王一敏 武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司

引言

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的支柱產(chǎn)業(yè)作用。2009年房地產(chǎn)增加值占GDP比重超過4%。房地產(chǎn)帶來的巨大收益往往伴隨著房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險，因為房地產(chǎn)業(yè)投資具有高投資、流動性差、影響因素復(fù)雜等特點。我國房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理水平還處于較低水平，風(fēng)險控制只集中在項目的某個環(huán)節(jié)，缺乏對風(fēng)險的管理。項目的全過程乃至整個公司，而且大部分都是事后控制。我國許多房地產(chǎn)企業(yè)在投資活動中，由于疏忽、誤判或低估風(fēng)險管理而遭受巨額虧損甚至破產(chǎn)。

風(fēng)險管理是決定中國房地產(chǎn)企業(yè)未來核心競爭力的重要因素，關(guān)系到企業(yè)的生存。James C.Cristy指出，風(fēng)險管理是企業(yè)或組織為控制風(fēng)險所付出的一切努力。意外損失并節(jié)省盈利能力和資產(chǎn)。C.Arihur Williams和Richard M.Heins指出，風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、評估和控制，以最低的成本將風(fēng)險帶來的各種損失減少到最低限度的有效管理方法。英國C.B.Chapmn教授提出了風(fēng)險項目的概念。他認為，風(fēng)險項目是所有風(fēng)險分析技術(shù)的綜合，以更有效的風(fēng)險管理為目標(biāo)，范圍更廣，方式更靈活。

我國對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究還處于起步階段，對投資風(fēng)險的認識、分析和規(guī)避方法還存在不足。理論違約導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實際投資過程中對規(guī)避方法的認識和運用水平不高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)走的是盲目投資、惡性發(fā)展的道路，風(fēng)險越來越大，隨之給中國房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的負面影響。企業(yè)對規(guī)避的弱點是：市場研究不充分，粗略研究供需形勢和未來趨勢，忽視房地產(chǎn)政策，盲目貸款，過度依賴銀行，融資渠道狹窄，管理不善，高成本高、質(zhì)量差、品牌意識欠缺、法律法規(guī)研究不足、銷售困難。因此，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究是必要且具有重要意義的。降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險是決定項目投資成功與否的關(guān)鍵。

一、投資風(fēng)險理論概述

金融活動主要分為籌資、投入、資本利用、收益分配等四大環(huán)節(jié)。長期投資活動，是指在購建企業(yè)長期固定資產(chǎn)及其所不包含的現(xiàn)金或等價物范疇之內(nèi)的資金投入、處置活動。企業(yè)的內(nèi)部融資是指資金將投入企業(yè)，所形成的各種流動負債、無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)。一旦項目決策執(zhí)行過程發(fā)現(xiàn)有誤，導(dǎo)致項目資產(chǎn)分配結(jié)構(gòu)不合理，則所有投資者的項目將可能達到得不到投資期望中的收益。一旦公司融資時的成本回報率已經(jīng)超過了實際上的資本流動回報率，就將可能會因此產(chǎn)生巨大的非財務(wù)回報風(fēng)險。企業(yè)的直接對外經(jīng)營投資管理活動，是指法人企業(yè)直接通過以個人現(xiàn)金、實物、無形資產(chǎn)等其他多種形式，或通過直接購買他人股權(quán)、債務(wù)和有價證券等，向除本公司企業(yè)之外的任何法人單位進行投資的對外經(jīng)營管理活動。以便于獲取未來的資產(chǎn)投資增值收益。目的主要是為了獲取其他投資者的收益，優(yōu)化投資組合分散風(fēng)險，控制或影響其他企業(yè)。被投資企業(yè)公司所得利潤的潛在不確定性，造成了被確定投資企業(yè)公司通過對外直接投資所得收益的巨大潛在不確定性，致使其公司財務(wù)年報業(yè)績出現(xiàn)損失的巨大潛在風(fēng)險。

所以，投資風(fēng)險就是指對未來投資收益的不確定性，在投資活動中可以造成利潤損失或者本金損失。當(dāng)公司的主要資本項目無法形成預(yù)計利潤時，就可能會造成公司的獲利能力和償債能力減弱，從而形成了融資風(fēng)險?？刂仆顿Y風(fēng)險的策略還有許多。經(jīng)過正確預(yù)測，全面進行政策調(diào)研，并及時地與部門領(lǐng)導(dǎo)交流掌握政策信息，才能減小決策失誤，減少政府投資風(fēng)險。采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個決策選項，將有助于分散投資風(fēng)險。另外，投資風(fēng)險還可能通過保險企業(yè)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、租賃經(jīng)營、服務(wù)外包等方式傳遞。

對于房地產(chǎn)投資公司來說，投資公司風(fēng)險主要含義是要泛指投資公司對房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營、管理和銷售服務(wù)等基本資產(chǎn)經(jīng)營管理活動的直接影響和風(fēng)投資。內(nèi)外部的融資環(huán)境都面臨著各種不確定因素，使得融資的風(fēng)險具有高度不確定性。按照直接投資交易方向的不同差異，公司的直接投資交易活動一般可以分為國內(nèi)直接投資交易活動與公司對外直接投資交易活動。投資目標(biāo)風(fēng)險的級別高低，也因為所投資標(biāo)的對象不同而有所差異。選定的房產(chǎn)投資管理項目，是企業(yè)判斷房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營利潤與企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的最主要考量因素。所以，企業(yè)必須不斷提高正確辨別和有效預(yù)防資本投資市場風(fēng)險的管理能力，才能在日趨劇烈的資本市場競爭中立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險的成因

（一）投資回收期長

選定的投資項目，是判斷房地產(chǎn)公司利潤與經(jīng)營風(fēng)險的最主要因素。房地產(chǎn)公司對一個項目的整體發(fā)展過程就是整個房地產(chǎn)投資的實施過程。這一發(fā)展過程中經(jīng)歷了立項、前期籌備、工程建設(shè)、營銷與服務(wù)等幾個階段。從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的施工、建筑物的出售或使用，到最后回收所有投資資金，都需要比較長的時期。項目投資期間，政府必須和國稅局、地稅局、國土局、城市建設(shè)局、物價局、環(huán)保部門等多部門打招呼。同時，政府要繼續(xù)嚴厲打擊電力公司、自來水企業(yè)、煤氣公司等壟斷公司。房地產(chǎn)的投資規(guī)模越大，投資規(guī)模也越大，雖然融資期限越長，但周轉(zhuǎn)速度越慢，資金流動性也越不好。房地產(chǎn)商品只能在項目完全匹配開發(fā)完成后才充分發(fā)揮其功能，所以由于其流動性的不足，地產(chǎn)投資商也不得不面對籌措開發(fā)項目所需資金和及時收回資金的風(fēng)險。所以，投資回收期至少為8年、10年，也可以長達20～30年，或者甚至更長。承擔(dān)了這么長時間的巨大投資壓力與市場風(fēng)險，其投資風(fēng)險不言而喻。

（二）成本控制不力

在房地產(chǎn)的開發(fā)融資過程中，由于融資需求量大，資金相對短缺，導(dǎo)致企業(yè)對銀行貸款的依賴性較強，財政壓力很大。在此基礎(chǔ)上，由于投資活動成本費用管理不合理而導(dǎo)致的經(jīng)營績效并不理想。2012年A股掛牌房地產(chǎn)公司凈利潤率僅13.3%，創(chuàng)下2008年“4萬億”經(jīng)濟刺激政策以來新低。2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平均凈利潤率僅為14%，因為成本高，收益較少。土地成本、施工成本、人工成本的上升，經(jīng)營管理成本、銷售成本、技術(shù)費用的上升，以及新開發(fā)產(chǎn)品的大量積壓，都使得生產(chǎn)成本與利潤逐漸減少。

（三）投資項目單一，缺乏投資組合

目前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一系列變化。宏觀經(jīng)濟政策、住房制度變革、區(qū)域供需、客戶的消費習(xí)慣等多種影響因素，都導(dǎo)致地產(chǎn)公司在投資單個項目時的風(fēng)險更大。面對單一類別的顧客，或開發(fā)單一類別的樓盤，采取單一的商品物業(yè)管理模式，都會被視作單一商品滯銷，給地產(chǎn)公司造成財務(wù)損失。滯銷品往往是因為生產(chǎn)單位類型單一、經(jīng)營模式簡單、選擇余地少而出現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險防范措施

（一）縮短投資回收期

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期開發(fā)模式周期較長、風(fēng)險高。當(dāng)一個大型商業(yè)地產(chǎn)投資項目的總組合收益投資超過相關(guān)法律明確規(guī)定的最大組合收益投資范圍時，政府部門可將該目的項目投資加入商業(yè)地產(chǎn)項目投資信托組合基金，以對其進行商業(yè)地產(chǎn)項目投資和其他金融服務(wù)的資源整合，對其進行二級資產(chǎn)證券化。采用“開發(fā)+運營+財務(wù)”的混合發(fā)展運營模式，不但不僅能夠大大縮短中小企業(yè)預(yù)期投資款的回收期，還同時能夠大幅增加中小企業(yè)預(yù)期凈資產(chǎn)年化收益率，從而大大增強中小企業(yè)對對抗金融風(fēng)險的適應(yīng)能力。廣東越秀置業(yè)公司集團正是通過這個合作模式，通過平臺實施與“越秀地產(chǎn)”和“越秀地產(chǎn)基金”間的合作關(guān)系作為一種常態(tài)化的互動。二零一二年，廣州空港國際金融中心的對外投資建設(shè)項目審批數(shù)量由一五年一度減少至達到了三年之多。

（二）加強成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)階段，必須關(guān)注各個階段的成本控制、控制期間的費用。對于管理費用，應(yīng)當(dāng)制定健全合理的管理費用預(yù)算評估制度。根據(jù)預(yù)算期內(nèi)的總體發(fā)展計劃，分析前幾年的管理費用支出情況，并將管理費用估算分配給各部門執(zhí)行。財政支出采用長期貸款和短期貸款相結(jié)合的靈活融資方式，充分利用存入生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金。對于銷售費用，應(yīng)當(dāng)將前年的銷售費用與預(yù)算期間的營業(yè)額水平相結(jié)合，采取降本措施加以控制。

（三）科學(xué)制定投資組合

采用多樣化的投資組合，并選擇或者替代多個決策選項，將有助于分散投資風(fēng)險。項目應(yīng)具備合理的經(jīng)濟規(guī)模，且對一個項目的總投入不應(yīng)大于開發(fā)商對各項目總投入的13%。企業(yè)的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。通過研究各種類別的房產(chǎn)，如房屋、寫字樓、商品房、公租房、別墅等，能夠減少由于政府宏觀政策以及產(chǎn)業(yè)環(huán)境變遷而造成單一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品滯銷所帶來的財務(wù)損失。2014年3月16日，兩屆會議結(jié)束后的首個星期天，我國領(lǐng)導(dǎo)人期待已久的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》工作終于啟動。給出了從2014—2020年的大規(guī)模建設(shè)項目計劃，包括了城市交通基礎(chǔ)設(shè)施工程、交通網(wǎng)絡(luò)、房屋地產(chǎn)項目等。這對于很多房企而言是一個好消息。房地產(chǎn)公司要抓住機遇，科學(xué)合理地做好投資組合。以重慶市二江新區(qū)為例：重慶市二江新區(qū)的發(fā)展、公租房的建設(shè)、寫字樓、商品房的開發(fā)，可以形成不同類型的發(fā)展，形成長期、中、短期的長期發(fā)展結(jié)構(gòu)。尋求最佳和平衡的利益組合。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司也建議可通過考慮向國內(nèi)外商直接投資進行對外投資。房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為近年我國政府對外直接投資的第三大支柱行業(yè)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由于宏觀調(diào)控持續(xù)波動，更多的具有發(fā)展能力的大房地產(chǎn)開發(fā)公司紛紛邁出海外國門。隨著近年我國“走出去”和“一帶一路”倡議的不斷深入貫徹實施，“一帶一路”沿線和發(fā)達國家的經(jīng)貿(mào)合作發(fā)展也不斷促進著當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)業(yè)和國外市場房地產(chǎn)業(yè)的共同蓬勃發(fā)展。已逐步發(fā)展成為國內(nèi)大型企業(yè)的主要的招投標(biāo)服務(wù)對象的。房地產(chǎn)企業(yè)既可以作為開發(fā)投資者，也可以作為經(jīng)營者，增強自身的競爭實力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（四）審時度勢，規(guī)避投資風(fēng)險

通過正確的預(yù)測、全面的調(diào)研、及時有效地和地方政府部門交流掌握政策信息，將有助于降低政府決策失誤，從而避免投資風(fēng)險。2011年，重慶宇凱股份有限公司在維護大股東權(quán)益的前提下，引入了上海富迪投資管理公司合作開發(fā)的南山“山城”項目。重慶新城發(fā)展建設(shè)公司等單位合作，開發(fā)二個路口（城市綜合體）等項目?？朔藢Ω叨私ㄖc都市綜合體項目開發(fā)運作經(jīng)驗的欠缺，同時避免了經(jīng)營風(fēng)險。公司將在維護自己權(quán)益、有效管控經(jīng)營風(fēng)險的前提下，加大與其他公司的合作，以豐富公司主營業(yè)務(wù)，并規(guī)避融資風(fēng)險，為公司主營業(yè)務(wù)的后續(xù)發(fā)展夯實了基石，以獲得更好的回報。

以中國重慶市政府為例，隨著近年重慶市發(fā)展成了一座全新的新型地級市，政府正不遺余力地積極加快基礎(chǔ)市政建設(shè)。輕軌1、2、3號段全線都已經(jīng)開工建設(shè)，而廣州輕軌六號段全線也已經(jīng)建成通車并試運營。輕軌線路交通很方便，所以在選擇房子時選擇輕軌房。不少房企都在輕軌沿線尤其是六號線建房，各大房企也都在摩拳擦掌。重慶的地產(chǎn)公司可能考慮在六號線沿線建設(shè)樓盤，特別是北碚區(qū)，想在輕軌上分一杯羹。管理者也需要具有敏銳的洞察力。進行了全面的調(diào)研，并選定了適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目。另外，房地產(chǎn)公司還必須揚長避短，在維護好自己權(quán)益和控制經(jīng)營風(fēng)險的前提下，做好和其他公司之間的協(xié)作，積極開拓新業(yè)務(wù)，以避免融資風(fēng)險，為公司今后發(fā)展夯實基礎(chǔ)。企業(yè)通過主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，取得了較好的收益。在市場整體環(huán)境變化不大的情形下，可通過“搭便車”的方法，深入認識自身和競爭對手，并跟蹤其他大中型地產(chǎn)公司的投資戰(zhàn)略，優(yōu)選投資項目。

結(jié)語

近期房地產(chǎn)行業(yè)有所好轉(zhuǎn)，引起了社會各界的嚴重關(guān)注。政府還實施了一系列經(jīng)濟法政策。在迅速變化的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個研究、投資、開發(fā)和盈利的過程。房地產(chǎn)項目具有時間長、投資大、風(fēng)險高、收益高、易受影響等特點。項目的投資環(huán)境對項目的投資風(fēng)險有重要影響。通過國家宏觀調(diào)控政策的制定，房地產(chǎn)行業(yè)變得越來越規(guī)范，房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈。企業(yè)必須進入新的市場定位，采用科學(xué)的管理方法去管理和控制與投資和房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的風(fēng)險。風(fēng)險評估基于風(fēng)險識別和評估來評估諸如損傷概率和損傷程度等因素。分析風(fēng)險因素對項目的影響，對風(fēng)險狀況進行深入評估，確定風(fēng)險發(fā)生的程度和可能性。投資可為項目決策提供科學(xué)依據(jù)和溝通。因此，風(fēng)險評估也是企業(yè)風(fēng)險管理的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。投資風(fēng)險管理不同于投資風(fēng)險防范。應(yīng)對這種風(fēng)險需要積極主動的策略。防范投資風(fēng)險是被動的?？刂仆顿Y風(fēng)險的任務(wù)是影響投資目標(biāo)，在控制風(fēng)險損失方面發(fā)揮有效的作用。風(fēng)險轉(zhuǎn)移與防范也是控制投資風(fēng)險的重要手段。投資風(fēng)險控制是一種主動的風(fēng)險控制方法，主要包括計劃控制和投資組合控制，控制卡是規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和管理的基礎(chǔ)。項目開發(fā)公司可以在項目開始前將這種可能性作為風(fēng)險因素，然后根據(jù)公司的具體情況確定風(fēng)險控制目標(biāo)計劃。因此，地圖的真實性，如果沒有投資活動計劃，就沒有控制原則，也就是說，沒有控制。在房地產(chǎn)投資過程中，開發(fā)公司可以規(guī)劃細節(jié)、投資計劃、設(shè)備和設(shè)備計劃、銷售計劃等高效計劃，以控制投資風(fēng)險。投資組合通過投資證券控制房地產(chǎn)和降低系統(tǒng)風(fēng)險。通過在預(yù)期和差異之間達成妥協(xié)，投資者可以簡化他們的投資組合選擇。由于投資組合的關(guān)系，投資組合的回報會低于個人投資的最大財富。考慮到風(fēng)險可以降低和分散，可以通過投資組合來降低收益風(fēng)險。