蘇州工業(yè)園“鄰里中心”對蓬江區(qū)產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目的啟示

費蘭

0 引言

新加坡鄰里中心模式在功能上以商業(yè)設(shè)施為主，構(gòu)建多層次的公共中心體系，包括區(qū)域中心、鎮(zhèn)中心、鄰里中心、組團中心四個層級，為居民提供必要而便利的公共服務(wù)。國內(nèi)對其模式的借鑒逐漸從居住區(qū)引入高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并衍生出“工業(yè)鄰里中心”概念，雖然該理論尚不成體系，但類似蘇州工業(yè)園鄰里中心這種模式對于未來產(chǎn)業(yè)園內(nèi)商業(yè)載體的規(guī)劃與建設(shè)具有指導(dǎo)意義。首先，該模式摒棄了沿街為市的粗放分散型商業(yè)形態(tài)，立足于“大社區(qū)、大組團”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)，有利于產(chǎn)生集聚效應(yīng)；其次，該模式主要體現(xiàn)以經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)為重點，增加了公益性設(shè)施的比重，有效發(fā)揮政府配置資源的作用，解決工業(yè)園園區(qū)公益性設(shè)施難以落實的痛點。

江門蓬江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園從2014 年被評為省市共建戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地至今，招商工作持續(xù)開展，園區(qū)范圍逐步西進(jìn)，但園區(qū)商業(yè)配套設(shè)施一直處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)水平。為補齊短板，在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，選取建筑體量較相似的玲瓏鄰里中心及水坊路鄰里中心深度考察，創(chuàng)新性以規(guī)劃定位與建設(shè)管控視角總結(jié)蘇州工業(yè)園鄰里中心先進(jìn)經(jīng)驗，并謀劃蓬江產(chǎn)業(yè)鄰里中心項目。

1 蓬江產(chǎn)業(yè)園園區(qū)基本情況

江門蓬江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園（簡稱“蓬江產(chǎn)業(yè)園”），位于珠江西岸、江門市濱江新區(qū)西部，占地面積約25km，是蓬江區(qū)重點發(fā)展的“1+3”產(chǎn)業(yè)平臺之一，是實施工業(yè)立區(qū)制造強區(qū)戰(zhàn)略的重要載體。園區(qū)重點發(fā)展新一代電子信息、健康食品、智能制造三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2021 年獲評全省唯一食品類特色產(chǎn)業(yè)園。目前，已引進(jìn)海信、康師傅、天地壹號、美心食品、海目星激光等知名企業(yè)66 家，職工約3 萬人。

1.1 園區(qū)配套設(shè)施現(xiàn)狀

目前園區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后于企業(yè)發(fā)展需要：一是商業(yè)配套落后，周邊僅有三堡市場、金嶺桐井市場、棠下市場等村集體自建農(nóng)貿(mào)市場，廠企職工對周邊現(xiàn)有市場的印象為低端、雜亂、不安全，迫切希望有更高端、健康、安全的商業(yè)配套場所；二是配套生活區(qū)集體宿舍老舊、住宿條件較差，園區(qū)內(nèi)企業(yè)存在外溢至周邊10km 范圍租賃集體宿舍的情況；三是外來職工宿舍規(guī)限較多，私密性差，衍生較多長租公寓租賃需求。

1.2 園區(qū)廠企調(diào)研

通過問卷調(diào)查、訪談廠企等方式，走訪近52 家企業(yè)，總結(jié)園區(qū)服務(wù)對象特征如下：近半數(shù)人員年齡在25～40 歲之間，且以男性為主，月薪3 000～5 000 元，受教育程度普遍較低，普通職工及管理人員的比例為7∶3，員工每月消費支出金額幅度在2 000～5 000 元之間，有一定的消費能力。

1.3 園區(qū)廠企職工主要配套需求

通過問卷結(jié)論可知，一是在基礎(chǔ)型商業(yè)服務(wù)方面，需求排名前五的分別是：鄰里生鮮、大眾早餐、生活超市、銀行、藥店；二是在市場型商業(yè)服務(wù)方面，需求排名前三的分別是：休閑娛樂、零售、醫(yī)療保??；三是在公共服務(wù)方面，需求排名前五的分別是：圖書館、社區(qū)衛(wèi)生站、律動館、民眾俱樂部、童樂館；四是在園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施方面，整個產(chǎn)業(yè)園處于非城市中心地塊，僅三條公交線路可達(dá)，交通有一定局限性，便捷的公共交通系統(tǒng)是廠企職工關(guān)注的重點；五是在運動設(shè)施方面，需求排名前三的分別是公園跑道、游泳池、籃球場。

2 蘇州工業(yè)園鄰里中心項目案例分析

2.1 蘇州工業(yè)園鄰里中心公司基本情況

蘇州工業(yè)園鄰里中心公司成立于1997 年11 月，負(fù)責(zé)所有鄰里中心項目的開發(fā)建設(shè)和運營管理，是蘇州工業(yè)園園區(qū)全國資企業(yè)，隸屬于蘇州新建元控股集團有限公司。旗下“鄰里中心”已投入運營項目22 個，在建項目6 個，規(guī)劃項目3 個。開發(fā)運營項目總面積超1 200 000m?！班徖镏行摹表椖渴窃诮梃b新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合蘇州工業(yè)園區(qū)商業(yè)開發(fā)，經(jīng)過多年實踐而形成的集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的一站式社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。

2.2 玲瓏鄰里中心項目

玲瓏鄰里中心位于湖東金雞湖景區(qū)北岸，星灣學(xué)校對面，占地面積約11 000m，容積率為1.5，總建筑面積20 000m，其中，計容面積17 000m，屬于中小型項目，但也具有完備的基礎(chǔ)配套服務(wù)功能，如銀行、電信、藥店、超市、縫補、維修、快餐等。

鄰里生鮮玲瓏菜場是玲瓏鄰里中心的主力店之一，于2006年12 月開業(yè)，致力于服務(wù)萬科玲瓏灣、中海湖濱一號、雅戈爾瀟邦等周邊小區(qū)，已成為湖東玲瓏灣區(qū)域核心的一站式社區(qū)商業(yè)中心。鄰里生鮮菜場于2021 年進(jìn)行升級改造，改造后建筑面積約1 500m，共有攤位40 個，種類包含蔬菜、水果、鮮肉、水產(chǎn)、鹵菜、早點、糧油、日雜等。

具體功能業(yè)態(tài)有：一是基礎(chǔ)型商業(yè)方面：包括鄰里生鮮（菜場）、大眾餐飲（居民早餐）、生活超市（華潤萬家便利店）、便民服務(wù)中心（通訊、銀行、藥店、理發(fā)店、修理鋪、縫補鋪）；二是市場型商業(yè)方面，包括餐飲、休閑（蛋糕店、肯德基、咖啡館、美容美甲等）、教育咨詢、青少年培訓(xùn)、家政服務(wù)（琴行、書店、家政服務(wù)等）、經(jīng)濟型酒店（柏頤酒店）；三是公共服務(wù)配套方面，包括民眾聯(lián)絡(luò)所（指“社區(qū)工作站、民眾俱樂部、樂齡生活館、少兒陽光吧、衛(wèi)生服務(wù)站、鄰里圖書館、鄰里文體站”七項功能）、公交首末站。

在建筑空間載體方面：玲瓏鄰里中心屬于早期探索階段的建筑載體，建筑空間為集中式社區(qū)商業(yè)，用地接近正方形（如圖1 所示），進(jìn)深較深，面寬12 個柱跨，進(jìn)深7 個柱跨，商業(yè)部分柱網(wǎng)為8.4m，酒店公寓部分柱網(wǎng)為7.8m，內(nèi)部空間多劃分為1.5 格柱網(wǎng)商鋪空間，尺寸較小，雖然功能配備齊全，種類豐富，但室內(nèi)空間開放性、舒適性均較差，且由于疫情原因，二層連接市政過街天橋的出口封閉，導(dǎo)致項目可達(dá)性較差。

圖1 玲瓏鄰里中心簡介及平面索引圖

2.3 水坊路鄰里中心項目

水坊路鄰里中心位于蘇州工業(yè)園區(qū)水坊路78 號，于2020年12 月20 日正式開業(yè)。項目占地面積約13 000m，容積率為0.7，總建筑面積約19 000m，其中計容面積為9 000m，共3 層，地下室停車位188 個，總投資約1.37 億元。定位為休閑式社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，同時秉承鄰里中心公司一貫的“便民利民惠民”服務(wù)理念，首次把餐飲業(yè)態(tài)集中在項目首層，突出大眾餐飲消費的便利性，并配備鄰里生鮮菜場、便民服務(wù)中心、民眾聯(lián)絡(luò)所、青少年培訓(xùn)、戶外兒童游樂場等社區(qū)商業(yè)特色業(yè)態(tài)（如圖2 所示）。

圖2 水坊路鄰里中心便民服務(wù)中心圖片

具體功能業(yè)態(tài)有：一是基礎(chǔ)型商業(yè)方面，包括鄰里生鮮（菜場）、大眾餐飲（居民早餐）、便民服務(wù)中心（通訊、銀行、藥店、理發(fā)店、修理鋪、縫補鋪）；二是市場型商業(yè)方面，包括餐飲、休閑（面店、KFC、咖啡館、蛋糕店、美發(fā)造型、瑜伽生活館等）及教育咨詢、青少年培訓(xùn)（乒乓球館、少兒舞蹈體能）；三是公共服務(wù)配套方面，包括民眾聯(lián)絡(luò)所及戶外兒童游樂場。

在地塊規(guī)劃條件方面：一是水坊路鄰里中心明確在本地塊規(guī)劃條件中要求單體設(shè)計方案報批前可先報若干概念構(gòu)思方案，且應(yīng)提供多方案比選，其中不少于一家國際知名公司參加方案設(shè)計競標(biāo)，確定后做深化設(shè)計，建筑造型應(yīng)采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，要求建筑莊重大方，具有時代感和地方特色，注重城市景觀及城市設(shè)計界面，充分體現(xiàn)了上位規(guī)劃管控層面對建筑方案質(zhì)量的把控要求。二是明確建筑設(shè)計需注重建筑立面設(shè)計，重視細(xì)部設(shè)計，注重第五立面，屋頂形式應(yīng)與建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，裙房屋頂宜設(shè)置花園。景觀設(shè)計方面地塊內(nèi)需設(shè)置3 000m公共綠地，500m的市民活動廣場。充分體現(xiàn)了上位規(guī)劃管控層面對項目公共空間公共性和開放性的重視。

在建筑空間載體方面：水坊路鄰里中心為類街區(qū)式商業(yè)，由兩個建筑單體中間植入一個透明的垂直交通空間組合而成（如圖3 所示）。整個地塊用地狹長，面寬18 個柱跨，進(jìn)深3個柱跨，柱網(wǎng)為8.4m，充分拉長商業(yè)建筑沿街面，且端部設(shè)置戶外兒童游樂設(shè)施，免費對外開放。室內(nèi)商鋪中間走道近半跨寬，兩側(cè)為商鋪，中間走道公共空間均以熒光廣告牌主題裝修，增加空間趣味性及標(biāo)識性。

圖3 水坊路鄰里中心便民服務(wù)中心簡介及平面索引圖

3 對蓬江產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目的啟示

從玲瓏鄰里中心到水坊路鄰里中心建筑載體的演變，充分體現(xiàn)了蘇州工業(yè)園鄰里中心公司及管委會在不斷的實踐過程中，對鄰里中心項目規(guī)劃及建筑管控理念的探索升級，蓬江產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目作為工業(yè)園區(qū)配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，在開發(fā)建設(shè)前期，需借鑒學(xué)習(xí)其先進(jìn)經(jīng)驗，主要體現(xiàn)在以下四個方面：

3.1 規(guī)劃先行、分級定位

一是功能區(qū)劃層面，整個蘇州工業(yè)園區(qū)不同規(guī)劃板塊配套項目各不相同，居住區(qū)配套“鄰里中心”項目，工業(yè)區(qū)配套“藍(lán)領(lǐng)公寓”項目（含少量商業(yè)配套），高教區(qū)配套“人才公寓”項目（含商業(yè)配套）。二是總規(guī)層面，各鄰里中心選址已在蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃（2012～2030 年）遠(yuǎn)期土地利用規(guī)劃圖中落位。三是控規(guī)層面，根據(jù)鄰里中心分級與定位（分為便民服務(wù)型和綜合服務(wù)型兩類，規(guī)劃服務(wù)1.5 萬～3.0 萬人，計容建筑面積不超過30 000m；綜合服務(wù)型規(guī)劃服務(wù)3 萬～5 萬人，計容建筑面積3 萬～5 萬m）。落實各地塊控制性開發(fā)建設(shè)指標(biāo)。四是在地塊規(guī)劃條件層面，對建筑設(shè)計方案提出指導(dǎo)性要求，并重視建筑載體的標(biāo)識性、公共性及開放性。充分學(xué)習(xí)借鑒其在功能區(qū)劃上分區(qū)配套、在總規(guī)層面精準(zhǔn)落位、在控規(guī)層面把控級別、在規(guī)劃條件層面提建筑設(shè)計指導(dǎo)性要求的規(guī)劃理念，且“五年一檢討”，確保規(guī)劃有效執(zhí)行、確保建筑載體空間適應(yīng)時代發(fā)展。

3.2 重視建筑功能業(yè)態(tài)的多樣性

充分學(xué)習(xí)借鑒其一站式的生活配套供給，在功能方面，分為三大類：10%的公共服務(wù)（民眾聯(lián)絡(luò)所）+35%的基礎(chǔ)型商業(yè)（鄰里菜場、鄰里早餐等）+55%的市場型商業(yè)（休閑餐飲等）+拍地配建的公共服務(wù)設(shè)施。在具體業(yè)態(tài)方面，基礎(chǔ)性商業(yè)涉及菜場、生鮮超市、藥店、網(wǎng)絡(luò)通訊、美容美發(fā)、文體中心、社區(qū)服務(wù)中心、基礎(chǔ)餐飲、金融服務(wù)、干洗服務(wù)、縫紉修理、社區(qū)衛(wèi)生站、數(shù)碼維修等十二項目服務(wù)；市場型商業(yè)涉及零售、家居、酒店、休閑娛樂、醫(yī)療保健、教育培訓(xùn)等六項服務(wù)。在公共配套方面，有的鄰里中心配建兒童戶外活動游樂設(shè)施，有的配建公交首末站，從功能業(yè)態(tài)的多樣性角度，將人群留下來。

這種功能的多樣性反映在建筑空間載體上，可通過多維度復(fù)合設(shè)計和公共空間的多基面立體設(shè)計來豐富。除了通常意義的廣場、綠地、街道，還包括建筑的架空空間，建筑的“灰空間”，屋頂平臺、建筑庭院等。

3.3 建筑空間的開放性

在建筑設(shè)計管理環(huán)節(jié)，充分考慮建筑空間的開放性，重視建筑外部公共空間的設(shè)計，多采用街區(qū)式的建筑空間組合形式，將人群引入建筑群，并在編制方案設(shè)計任務(wù)書環(huán)節(jié)中落實指導(dǎo)性要求。這種空間的開放性在多種形式條件下，無論是從功能、交通、空間等方面，都是將城市空間引入建筑，涵蓋所有年齡層的需求，最大限度地給盡可能多的人使用，使得必要性的活動和自發(fā)性的社會活動都能有序分布在建筑各層平臺，并在空間上形成系統(tǒng)，塑造空間的開放性、公共性、安全性。

3.4 通過營造可識別性的建筑展示園區(qū)面貌

蘇州工業(yè)園鄰里中心建筑在各項目設(shè)計任務(wù)書中格外強調(diào)應(yīng)充分考慮建筑物入口、建筑立面、建筑色彩這三項主導(dǎo)建筑可標(biāo)識性的因素，并充分考慮第五立面的設(shè)計，保障項目俯視效果。建成后的各鄰里中心外立面均一脈相承以暖色調(diào)為主，給人群以親切感、安全感。蓬江產(chǎn)業(yè)園鄰里中心在建筑設(shè)計過程中應(yīng)結(jié)合前期調(diào)研結(jié)論，掌握園區(qū)職工生活模式，針對主要服務(wù)對象，兼顧地域文化特色、時代特征、園區(qū)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特征，營造代表蓬江產(chǎn)業(yè)園精神面貌的建筑空間載體。

4 結(jié)論

基于打造服務(wù)型高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)園區(qū)、補足蓬江產(chǎn)業(yè)園配套設(shè)施短板的需求，本文總結(jié)了蘇州工業(yè)園管委會在鄰里中心項目開發(fā)建設(shè)前端，在功能區(qū)劃上分區(qū)配套、在總規(guī)層面精準(zhǔn)落位、在控規(guī)層面把控級別、在規(guī)劃條件層面提建筑設(shè)計指導(dǎo)性要求的規(guī)劃理念；在建筑設(shè)計管理過程中，重視建筑載體功能業(yè)態(tài)的多樣性、空間的開放性、建筑風(fēng)貌可識別性的具體要求，為下一步蓬江產(chǎn)業(yè)園鄰里中心開發(fā)建設(shè)實踐打好理論基礎(chǔ)。