(shí)限過長的信貸，而且放貸的時(shí)限也通常是限制在五年以內(nèi)的，不過按照房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特性來看，其生長周期往往是相當(dāng)漫長的，所以不管在哪一環(huán)節(jié)都需要巨大資本的支撐，而不少地產(chǎn)企業(yè)也因?yàn)樾枰娜谫Y量很大、持續(xù)時(shí)間較長，所以始終存在著很大的融資壓力，最后往往造成房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉，甚至部分企業(yè)為了求生，而大量壓縮建設(shè)時(shí)間，甚至偷工減料，從而產(chǎn)生了巨大的安全隱患。當(dāng)前融資方法單一化已嚴(yán)重不能適應(yīng)當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)狀況，地產(chǎn)企業(yè)迫切需要各種途徑的、各種方法的資金。以中國目前的房地產(chǎn)投融資狀況而言，有關(guān)投資管理人員的責(zé)、權(quán)、利，內(nèi)部分工并沒有非常明確，其內(nèi)控制度并未建立，或沒有完善，或落實(shí)不力，有些項(xiàng)目經(jīng)理甚至能夠掌控整個(gè)投融資流程，由于缺乏相關(guān)的監(jiān)管人員對(duì)其監(jiān)管，更是提高了投資管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

五、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的相關(guān)策略

（一）優(yōu)化并創(chuàng)新融資模式

黨和政府領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研過程中，也看到了當(dāng)前中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題，在相關(guān)的會(huì)議上曾指出，中國政府未來將會(huì)放開對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制，以活躍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。這對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言是一次難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，中國房地產(chǎn)企業(yè)需要充分抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，積極創(chuàng)新投資渠道。舉個(gè)例子而言，有些資本實(shí)力雄厚的企業(yè)可能試著發(fā)行一些相對(duì)中長期的國債，把期貨投資的比例提高，減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，盡量與商業(yè)銀行做好配合，爭(zhēng)取一些相對(duì)中長期的信貸，防止由于信貸時(shí)間的問題導(dǎo)致企業(yè)在生產(chǎn)過程中倒閉。融資渠道的增加能夠有效解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的問題，因此，企業(yè)在經(jīng)營過程中需要結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際選擇出適合自己發(fā)展的融資渠道。例如：采用交易結(jié)構(gòu)靈活的信托融資，房地產(chǎn)企業(yè)在融資管理過程中需要根據(jù)各階段的情況設(shè)計(jì)出相應(yīng)的融資方案，再確定資金的面額，這種渠道方式操作簡單、交易模式成熟，受到了房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可。中國信托登記有效責(zé)任公司調(diào)查報(bào)道中在2021年底房地產(chǎn)信托存量投資者數(shù)量高達(dá)126.14萬個(gè)，較往常年增加了數(shù)倍。又如運(yùn)用資產(chǎn)支持證券融資渠道，由于受到傳統(tǒng)融資渠道的限制，使得很多的房地產(chǎn)企業(yè)不斷創(chuàng)新融資方式，資產(chǎn)支持證券的規(guī)模在2021年出現(xiàn)了增長的趨勢(shì)，可見在國家政策的支持下，融資的渠道方式將得到大規(guī)模的發(fā)展[4]。

（二）提升管理水平和資金利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)一般是資金密集型企業(yè)，其固定資產(chǎn)的債務(wù)比率一般是相當(dāng)高的，盡管從金融學(xué)分析，較高的資產(chǎn)負(fù)債率對(duì)企業(yè)的發(fā)展是有積極作用的，可如果存在著一些不盡其意的問題，結(jié)果往往是其他企業(yè)無法承受的。所以，科學(xué)合理有效、完善的資金結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)的長期發(fā)展非常重要，房地產(chǎn)投資管理企業(yè)也要全面顧及到企業(yè)的特性，對(duì)長期資金和短線資金加以優(yōu)化合理分配，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)現(xiàn)金的管理，使資金的運(yùn)用調(diào)度管理更加科學(xué)經(jīng)濟(jì)合理高效，在投融資管理企業(yè)內(nèi)也要完善對(duì)資金管理的審查制度與體系，地產(chǎn)資金相關(guān)的管理部門要嚴(yán)格按照我國的《企業(yè)法》、《合同法》等法律規(guī)定，嚴(yán)格地依據(jù)資金管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)施資金管理。另外，構(gòu)建完善的投融資管理制度是企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)所在，只有不斷拓展投融資管理渠道，對(duì)企業(yè)的資金需要量、實(shí)現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理，這樣才能實(shí)現(xiàn)股東的利益最大化。

促進(jìn)資金鏈科學(xué)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模通常很大，而且目前大多都是以集團(tuán)的形式呈現(xiàn)，每個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)旗下都有很多的子企業(yè)，無論是運(yùn)行還是開展某些項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)投入大量資金，因此房產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)資金鏈進(jìn)行科學(xué)的管理，優(yōu)化各組織部門和子企業(yè)的資金運(yùn)用效率，嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)設(shè)定資金鏈管理模式，做好人員、資金、資源等方面的控制[5]。

總結(jié)：

面對(duì)當(dāng)前中國房產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫，我國政府采取了從源頭控制來加以調(diào)劑，對(duì)一些存在著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)、短期行為的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著必要的震懾效應(yīng)，中國房價(jià)正在逐漸降低。不過就現(xiàn)在的狀況來說，也的確對(duì)不少守法運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)造成了負(fù)面的影響，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控狀況下，每一家房地產(chǎn)企業(yè)都不可以獨(dú)善其身，既然無法避免就需要進(jìn)行一定的處理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，去掌握金融市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，積極拓展融資的來源途徑，促進(jìn)企業(yè)投資方法和途徑的多元化，增強(qiáng)企業(yè)處理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)力和總體市場(chǎng)實(shí)力。

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作者簡介：姓名：景利榕（1989.11--）;性別：女;籍貫：河南省洛陽人;民族：漢族;學(xué)歷：本科，畢業(yè)于陜西師范大學(xué);現(xiàn)有職稱：初級(jí)會(huì)計(jì);研究方向：房地產(chǎn)業(yè)。