產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)及其對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)固定資產(chǎn)賦能的價(jià)值探索

白云龍

(北京瑞賽科技有限公司 北京 100012)

1 引言

產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)在國(guó)內(nèi)外尚無(wú)專門(mén)的理論研究，只是在企業(yè)服務(wù)外包和產(chǎn)業(yè)園發(fā)展等領(lǐng)域有所涉及。企業(yè)服務(wù)外包基于分工理論，強(qiáng)調(diào)研發(fā)和市場(chǎng)是企業(yè)微笑曲線的兩端，是企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，為追求企業(yè)效率最大化，其他諸如制造加工(代工)、IT信息、物流、客戶關(guān)系、后勤管理及人力資源等皆可外包給第三方專業(yè)公司，在享受高質(zhì)量服務(wù)的同時(shí)，節(jié)約成本并集中精力于核心業(yè)務(wù)。企業(yè)服務(wù)外包理論雖然立足點(diǎn)在企業(yè)，各種相關(guān)研究的出發(fā)點(diǎn)和側(cè)重點(diǎn)不盡相同，但總體有兩個(gè)比較大的共同問(wèn)題：一是過(guò)分強(qiáng)調(diào)中國(guó)是歐美企業(yè)低端服務(wù)外包的承接方；二是為歐美大型產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)承接中國(guó)領(lǐng)先企業(yè)的外包業(yè)務(wù)進(jìn)行鼓吹造勢(shì)。產(chǎn)業(yè)園發(fā)展基于區(qū)域創(chuàng)新理論，重點(diǎn)研究園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)模式，國(guó)內(nèi)外研究的共同要素有三個(gè)：一是技術(shù)研究和開(kāi)發(fā)；二是核心企業(yè)與產(chǎn)業(yè)集群；三是組織創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新。但是圍繞打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力構(gòu)建起來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)的立足點(diǎn)是區(qū)域或城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而非具體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)所構(gòu)建出來(lái)的所謂固定資產(chǎn)類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與投資、技術(shù)、資金、市場(chǎng)和人才優(yōu)勢(shì)對(duì)于產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)而言并非關(guān)鍵要素，它們卻是產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵要素。這在某種程度上也是造成國(guó)內(nèi)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)化的關(guān)鍵因素之一。

2 產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)概念與內(nèi)涵

從美國(guó)產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)興起的分析中可以看出，廣義的產(chǎn)業(yè)服務(wù)涉及的范圍非常廣泛，包括為承接美國(guó)大企業(yè)低端環(huán)節(jié)的服務(wù)外包行業(yè)，為加強(qiáng)美國(guó)大企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)管控力度的管理咨詢及IT服務(wù)行業(yè)，為解決美國(guó)大企業(yè)在海外辦公場(chǎng)地的需求彈性并提升固定資產(chǎn)投資價(jià)值的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，為安置產(chǎn)業(yè)溢出人員并提升社會(huì)就業(yè)率的產(chǎn)業(yè)后勤服務(wù)行業(yè)，為解決美國(guó)大企業(yè)在海外本地化員工并整體提升美國(guó)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力的專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)等。這些不同類型的產(chǎn)業(yè)服務(wù)大多不相關(guān)聯(lián)，專業(yè)差異性巨大，同一家產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)很難同時(shí)發(fā)展兩個(gè)以上的專業(yè)領(lǐng)域。

鑒于中國(guó)央企發(fā)展的特殊性，以及文章分析的深入性，此文將產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)的范圍縮小到園區(qū)企業(yè)固定資產(chǎn)投資管理及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)后勤服務(wù)兩個(gè)有直接關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。

2.1 產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)定義

產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)的主要服務(wù)對(duì)象為產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心企業(yè)，針對(duì)企業(yè)的非核心業(yè)務(wù)以清晰運(yùn)作流程、持續(xù)降低運(yùn)營(yíng)成本、提升固定資產(chǎn)投資效益、提供完備的產(chǎn)業(yè)支援服務(wù)產(chǎn)品包，使園區(qū)企業(yè)能夠更集中關(guān)注其核心業(yè)務(wù)目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心企業(yè)指在細(xì)分產(chǎn)業(yè)中領(lǐng)先，并在產(chǎn)業(yè)鏈中具備一定的控制力或影響力的企業(yè)。非核心業(yè)務(wù)指與企業(yè)使命、愿景及戰(zhàn)略并不直接相關(guān)的配套業(yè)務(wù)活動(dòng)，也不涉及具體產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵分工環(huán)節(jié)，因此企業(yè)服務(wù)外包中所涉及的制造加工(代工)、IT信息、產(chǎn)品物流等業(yè)務(wù)并非產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)關(guān)注的范疇。

2.2 產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)的具體內(nèi)容

產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)以企業(yè)工作場(chǎng)所為關(guān)注焦點(diǎn)，致力于工作環(huán)境品質(zhì)和場(chǎng)地運(yùn)行效率的提升。另外，園區(qū)各類建筑及設(shè)備設(shè)施是企業(yè)的固定資產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))，相關(guān)的專業(yè)操作會(huì)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流及企業(yè)持續(xù)發(fā)展造成重大影響；同時(shí)，園區(qū)固定資產(chǎn)作為三大通用投資方式(債券、股票和不動(dòng)產(chǎn))之一，也是企業(yè)財(cái)務(wù)投資的重要組成部分，其與企業(yè)戰(zhàn)略的協(xié)同性(工作場(chǎng)所擴(kuò)張彈性)、保值增值性、及時(shí)變現(xiàn)性等問(wèn)題同等重要。

具體而言，產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)包括如下服務(wù)內(nèi)容：企業(yè)固定資產(chǎn)類設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)服務(wù)、后勤財(cái)務(wù)與采購(gòu)服務(wù)、餐飲配套服務(wù)、工作場(chǎng)所管理服務(wù)、傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)、EHS相關(guān)服務(wù)、業(yè)務(wù)持續(xù)管理服務(wù)、智慧園區(qū)及相關(guān)科技服務(wù)、特色商務(wù)服務(wù)和員工生活保障服務(wù)等。

2.3 產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)特點(diǎn)

在管理目標(biāo)上，緊密圍繞園區(qū)企業(yè)核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略；在管理理念上，著眼于最終用戶的個(gè)性化需求和體驗(yàn)；在管理組織上，體現(xiàn)縱向生命周期業(yè)務(wù)集成和橫向?qū)I(yè)部門(mén)資源整合；在管理手段上，綜合運(yùn)用現(xiàn)代化、數(shù)智化科學(xué)管理方法和技術(shù)；在對(duì)管理者需求上，充分體現(xiàn)專業(yè)化管理服務(wù)素質(zhì)和能力。

2.4 產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)的價(jià)值定位

產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)不僅影響園區(qū)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入和成本，還體現(xiàn)了企業(yè)文化、品牌、聲譽(yù)和社會(huì)形象，影響員工及企業(yè)客戶的體驗(yàn)、健康和安全。

2.4.1 支持園區(qū)企業(yè)核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略

支持園區(qū)企業(yè)核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略主要包括提高企業(yè)信譽(yù)和品牌形象，吸引人才和留住員工，展示企業(yè)精神和文化，高效開(kāi)展科研生產(chǎn)工作，推動(dòng)技術(shù)傳播和市場(chǎng)營(yíng)銷，體現(xiàn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任等方面。

2.4.2 滿足員工對(duì)高品質(zhì)工作及生活空間的需要

通過(guò)提供便捷、舒適、安全、健康和人性化的生產(chǎn)或生活環(huán)境，提高核心業(yè)務(wù)工作效率，提高人們對(duì)生活質(zhì)量的體驗(yàn)感，促進(jìn)核心業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

2.4.3 提升投資價(jià)值和減少運(yùn)營(yíng)成本

企業(yè)固定資產(chǎn)與相關(guān)設(shè)施設(shè)備管理的運(yùn)營(yíng)成本是除人力資源之外的第二大非核心業(yè)務(wù)成本，成功的產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)可以有效保障園區(qū)固定資產(chǎn)投資所形成的建筑物和設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)可靠性，提高能源運(yùn)營(yíng)效益，降低運(yùn)營(yíng)成本，發(fā)揮固定資產(chǎn)投資組合的價(jià)值。各類固定資產(chǎn)與設(shè)備管理業(yè)務(wù)分別歸屬于資產(chǎn)、基建、采購(gòu)、后勤、行政、房產(chǎn)、設(shè)備、辦公室等業(yè)務(wù)部門(mén)，工作職責(zé)零碎分散，產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)通過(guò)專業(yè)集成能夠有效提升相關(guān)工作品質(zhì)，大幅減少運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本。

2.4.4 保障突發(fā)事件情景下的業(yè)務(wù)持續(xù)

運(yùn)用業(yè)務(wù)持續(xù)(BCM)理念，建立完整的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和事件處置預(yù)案，及時(shí)、有效地處理各類突發(fā)事件，保證園區(qū)企業(yè)核心業(yè)務(wù)的持續(xù)性，以便快速恢復(fù)正常工作。

3 美國(guó)產(chǎn)業(yè)服務(wù)發(fā)展的背景及動(dòng)力分析

1973—1975年和1979—1983年歐美連續(xù)遭遇兩場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，1981年里根總統(tǒng)上臺(tái)時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)沉疴纏身，而且是最難治的病——滯脹。此時(shí)，里根總統(tǒng)干了三件事情：一是大幅減稅；二是大幅增加財(cái)政支出；三是政府大舉借債，財(cái)政赤字化。

大幅減稅措施在企業(yè)固定資產(chǎn)中的體現(xiàn)就是“兇狠折舊”，企業(yè)能夠人為“制造”虧損，抵消掉其他方面的應(yīng)繳稅款。這既催生了企業(yè)固定資產(chǎn)類的不動(dòng)產(chǎn)投資熱情，也間接驅(qū)動(dòng)了其后美國(guó)公募REITs的大發(fā)展。

里根政策的另一個(gè)結(jié)果是催生美國(guó)股權(quán)投融資的大發(fā)展。當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)迫切需要轉(zhuǎn)型升級(jí)，從以工業(yè)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向以科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，而傳統(tǒng)以債務(wù)融資為主導(dǎo)的企業(yè)融資模式無(wú)法解決新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的融資需求，因而以股市為基礎(chǔ)的直接融資渠道獲得了黃金發(fā)展。

3.1 傳統(tǒng)企業(yè)的出路

在這種背景下，以制造業(yè)為代表的美國(guó)傳統(tǒng)企業(yè)只有三條路可走：

一是在已有的成熟市場(chǎng)進(jìn)行降本增效，大幅減少非主業(yè)員工，減少企業(yè)的福利支出，增加企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)彈性；將企業(yè)固定資產(chǎn)管理及非核心的企業(yè)后勤保障等業(yè)務(wù)交給更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)管理，充分盤(pán)活企業(yè)各類固定資產(chǎn)。

二是加速國(guó)際化，為已有業(yè)務(wù)和產(chǎn)品尋找新的出路。具體表現(xiàn)為打壓日本與歐洲的同類競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)，在已有市場(chǎng)爭(zhēng)取更大份額，同時(shí)大力發(fā)展新興國(guó)家市場(chǎng)。也正是在這個(gè)時(shí)期中國(guó)迎來(lái)了改革開(kāi)放，并很快成為美國(guó)企業(yè)最重要的新興市場(chǎng)。

三是加大科技研發(fā)力度，努 力開(kāi)發(fā)具備廣闊市場(chǎng)前景與更高利潤(rùn)附加值的新產(chǎn)品和新服務(wù)，這直接推進(jìn)了20世紀(jì)90年代美國(guó)科技產(chǎn)業(yè)的崛起。

3.2 產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)的興起

企業(yè)服務(wù)外包理論和企業(yè)設(shè)施管理理論皆在此階段提出并興起，催生了相關(guān)產(chǎn)業(yè)服務(wù)企業(yè)的大發(fā)展。

由于20世紀(jì)70年代和80年代，歐美很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域都已經(jīng)過(guò)了多年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，基本已形成了寡頭壟斷競(jìng)爭(zhēng)格局，即少數(shù)幾家大企業(yè)占據(jù)主流市場(chǎng)90%以上的份額。因此，企業(yè)服務(wù)外包理論和企業(yè)設(shè)施管理理論產(chǎn)生的出發(fā)點(diǎn)是幫助產(chǎn)業(yè)大企業(yè)解決困境。

3.2.1 企業(yè)服務(wù)外包行業(yè)

大企業(yè)為降低人力及生產(chǎn)成本，同時(shí)轉(zhuǎn)移變現(xiàn)閑置產(chǎn)能資產(chǎn)，產(chǎn)生了將非核心業(yè)務(wù)及低端生產(chǎn)環(huán)節(jié)外包的需求，企業(yè)外包服務(wù)理論應(yīng)運(yùn)而生，并在企業(yè)管理實(shí)踐中逐漸形成完整的理論體系。這種需求在美國(guó)本土之外催生了如FESCO(知名人力資源外包公司)、富士康(著名代工企業(yè))等企業(yè)服務(wù)外包行業(yè)的發(fā)展。

3.2.2 管理咨詢行業(yè)

由于大企業(yè)的海外擴(kuò)張以及企業(yè)非核心生產(chǎn)環(huán)節(jié)的外包化，增加了企業(yè)管理的復(fù)雜性與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性，企業(yè)管理面臨巨大挑戰(zhàn)，為強(qiáng)化海外分支機(jī)構(gòu)及海外供應(yīng)鏈企業(yè)的管控，催生出大量的管理咨詢需求，讓諸如麥肯錫、羅蘭貝格、德勤、畢馬威等管理咨詢及財(cái)務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展壯大。

3.2.3 企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)行業(yè)

20世紀(jì)80年代以前，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)還只是房地產(chǎn)行業(yè)的分支，主要開(kāi)展房地產(chǎn)交易、房屋管理及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)等工作，當(dāng)時(shí)不涉及企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與工作場(chǎng)所管理等領(lǐng)域，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資與管理、工作場(chǎng)所管理等工作都是由大企業(yè)內(nèi)部直接管理。80年代開(kāi)始，隨著大企業(yè)聚焦主業(yè)、降本增效、盤(pán)活資產(chǎn)以及海外不動(dòng)產(chǎn)擴(kuò)張等需求的出現(xiàn)，在企業(yè)服務(wù)外包理論的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了企業(yè)設(shè)施管理的理論研究熱潮，同時(shí)催生與加速了CBRE、仲量聯(lián)行、戴德梁行等專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。從這些企業(yè)的海外發(fā)展軌跡也能看出他們是緊緊跟隨大型產(chǎn)業(yè)企業(yè)的國(guó)際化步伐的。

3.2.4 企業(yè)后勤服務(wù)行業(yè)

大型企業(yè)中并非所有的業(yè)務(wù)都能外包到海外，還有一些諸如后勤保障等業(yè)務(wù)必須本地化解決；另外，為安置產(chǎn)業(yè)中大量溢出的閑置人員，提高社會(huì)整體就業(yè)率，兩種需求的疊加效應(yīng)下，歐美國(guó)家少見(jiàn)的勞動(dòng)密集型行業(yè)之一的企業(yè)后勤服務(wù)行業(yè)開(kāi)始崛起并迅速規(guī)模化，如愛(ài)瑪克、索迪斯、歐艾斯等大型后勤服務(wù)集團(tuán)，員工規(guī)模都達(dá)到數(shù)十萬(wàn)。而在此階段，針對(duì)生活服務(wù)領(lǐng)域，因歐美地廣人稀，社區(qū)規(guī)模小且相對(duì)分散，歐美采取了服務(wù)職業(yè)化與個(gè)人化的策略，這是國(guó)內(nèi)外社區(qū)物業(yè)管理的關(guān)鍵區(qū)別所在。

3.2.5 專業(yè)學(xué)會(huì)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)

在歐美，專業(yè)學(xué)會(huì)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)本質(zhì)都是企業(yè)，自負(fù)盈虧，自謀發(fā)展。其核心業(yè)務(wù)是組織行業(yè)學(xué)者或?qū)＜夜餐帉?xiě)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或知識(shí)體系，開(kāi)展行業(yè)交流研討，推動(dòng)企業(yè)認(rèn)證或?qū)I(yè)人員認(rèn)證。在20世紀(jì)八九十年代，由于歐美大多產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)基本穩(wěn)定，此類專業(yè)學(xué)會(huì)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)本質(zhì)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域少數(shù)大企業(yè)的專門(mén)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并伴隨著歐美產(chǎn)業(yè)企業(yè)的海外擴(kuò)張，此類專業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)隨之在海外發(fā)展，盡管此類機(jī)構(gòu)在海外發(fā)展中呈現(xiàn)出中立的特征，但因其在歐美本土的產(chǎn)業(yè)從屬地位及企業(yè)屬性，其在海外的拓展行為都是在直接或間接地服務(wù)于少數(shù)歐美產(chǎn)業(yè)企業(yè)，引進(jìn)本地化專業(yè)人才，強(qiáng)化歐美產(chǎn)業(yè)企業(yè)在本地的領(lǐng)導(dǎo)地位。

4 央企“退房令”與“產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)化”

1998—2020年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)一路上漲，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)的財(cái)富。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了5～10倍，而大部分一二線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)甚至上漲了數(shù)十倍。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)還是高杠桿行業(yè)，20多年的大多數(shù)時(shí)間里，資金杠杠能達(dá)到5～10倍。房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，加上巨大的資金杠桿效應(yīng)，所產(chǎn)生的超級(jí)利潤(rùn)讓有錢(qián)有地的央企和眾多產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)不得不重視。于是國(guó)內(nèi)央企及產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)，2000—2020年，房地產(chǎn)公司的注冊(cè)數(shù)量由27303個(gè)飆漲到99544個(gè)。國(guó)內(nèi)只有少數(shù)龍頭企業(yè)如華為、娃哈哈、福耀沒(méi)有做房地產(chǎn)。雖然投資房產(chǎn)能讓企業(yè)賺到很多錢(qián)，但也會(huì)讓很多企業(yè)失去對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)的專注度，最后甚至丟掉主營(yíng)業(yè)務(wù)，失去自我。

4.1 “央企退房令”

早在2005年，國(guó)資委出于央企做大做強(qiáng)的考慮，要求央企在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成主輔業(yè)分離，將輔業(yè)剝離出去，特別是房地產(chǎn)行業(yè)，并規(guī)定只有中建、保利、華僑城、中房、中糧、中鐵等16家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但首次“退房令”的執(zhí)行卻十分緩慢，到2008年金融危機(jī)時(shí)，計(jì)劃悄然擱淺。

2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈，國(guó)企央企再次擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在全國(guó)總價(jià)和單價(jià)“地王”前10名中，國(guó)有企業(yè)各占8席。于是在2010年國(guó)資委第二次打響“退房令”，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。此次“退房令”雖有效遏制了央企在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步擴(kuò)張，但事實(shí)上絕大多數(shù)央企并未退出，只是在業(yè)務(wù)發(fā)展方式(合資)和發(fā)展方向(從住宅轉(zhuǎn)向辦公及產(chǎn)業(yè)園)有所改變。

2020年1月，國(guó)資委第三次重申央企“退房令”，這次得到了積極的響應(yīng)。一個(gè)原因是2018年“房住不炒”國(guó)策的制定以及持續(xù)的房地產(chǎn)嚴(yán)控措施，讓房地產(chǎn)的發(fā)展前景趨淡；另一個(gè)原因是企業(yè)存量土地及未處理資產(chǎn)占用了大量的企業(yè)資金，并讓債務(wù)高企，已經(jīng)成為企業(yè)的巨大負(fù)擔(dān)。

4.2 “產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)化”

中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月，中國(guó)國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)數(shù)量為2728個(gè)，占地面積近2000萬(wàn)畝；這還不包括數(shù)量更多的地市級(jí)和縣級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。每個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)又都會(huì)拆解為數(shù)十上百個(gè)大大小小的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，而每個(gè)項(xiàng)目都配套有相應(yīng)的商業(yè)、辦公及公寓住宅面積。僅以航空制造產(chǎn)業(yè)為例，截至2021年4月，全國(guó)已規(guī)劃與建成91個(gè)相當(dāng)規(guī)模的航空產(chǎn)業(yè)園。

中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)大多走的是“以地為資、以地養(yǎng)區(qū)”的發(fā)展道路。通過(guò)土地及相關(guān)政策等來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，但因?yàn)橥悎@區(qū)太多，政績(jī)沖動(dòng)下，出現(xiàn)了低水平重復(fù)和競(jìng)爭(zhēng)的盲目與無(wú)秩序，在招商引資時(shí)不重視遠(yuǎn)期效應(yīng)，對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的軟環(huán)境建設(shè)不夠重視，導(dǎo)致入駐企業(yè)產(chǎn)品附加值不高，利潤(rùn)受政策影響大，開(kāi)發(fā)區(qū)稅收額增長(zhǎng)很慢，進(jìn)一步造成了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“空心化”，導(dǎo)致不斷擴(kuò)張開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)模，繼續(xù)賣地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

在國(guó)資委第二次發(fā)出 “退房令”之后，大多數(shù)央企轉(zhuǎn)向以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。第一，“地產(chǎn)非主業(yè)”央企都是某些產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的絕對(duì)龍頭，也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功的核心要素，他們成為各個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)政府競(jìng)相爭(zhēng)取的對(duì)象，能夠以更低價(jià)格獲得土地資源；第二，以產(chǎn)業(yè)園方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)至少?gòu)男问缴弦?guī)避了“退房令”的約束。這種情況在2014年國(guó)家出臺(tái)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金政策后得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

4.3 影響與對(duì)策

央企也是企業(yè)，借助已有資源獲取更高回報(bào)無(wú)可厚非，可以解決很多內(nèi)部問(wèn)題，同時(shí)獲得更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金。三次“退房令”發(fā)出的時(shí)點(diǎn)，都是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲之時(shí)；不同之處在于，前兩次房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本發(fā)展邏輯沒(méi)有改變，可以算是周期性的過(guò)熱降溫；而第三次卻截然不同，中國(guó)房地產(chǎn)的邏輯已從增量發(fā)展徹底進(jìn)入存量發(fā)展。

“產(chǎn)業(yè)園地產(chǎn)化”在能賣的賣掉之后，地產(chǎn)非主業(yè)央企還是沉淀了大量的辦公物業(yè)及產(chǎn)業(yè)物業(yè)，因超出企業(yè)實(shí)際發(fā)展需要，這些不動(dòng)產(chǎn)并未對(duì)自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)揮出實(shí)際效用，城市及區(qū)位較好的辦公資產(chǎn)還好，可以對(duì)外出租創(chuàng)造租金價(jià)值，但其他資產(chǎn)就只能閑置，不僅擠占了大量的財(cái)務(wù)資源，還需要承擔(dān)高昂的維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本。

“退房令”反映出另一個(gè)深刻事實(shí)：大多數(shù)央企早已遇到產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸，面臨著20世紀(jì)八九十年代美國(guó)產(chǎn)業(yè)企業(yè)類似的困境。而回歸主業(yè)、聚焦主業(yè)后的破局之路似乎也只有三條：在已有成熟市場(chǎng)降本增效，并擠占國(guó)外競(jìng)爭(zhēng)者的份額；對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品與服務(wù)積極擴(kuò)展海外市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)范圍；加大科技研發(fā)力度，努力開(kāi)發(fā)具備廣闊市場(chǎng)前景與更高利潤(rùn)附加值的新產(chǎn)品和新服務(wù)。這三條路并非互相排斥，而應(yīng)同步推進(jìn)實(shí)施。

構(gòu)建起中國(guó)內(nèi)生的產(chǎn)業(yè)服務(wù)理論與實(shí)踐體系，并積極培育出具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)，將是中國(guó)產(chǎn)業(yè)企業(yè)邁向未來(lái)和實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)價(jià)值賦能的關(guān)鍵助力。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著中國(guó)股市直接融資市場(chǎng)的強(qiáng)化，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與科技創(chuàng)新得到了有力的支持和推動(dòng)，必將釋放中國(guó)產(chǎn)業(yè)企業(yè)的創(chuàng)新潛力；產(chǎn)業(yè)園公募REITs的正式推行與進(jìn)一步推廣，將徹底改變能對(duì)產(chǎn)業(yè)企業(yè)有實(shí)際效用的固定資產(chǎn)的投資方式，大幅降低企業(yè)擴(kuò)張成本；全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的構(gòu)建與深化，將有助于淘汰落后產(chǎn)能，讓真正優(yōu)秀的產(chǎn)品與服務(wù)獲得更大的市場(chǎng)空間等。這些政策的出臺(tái)與有力實(shí)施，無(wú)不是在為培育出中國(guó)強(qiáng)大的世界級(jí)產(chǎn)業(yè)企業(yè)掃清障礙?；貧w并聚焦主業(yè)，讓產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)回歸企業(yè)功能資產(chǎn)及財(cái)務(wù)投資資產(chǎn)的屬性，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)與資源配置，創(chuàng)建高質(zhì)高效并有利于創(chuàng)新的工作場(chǎng)所環(huán)境，實(shí)現(xiàn)更加科學(xué)合理周到細(xì)致的后勤保障，培育通往海外陌生市場(chǎng)的有力的支持伙伴，這些都離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)能力的發(fā)展與支持。