房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨新挑戰(zhàn)破局有“門道”

◎文 李浩鵬

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，具有開(kāi)發(fā)投資周期長(zhǎng)、規(guī)模大、資金需求量巨大等特點(diǎn)。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)，制定高效統(tǒng)一的資金管理方案是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必要手段，良性的資金流動(dòng)與循環(huán)狀況是企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)和前提。

近年來(lái)，受供需關(guān)系變化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間不僅逐年下降，且融資成本居高不下。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，因此需要特別注重制定切實(shí)可行的資金管理制度，同時(shí)提升經(jīng)營(yíng)管理水平。

資金管理是影響房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量的重要因素之一，在房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)程中占據(jù)重要地位。房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)資金管理，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增強(qiáng)融資能力，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源的多元化。只有實(shí)現(xiàn)資金的有效管理，才能幫助管理者動(dòng)態(tài)掌握企業(yè)內(nèi)部資金的需求以及資金使用效益，便于及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，開(kāi)展多種類型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的順利執(zhí)行離不開(kāi)大量資金流的支持，如果房地產(chǎn)企業(yè)決策者制定的管理決策有誤，就會(huì)引發(fā)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。因此，需在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)開(kāi)展前做好預(yù)算，根據(jù)預(yù)算結(jié)果建立預(yù)測(cè)模型，合理規(guī)劃各項(xiàng)目的資金收支，建立穩(wěn)定的資金鏈。從實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少科學(xué)的資金預(yù)算管理體系，即便財(cái)務(wù)人員按照上級(jí)下達(dá)的命令完成預(yù)算編制，在執(zhí)行階段也難以及時(shí)跟進(jìn)，對(duì)資金支出進(jìn)度等控制能力較弱，導(dǎo)致資金投入數(shù)值與實(shí)際需求存在差異，項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中可能面臨資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要堅(jiān)守“三道紅線”，為了滿足債務(wù)管理需求，需要強(qiáng)化流動(dòng)性、有息負(fù)債和總債務(wù)規(guī)模。

流動(dòng)性：現(xiàn)金短債比＞1，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中確?，F(xiàn)金流動(dòng)性，具體策略是通過(guò)對(duì)信息技術(shù)、移動(dòng)通信技術(shù)等的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理，計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)金余額，分析一年內(nèi)到期債務(wù)的占比，預(yù)防因債務(wù)到期形成違約風(fēng)險(xiǎn)。

有息負(fù)債：凈負(fù)債率（有息負(fù)債-貨幣資金）/凈資產(chǎn)＞100%，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中需限制有息負(fù)債的持續(xù)增長(zhǎng)。

總債務(wù)規(guī)模：資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后的）＞70%，在財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中需要限制總負(fù)債規(guī)模。在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的過(guò)程中，通常結(jié)合應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等文件，采用股東借款形式進(jìn)行總債務(wù)規(guī)模調(diào)整。根據(jù)現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)環(huán)境，債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為影響房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的重要因素，在拓展企業(yè)規(guī)模的同時(shí)，需要積極尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

隨著銀行房貸集中管理制度的實(shí)施，形成了全新的房企信貸發(fā)展經(jīng)濟(jì)邏輯。銀行和房地產(chǎn)企業(yè)在信貸資源配置過(guò)程中，分別以集中和細(xì)分兩種模式為主。銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的占比上限進(jìn)行層級(jí)規(guī)劃，在限制貸款總額和貸款占比的政策引導(dǎo)下，貸款融資額度收獲將會(huì)呈正向反饋，并逐漸向大型銀行靠攏。

國(guó)家推出了城市試點(diǎn)政策，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨新的挑戰(zhàn)，土地集中規(guī)劃、集中供應(yīng)等導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拍地保障金和地價(jià)款的支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)趨于集中。不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的土地資金和開(kāi)發(fā)建設(shè)資金需求疊加，股東資金投入累計(jì)現(xiàn)金流負(fù)峰值幅度明顯增大。通過(guò)調(diào)查分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的具體周期，發(fā)現(xiàn)在房屋銷售過(guò)程中存在集中開(kāi)盤現(xiàn)象，多家房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪同一批客戶市場(chǎng)，并且在同一時(shí)間向銀行申請(qǐng)按揭貸款。一些特別區(qū)域需要在主體封頂后才能依次發(fā)放按揭貸款。為了更好地滿足集中式土地資金需求，出臺(tái)了土地兩集中相關(guān)政策，這為企業(yè)帶來(lái)了現(xiàn)金流管理的壓力。

完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對(duì)策

優(yōu)化資金預(yù)算管理，有利于保障資金的良性循環(huán)和流動(dòng)；同時(shí)，還應(yīng)制定科學(xué)、合理的預(yù)算方案和資金審批程序，細(xì)化具體指標(biāo)，切實(shí)將預(yù)算管理工作落到實(shí)處。

一是設(shè)立資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)。落實(shí)資金預(yù)算管理職責(zé)，要求各部門共同參與到資金預(yù)算編制、資金預(yù)算執(zhí)行和資金預(yù)算審核中，充分地發(fā)揮企業(yè)資金預(yù)算管理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)籌作用。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)資金預(yù)算的重視程度，設(shè)立監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)執(zhí)行能力。二是深入資金預(yù)算管理過(guò)程。推動(dòng)資金預(yù)算管理工作的有效開(kāi)展，要將資金預(yù)算管理工作內(nèi)容細(xì)化到企業(yè)決策層、管理層和基層員工，確定企業(yè)資金預(yù)算管理環(huán)節(jié)的工作節(jié)點(diǎn)，在企業(yè)內(nèi)部推行責(zé)任制，將薪資待遇與資金預(yù)算執(zhí)行情況相掛鉤。三是提升全員預(yù)算管理意識(shí)。激發(fā)全體企業(yè)員工學(xué)習(xí)資金預(yù)算管理的積極性，不但加深對(duì)資金預(yù)算管理工作重要性的認(rèn)識(shí)。

“三道紅線”政策的實(shí)施，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平。在產(chǎn)業(yè)集中化發(fā)展的背景下，要搶占市場(chǎng)份額，需要明確企業(yè)的戰(zhàn)略定位，分析制約集團(tuán)規(guī)?；l(fā)展的重要因素，實(shí)現(xiàn)土地、資金、人才資源合理分配。在對(duì)有限的資金使用的過(guò)程中，通過(guò)提升投資經(jīng)營(yíng)和權(quán)益杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。投資杠桿的核心之一是地貨比，單一的地貨比已無(wú)法滿足現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的評(píng)判需求，需綜合考慮市場(chǎng)供求關(guān)系，結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和人口情況進(jìn)行客戶和產(chǎn)品定位，提高房地產(chǎn)企業(yè)股東的資產(chǎn)回報(bào)率。

發(fā)揮經(jīng)營(yíng)杠桿的財(cái)務(wù)管理作用，需創(chuàng)新盈利模式，在預(yù)收賬款和應(yīng)付賬款上做出調(diào)整。要加快預(yù)收賬款的回收速度，需提高產(chǎn)品溢價(jià)，由供應(yīng)商出資支持，通過(guò)供應(yīng)鏈保理貸款等，利用電子商票延期支付應(yīng)付賬款，提高股東的自有資產(chǎn)回報(bào)率；將融資成本控制在合理范圍內(nèi)，適當(dāng)增加合約銷售金額，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)共享。

第一，多渠道融資體系的構(gòu)建需要嚴(yán)格參考融資工具的使用標(biāo)準(zhǔn)，使用與房地產(chǎn)企業(yè)相匹配的融資方式，對(duì)企業(yè)產(chǎn)品綜合成本以及融資規(guī)模、融資比例等數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，建立多元化的融資渠道。

采用科學(xué)合理的融資工具獲取資金，一般情況下，貸款類型包括并購(gòu)貸款、開(kāi)發(fā)貸款等；通過(guò)供應(yīng)鏈獲取資金，包括商業(yè)票據(jù)、應(yīng)收賬款等；通過(guò)盤活存量資產(chǎn)的方式獲取資金，主要途徑為收益權(quán)抵押、使用權(quán)轉(zhuǎn)入、投資款抵房等；通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化債券獲取資金，主要方式為境外發(fā)債、資產(chǎn)支持、票據(jù)內(nèi)部資產(chǎn)支持、證券等。此外，還可通過(guò)房地產(chǎn)融資平臺(tái)獲取資金；通過(guò)資產(chǎn)市場(chǎng)融資的方式獲取資金，主要以分拆地產(chǎn)、物業(yè)等事業(yè)單位的建立，或者采用公開(kāi)募股、定向增發(fā)的方式進(jìn)行融資。深入分析在融資工具管理過(guò)程中確定的融資規(guī)模、融資比例和實(shí)際成本。

第二，打造融資團(tuán)隊(duì)，并明確各部門的權(quán)利義務(wù)，建立科學(xué)的審批管理制度，優(yōu)化系統(tǒng)考評(píng)機(jī)制，通過(guò)職責(zé)劃分?jǐn)U展企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)模，建立總部與區(qū)域子公司的項(xiàng)目融資團(tuán)隊(duì)，通過(guò)融資平臺(tái)參與資本市場(chǎng)融資項(xiàng)目。融資團(tuán)隊(duì)要做好與企業(yè)運(yùn)營(yíng)相關(guān)的融資渠道維護(hù)工作，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審批管理制度，實(shí)現(xiàn)科學(xué)的資金配置和工作分工。在企業(yè)內(nèi)部建立跨部門投融資交流小組，要嚴(yán)格規(guī)范融資項(xiàng)目方案和融資合同，投融資合作小組有權(quán)進(jìn)行融資項(xiàng)目審批。建立高質(zhì)量的考核管理機(jī)制，嚴(yán)格按照融資類型進(jìn)行考核類別劃分，將考核重點(diǎn)放在標(biāo)準(zhǔn)融資額度和融資成本上，以房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)作為依據(jù)，按季度進(jìn)行融資成本計(jì)算，結(jié)合房地產(chǎn)利率調(diào)節(jié)系數(shù)，落實(shí)獎(jiǎng)懲調(diào)配機(jī)制。

第三，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提高融資的適配度。首先要提升直接融資杠桿，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部債務(wù)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格遵守“三道紅線”政策，降低間接融資杠桿。企業(yè)管理者要合理管控稀缺資源表內(nèi)的銀行貸款，適當(dāng)控制表內(nèi)銀行貸款規(guī)模，深入調(diào)節(jié)合作銀行整體結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中型國(guó)有銀行間的交流互動(dòng)，獲取更高的按揭貸款額度和開(kāi)發(fā)貸款額度，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，提高企業(yè)債務(wù)信用評(píng)級(jí)。明確境外銀團(tuán)能夠提供的債務(wù)期限和債務(wù)規(guī)模，運(yùn)用信息技術(shù)推進(jìn)平臺(tái)化戰(zhàn)略決策，積極引入戰(zhàn)略投資，與供應(yīng)鏈企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，打造共贏共創(chuàng)的發(fā)展局面。

建立良好的現(xiàn)金流管理體系，應(yīng)對(duì)土地供應(yīng)兩集中所帶來(lái)的壓力，要采用賬戶管理形式，合理進(jìn)行賬戶類別劃分，分析不同賬戶類別的資金受限情況，將關(guān)注點(diǎn)放在賬戶預(yù)收監(jiān)管和融資監(jiān)管中。

通過(guò)對(duì)網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)的應(yīng)用，執(zhí)行信息披露制度，有助于了解每日受限資金，查詢賬戶余額。落實(shí)業(yè)財(cái)融合制度，為房地產(chǎn)企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)規(guī)劃提供依據(jù)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資過(guò)程中發(fā)揮預(yù)算管理的積極作用，定期梳理負(fù)債到期結(jié)構(gòu)，可優(yōu)先保障資金流通足夠支付本息和員工薪酬。通過(guò)剛性的支付壓力測(cè)試，對(duì)資金收支情況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)，遵循適度性發(fā)展原則，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資金的集中化管理。盤點(diǎn)房地產(chǎn)客戶群體的整體質(zhì)量，按照首付款比例和應(yīng)收賬款回款周期等數(shù)據(jù)，了解土地投資和工程款支付的實(shí)際情況，采用以回定投方式提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。整合各區(qū)域資金，計(jì)算投入資本回報(bào)率指標(biāo)情況，根據(jù)不同地區(qū)制定的計(jì)劃完成工程進(jìn)度款支付，可采用非現(xiàn)金支付方式，優(yōu)化資金管理機(jī)制、保障收支平衡。

綜上所述，落實(shí)業(yè)財(cái)融合制度、資金計(jì)劃及集中管理政策，建立以利潤(rùn)為本、現(xiàn)金為條件的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，遵循適度性原則維持財(cái)務(wù)彈性，有利于保障企業(yè)資金收支平衡，有效預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要不斷拓展企業(yè)融資渠道，達(dá)成開(kāi)源節(jié)流目標(biāo)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資金效益，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。