◎ 文《法人》全媒體記者 李韻石

加裝電梯方案如何兼顧高層住戶和低層住戶的利益，是難點所在 資料圖片

無論是新社區(qū)還是老社區(qū)，都涉及住宅適老化的建設和改造。國務院發(fā)布的《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務體系規(guī)劃》提出，在“十四五”期間，新建城區(qū)和新建居民區(qū)養(yǎng)老服務設施標準率應達到100%。住房和城鄉(xiāng)建設部建筑節(jié)能與科技司副司長張雁曾明確表示，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等工作，同步開展無障礙設施、適老設施的建設和改造。如支持有條件的樓棟加裝電梯、開展住宅單元出入口坡道改造以及在住宅樓梯上增設安全扶手等。

“住宅適老化改造工程”自2019年啟動，實施三年以來逐步推進，但其中面臨的與居民溝通難、沉淀資金量大、盈利模式待解、回本周期長等問題讓資本望而卻步。

住建部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國2000年以前建成的小區(qū)近17萬個，超4200萬戶，建筑面積約40億平方米，涉及居民上億人。粗略估算，需要加裝250萬至300萬部電梯。住建部原副部長仇保興曾測算，“老舊小區(qū)改造市場空間可達5萬億元”。

如何以“可持續(xù)發(fā)展的眼光來解決未來問題”以及“增強住宅適老化設計的時效”，是當前面臨的挑戰(zhàn)。

疑問：加裝電梯誰來買單

“老人不小心摔了一跤，難以站立。120急救車到達之后，因為沒有電梯，只能把老人從六樓抬下去。老人體重較大，運送過程費力，耗時較長。對于需要緊急搶救的老人來說，電梯是‘救命梯’。”9月23日，家住北京市大興區(qū)的王女士向《法人》記者講述了她家老人的境遇。

“我們的房子是1996年的回遷房，當時我35歲，住高層還可以。26年過去了，今年60歲的我爬不動樓了，更需要住上帶電梯的樓房?！?0月3日，家住北京市東城區(qū)某小區(qū)的李先生面對自己位于5層的50平方米老舊房，一籌莫展。他告訴記者，其居住的小區(qū)住戶一直在探討加裝電梯問題，但由于費用原因目前還沒有安裝成功。

北京市大興區(qū)某小區(qū)的住戶馬女士接受記者采訪時表示，她于2003年購買了一套6層的經(jīng)濟適用房，現(xiàn)在家里老人生病，上下樓極不方便。因單元中的一些住戶不想出錢，電梯至今沒能裝上。

那么，加裝電梯的費用應該由誰來買單？10月5日，北京市房山城建集團有限公司第十一分公司負責人高云鵬在接受記者采訪時表示，目前加裝電梯的模式主要有3種：居民自籌自建、代建租賃以及產(chǎn)權(quán)單位或集體組織出資。“這3種方式中，對居民而言的最佳方式是代建租賃。”

高云鵬進一步解釋，代建租賃是由第三方出資建設電梯，小區(qū)內(nèi)的居民使用電梯只需要繳納一定的搭乘費用，電梯的維護費、保養(yǎng)費、電費由第三方承擔。這一方式可以較好地解決居民出資問題，但該方式由于給出資方造成的壓力較大，其參與意愿并不強烈。

高云鵬還告訴記者，電梯作為國家特種設備，增設工程具有較高的技術(shù)要求，造價成本偏高。安裝一臺電梯從建設到使用需要經(jīng)過勘察、設計、審批、施工、驗收、交付、維護等過程，初裝費通常在50萬元左右。

爭議：安裝費用如何分配

記者采訪過程中發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)安裝費用分配是加裝電梯的爭議焦點所在。一位不愿安裝電梯的住戶告訴記者：“初裝費、運維費、加裝費如何分配，需要住戶商量出一個大家都能接受的方案。甚至每戶平攤下來的費用，是否影響二手房轉(zhuǎn)賣價格，都是考量的因素。加裝電梯費用必然使房屋成本升高，買家如果不能接受溢價后的房屋售價，業(yè)主肯定吃虧?！?/p>

參與北京某老舊小區(qū)住宅改造的某物業(yè)公司負責人張磊（化名）向記者介紹了電梯的運營維護費用成本：高層小區(qū)一臺電梯的運維費用在每月5000元左右，還要單獨聘請2到3名電梯維修人員，工資每月8000元左右，一年需要增加30萬元的維修人員工資支出。他認為，初裝費幾十萬是一次性費用，相對容易解決，難點在于后續(xù)運維費用和換新費用。如果單獨加裝電梯，上述費用勢必平攤到住戶日常收費中。如果住戶拒交電梯運維費，加裝電梯后必將使出資建設方虧損。

近年來，越來越多北京老舊小區(qū)開始探討加裝電梯的可能性 李韻石／攝

據(jù)了解，目前，加裝電梯對居民按月、年收取使用費，樓層越高，使用費越高。張磊給記者算了一筆賬：以6層樓一梯兩戶為例，按年付方式計算，5層和6層住戶每年每戶收費3000元，3層和4層住戶每年每戶收費800元，2層住戶每年每戶收300元，計算下來一部電梯每年收取運維費共15800元。一部電梯每年年檢費540元（6層以下標準），維修保養(yǎng)費一般每月300元，一年共3600元。折合下來，一年一部電梯收益為11660元。

“如果住戶自籌自建，人家不愿意給物業(yè)交這筆費用。如果是代建租賃模式，按照上述算法，一部電梯出資方要50年才能收回成本。其實，僅依靠運營電梯收費來維持日常的運營維護是很難的?！睆埨诟嬖V記者。

為了避免由于運營安裝壓力阻礙加裝電梯進程，有些地區(qū)規(guī)定以居民自籌自建方式進行。2021年8月，上海市城市管理精細化工作推進領導小組辦公室等五部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加強既有多層住宅加裝電梯管理的指導意見》（下稱“意見”）指出，既有多層住宅加裝電梯相關(guān)業(yè)主協(xié)商一致，共同出資改造所有成果。同時，該意見明確規(guī)定了加裝電梯的日常管理、能耗、維護保養(yǎng)、購買相關(guān)保險等所需費用，由加裝電梯所有權(quán)人承擔。加裝電梯所有權(quán)人可以自行開設加裝電梯管理經(jīng)費賬戶并實施日常管理，也可以委托本小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)開設加裝電梯管理經(jīng)費賬戶，并按門號立賬實施日常管理。加裝電梯所有權(quán)人自行籌集加裝電梯管理經(jīng)費的，由所在門號加裝電梯所有權(quán)人選出的代表收齊后，統(tǒng)一存入加裝電梯管理經(jīng)費賬戶。當賬戶余額不足時，加裝電梯所有權(quán)人代表要及時組織加裝電梯所有權(quán)人按照約定比例續(xù)籌，街鎮(zhèn)也可以協(xié)助組織加裝電梯所有權(quán)人籌集落實資金。

記者發(fā)現(xiàn)，在北京一老舊居民樓，層間加裝電梯對住戶極為不便 李韻石／攝

此外，不同地區(qū)還會為加裝電梯予以補償。2021年10月18日，山東省膠州市住房和城鄉(xiāng)建設局就老舊小區(qū)改造電梯的費用、后期管理等相關(guān)問題進行了答復：“單元內(nèi)加裝一部電梯，總共費用35萬元，國家補貼20萬元，加裝電梯單元內(nèi)業(yè)主共計出資15萬元。加裝電梯單元，一樓住戶不出資，15萬元從二樓開始分攤，根據(jù)樓層數(shù)不同，分攤費用也不同。物業(yè)管理服務行政主管部門負責監(jiān)督相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)履行電梯管理職責，監(jiān)督用于電梯更新、改造、修理的房屋專項維修資金的使用；鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)助履行電梯安全監(jiān)督管理職責。本單元加裝電梯，需要全部業(yè)主同意并簽訂同意意見書?！?/p>

矛盾：缺少適老化標準

“在我國，為了讓老年人居住的建筑能夠滿足需求，‘適老化’概念自2015年左右開始進入建筑行業(yè)以及社會大眾視野中。然而，當時的適老化設計更多地成為開發(fā)商推介新項目的宣傳亮點，專業(yè)性、權(quán)威性的適老化設計研發(fā)成果尚不足以指導量大面廣的住宅建設，存在著明顯與新形式、新任務、新需求不相適應的問題。”9月底，中國建筑標準設計研究院總建筑師劉東衛(wèi)在接受記者采訪時表示，這些問題主要表現(xiàn)在缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃設計，缺乏整體性和連續(xù)性體系建設，缺乏規(guī)范、適應的適老化技術(shù)要點，在新建住宅和既有住宅改造方面均存在適老化形式單一、有效措施不足等問題。

正如劉東衛(wèi)所言，家住北京市大興區(qū)的姜先生和豐臺區(qū)的邢女士分別遇到了上述問題?！拔壹业姆孔?010年入住，至今已經(jīng)11年。雖然不算老舊房，但設備不能滿足適老化需求，電梯間連急救車擔架都不能平放?！苯壬蛴浾咧v述。

“反對者”邢女士則告訴記者：“不同意裝電梯是因為電梯將安裝在一樓和二樓之間，這個位置距離二樓還有一半的樓梯要走，而家里的老人連一節(jié)臺階都難走，加裝電梯等于沒裝?！?/p>

對此問題，劉東衛(wèi)認為，應該制定一套通用設計標準規(guī)范建筑適老化發(fā)展進程。加裝電梯，就要平層加裝，技術(shù)方面早就可以實現(xiàn)，但目前多地選擇在兩層中間加裝（層間加裝），這樣的行為沒有意義且浪費大量人力和物力。

北京市第二中級人民法院民一庭二級法官助理曹華審理涉及房地產(chǎn)案件多年，他告訴記者，我國對于高層建筑電梯標準化存在不足。以高層電梯標準為例，此前僅有住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行的《住宅設計規(guī)范》，其中規(guī)定12層及12層以上的住宅，每棟樓設置電梯不應少于兩臺，其中應設置一臺可容納擔架的電梯。

推動：多部門發(fā)布相關(guān)文件

中國自1999年步入老齡化社會以來，人口老齡化持續(xù)加重。劉東衛(wèi)表示，2011年至2015年是中國房地產(chǎn)開發(fā)住宅高速發(fā)展的時期，平均每年竣工面積達7.7億平方米，然而高速的開發(fā)模式并沒有帶來高質(zhì)量的住宅，住宅性能嚴重落后于時代發(fā)展和需求。

2021年5月，中國進行了第七次全國人口普查，調(diào)查結(jié)果顯示全國共計141178萬人，其中60歲及以上人口為26402萬人，占總?cè)丝诘?8.70%。65歲及以上人口為19064萬人，占總?cè)丝诘?3.50%。

以國際通用老齡化社會標準來看，一個國家60歲以上老年人占總?cè)丝诘?%，則意味著該國人口總體水平處于老齡化社會。為推進適老化改造進程，多部門已經(jīng)發(fā)布相關(guān)文件。

2019年3月29日，國務院辦公廳發(fā)布的《國務院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務發(fā)展的意見》第六條明確提出，促進養(yǎng)老服務基礎設施建設，其中包括實施老年人居家適老化改造工程，落實養(yǎng)老服務設施分區(qū)分級規(guī)劃建設要求等內(nèi)容。2020年7月10日,為指導各地加快實施老年人居家適老化改造工程，民政部等部門作出《民政部、國家發(fā)展改革委、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部、國家衛(wèi)生健康委、銀保監(jiān)會、國務院扶貧辦、中國殘聯(lián)、全國老齡辦關(guān)于加快實施老年人居家適老化改造工程的指導意見》，對適老化改造工程的目標任務和基本要求、改造項目內(nèi)容、工作程序、支持發(fā)展措施、組織保障等作出進一步要求。

今年4月1日，由住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《建筑與市政工程無障礙通用規(guī)范》和《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》施行，其中要求公共建筑內(nèi)設有電梯時，至少應設置一部無障礙電梯，無障礙電梯的轎廂規(guī)格應依據(jù)建筑類型和使用要求選用。滿足乘輪椅者使用的最小轎廂規(guī)格，深度不應小于140m，寬度不應小于110m。同時滿足乘輪椅者使用和容納擔架的轎廂，如采用寬轎廂，深度不應小于150m，寬度不應小于1.60m;如采用深轎廂，深度不應小于210m，寬度不應小于110m。

“我們要用可持續(xù)發(fā)展的眼光來解決未來可能產(chǎn)生的問題，從建筑領域提出有效應對人口老齡化危機的解決方法，增強住宅適老化設計的當前時效和未來前瞻性?！眲|衛(wèi)表示，對適老化設計的考慮應該在居住建筑立項之初就開始，伴隨建筑設計、施工建造的全過程，并在項目交付使用之后的長期運維中，實現(xiàn)適老化設計的動態(tài)完善、實時更新。

9月20日，國家衛(wèi)健委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年到2021年，各地在老舊小區(qū)改造中推動既有住宅加裝電梯5.1萬部。這項措施讓很多長期居家老年人走出家門、走出樓棟。