李楊華

（昆明市不動產(chǎn)登記中心，云南 昆明 650206）

0 引言

市場經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的變化給房地產(chǎn)帶來了新的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)地產(chǎn)項目開發(fā)運營眾多工作，由于管理的內(nèi)容眾多，牽扯到多個方面，在管理過程中，往往會出現(xiàn)效率低下、管理水平不高等問題，給工程建設(shè)、項目開發(fā)和企業(yè)發(fā)展帶來負(fù)面影響。在新的社會背景下，為了確保順利完成項目，確保建筑項目的效益，必須不斷完善和創(chuàng)新建筑項目管理模式[1]。

1 房地產(chǎn)開發(fā)建筑項目管理的要點

1.1 開發(fā)管理

房地產(chǎn)開發(fā)具有時間長、系統(tǒng)性高等特點，在建筑項目的前期管理工作中，如何進行有效的管理，對于房地產(chǎn)項目最終的質(zhì)量有著直接的關(guān)系。因此，要運用科學(xué)的經(jīng)營管理和協(xié)調(diào)措施，對項目的經(jīng)營和財務(wù)信息進行有效的管理和協(xié)調(diào)，才能從根本上確保項目的質(zhì)量和進度，項目管理中的開發(fā)管理工作的效率與質(zhì)量，將直接關(guān)系到項目的整體運營效果。為此，開發(fā)企業(yè)要明確自己在地產(chǎn)項目管理中的主體責(zé)任，在項目中落實監(jiān)管工作，從而為項目圓滿完成提供保障。

1.2 規(guī)劃管理

在建筑工程的初期管理中，規(guī)劃管理是一個很重要的環(huán)節(jié)。由于建筑工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計質(zhì)量與工程質(zhì)量都是由開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)的，為了實現(xiàn)建筑工程的最大效益，并保證工程的施工質(zhì)量，因此應(yīng)在招投標(biāo)環(huán)節(jié)中，從成本、施工管理以及技術(shù)實力等多角度出發(fā)對施工單位進行最優(yōu)選擇。在此過程中，也同樣對開發(fā)企業(yè)的項目規(guī)劃能力有了相較以往更高的要求，因此，積極建立和完善的規(guī)劃管理制度顯得尤為重要。持續(xù)提高規(guī)劃設(shè)計的完備性，才能全面地控制開發(fā)商的成本開支。

1.3 施工管理

施工管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的核心，它是對建筑工程實施過程進行管理，并對其進行有效的監(jiān)督和控制。實行建筑工程的項目管理，開發(fā)企業(yè)要重視項目承包的模式和管理方式，要結(jié)合項目的具體情況，制訂科學(xué)的施工管理模式。通過對建筑工程的管理，可以發(fā)現(xiàn)在建筑工程中存在著不同的承發(fā)包模式，包括總承包模式、平行承包模式和施工總承包管理模式等。目前應(yīng)用最廣、效果最好的是施工總承包管理模式和CM 管理模式。無論采用哪一種管理模式，都要結(jié)合項目的實際情況，立足于宏觀，把握微觀，強化現(xiàn)場管理，完善細節(jié)管理，制定出有針對性的施工管理方案，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行。

2 房地產(chǎn)項目管理存在的問題

2.1 管理模式落后

近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮的景象，發(fā)展至目前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式也有所改進。然而，由于管理思想的滯后，目前的地產(chǎn)項目管理仍處于“粗放型”的發(fā)展階段，急需進一步的完善。主要具體體現(xiàn)在：以行政機關(guān)的強制措施代替市場經(jīng)濟的手段，造成與建筑工程的客觀規(guī)律相違背的現(xiàn)象。同時，也造成了建筑施工企業(yè)無法根據(jù)自身的實際狀況對其進行有效的分配與整合，從而無法實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳利用。

2.2 質(zhì)量管理缺陷

在市場經(jīng)濟中，優(yōu)勝劣汰是很常見的事情，施工單位若要在眾多的競爭者之中脫穎而出，就必須不斷改進施工工藝、流程，提升施工質(zhì)量。因此，在工程建筑中，對于工程質(zhì)量的管理是重中之重。目前房地產(chǎn)市場建筑項目質(zhì)量管理中尚存漏洞與缺陷，從根本上說，目前建材市場上的產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，產(chǎn)品質(zhì)量無法保障，可能會有未經(jīng)檢測合格的產(chǎn)品流入市場，這需要管理部門加強質(zhì)量監(jiān)管。

2.3 安全管理意識的缺失

據(jù)有關(guān)資料顯示，在全國各行業(yè)中，建筑業(yè)的死亡人數(shù)位居第三，僅次于運輸、煤炭工業(yè)，從這一點來講，建筑業(yè)屬于高危行業(yè)之一。但目前建筑工程的安全管理還沒有得到全面、有效的管理，無論是從承包方還是施工人員，都對建筑工程的安全管理體系缺乏足夠的重視，安全意識比較薄弱。部分承包商在施工中并沒有按建筑施工安全技術(shù)和管理操作。施工單位也沒有針對工人進行全面專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、施工安全交底和安全教育，導(dǎo)致他們在工作中缺乏安全意識和技術(shù)能力。

2.4 工程監(jiān)理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行地產(chǎn)項目監(jiān)管過程中既要考慮經(jīng)濟效益，又要確保工程質(zhì)量，工程的最終質(zhì)量代表了業(yè)主的利益，也影響著開發(fā)企業(yè)的總體經(jīng)濟效益。為保證工程質(zhì)量，應(yīng)聘請專業(yè)的監(jiān)理人員對施工過程進行有效監(jiān)督。然而，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于缺乏對工程質(zhì)量的重視和節(jié)省開支，往往在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立工程監(jiān)理部門，以節(jié)省投資。然而，由于企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)理工作人員缺少專業(yè)的技術(shù)能力和水平，在大型工程項目中，不能對項目進行全方位的監(jiān)管，造成了施工過程中各環(huán)節(jié)的操作不規(guī)范、程序不規(guī)范，也易留下安全隱患。

2.5 高素質(zhì)項目管理人才短缺

目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍缺乏高素質(zhì)、高技能、經(jīng)驗豐富、能夠按照國際慣例和工作方式來進行項目管理的人才，同時，項目管理人員在軟件方面的運用能力偏低，還沒有建立起一套完善的項目管理人員的執(zhí)業(yè)資格信用評價體系，這也成為工程項目管理人才發(fā)展的主要障礙。

2.6 竣工驗收不完備

建筑工程完工后必須進行竣工驗收，以保證建筑工程的質(zhì)量和安全，真正保護業(yè)主的權(quán)益。然而，一些開發(fā)企業(yè)因資金不足或項目未按時完工，未組織竣工驗收，即將其交付使用。消防、電梯、燃氣等未全部通過驗收的項目，在使用過程中存在很大的安全隱患，如果業(yè)主入住，會對業(yè)主的人身安全產(chǎn)生較大的威脅。

3 建筑項目在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理對策

3.1 改革管理體系

建筑項目的管理體系是項目管理的關(guān)鍵，因此，在管理體制改革上，必須從工程項目合同的評價上進行創(chuàng)新。目前的管理體制存在著一個很大的缺陷，那就是評價機制太過簡陋，要想達到預(yù)期的效果，必須對此進行更嚴(yán)格的考核，將安全施工、施工進度、成本控制和工程質(zhì)量等多方面的指標(biāo)納入合同的評價系統(tǒng)中。同時，要建立一套科學(xué)的評價指標(biāo)體系，使之能夠更好地落實到每個人、每個環(huán)節(jié)、每個步驟。其次，可以在特定的環(huán)境下實行風(fēng)險按揭制度。目前，一些建筑工程公司已初步形成了“自力更生，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧”的經(jīng)營體制。這種管理與運作的方法是，項目經(jīng)理按照項目的產(chǎn)出，抽取大量的風(fēng)險抵押物，對項目的執(zhí)行情況進行獎懲，從而形成“責(zé)任、風(fēng)險、權(quán)利、利益”相協(xié)調(diào)的管理模式[2]。

3.2 完善建筑工程項目監(jiān)理制度

在施工項目管理中，施工監(jiān)理是確保工程順利完成的關(guān)鍵，因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對施工單位的施工質(zhì)量和安全問題予以高度關(guān)注。聘請專業(yè)的監(jiān)理企業(yè)，建立健全的監(jiān)督制度，并與施工單位密切配合。在施工中，對施工質(zhì)量、造價、進度、安全進行全方位的監(jiān)控。施工企業(yè)在各工序完工后，應(yīng)向監(jiān)理工程師申請進行質(zhì)量檢查，經(jīng)驗收合格后，方能進行下一步的工序，嚴(yán)格控制施工過程，按規(guī)范要求進行作業(yè)，以保證工程的質(zhì)量。對建筑材料的質(zhì)量要嚴(yán)格控制，對進場的建筑材料必須嚴(yán)格查驗合格證。要強化施工安全的監(jiān)管，確保建筑工程的順利進行。只有具備專業(yè)能力和資質(zhì)的監(jiān)理企業(yè)對建筑工程進行監(jiān)督和管理，才能使建筑工程的質(zhì)量得到最大程度的保障。

3.3 完善竣工驗收制度

竣工驗收是建筑工程施工階段的最后一道工序，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，只有通過了竣工驗收，才能確保建筑工程的質(zhì)量和安全，方可交付使用，以確保人民的生命和財產(chǎn)的安全。因此，開發(fā)企業(yè)必須把工程竣工驗收納入公司的經(jīng)營管理之中，在建筑工程中要嚴(yán)格的控制費用和進度，避免出現(xiàn)資金短缺、拖延工期而忽視竣工驗收。工程竣工驗收時，應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和監(jiān)管等部門參與，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)組織工程竣工驗收，監(jiān)理公司負(fù)責(zé)編制工程質(zhì)量評定報告，設(shè)計、勘察單位出具質(zhì)量檢驗報告，施工單位將相關(guān)材料交付相關(guān)部門，取得質(zhì)安、規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、燃氣以及電梯等的驗收合格，方可交付使用。只有通過嚴(yán)格的竣工驗收，方能確保建筑工程的質(zhì)量和安全，保證開發(fā)企業(yè)的權(quán)益及業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。

3.4 重視風(fēng)險管理

通過全面的風(fēng)險管理，可以加強對隱蔽工程的監(jiān)督和控制，減少不必要的損失，從而為房地產(chǎn)開發(fā)公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。在進行風(fēng)險管理時，可以從下列3 個方面著手：①規(guī)避風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中，必須運用多種決策手段，如放棄投資等，以有效的規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。風(fēng)險轉(zhuǎn)移在風(fēng)險防范方面具有很高的正確性和合理性，可以根據(jù)對建筑工程風(fēng)險進行有效的化解和轉(zhuǎn)化。②通過契約的方式進行風(fēng)險的轉(zhuǎn)讓。在簽訂合同時，由承包人履行相應(yīng)的風(fēng)險防責(zé)任。③通過購買保險，轉(zhuǎn)移承包人在項目中無法預(yù)見和尚未發(fā)生的危險。在實施這種風(fēng)險轉(zhuǎn)移措施時，會產(chǎn)生一定的費用，但與風(fēng)險轉(zhuǎn)移的效益比較起來，這種方法更具有實際意義和應(yīng)用價值。

3.5 提升人員綜合素質(zhì)

由于地產(chǎn)開發(fā)涉及的項目比較多，各專業(yè)技術(shù)人員眾多，必須對其進行有效的組織和管理，以免造成施工現(xiàn)場的混亂：①技術(shù)人員的管理。技術(shù)人員在指導(dǎo)施工技術(shù)的運用中起著至關(guān)重要的作用，它直接關(guān)系到施工過程中的安全和質(zhì)量，所以必須對技術(shù)人員進行技術(shù)培訓(xùn)和交底，確保他們能夠清楚地掌握施工流程和工藝技術(shù)。②要強化建筑工人的管理。要加強對建筑工人的安全知識和技能培訓(xùn)，提高施工安全意識，防止安全事故發(fā)生。在對建筑工人進行培訓(xùn)時，要注意采用適當(dāng)?shù)姆绞?，比如每天上班前的安全交底、微信群發(fā)送技術(shù)文件、安全文件等，使施工人員能夠?qū)崟r掌握安全操作規(guī)范、查閱文件了解安全知識，從而提高安全意識。③要強化行政管理。作為項目經(jīng)理，必須具備良好的管理意識和責(zé)任意識，積極參與項目的管理，執(zhí)行各種管理制度，確保項目的質(zhì)量。

3.6 加強造價管理

在建筑項目管理中，造價管理是一個重要環(huán)節(jié)，通過對項目進行合理的成本管理和控制，可以有效地降低建筑項目的投資，實現(xiàn)項目的節(jié)約和提高效益。項目成本是在項目實施過程中要投入的全部資金。工程造價的高低受諸多因素的影響，必須建立全面、動態(tài)的成本管控體系，才能確保工程造價的有效管控。合理利用BIM 技術(shù)建立相應(yīng)的模型，通過BIM 技術(shù)將其輸入BIM 模型中，BIM 軟件可以實現(xiàn)對項目的快速、準(zhǔn)確的匯總，并據(jù)此制定相應(yīng)的成本管理方案。

3.7 加強施工安全管理

施工場地中大型機械設(shè)備較多，施工工藝難度大，施工環(huán)境特殊，存在較多的安全風(fēng)險。在工程施工過程中，如果存在安全隱患，不但會對工程進度產(chǎn)生一定的影響，也會對開發(fā)企業(yè)和建筑項目產(chǎn)生不利的影響。同時，安全管理內(nèi)容多、要求高，必須建立健全安全管理體系，以消除各類安全事故隱患。首先，必須對建筑工人進行安全教育和技術(shù)交底。安全工作的重點是員工，而安全工作的關(guān)鍵是員工的安全，所以必須加強對員工的安全教育以提高員工的安全意識。其次，建立健全的安檢體系。施工單位要經(jīng)常對施工工地進行巡查，對施工關(guān)鍵部位、重點環(huán)節(jié)、所有區(qū)域進行安全監(jiān)管，以便能及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。例如，可以實施一天一次的小型檢測及每周一到兩次的大檢查，以確保安全檢驗的有效性。為了提高安全檢查效率，可以在施工現(xiàn)場安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，從多角度、全方位對現(xiàn)場進行監(jiān)管，對傳感器收集到的數(shù)據(jù)進行處理分析并上傳至計算機中心，從而對后臺人員發(fā)出安全警報。

3.8 重視質(zhì)量管理

施工企業(yè)的質(zhì)量管理是建筑項目的重中之重，對施工企業(yè)的質(zhì)量管理工作若不重視，將會導(dǎo)致工程項目在施工中存在質(zhì)量隱患，進而危及到人們的生命財產(chǎn)安全。在實施質(zhì)量監(jiān)督管理的過程中，要嚴(yán)格遵循精細化管理的思想，對質(zhì)量管理的內(nèi)容進行更細致的監(jiān)管，以保證項目的質(zhì)量目標(biāo)得以實現(xiàn)，從而使施工項目的整體質(zhì)量得到全面的保障和提升。其中，材料是影響工程質(zhì)量管理的一個重要因素，必須在采購時對其進行性能檢測，以確保工程材料符合工程要求。材料進場后，應(yīng)按材料類型、規(guī)格和用途分類儲存，同時在儲存的過程中，要確保儲存環(huán)境的干燥、透氣，防止因材料受潮而發(fā)生變質(zhì)，導(dǎo)致質(zhì)量不達標(biāo)。

3.9 積極引進信息化管理模式

信息化建設(shè)可以拓展企業(yè)的發(fā)展空間，從而更好地滿足市場的發(fā)展需要，從而獲得更多的發(fā)展機會。在現(xiàn)代社會，信息技術(shù)是管理工作創(chuàng)新的主要技術(shù)力量，通過對施工現(xiàn)場的信息化管理，可以將施工現(xiàn)場的安全管理數(shù)據(jù)、材料使用數(shù)據(jù)、現(xiàn)場人員數(shù)據(jù)等信息進行實時的存儲，并對數(shù)據(jù)的內(nèi)在規(guī)律進行分析，總結(jié)出施工管理中的問題，并對其進行評價。通過數(shù)據(jù)采集，運用大數(shù)據(jù)技術(shù)，對項目施工進度、質(zhì)量、其他方面的管理重點進行分析，對建筑項目管理方式的調(diào)整起到了積極作用。

4 結(jié)語

綜上，在項目實施之前，通過對已有的工程項目資料進行分析，總結(jié)出現(xiàn)有的管理模式存在的問題，并根據(jù)工程項目需要，完善管理系統(tǒng)。通過定期的數(shù)據(jù)分析，可以了解市場和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)測市場和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，從而對項目的決策活動產(chǎn)生積極的作用。