如何化解老舊小區(qū)辦證難題？

莫 艷，莫宗泉，封 羽

一、案情簡(jiǎn)介

某市某小區(qū)于20 世紀(jì)90 年代初期建設(shè)完成，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位為原國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，共有業(yè)主480 多戶，是該市城市改造初期最早建成的商品房住宅小區(qū)。該小區(qū)交付使用后，只有部分業(yè)主取得了房屋所有權(quán)證。至2021 年，該小區(qū)大部分業(yè)主仍未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

經(jīng)當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)核查，該小區(qū)存在未完善用地手續(xù)、部分樓棟存在違規(guī)建設(shè)、未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未向未竣工部分樓棟的業(yè)主提供購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票等問(wèn)題，且開(kāi)發(fā)建設(shè)單位名稱、負(fù)責(zé)人數(shù)年來(lái)多次變更以及歷經(jīng)企業(yè)改制后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位失聯(lián)，所以該小區(qū)辦證無(wú)限期擱置。

二、本案焦點(diǎn)

如何化解老舊小區(qū)“辦證難”歷史遺留問(wèn)題？

三、案情分析

該小區(qū)大部分業(yè)主近30 年一直未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，主要原因有兩個(gè)：一是缺少政策依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)法律規(guī)定，該小區(qū)未完善用地手續(xù)、未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，不滿足不動(dòng)產(chǎn)登記條件，無(wú)法進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)。二是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“經(jīng)營(yíng)異?！笔?lián)，導(dǎo)致該小區(qū)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記缺少申請(qǐng)主體?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)首次登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記。因此，無(wú)申請(qǐng)主體向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理該小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)首次登記，直接導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

四、解決思路

（一）深入調(diào)研，摸清問(wèn)題底數(shù)

當(dāng)?shù)刈匀毁Y源主管部門(mén)對(duì)該小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題高度重視。在當(dāng)?shù)厝嗣裾闹С趾椭笇?dǎo)下，自然資源主管部門(mén)深入開(kāi)展前期調(diào)研和準(zhǔn)備工作。一是抽調(diào)精干力量下沉社區(qū)，走訪社區(qū)干部群眾，深入摸底調(diào)查，全力搜集涉及該小區(qū)供地、審批、驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記、業(yè)主情況等原始資料和相關(guān)信息；二是對(duì)掌握的資料和信息進(jìn)行深層次分析，追溯該小區(qū)問(wèn)題產(chǎn)生的根源，形成專題報(bào)告，及時(shí)上報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾?/p>

（二）制定解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題政策文件，解決政策缺位的問(wèn)題

堅(jiān)決貫徹《自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》《廣西壯族自治區(qū)自然資源廳印發(fā)關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》精神，結(jié)合當(dāng)?shù)厣娣可娴貧v史遺留問(wèn)題的客觀情況，主動(dòng)尋求創(chuàng)新和突破，由當(dāng)?shù)厝嗣裾k公室牽頭研究并印發(fā)解決涉房涉地歷史遺留問(wèn)題處理意見(jiàn)，及時(shí)填補(bǔ)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題政策缺位的問(wèn)題。

（三）以政府為主導(dǎo)，建立協(xié)調(diào)工作機(jī)制

當(dāng)?shù)厝嗣裾闪⑸娣可娴貧v史遺留問(wèn)題解決工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次組織住建、國(guó)資委、稅務(wù)、司法、自然資源、城市綜合執(zhí)法等相關(guān)部門(mén)召開(kāi)解決該小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題系列專題研討會(huì)，并明確各部門(mén)職責(zé)和任務(wù)，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解工作的落實(shí)。

五、解決辦法

首先，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鞔_新的申請(qǐng)主體。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位失聯(lián)導(dǎo)致申請(qǐng)主體缺失的問(wèn)題，當(dāng)?shù)厝嗣裾畤?guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)梳理開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的變更情況，在當(dāng)?shù)厝嗣裾苯又付ㄐ碌纳暾?qǐng)主體后，繼續(xù)完成后續(xù)的驗(yàn)收和登記手續(xù)。其次，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合指導(dǎo)并配合新的申請(qǐng)主體逐項(xiàng)解決歷史遺留問(wèn)題。該小區(qū)未完善用地手續(xù)的問(wèn)題，由自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)梳理，并指導(dǎo)新的申請(qǐng)主體完善用地手續(xù)；對(duì)于購(gòu)房業(yè)主缺少購(gòu)房合同的問(wèn)題，由新的申請(qǐng)主體負(fù)責(zé)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的資格和房屋占地面積予以審核，明確購(gòu)房資格審核和占地面積后，移交自然資源主管部門(mén)審核處理；對(duì)于該小區(qū)未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的問(wèn)題，住建部門(mén)采取房屋質(zhì)量鑒定的方式指導(dǎo)新的申請(qǐng)主體進(jìn)行安全鑒定、備案；購(gòu)房發(fā)票的核實(shí)、契稅補(bǔ)繳等事項(xiàng)，由稅務(wù)部門(mén)配合新的申請(qǐng)主體協(xié)調(diào)處理。最后，由新的申請(qǐng)主體負(fù)責(zé)為購(gòu)房業(yè)主完善申請(qǐng)材料。

本著“尊重歷史、民生優(yōu)先”的原則，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源、住建、稅務(wù)等部門(mén)密切合作，指導(dǎo)并配合新的申請(qǐng)主體完善竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪等材料；新的申請(qǐng)主體主動(dòng)聯(lián)系購(gòu)房業(yè)主，并為購(gòu)房業(yè)主完善不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表、商品房買賣合同等不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料；不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)開(kāi)設(shè)綠色通道，為該小區(qū)快速辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。目前，除涉及繼承、贈(zèng)與房產(chǎn)外，小區(qū)近400 戶業(yè)主已經(jīng)順利辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

老舊小區(qū)一般規(guī)模不大，涉及的群眾不多，但歷史遺留問(wèn)題沉淀時(shí)間長(zhǎng)，利益矛盾糾葛紛繁復(fù)雜，解決起來(lái)棘手，處理不當(dāng)極易引發(fā)群體性事件?；谇袑?shí)解決問(wèn)題和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的考慮，各地自然資源主管部門(mén)應(yīng)認(rèn)識(shí)到加快解決老舊小區(qū)歷史遺留問(wèn)題的迫切性和重要性，制定解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留政策，各相關(guān)部門(mén)通力協(xié)作，踐行以人民為中心的理念，為人民群眾辦實(shí)事解難題，持續(xù)提升群眾幸福感、獲得感。