文／王榮生 浙江藍城青州房地產建設管理有限公司 浙江杭州 310000

引言：

近年來，隨著房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展，房地產企業(yè)的競爭越來越激烈，要想在激烈的市場競爭中最終取得良好的發(fā)展前景，在做好項目運營、融資、營銷等方面外，我們必須不斷提高房地產工程建設的質量和安全管理水平，項目施工品質的好壞，直接影響著房地產公司的發(fā)展，也在很大程度上影響著房地產項目開發(fā)進度及成本管理。建筑工程施工技術作為房地產項目施工的重要技術內容，其質量與安全控制直接關系到其施工安全與使用功能。因此，只有建筑工程施工質量安全得到保障，才能確保房地產項目品質及品牌、口碑。但目前在加強工程施工質量、安全管理方面，還存在許多問題，一些房地產企業(yè)在實施建筑工程施工技術質量和安全管理控制方面力度不夠，再加上施工單位自身的建筑工程施工質量管理制度不完善，使房地產項目本身存在很大的質量和安全問題（比如影響面很大的＊＊園連續(xù)安全、質量事故）。因此，有必要對房地產建筑工程施工中存在的質量問題進行探討和改進。

1、工程案例

工程名稱：德清莫干山某“小鎮(zhèn)”項目----三期工程造價：3.9 億元

（1）設計理念及概況：浙江省坡地村鎮(zhèn)項目，采用點狀供地形式，由23 塊大小不同且互相連接的紅線范圍組成23 個大小不一的組團。用地紅線與山體及等高線無序關聯，山勢陡峭，坡度介于22°～30°之間。建筑風格為現代極簡風格，在最好的保護生態(tài)環(huán)境基礎上，讓建筑以最小的程度侵入到環(huán)境中。形成一棵棵“玻璃墅”被輕輕地“擺放”到莫干山最核心的環(huán)境里。組團在郡安里占據最優(yōu)位置，隱在長林塢水庫的北側，直面水庫形成的人工湖和無垠的山景。不同于常規(guī)山居別墅的做法推平山地，山鏡VILLA 最大程度保留原始山地地形，采用鋼結構架空式局部，讓每一棟別墅延續(xù)莫干山既有的坡度錯落排布。

（2）建設單位：德清御隆旅游開發(fā)有限公司（浙江藍城青州房地產建設管理有限公司以建設單位名義履行代建管理）。

（3）建筑設計單位：浙江綠城建筑設計有限公司。

2、房地產項目現場工程管理存在的問題

雖然我國房地產快速發(fā)展了近三十年，建筑工程的施工質量有了很大的提高，但相對發(fā)達國家，仍然存在一些問題。因此，要及時發(fā)現并且解決現場工程管理過程中發(fā)現的建筑施工技術質量不過關、材料及施工組織的問題，加強對建筑工程質量管控措施。

2.1 欠缺完善的建筑現場工程管理體系

從當前的具體實際情況可以看出，施工企業(yè)本身欠缺完善現場工程管理體系，監(jiān)理單位及建設單位缺乏強有力的監(jiān)管手段。盡管施工企業(yè)對現場工程管理工作的重要性有了一定的認識，對這一工作的重視程度也日益提高，甚至同時還制定了與之相關的管理制度，然而在這一方面的管理能力仍然不足，導致制定的與建筑施工質量管理相關的制度不健全、不完善，這對具體施工質量管理工作有著極為不利的影響。對于我國房地產建設施工項目質量監(jiān)督管理來說，想要真正使建筑施工過程質量監(jiān)督管理工作有序穩(wěn)步推進，首先建設單位、監(jiān)理單位及施工單位等參建等位均要建立健全的建筑施工過程質量監(jiān)督管理制度，方可真正使建筑施工過程質量監(jiān)督管理工作的有序穩(wěn)步推進制度得以有效確保。

2.2 原材料及設備問題

目前房地產項目，材料設備來源主要有施工單位自行采購部分及建設單位甲供部分。施工企業(yè)往往對材料疏于管理，采購、進場、使用三個階段都有可能發(fā)生問題，從而影響到材料的使用效果，從而對項目的施工造成不利的影響。甲供部分材料設備選擇也更多考慮成本，對材料、設備本身的研究深度不夠，質量標準不嚴。此外，項目現場對不合格材料沒有及時處理，確保施工期間的材料供應，導致因材料原因造成工程延誤或對工程質量產生不利影響。如案例中，項目屬于創(chuàng)新型開發(fā)項目，使用了一些新材料，存在失敗的個例，樣板區(qū)外墻干掛材料由于急于展示等原因，采用了質量不夠穩(wěn)定的RCC 高強混凝土預制板，導致后期重新更換、產生了近百萬的損失。

2.3 管理人員的技術及管理能力不足

隨著房地產進入“黑鐵”時代，一種情形是呈現高周轉趨勢，對進度要求非常之高；另一種情形是文旅、科技等綜合類項目開發(fā)數量越來越多，對復合型專業(yè)能力要求越來越高。此外，科學技術的進步，新材料、新工藝的更新迭代，對建筑工程施工的技術水平要求越來越高。目前普遍存在的問題是房地產項目工程施工及管理人員的能力與現階段建筑工程施工設備的需求不匹配。人是建筑工程施工工程實施的主體。施工及管理人員的工作意識、技術能力和工作態(tài)度將直接影響建筑工程施工中的施工質量。由于建筑工程施工沒有合理的施工組織和管理，使其質量達不到預期的效果。案例山地別墅實施過程中，對裝配式木結構、裝配式鋼結構及裝配式PC 混凝土構件結構進行了成本及施工工藝的比選，最終選擇了裝配式鋼結構體系，但因為在如此大體量的別墅項目中采用尚屬少見，團隊經驗明顯不足，在后期的生產下單、施工組織及節(jié)點構造方面均存在預估及考慮不全導致的質量問題。

2.4 施工方案優(yōu)化不夠

為了提高房地產工程施工質量，方案優(yōu)化是一種必要的方法。現在部分工程施工方案在設計時許多細節(jié)沒有考慮到位，表示不詳，施工人員在施工過程中無從下手或者施工難度加大，最終按自己意愿隨意施工，從而造成建筑工程施工工程質量問題，問題在嚴重的情況下很可能會發(fā)生事故。如案例中下圖所示，原方案鋼柱需埋入人工挖孔樁中1m 以上，然后再焊接鋼筋、灌注混凝土，施工效率低、吊裝定位難度高很容易偏位、后期混凝土澆搗也可能出現不密實情況。優(yōu)化后，很好的解決了質量問題，提高了效率。

圖1

2.5 安全重視仍然不夠，安全管理體系不健全

由于房地產高周轉的特性，導致很多房地產開發(fā)項目一昧追求進度，近年產生了多起影響較大的安全事故。工程施工建設中有一些高危作業(yè)，這些都要靠人工完成，對施工人員來說比較危險，如果出現問題就會威脅到他們的生命財產安全。因此想要真正使建筑施工過程安全管理工作有序穩(wěn)步推進，首先施工企業(yè)要建立健全的建筑施工安全管理制度，合理的設計，建設單位及監(jiān)理單位有效及科學的監(jiān)管，方可真正使房地產項目施工安全管理工作有序穩(wěn)步推進制度得以有效確保。但是從當前的具體實際情況可以看出，盡管國家也進行了相關的立法工作，項目參建各方對安全管理工作的重要性有一定的認識，對這一工作的重視程度也日益提高，甚至同時還制定了與之相關的管理制度，然而在這一方面的管理經驗不足，施工單位務工人員對安全管理仍不太理解，在實際施工中存在僥幸心理，管理人員在管理過程中沒有落實安全問題責任追究制度，未能及時發(fā)現和改進存在的安全隱患。

3、房地產項目工程施工質量問題的措施探討

加強現場工程管理有重要的作用，質量控制能有效保障施工人員的安全，保障項目開發(fā)過程中的質量控制，促進企業(yè)采用高新技術設備和技術，更加安全。減少人員傷亡，維護社會穩(wěn)定。現場工程管理能有效提升施工企業(yè)競爭力。企業(yè)要取得更好的經濟效益，應做到優(yōu)質、高效、低耗。

3.1 制訂科學的質量保證體系

無論當下房地產開發(fā)企業(yè)實現精細化管控或者日式管理，又或者引入第三方飛行檢測，均為了更好地保證質量管理的有效開展，有效地減少質量問題發(fā)生的可能性，有效減少因質量問題造成的損失，從各個方面加強質量監(jiān)督管理，確保工程質量工作的全面落實。要制訂出一套科學、合理的管理和維護體系，保證各項制度得到切實執(zhí)行，加強對施工單位的監(jiān)督力度，并形成健全的評價體系。對建筑項目進行全面控制，還應根據建筑項目具體項目的特點進行依據，完善和修改管理計劃。首先，項目團隊應組織工程策劃，確定質量管理目標并分解，監(jiān)理管理制度，明確監(jiān)督管理及應急措施，可以按工序或者工段設置停止檢查點。其次，在施工單位及供應商招投標階段，應對項目質量安全目標、工作界面、管控標準、施工組織要求等進行詳細解釋并列入招標文件。最終在現場實施過程中，建設單位、監(jiān)理單位加強監(jiān)督管理力度，施工單位提高項目施工管理人員的業(yè)務水平，提高施工質量管理水平，以適應房地產項目的需求。

3.2 嚴格控制材料設備質量

項目開工前，房地產項目公司應做好工程策劃工作，對施工技術要點和施工現場的實際情況進行評估。同時，也要對合同中產生的費用進行綜合考慮和合理投入，與投標公司就可能出現的問題進行溝通協調，確保后期合作順利進行。合同審核簽訂后，應要求施工單位嚴格按照合同規(guī)定和標準進行施工。督促施工方使用合理的材料設備，避免對工程質量產生不利影響。在材料的選擇上，要嚴格篩選和批準材料供應商。根據工程建設進度制定科學的招標采購計劃，匹配進度、銜接工序，也確保質量。同時，當材料進入施工現場前需要開箱檢查、抽樣、測試等過程，這些過程必須嚴格按照質量規(guī)范的要求執(zhí)行，所以，不合格的產品盡量不進入施工現場。在工程中的原材料等還需要同時具備相關行業(yè)國家技術規(guī)范，需要提供工程施工材料質量檢驗機構的合格文書證明與工程施工人員出廠質量檢驗的合格證明，保證工程施工中的相關工程建筑材料以及施工質量安全符合規(guī)范。進入施工現場的材料應堆放整齊，并清楚標明各種材料的使用說明，這樣可以有效減少材料的誤用，甚至避免材料的誤用。在工程施工過程中，按照材料設備選樣、打樣、定樣，最終展開使用的原則，避免返工損失的同時確保質量。

3.3 優(yōu)化工程管理方法

施工技術也直接關系到項目的質量，要做到既要重視關鍵環(huán)節(jié)的設計，又要進行專業(yè)技術的評估，以保證工藝的合理性。在我國房地產項目的建設中，既要有健全的管理制度，又要有相應的管理手段來對其進行全面的控制。建筑工程施工單位要不斷優(yōu)化施工方法。由于施工項目涉及到大量的工程量，單純依靠房地產建設單位管理是不現實的，必須整合各參建方力量，明確各方責任，通過建設單位與專業(yè)施工單位的合作，保證建筑工程的施工質量。施工人員在收到施工信息后，可以對建筑工程進行及時的施工，從而提高了施工效率，縮短了施工時間，提高了建筑工程的施工效率和工作效果。在復雜性高的項目或部位，必須要借助BIM 技術實現多套結構模具方案的建構，建立良好的系統評析機制，隨時的對現場的施工情況管理，并且實現信息資源的共享。另外，在這一階段，施工管理人員也可以借助3D 技術對交底的工作要求實現全仿真模擬，幫助交底的工作人員將施工圖紙和施工報告進一步檢測并復核，提高了工作效率，減少了操作上的失誤。社會發(fā)展的趨勢正在迅速變化，在當前數字化發(fā)展的新形勢下，各領域的日歷工作面臨著新的挑戰(zhàn)和機遇。對于房地產項目工程的管理，也要從更新角度思考，快速找到管理的重點，從而保證管理的質量，提高管理的效率。

3.4 強調使用先進技術

采用數字化系統輔助工程管理，整合所有管理工作。通過數字模擬、網絡監(jiān)控，對項目進行目標分解、模擬實施、實時監(jiān)控，確保管理效果。采用數字信息化管理系統，既能保證樓宇建筑工程施工控制系統的運行效率，又能對監(jiān)控系統進行不斷的優(yōu)化和完善，整個施工管理系統運行穩(wěn)定，保證了建筑工程施工信息管理的效果。在技術手段上進行了革新，也就是在建筑設計思想和施工方式上進行革新，采用技術手段，采用先進的技術手段，輔助管理，從而達到更好的效果。這種方法既能加速建筑項目的工期，又能從某種意義上保障施工質量，為建筑項目的順利實施提供有力的保障。

3.5 加大設備維護管理

設備的性能將會直接影響到工程的進度，而工程進度與施工成本、質量是緊密聯系的，故機械設備的管理將會間接影響到施工成本及質量。這就需要對機械設備進行嚴格的管理，單位可以安排專業(yè)人員對設備進行統一管理，主要負責設備的檢修、維護以及保養(yǎng)等工作，一旦發(fā)現設備問題，必須要及時的采取相應的措施，避免對工程進度造成影響。建筑企業(yè)要適應新時代的發(fā)展潮流，充分理解機械化操作的安全性需求，制定出具體的管理規(guī)范，并對其進行監(jiān)督，并對其在工地上的基本材料、機器和機器進行規(guī)范化的管理。對于那些出現了明顯的老化問題的裝置，必須盡快地采用先進的技術改造和更換。這可以確保整個工程的運行環(huán)境更加的安全，避免任何一個機械裝置的失效，從而有效地提高了項目的整體工作速度。同時，要使工程工人掌握先進的機械設備的使用和技術要點，樹立質量觀念。從而可以減少工程質量事故的發(fā)生，提高設備使用的使用年限，同時保證工程人員的生命財產的完整。建立健全機械設備管理制度，人員持證上崗，指定專人管理，落實責任，另外，設備管理人員要做好設備運行情況的記錄工作，為后期設備的檢修工作做準備。同時，管理人員也要做好設備的交接班工作，并要求設備的操作人員做好運行情況的記錄，最大限度的提高設備的運行效率，保證工程能夠在規(guī)定的工期內完成，從而最大化的降低施工成本。

3.6 建立完善的安全管理體系

對施工單位來說，施工安全非常重要，需要采取切實措施，組織實施。制定施工操作規(guī)程和各項規(guī)章制度，有規(guī)章制度遵守施工現場計劃，遵守各項安全注意事項，經常對施工人員進行安全施工培訓，廣泛宣傳安全和事故預防的重要性。而對于房地產企業(yè)來說，在進行工程管理模式創(chuàng)新時，不僅要落實具體措施，還需要落實對相關人員的責任監(jiān)督和處罰制度的激勵措施。從目前的建筑工程管理模式出發(fā)，可以發(fā)現，在建筑管理的實際過程中，總會出現各種各樣的問題，這將對房地產項目產生負面影響。因此，加強建筑管理中的責任監(jiān)督具有十分重要的意義。識別安全風險，施行安全教育制度，定期進行安全檢查以識別事故跡象，并采取有針對性的措施以消除事故。并建立實施安全獎懲制度，以鼓勵安全工作的實施。

3.7 持續(xù)監(jiān)控，加強安全管理

安全監(jiān)控和獎懲是操作安全控制的重要手段，是對工作中是否滿足以上各項的綜合評價。理論上，當上述工作能在本地做好時，監(jiān)控安全和獎懲是沒有意義的。然而，這種情況并非如此。安全監(jiān)控目前在實際安全工作中發(fā)揮著重要作用。安全監(jiān)控應該從兩個方面進行：一方面是靜態(tài)監(jiān)控，另一方面是動態(tài)監(jiān)控。靜態(tài)控制是對人的意見和對物體和人的安全意識的監(jiān)控。包括人們對安全的思考、安全組織、安全責任體系、安全措施、安全工具的實施等。動態(tài)監(jiān)控主要是控制，下一步工作是評估人員在操作過程中的工作時間表的安全性，即工作場所的動態(tài)性。

結語：

隨著時代的進步，我國的科技水平不斷提高，經濟發(fā)展的速度有了明顯的提高，房地產工程的施工與過去相比有了很大的進步。房地產工程施工是影響工程整體質量的重要因素，項目現場工程管理影響著整個房地產工程的按期交付和安全運行。因此，人們必須在施工過程中做好工程施工管理工作，以確保交出業(yè)主滿意的房產品，為企業(yè)在當下房地產行情下更好的生存。