建設項目設計前期資料收集重點與策略研究

陸江

【摘 要】建設項目的設計工作開展前，設計單位應做好前期資料的收集工作，建筑項目設計前期資料包括項目批文、建設單位意圖、規(guī)劃要求、市政條件、自然條件、施工條件等，前期資料的完善與合法性、真實性是開展建設項目設計工作的基礎。文章對建設項目設計前期的資料收集工作的重點和策略進行了詳細介紹，以實際案例為同類企業(yè)提供可復制的經(jīng)驗借鑒。

【關鍵詞】建設項目;設計;前期資料;可行性研究;方案;批文;基礎設施

【中圖分類號】G64;X92 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2022）04-0155-03

開展建筑項目設計工作，必須重視在設計前期做好基礎資料的收集工作[1]，前期資料的完整性、合法性、可靠性是建筑項目設計工作順利開展的基礎，對基礎資料進行分析和深入研究，將各種有利因素聯(lián)系起來，排除不利因素，結合總平面圖、施工圖，可以完善建設項目設計、節(jié)約工期、降低造價、減少施工風險，對項目的建設和后期使用、安全維護具有重大的意義。

1 前期資料

1.1 項目批文

前期資料首先要收集建設項目的批準文件，包括主管部門的批文、上級部門的批文、發(fā)展改革委的批文、政府領導辦公會議紀要，建設單位委托設計的委托書，以及與建設項目有關的可行性研究報告等。

各級批文和設計委托書決定了項目設計的合法性，是設計工作開展的依據(jù)，可行性研究報告對項目的基本條件、功能定位、場地情況、建設規(guī)模、項目功能、工程造價、項目運營進行了初步評估。

1.2 建設項目單位意圖

經(jīng)過項目前期立項和可行性研究階段，建設單位對建設項目的功能定位和服務人群有了初步的規(guī)劃，對盈利的最佳規(guī)模、裝修標準、投資額、分期建設安排、投入運營時間有了具體的設想和考慮，建設項目單位通常對行業(yè)的發(fā)展趨勢和要求比較了解，因此實現(xiàn)建設項目單位的意圖是該項目設計成功的關鍵。

1.3 當?shù)匾?guī)劃要求

建設項目要遵守項目所在地規(guī)劃管理部門制定的規(guī)劃中的要求，包括項目所在地的詳細規(guī)劃、城市規(guī)劃管理技術規(guī)定、當?shù)馗黝惓鞘幸?guī)劃管理分項規(guī)定等文件，如機動車停車場的規(guī)定、綠化陽臺尺度規(guī)定等;當?shù)刂鞴懿块T要求的日照標準;項目基地周邊道路紅線、城市黃線、紫線、綠線、地鐵控制線等各類控制線;建設項目附近的基礎設施、交通系統(tǒng)、商業(yè)服務、教育、醫(yī)療配套等情況;規(guī)劃部門對項目基地建筑物的高度控制和要求;對建筑項目形成的天際線、建筑色彩和建筑風貌的要求;對建設項目夜景亮化的要求等。

某些城市規(guī)劃建設主管部門會出具規(guī)劃設計條件通知書，該通知書中詳細地規(guī)定了建筑項目基地的開口位置、建筑密度、容積率、綠地率、停車數(shù)量和比例、人防要求等;某些突破規(guī)劃條件的重大建設項目可申請政府召開專題會議或專家評審會，會議紀要可作為設計依據(jù)。

1.4 市政條件

建設項目基地周邊的基礎設施條件，包括市政道路、市政供水、排水、市政供電情況，公交站點、軌道交通布局和運營情況，公園、綠地、水系分布情況。

1.5 自然條件

建設項目基地及周邊的自然條件，包括周邊基地項目的建設、規(guī)劃、開工情況;基地及周邊的地形地貌、高差、魚塘、林地、基本農田情況;周邊文物保護和地質情況;當?shù)氐哪杲涤炅亢? h、3 h最大降雨量;建設項目基地主導風向、周邊污染情況。

1.6 施工條件

施工單位對施工場地的意見，對建設項目分期施工的建議，對建設項目采用的基礎形式、屋架、防水等施工意見;建設項目當?shù)亟故褂玫慕ㄖa(chǎn)品、工藝等，項目基地的施工條件、土石方外運的價格和位置等。

2 前期資料收集和運用過程中存在的問題

目前，施工單位在前期資料收集、分析、整理和運用方面普遍存在一些問題，造成這些問題的主要原因如下。

2.1 前期資料收集不全

前期資料內容較多，建設單位需要向各政府部門逐個申請，包括規(guī)劃、水利、人防等部門，建設單位辦事員的設計工作背景對需要申請的資料數(shù)量和內容掌握不全，容易遺漏[2]。設計人員需要與項目業(yè)主溝通項目建設意圖并形成設計要求;設計人員需對前期資料進行分析和研讀，同時需要與施工單位進行有效溝通，只有將這部分工作做好，才能獲得完整的施工信息資料，但在實際工作中，常常出現(xiàn)資料收集不全的情況。

2.2 資料收集人員工作經(jīng)驗不足

設計單位、建設單位開展前期資料的收集和整理工作的人員多為新員工，新員工缺少工作經(jīng)驗，對相關文件、規(guī)劃及管理規(guī)定不了解，溝通能力有待提高，導致前期資料收集不完整，設計人員對建設單位建設意圖了解不透徹、對前期資料的分析與整理不到位。

2.3 建設單位不重視、前期資料收集時間不足

前期資料的收集和整理工作需要建設單位向相關部門申請獲取，需投入一定的人力和物力，還要配備有經(jīng)驗的設計人員對接協(xié)調，但在實際工作中，常出現(xiàn)參建各方對前期資料收集工作重視不足，前期設計周期較短，項目開展時前期資料未收集完整、對建設單位意圖不了解、對前期資料缺乏分析和調研、主要設計人員和專業(yè)負責未到過施工現(xiàn)場等情況。設計師如果倉促地開展設計工作，設計文件有可能不符合建設基地自然條件、市政條件、當?shù)氐囊?guī)劃要求，也無法較好地體現(xiàn)建設項目單位意圖或選擇的施工工藝不合理等，導致前期資料的價值無法發(fā)揮。

3 案例介紹

3.1 項目批文

某縣養(yǎng)老服務中心建設項目，發(fā)展改革委的批文還未下達，缺少建設項目的面積、層數(shù)等指標依據(jù)，而建設方急于開展方案前期設計，對建筑面積、建筑層數(shù)等建設規(guī)模指標參考的是建設單位上報發(fā)展改革委申請材料中的參數(shù)，由于批文資料不合法，所以在此過程中設計單位向建設單位發(fā)函強調前期資料合法的重要性，建設單位獲得發(fā)展改革委正式批文后立刻交給設計部門，經(jīng)核對發(fā)現(xiàn)，發(fā)展改革委批文中的參數(shù)與原方案設計參數(shù)不一致，在建設規(guī)模和層數(shù)上有較大差異，設計部門根據(jù)批文的要求修改了方案和施工圖，避免了建設項目單位的損失。

某市教育基地項目開展設計時，場地高差較大。在場地內進行豎向設計和施工，施工難度大、工程造價不經(jīng)濟，如果將周邊的綠化帶和未施工的市政道路規(guī)劃納入整體豎向設計，就能降低工程造價。但是，該方案用地范圍超出基地范圍，無合法的批文支持，設計單位向建設單位提出解決問題的技術方案，經(jīng)逐級反映，市長召集參建各方在項目基地召開現(xiàn)場辦公會議，討論通過了設計單位提交的整體設計方案并形成會議紀要，此會議紀要成為參建各方設計施工的依據(jù)，也實現(xiàn)了節(jié)約造價、安全施工的目標。

3.2 建設項目單位意圖

建設項目單位通常對建設項目的布局、規(guī)模有較好的建議。某商業(yè)體項目設計階段，承租地下室和裙房的某百貨公司對前期設計方案提出意見，商業(yè)部分至少要達到1.5萬m2才能盈利，對應層高、停車位數(shù)量、集裝箱車位數(shù)量都有配套要求。某商業(yè)綜合體設計階段，建設單位意向在綜合體中設置一個連鎖電影院，電影院品牌承租方提出具體的要求，明確了影院的數(shù)量、人數(shù)規(guī)模、交通流線布置形式、放映間的布置原則和大小、設備專業(yè)的配套和參數(shù);土建的施工要求、預留裝修的荷載等要求。設計單位充分領會了業(yè)主的要求，最終電影院土建和裝修施工銜接順暢，沒有浪費和重復施工，運營5年以來，觀影人員流線清晰，疏散便捷，放映區(qū)與觀影區(qū)之間沒有干擾。

3.3 當?shù)匾?guī)劃要求方面

前期資料收集工作要重視建設項目當?shù)氐奶厥庖?guī)劃管理要求，避免出現(xiàn)設計事故，導致設計周期延長。

某縣的住宅項目設計階段，設計單位了解到該縣的日照標準不按照縣城人口規(guī)模執(zhí)行冬至日標準，而是按照所屬城市日照標準執(zhí)行大寒日標準，設計單位根據(jù)當?shù)氐囊?guī)劃要求，及時調整方案，使方案順利通過當?shù)貓蠼?。某市制定的消防技術文件等級和要求高于國家規(guī)范，如《建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定消防車轉彎半徑某些情況下允許為9 m，但該市規(guī)定消防車轉彎半徑不應小于12 m。某設計單位設計的多層建筑規(guī)模較小，采用了9 m的消防車轉彎半徑，當?shù)叵乐鞴懿块T判定設計部門違反強制性條文，導致該設計部門的聲譽受到影響。某市出臺電動自行車停車規(guī)定，對電動自行車與建筑物的間距提出較高的標準，某設計單位不了解當?shù)匾?guī)定，在設計時沒有按照當?shù)氐母邩藴室?guī)定執(zhí)行，在當?shù)剡M行消防設計文件審查中，被判定違反強制性條文并通報批評。

3.4 市政條件方面

前期資料收集市政條件時要有前瞻性，建設項目要考慮市政條件的變化。

某住宅項目設計時，周邊的地鐵正在修建，由于沒有重視前期資料收集工作，沒有收集地鐵站點資料，忽視軌道交通對小區(qū)人員交通的影響，最后小區(qū)出入口設在離地鐵最遠端，小區(qū)建成時地鐵已經(jīng)開通，造成住戶搭乘地鐵不方便。在2期規(guī)劃設計時，設計單位在布局中重視地鐵站點建設的相關資料收集工作，將小區(qū)出入口盡量靠近地鐵站，方便了用戶的出行。某縣客運站設計時，地形圖顯示周邊都有道路，經(jīng)過核實，基地周邊只有一條市政道路可以通行，其他道路尚處于規(guī)劃階段，因此項目的規(guī)劃布局尊重現(xiàn)狀，基地內的排水規(guī)劃排入已建道路，交通流線、出入口圍繞已建市政道路安排布局。某老舊小區(qū)進行改造設計時，周邊都是舊城區(qū)道路，原來均可通行消防車，近期一條路已經(jīng)改造為步行街，單側臨時布置了活動商鋪，消防車平時只能慢速通行，在營業(yè)高峰時無法通行，設計單位根據(jù)現(xiàn)狀，為該老舊小區(qū)設計了一條救援通道，雖然與主要城市道路的連接距離遠了200 m，但是能使救援效率大大提高，消防車和救護車不受周邊商業(yè)活動影響，可快速由城市干道到達小區(qū)，設計單位根據(jù)消防車的新線路，整改了老舊小區(qū)出入口和舊商鋪，讓道路轉彎半徑達到消防車轉彎半徑要求，保證了生命通道的暢通。某大型商業(yè)綜合體在設計階段，相鄰主要市政道路下方正在修建地鐵，在獲得前期資料后，設計單位了解到建設項目距離地鐵站點有一定的距離，商業(yè)綜合體地下室不能直接向地鐵站點下方開口，不能將軌道交通給項目帶來利益最大化，設計單位經(jīng)過多輪次策劃，配合建設單位，聯(lián)合地鐵沿線幾個地塊的業(yè)主同時向有關部門申請，增加了地鐵站點地下通道延長線，將地鐵地下站點與項目地下商場連接起來，將地鐵人流引入商業(yè)綜合體，增加了建設項目的商業(yè)價值。

3.5 自然條件方面

前期資料中地形圖涉及自然條件信息較多，地形圖反映了建設項目及周邊的自然地貌等情況[3]，地形復雜、面積較大的建設項目可通過無人機輔助核實地形信息[4]，向有關部門申請購買地形圖資料時，除購買項目基地范圍地形圖外，項目基地外相關區(qū)域應根據(jù)需要購買，例如建設基地內外與日照關聯(lián)的區(qū)域，這部分區(qū)域地形圖也需要購買。物權法實施以來，住戶對“陽光權”日趨重視，前期資料收集不完善會極大地影響日照計算的準確性，遺漏對建設項目布局有重大影響的文物、重要建筑物等，會造成設計工作的反復甚至引起司法糾紛。

前期資料收集工作中容易忽視建設基地周邊已批復但未開工的項目或正在開工的項目，這些前期資料需要到當?shù)匾?guī)劃部門了解，獲知建設基地周邊規(guī)劃或在建項目的總體布局、入口、場地標高、天際線等情況，評估周邊項目對建設項目的日照影響，或建設項目對周邊住宅、學校、醫(yī)院的日照影響。

某住宅小區(qū)設計階段，周邊項目已經(jīng)開工，設計單位向主管部門了解周邊批復項目的情況，向相鄰開工項目索取圖紙和資料，根據(jù)總體設計的原則，調整了建設項目住宅小區(qū)總平面圖的標高，使兩個小區(qū)得到了良好的銜接，減少了擋土墻和擋土樁的施工開支，日照相互影響比較小，也避免了樓棟對視和風水忌諱，將兩個小區(qū)的綠化聯(lián)成整體，視野開闊，相互借景，獲得了良好的效果。

某老舊小區(qū)的改建設計時，業(yè)主提供的地形圖范圍較小，僅包括建設基地范圍及建設基地以外3～5 m的范圍，經(jīng)日照計算，規(guī)劃的超高層住宅會遮擋北側某些區(qū)域住宅日照，由于提供的地形圖基地南邊范圍有限，因此無法判斷南邊的建筑是否對建設項目的住宅有日照遮擋，經(jīng)向與主管部門申請、查詢發(fā)現(xiàn)，東南方向有2棟高層住宅，離項目距離不遠，在剛通過的報建地形圖上沒有顯示，初步估算其日照對老舊小區(qū)的日照有影響。根據(jù)以上信息，設計單位經(jīng)日照計算和權衡判斷，要求業(yè)主根據(jù)日照計算框定的范圍向主管部門購買新的地形圖范圍資料，作為下一步設計日照和總平面圖布置的依據(jù)和基礎資料，將真實的日照情況反映在日照報告中，避免未來出現(xiàn)日照遮擋而的造成司法糾紛。因此，要重視收集地形圖中對本項目有影響的區(qū)域信息，還要注意收集周邊已開工項目的信息。

3.6 施工條件方面

某住宅小區(qū)開展設計時，建設基地場地高差較大，有大量的土石方，因此需要進行經(jīng)濟比選[5]。設計單位登錄當?shù)亟ㄔO部門網(wǎng)站了解正規(guī)的土石方堆埋場信息，發(fā)現(xiàn)在基地3 km處有一個價格低廉的土石方填埋場，該信息作為前期資料予以保存。在豎向設計經(jīng)濟性比選中，該信息提供的價格，綜合項目的功能和要求，根據(jù)該信息設計了土石方外運方案，因為外運價格較低，擋土墻、擋土樁數(shù)量少，綜合造價低，所以得到了各方的認可，項目得到迅速推進。在山地建筑中，施工條件的信息收集工作非常重要，護坡的工藝和造價、土石方的價格，以及施工單位對現(xiàn)場施工的意見和建議都需要收集。

4 結論

設計單位應重視前期資料的收集、整理和分析工作，安排專人負責前期資料的收集、整理工作，并組織各專業(yè)員工對前期資料進行分析和完善，降低項目設計風險，提高設計效率，與參建各方協(xié)作，推動項目更順利地完成。

參 考 文 獻

[1]中國建筑標準設計研究院，北方工業(yè)大學建筑學院.05SJ810：建筑實踐教學及見習建筑師圖冊[EB/OL].[2021-04-21].https：//www.doc88.com/p-08347109845757.html.

[2]鄭炎昊.淺談巖土工程勘察中存在的主要問題及其優(yōu)化措施[J].工程建設與設計，2018（16）：56-57.

[3]蔣索宇.巖土工程勘察中存在的主要問題分析及其優(yōu)化措施探討[J].化學工程與裝備，2019（11）：130-131.

[4]董則奉.無人機航拍測繪技術在園林工程中的運用[J].建筑施工，2019，41（6）：1109-1112.

[5]GB 50352—2019.民用建筑統(tǒng)一設計標準[S].