趙佳佳 鐘寶紅

摘 要：高品質(zhì)租賃需求為長(zhǎng)租公寓快速發(fā)展提供了契機(jī)，不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)抓住機(jī)遇快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。然而，部分企業(yè)頻繁“暴雷”，暴露出該行業(yè)企業(yè)在快速擴(kuò)張和發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一些問(wèn)題。本文以蛋殼公寓為主要研究對(duì)象，深入探討其盈利模式，指出存在的具體問(wèn)題，并為行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)提供政策建議，以促使其他企業(yè)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓；盈利模式；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、蛋殼公寓的盈利模式

蛋殼公寓成立于2015年初，是輕資產(chǎn)、分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)之一。這種類(lèi)型的企業(yè)前期開(kāi)發(fā)成本較低，行業(yè)進(jìn)入障礙整體不高，但因其房源分散，大多需要重新裝修，后期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)成本較高。正因如此，蛋殼公寓主要的客戶(hù)群體為具有一定消費(fèi)能力和租金承受能力的特定人群，如都市白領(lǐng)以及對(duì)住宿環(huán)境有一定要求但又沒(méi)有購(gòu)房計(jì)劃的人員等。

根據(jù)蛋殼公寓對(duì)外披露的招股說(shuō)明書(shū)上的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，其盈利來(lái)源主要依靠租金收入，占比80%左右，并且該公司采用的是高收低租模式。即以較高的價(jià)格租入房子，并以較低的價(jià)格將所擁有的房源租出，同時(shí)一次性收取租客較長(zhǎng)月份的租金，分批次支付房東的房租。該種模式下通過(guò)利用收取租金和支付租金的時(shí)間差，形成了巨大的資金池。然而，租金貸的出現(xiàn)使得該資金池進(jìn)一步的擴(kuò)大，租客通過(guò)使用租金貸，微眾銀行將租客一年的房租預(yù)付給蛋殼公寓，然而該公司支付租金的時(shí)間沒(méi)有較大的變化，于是利用杠桿使得留存在該公司的資金實(shí)現(xiàn)較大幅度的增加。

二、蛋殼公寓“暴雷”原因分析

（一）盲目高速擴(kuò)張

租房需求旺盛使得蛋殼公寓抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)了較短時(shí)間的高速擴(kuò)張。根據(jù)2020年第一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示蛋殼公寓持有并運(yùn)營(yíng)的公寓高達(dá)41.9萬(wàn)余間，其中北上深房屋數(shù)量與其他城市各占比50%左右。然而，2015年蛋殼公寓成立之初房屋數(shù)量2000多間，5年左右的時(shí)間運(yùn)營(yíng)數(shù)量翻了200多倍。運(yùn)營(yíng)數(shù)量的大幅度上升帶來(lái)的是租金成本的上升。與此同時(shí)，蛋殼公寓的租客是都市白領(lǐng)或大學(xué)生，隨之居民收入及生活水平的提高，這一類(lèi)的人群對(duì)屋內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、家居體驗(yàn)、居住環(huán)境、周邊配套等具有一定的要求，這也導(dǎo)致了裝修費(fèi)用的大幅度提升。房租費(fèi)用和裝修費(fèi)用的提升需要大量的資金予以支撐，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，盲目擴(kuò)張條件下會(huì)影響正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（二）高收低租的反常式經(jīng)營(yíng)

蛋殼公寓高收低租的盈利模式本身也存在一定的反常性。正常情況下，售價(jià)高于成本才會(huì)有盈利的可能，然而蛋殼公寓是以高于市場(chǎng)平均租賃價(jià)格從房東處取得房屋，然后以較低的價(jià)格租給租客。同時(shí)通過(guò)“椋鳥(niǎo)計(jì)劃”等形式吸引更多的租客，利用租金貸使得租客和企業(yè)捆綁在一起。

短時(shí)間的低租可以吸引大量的租客，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入流出量，但是長(zhǎng)期來(lái)看，由高收帶來(lái)的成本勢(shì)必會(huì)影響企業(yè)的利潤(rùn)。然而從蛋殼公寓已披露的報(bào)表來(lái)看該公司一直處于虧損狀態(tài)，僅2020年第一季度就虧損12.34億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順）。

（三）負(fù)債經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，債務(wù)資本可以充分地發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，達(dá)到以小博大的經(jīng)濟(jì)效果，但也不意味著債務(wù)越多越好，債務(wù)越多，越容易出現(xiàn)資不抵債的情況。如表2.1所示，該公司流動(dòng)比率先增后減，2017年至2019年分別是0.41、0.69和0.37，流動(dòng)比率偏低，短期償債能力較差。資產(chǎn)負(fù)債率衡量企業(yè)長(zhǎng)期償債能力，該公司2017年至2019年分別是 119.82%、82.61%和95.78%，一般認(rèn)為50%為標(biāo)準(zhǔn)值，但該公司該指標(biāo)明顯偏高，說(shuō)明長(zhǎng)期償債能力也較差。總的來(lái)說(shuō)，該公司相對(duì)過(guò)度地利用了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

（四）黑天鵝事件加速資金鏈斷裂

然而，資金池的不斷擴(kuò)大需要各個(gè)環(huán)節(jié)的緊密聯(lián)系，其中任何一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題都有可能迫使資金鏈的斷裂。2020年初突發(fā)的疫情，使很多企業(yè)都遭受損失，蛋殼公寓也是其中之一。由于疫情，導(dǎo)致全國(guó)租金水平整體下滑，致使蛋殼公寓的盈利空間被壓縮。前期的快速擴(kuò)張使得蛋殼公寓所擁有的房屋數(shù)量急速攀升，由于全國(guó)范圍內(nèi)的停擺和地區(qū)疫情封控，導(dǎo)致該公司大量房屋空置，但房屋的裝修、維修和保養(yǎng)的成本還照常發(fā)生，使得利潤(rùn)空間進(jìn)一步下降。與此同時(shí)，租金貸引發(fā)的后續(xù)問(wèn)題也同樣影響著租客和企業(yè)。

三、對(duì)行業(yè)其他企業(yè)的啟示

（一）合理控制擴(kuò)張速度

租房市場(chǎng)需求的旺盛使得部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)深陷盲目擴(kuò)張的泥潭，但應(yīng)注意的是企業(yè)擴(kuò)張是一把雙刃劍，一定程度的擴(kuò)張可以給企業(yè)帶來(lái)規(guī)模的擴(kuò)大、資本的增加以及良好的社會(huì)聲譽(yù)，但是擴(kuò)張得太快太急也會(huì)使企業(yè)出現(xiàn)成本支出與收入不相匹配的困境。因此，在借助國(guó)家政策以及行業(yè)，要合理地控制企業(yè)擴(kuò)張速度，同時(shí)也要構(gòu)建企業(yè)的核心能力，并與現(xiàn)有的盈利模式相匹配，繼而實(shí)現(xiàn)資源的有效使用。

（二）改善企業(yè)盈利模式

從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，一定要結(jié)合實(shí)際情況選擇能夠給企業(yè)帶來(lái)可持續(xù)盈利的盈利模式，同時(shí)也要有一套系統(tǒng)規(guī)范的流程。企業(yè)利潤(rùn)的創(chuàng)造與提升歸根結(jié)底還是客戶(hù)，但遠(yuǎn)不是把產(chǎn)品銷(xiāo)售給客戶(hù)那么簡(jiǎn)單，要盡可能地提升客戶(hù)粘性，從滿(mǎn)足其居住需求、提升入住體驗(yàn)、健全房屋維護(hù)體系等多角度創(chuàng)造利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，基于為顧客服務(wù)的角度創(chuàng)新盈利模式，繼而實(shí)現(xiàn)留住老顧客、吸引新顧客，而不單單是僅靠租金貸、靠打折促銷(xiāo)等盈利模式吸引顧客。同時(shí)在提升收入的同時(shí)也要合理控制房屋取得成本，將成本控制在可控范圍之內(nèi)，避免因取得成本太高導(dǎo)致較高的房屋空置率，進(jìn)而損失部分客戶(hù)。

（三）改善資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)財(cái)務(wù)決策中最重要的一項(xiàng)就是資本結(jié)構(gòu)決策，雖然債務(wù)融資能夠給企業(yè)帶來(lái)抵稅效應(yīng)，適當(dāng)?shù)呢?fù)債率可以提升企業(yè)的價(jià)值，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，但過(guò)高的負(fù)債率也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)償還本息的壓力，帶來(lái)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際財(cái)務(wù)狀況、行業(yè)特性、管理層風(fēng)險(xiǎn)偏好等多個(gè)角度建立適當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)。拓寬融資渠道，采用諸如股權(quán)性籌資、內(nèi)部籌資以及混合性籌資等方式降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金。

（四）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，一場(chǎng)疫情加速暴露了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的諸多問(wèn)題。因此，長(zhǎng)租企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，要建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，強(qiáng)調(diào)全員性，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，提高重視程度，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)、評(píng)估和評(píng)價(jià)，并對(duì)不同種類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)采取不同的措施，并實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)注重組建風(fēng)險(xiǎn)管理的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)，以期促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

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項(xiàng)目資助：2021年度廣州工商學(xué)院校級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目：長(zhǎng)租公寓盈利模式及發(fā)展趨勢(shì)探究—以蛋殼公寓為例（xj202113714027）